ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-95415/2024

06 октября 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     22 сентября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 октября 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Сухаревской  Т.С., судей  Бугорской Н.А., Полубехиной  Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания Урозаевой Ж.В.,

при участии:  

- от истца: ФИО1 представитель по доверенности,

- от ответчика: ФИО2 представитель  по доверенности от 09.01.2025, 

- от третьего лица: ФИО3 представитель по доверенности от 19.12.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Финанс» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.04.2025 по делу № А56-95415/2024(судья  Вареникова А.О.), принятое  по иску общества с ограниченной ответственностью «Финанс» к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Санкт-Петербурге и Ленинградской области 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Ретрит»

о признании отсутствующим права,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Финанс» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее – Росимущество) о признании отсутствующим права собственности РФ на котельную с кадастровым номером 47:25:0101003:72, год завершения строительства – 2007, расположенную по адресу: 

<

...>, лит.Б; о признании права собственности истца на котельную с кадастровым номером 47:25:0101003:72, год завершения строительства – 2007, расположенную по адресу: 

<

...>, лит.Б.

До вынесения решения по существу заявленных требований истец, в порядке установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изменил предмет иска, просил признать не приобретенным право собственности РФ на котельную, с кадастровым номером 47:25:0101003:72, год завершения строительства – 2007, расположенную по адресу: 

<

...>, лит.Б; о признании права собственности истца на котельную с кадастровым номером 47:25:0101003:72, год завершения строительства – 2007, расположенную по адресу: 

<

...>, лит.Б.

Судом принято изменение исковых требований.

По ходатайству истца к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО «Ретрит», как арендатор спорного объекта.

Решением суда от 17.04.2025 в иске отказано.

В апелляционной жалобе истец, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит решение отменить, иск удовлетворить.

В обоснование позиции указано на противоречивость, взаимоисключение выводов суда. Так, Общество отмечает, что, придя к выводу о том, что в отношении здания котельной Обществом не представлено документов, подтверждающих согласование с арендодателем его сноса и возведение нового объекта, доказательства соблюдения ООО «Элиен» требований законодательства при возведении указанного объекта также не представлены, суд квалифицировал объект как самовольную постройку.

Между тем, Общество не согласно с такой квалификацией, поскольку представленными в материалах дела доказательствами подтверждается не только факт государственной регистрации права государственной собственности РФ на Котельную, но и введение ее в гражданский оборот посредством сдачи в аренду третьему лицу. Придя к выводу, о том, что имело место возведение нового объекта, в противоречие к указанному доводу суд указывает, что арендатор не приобретает право собственности на неотделимые улучшения вещи. То есть, по сути, соглашается, что имело место неотделимые улучшения в рамках расторгнутого договора аренды.

Ответчик просит в отзыве решение оставить без изменения, поскольку выводы суда согласуются с фактическими обстоятельствами спора и нормами действующего законодательства.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали письменные позиции.

Представитель третьего лица возражал против удовлетворения жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ГОУ НПО «Профессиональный лицей «Мода № 31» (Учреждение, арендодатель) и ООО «Элиен» (арендатор) заключен Договор аренды объекта нежилого фонда от 17.05.2002 №3/02 (Договор от 17.05.2002), в соответствии с которым в пользование арендатора были переданы объекты федерального недвижимого имущества – здание, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, общей площадью 1644,6 кв.м (далее – Объект 1) и здание, расположенное по адресу: 

<

...>, лит. Б, общей площадью 122,4 кв.м, (далее – Объект 2). Государственная регистрация Договора от 17.05.2002 осуществлена 20.07.2002.

Согласно пункту 1.1 Договора аренды указанные здания переданы арендатору для капитального ремонта и реконструкции под гостиничный комплекс.

В апреле 2003 года ООО «Элиен» выдано разрешение инспекции государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации по Ленинградской области на выполнение строительно-монтажных работ на объекте под лит. А от 16.04.2013.

Дополнительным соглашением от 01.06.2003 №1 его стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора, указав, что указанный объект недвижимости передается арендатору для капитального ремонта, реконструкции и дальнейшего использования под гостиничный комплекс, а также изложили пункт 7.1 в следующей редакции: неотделимые улучшения Объекта, а также снос ветхих и непригодных к эксплуатации сооружений производятся арендатором только на основании проекта, согласованного с арендодателем. Стоимость таких улучшений может быть зачтена арендатору полностью или частично в счет арендной платы до истечения срока договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей зачету суммы. Все неотделимые улучшения объекта, осуществляемые арендатором на основании проекта, согласованного с арендодателем, в виде пристроек, надстроек, дополнительного построенных этажей и т.п. сооружений, самостоятельное использование которых невозможно без использования объекта, по окончании срока договора и в случае его расторжения по основаниям, предусмотренным настоящим договором, являются собственностью арендатора.

