Дело № А38-6319/2019

07 мая 2021 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 мая 2021 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.11.2019 по делу № А38-6319/2019, принятое по иску муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» к обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды и освобождении нежилого помещения, третье лицо: муниципальное предприятие «Сигнал» муниципального образования «Город Йошкар-Ола», при участии в судебном заседании: от заявителя (ответчика) – общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» – ФИО2 (по доверенности от 29.05.2020 сроком действия до 31.12.2020 и диплому); от истца – муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» – ФИО3 (по доверенности от 15.12.2020 № 64 сроком до 31.12.2021).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Истец, муниципальное образование «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (далее – Комитет), обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (далее – Общество), о расторжении договора аренды от 27.05.2008 и об обязании освободить и возвратить гараж, помещение II, позиции 1, 2, 3, 3а, литер В, этаж-1, назначение – прочее, общей площадью 129,5 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное предприятие «Сигнал» муниципального образования «Город Йошкар-Ола» (далее – Предприятие).

Решением от 29.11.2019 Арбитражный суд Республики Марий Эл иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Обжалуя судебный акт, заявитель указал на то, что Комитет, являясь стороной по договору аренды с 08.04.2009, уведомил об этом Общество лишь 15.11.2018. Сообщил о том, что в процессе рассмотрения дела № А38-2966/2019 Общество неоднократно выражало намерение оплатить арендную плату за период с 14.11.2015 по 14.11.2018 в размере 216 504 руб., однако Комитет намерен был заключить дополнительное соглашение только с условием о внесении платы за фактическое использование имущества за период с 08.04.2009 по 14.11.2018. Отметил, что в иске в качестве основания для расторжения договора Комитет сослался на наличие задолженности по арендным платежам за период с 08.04.2009 по 31.12.2016 в сумме 445 273 руб. 82 коп. Обратил внимание на то, что Общество в добровольном порядке произвело оплату арендной платы за период с 16.07.2016 по 16.07.2019 в сумме 180 420 руб., полагая, что в отношении задолженности за предшествующий период пропущен срок исковой давности. Кроме того, по мнению заявителя, образование задолженности по арендной плате вызвано бездействием Комитета. Кроме того, заявитель считает, что судом первой инстанции не было исследовано условие пункта 2.2.11 договора аренды, согласно которому переданный в аренду объект на момент передачи находился в неудовлетворительном состоянии, а на момент принятия решения о расторжении договора аренды объект имеет неотделимые улучшения (капитальный ремонт, перепланировка), произведенных арендатором с согласия арендодателя, что, в свою очередь, делает невозможным возврат арендодателю имущества в том состоянии, в котором Общество его получило.

Данная апелляционная жалоба принята и назначена к рассмотрению.

Истец и третье лицо отзывы по существу апелляционной жалобы не представили.

Определением суда от 09.07.2020 в соответствии со статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по апелляционной жалобе было приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу № А38-3771/2020 по иску муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета к Обществу о взыскании основного долга и неустойки.

Определением от 26.03.2021 на основании статьи 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по апелляционной жалобе возобновлено.

В судебном заседании от 22.04.2021 представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы; представитель Комитета возразил по доводам апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заседании суда был объявлен перерыв до 29.04.2021, после окончания которого лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в суд не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба после окончания перерыва рассмотрена в их отсутствие по имеющимся в деле материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.05.2008 муниципальным предприятием «Жилсервис» (арендодатель) (в настоящее время - Предприятие) и Обществом (арендатор) был заключен договор на аренду нежилого помещения (т. 1 л.д. 9-10), по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование гараж, помещение II, позиции 1, 2, 3, 3 а, литер В, этаж - 1, назначение - прочее, общей площадью 129,5 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...>, для использования в целях гаража и склада, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату на условиях, предусмотренных договором.

В соответствии с пунктом 3.1 договора за пользование указанным в пункте 1.1 договора объектом арендатор ежемесячно не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата, перечисляет денежные средства платежным поручением с указанием номера договора и периода платежа.

В пункте 3.2 договора определено, что арендная плата составляет 6014 руб. в месяц, 72 168 руб. в год.

Согласно пункту 4.1 договора существенными нарушениями условиями договора для досрочного его расторжения являются: неиспользование объекта по назначению в течение 3-х месяцев подряд; ухудшение арендатором состояния помещения.

Договор заключен на срок 25 лет, с 27.05.2008 по 25.05.2033 (пункт 5.1 договора).

Муниципальное предприятие «Жилсервис» как арендодателем обязательство по передаче имущества в аренду выполнено надлежащим образом. При заключении договора стороны установили, что договор является актом приема-передачи объекта (пункт 1.2 договора).

Письмом от 15.11.2018 № 02-08/7844 (т. 1 л.д. 12) Комитет сообщил Обществу о том, что объект недвижимости - гараж, помещение II, позиции 1, 2, 3, 3а, литер В, этаж - 1, назначение - прочее, общей площадью 129,5 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, в соответствии с распоряжением Комитета от 08.04.2009 № 220 «О приеме-передаче муниципального имущества» передан в казну муниципального образования «Город Йошкар-Ола» и с указанной даты стороной по договору аренды выступает Комитет; предложил подписать дополнительное соглашение от 15.11.2018 к договору в связи с необходимостью внесения соответствующих изменений в договор и их дальнейшей регистрации в установленном порядке.