В феврале 2006 года приемочной комиссией был составлен зарегистрированный постановлением главы Администрации муниципального образования «Город Гатчина» Гатчинского муниципального района 02.10.2006 №715 акт от 07.02.2006 приемки и ввода в эксплуатацию законченного строительством 31.12.2005 объекта, а именно 1-й очереди гостиничного комплекса под лит. А после реконструкции и капитального ремонта без подвала общей площадью 1780,7 кв. м, проектно-сметная документация на который утверждена главным архитектором г. Гатчины 25.06.2004.

В марте 2011 года в ЕГРН внесена запись о прекращении права оперативного управления Учреждения на спорные здания. Кроме того, в ЕГРН были внесены записи о прекращении права аренды в отношении здания под лит. Б в связи с ликвидацией данного объекта.

В декабре 2011 года конкурсным управляющим ООО «Элиен» ФИО4 были проведены открытые торги в форме аукциона в отношении принадлежащего должнику на основании упомянутого договора имущественного права аренды.

10.01.2012 ООО «Элиен» (продавец) и ООО «Финанс» (покупатель) заключили между собой договор №08-Т купли-продажи указанного права.

17.02.2012 между Росимуществом, ООО «Элион» и Обществом было заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по Договору аренды от 17.05.2002. 

Как указывает истец, в 2003-2005 годах с согласия Арендодателя ООО «Элиен» был произведен капитальный ремонт арендуемого имущества, а именно: 

- Объект 1 (лит. А) был реконструирован ООО «Элиен» в соответствии с условиями Договора и проектной документацией, согласованной с представителем собственника - Леноблкомимущества. Постановлением Главы администрации муниципального образования «Город Гатчина» от 02.10.2006 №715, зарегистрирован акт приемки и ввода в эксплуатацию первой очереди гостиничного комплекса (Лит.А) после реконструкции и капитального ремонта. 

- Объект 2 (лит.Б) был полностью демонтирован, а на его месте возведено силами и средствами ООО «Элиен» новое нежилое трехэтажное здание площадью 176,7 кв.м. (здание котельной). 

Уведомлением от 28.11.2023 № 78-09/19658 Договор аренды от 17.05.2002 прекратил свое действие с 01.01.2024 в связи с отказом МТУ Росимущества от договора в одностороннем порядке. 

В связи с этим, как полагает истец, с учетом положений пункта 7.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2003, у него возникло право собственности на здание котельной, в то время как у Российской Федерации право собственности на котельную возникнуть не могло.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в суд с соответствующим иском.

Суд первой инстанции, придя к выводам об отсутствии доказательств того, что истец является лицом, у которого возникло право собственности на спорный объект недвижимости, а также лицом, которое владеет указанным объектом, не усмотрел правовых оснований для удовлетворения требования Общества о признании за ним права собственности на здание котельной.

Суд апелляционной инстанции, исследовав  представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, приходит к следующему.

В силу положений пункта 2 статьи 1, статей 9, 12 ГК РФ, статей 4, 49, 125, 199 АПК РФ выбор способа защиты нарушенного права является прерогативой истца (заявителя), суд не вправе изменять предмет или основание иска, поскольку данное право принадлежит исключительно истцу (заявителю). Однако избранный лицом, обратившимся в суд, способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения, способствовать восстановлению нарушенного права.

В соответствии с частями 3, 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 Постановления N 10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абзац четвертый пункта 52 Постановления N 10/22).

Как указано в пункте 3 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

В силу пункта 53 Постановления N 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Судом установлено, что истец не является владеющим собственником объекта, в отношении объекта зарегистрировано право собственности Российской Федерации, а также право аренды ООО «Ретрит», который осуществляет пользование объектом на момент рассмотрения спора.

Вопреки доводам жалобы, выводы суда не носят противоречивый характер, суд оценил постройку как самовольную, не нарушив норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно положениям статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" указано, что при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно правовой позиции, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1160/13 от 24.09.2013, право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

В соответствии с частью 3 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ и частью 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа в области градостроительной деятельности подготовка и утверждение документов территориального планирования городских округов, утверждение правил землепользования и застройки городских округов, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов; проведение осмотра зданий, сооружений на предмет их технического состояния и надлежащего технического обслуживания в соответствии с требованиями технических регламентов, предъявляемыми к конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности указанных объектов, требованиями проектной документации.

Документы, подтверждающие наличие у Истца или ООО «Элиен» права на земельный участок, на котором возведена Котельная, в материалы дела ни на стадии рассмотрения в суде первой инстанции, ни при апелляционном обжаловании решения не представлены.

Постановление главы Администрации города Гатчины Ленинградской области от 14.11.1996 №561 правоустанавливающим документом на землю применительно к ООО «Элиен» и Обществу не является, поскольку в соответствии с указанным документом земельный участок площадью 0,2 га предоставлен Ленинградскому областному лицею «Мода».

Постановление Главы МО «Город Гатчина» Ленинградской области от 29.08.2002 №635, в отсутствие доказательств выполнения указанных в нем действий по постановке ООО «Элиен» земельного участка на кадастровый учет и заключения договора аренды земли в Комитете по земельным ресурсам, также не  обладает признаками доказательства.

Соответственно, поскольку документального подтверждения правомерности возведения спорной котельной истцом, или его правопредшественником не представлено, (доказательств получения необходимого для начала возведения построек разрешения на строительство, предусмотренного статьей 51 Градостроительного кодекса РФ; наличия права на земельный участок, необходимого для возведения здания и признания в последующем даже самовольно постройки при определенных условиях собственностью истца), постройка оценена как самовольная. То обстоятельство, что котельная зарегистрирована за Российской Федерацией, передана в аренду ООО «Ретрит» не опровергает то обстоятельство, что постройка имела признаки самовольной, возведенной с нарушением, указанным в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ - самовольными постройками, правовым последствием возведения которых является их снос (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 222 ГК РФ установлен специальный способ защиты прав собственника иного законного владельца земельного участка, нарушаемых возведением на земельном участке самовольной постройки, - предъявление требований о сносе самовольной постройки. Так, в силу пункта 3.1 статьи 222 ГК РФ решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

Согласно пункту 22 Постановления N 10/22 собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

Из представленных в материалы дела сведений из Администрации Гатчинского района следует, что земельный участок под зданием котельной находится в собственности Российской Федерации и поставлен на кадастровый учет в 2006 году, а с 2024 года находится в аренде у третьего лица.

В настоящем случае собственник земельного участка, наделенный правом на обращение с иском о сносе самовольной постройки, не усмотрел оснований для его реализации, вместо этого ввел постройку в хозяйственный оборот, что не противоречит нормам действующего законодательства.

Отклоняя исковые требования, суд отметил, что в соответствии с пунктом 1 Договора № 08-Т купли-продажи права аренды, заключенного между ООО «Элиен» и ООО «Финанс», Истцу передается право аренды на здание гостиничного комплекса, расположенного по адресу: 

<

...>. При этом в п. 1.3. и 1.4. Договора указано, что право аренды ООО «Элиен» на здание гостиничного 8 А56-95415/2024 комплекса, расположенного по адресу: 

<

...>, принадлежит на основании Договора аренды от 17.05.2002 зарегистрировано в ЕГРН.  При этом на момент заключения договора купли-продажи в ЕГРН было зарегистрировано только право аренды ООО «Элиен» на здание гостиничного комплекса, поскольку здание котельной было снято с кадастрового учета в связи с его ликвидацией, и в связи с этим была погашена запись о праве аренды на лит.Б.

В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения от 25.07.2012, составленным во исполнение условий договора купли-продажи ООО «Элиен» передало ООО «Финанс» в аренду нежилое помещение общей площадью 1 644,6 кв.м. для капитального ремонта и реконструкции под гостиничный комплекс, а также коммуникации, являющиеся неотъемлемой частью объекта нежилого фонда: газораспределительную систему (в том числе внутреннее газоснабжение, подводящий газопровод низкого давления к помещениям с отопительными агрегатами, внутреннее газоснабжение котельной), вентилляционную систему и систему кондиционирования, систему пожарной сигнализации, систему видеонаблюдения, системы водоснабжения и электроснабжения объекта. В указанном акте также отсутствует информация о передаче в аренду Обществу здания котельной.

В соответствии с подготовленным по состоянию на 06.06.2011 филиалом государственного унитарного предприятия «Леноблинвентаризация» -Гатчинским бюро технической инвентаризации техническим паспортом на объект под лит. А, указанный объект представляет собой четырехэтажное здание (включая мансардный этаж и подвал) общей площадью 1 789,2 кв. м.

При указанных обстоятельствах, в отсутствие доказательств того, что ООО «Элиен» передавало ООО «Финанс» право аренды на здание (котельная) с кадастровым номером 47:25:0101003:72, площадью 176,7 кв.м., расположенное по адресу: Ленинградская область, 

<

...>, оснований для принятия позиции ООО «Финанс» о возникновении у него прав на Котельную, у суда первой инстанции не имелось.

Правовая оценка судом довода возражающего против иска лица об отсутствии возможности возникновения права собственности на спорный объект, исходя из условий пункта 7.1 договора аренды, произведена верно. Неотделимым улучшением здание Котельной являться не могло, а в отсутствие разрешительной документации на строительство объект обладает признаками самовольной постройки.

С учетом изложенного, доводы подателя жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

Суд первой инстанции установил все фактические обстоятельства и исследовал доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применил нормы материального права. Обстоятельства, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве оснований для отмены либо изменения судебного акта, апелляционным судом не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.04.2025 по делу № А56-95415/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.С. Сухаревская

Судьи

Н.А. Бугорская

 Н.С. Полубехина