Не согласившись с предложенным проектом дополнительного соглашения к договору, Общество 04.12.2018 направило Комитету протокол разногласий от 03.12.2018 по пунктам 4, 5, 9 дополнительного соглашения.

Отказ Комитета от подписания дополнительного соглашения от 15.11.2018 на предложенных Обществом условиях послужил основанием для обращения арендатора в арбитражный суд с иском о понуждении заключить дополнительное соглашение.

При рассмотрении дела № А38-2966/2019, имеющего преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, арбитражный суд установил, что Общество фактически просило обязать ответчика подписать дополнительное соглашение, то есть совершить определенные действия, в отношении уже заключенного сторонами договора аренды; указал на то, что спорный договор является действующим и Комитет уведомил арендатора о намерении расторгнуть договор аренды в связи с неоднократным невнесением арендной платы.

Так, 21.06.2019 Комитетом в адрес Общества направлена претензия № 03-08/4341 с требованием об оплате задолженности по договору аренды нежилого помещения от 27.05.2008. Кроме того, Комитет уведомил арендатора о намерении расторгнуть договор ввиду неоднократных задержек платежей, невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

По данным истца, ответчиком денежное обязательство по оплате пользования арендованным имуществом было исполнено ненадлежащим образом.

Ссылаясь на систематическое нарушение арендатором обязательства по внесению платы, истец обратился в суд с иском о расторжении договора.

Суд первой инстанции, разрешая спор по существу и руководствуясь положениями статей 307, 307, 309, 434, 606, 614, 617, 619, 622, 650-655, разъяснениями, изложенными в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66), пришел к выводу о том, что арендатор в течение длительного времени по истечении установленных договором сроков уклоняется от внесения ежемесячных арендных платежей и существенно нарушает условия договора, в связи с чем расторг договор аренды и обязал Общество освободить и возвратить Комитету по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу помещение гаража (помещение II, позиции 1, 2, 3, 3а, литер В, этаж - 1, назначение - прочее, общей площадью 129,5 кв.м), расположенное по адресу: 

<

...> А. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на них, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, исходя из следующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из материалов дела следует, что в обоснование исковых требований о расторжении договора и возврате имущества сослалось на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей за период с 08.04.2009 по 31.12.2016.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункты 29 и 30 Информационного письма № 66).

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается истцом, о том, что Комитет является арендодателем по договору с 08.04.2009, Общество было уведомлено истцом письмом от 15.11.2018.

Обществом перечислялись арендные платежи прежнему арендодателю за период с 01.07.2014 по январь 2018 года  (т. 1 л.д. 70-77), которые возвращены Предприятием в 2017 году в сумме 246 574 руб. (платежные поручения от 11.07.2017 № 562, от 29.11.2017 № 1143) (т. 1 л.д. 89-90).

Комитетом направлено арендатору письменное предупреждение от 21.06.2019 № 03-08/4341 о необходимости погашения задолженности по арендной плате за период с 08.04.2009 по 30.06.2019 (т. 1 л.д. 20-24). В претензии арендодатель уведомил арендатора о намерении в случае неоплаты задолженности расторгнуть договор.

Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 18.12.2020 по делу № А38-3771/2020, вступившим в законную силу, по представленным в дело документам установлено наличие на стороне Общества на момент разрешения судебного спора задолженности в сумме 444 024 руб. 29 коп., которая образовалась в период с 08.04.2009 по 11.07.2016, однако в удовлетворении соответствующего требования отказано в связи с пропуском истцом срока исковой давности.

Материалы дела свидетельствуют о том, что Общество платежным поручением от 12.07.2019 № 11 произвело оплату арендных платежей в сумме 180 420 руб. за период с 16.07.2016 по 16.07.2019 (т. 1 л.д. 43). 

Таким образом, Общество в разумный срок после получения от Комитета предупреждения о необходимости исполнения обязательства погасило задолженность по арендным платежам в пределах трехлетнего срока исковой давности. 

При указанных обстоятельствах, учитывая, что Комитет уведомил арендатора об изменении арендодателя по договору с 08.04.2009 лишь письмом от 15.11.2018, арендная плата за период с 16.07.2016 по 16.07.2019 (3 года до предъявления иска) внесена Обществом в разумный срок после получения от Комитета предупреждения о необходимости исполнения обязательства, срок исковой давности для взыскания задолженности за предшествующий период истек, суд апелляционной инстанции полагает, что у суда первой инстанции не имелось достаточных оснований для удовлетворения требования о расторжении договора и, соответственно, требования о возврате спорного имущества.

В рассматриваемом случае предъявление требования о расторжении договора по причине невнесения платежей, срок исковой давности по взысканию которой истек, при отсутствии длительное время уведомления Общества о смене арендодателя и спора об исполнении обязательств по внесению арендных платежей по договору, не может быть признано добросовестным.

При этом следует отметить, что по пояснениям Общества, не оспоренным и не опровергнутым Комитетом, в настоящее время задолженность по арендным платежам у Общества отсутствует.

Таким образом, апелляционная жалоба Общества подлежит удовлетворению, а решение суда первой инстанции – отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29.11.2019 по делу № А38-6319/2019 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» – удовлетворить.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 руб.

Постановление

 вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Н.В. Устинова

Судьи

Е.Н. Наумова

А.Н. Ковбасюк