Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-1837/2020

“14”

декабря

2020 года 

«07» декабря 2020 года оглашена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи

ФИО1, при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Довид» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ремжилстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об установлении в интересах истца права ограниченного пользования (бессрочный частный сервитут), 

третье лицо – Администрация городского округа «Город Калининград»,

при участии:  

от истца: ФИО3 по доверенности, ФИО4 по доверенности, 

от ответчика: ФИО5 по доверенности, 

от третьего лица: ФИО6 по доверенности, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Довид» (далее – ООО «Довид», истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного заседания в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),  к обществу с ограниченной ответственностью «Ремжилстрой» (далее – ООО «Ремжилстрой», ответчик) об установлении в интересах истца права ограниченного пользования (бессрочный частный сервитут) в отношении части земельного участка с условным кадастровым номером 39:15:121031:18/чзу1, площадью 532 кв.м., расположенного в границах участка с кадастровым номером 39:15:121031:18, находящегося по адресу: 

<

...>, в указанных на кадастровом плане границах.

Цель установления сервитута -  для обеспечения круглосуточного беспрепятственного прохода, проезда автотранспортных средств к расположенному на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121031:33 нежилому зданию мясоперерабатывающего предприятия ООО «Довид», в том числе грузового транспорта для осуществления погрузочно-разгрузочных работ и иных необходимых работ для обслуживания здания и обеспечения его функционирования в качестве мясоперерабатывающего предприятия.

Предлагаемый размер платы – 3 656 рублей ежемесячно.

Исковые требования основаны на статье 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Производство по делу приостанавливалось в связи с назначением и проведением по делу судебной экспертизы.

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования по доводам иска и дополнительно представленных пояснений.

Ответчик иск не признал, по его мнению, истец не представил доказательств, подтверждающих, что отсутствует иная возможность обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости, что требуемый им вариант сервитута является наименее обременительным и наименее затратным для ответчика; досудебное экспертное заключение, имеющееся в материалах дела, содержит недостоверные выводы; в результате установления сервитута предложенным экспертом способом не обеспечивается баланс интереса сторон.

Представитель Администрации городского округа «Город Калининград», привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора, поддержал позицию истца.

Как дополнительно пояснили представители сторон, третьего лица в порядке статьи 65 АПК РФ ими раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, у них не имеется. 

Ходатайства истца и третьего лица о назначении по делу повторной, дополнительной экспертизы судом отклонены по доводам, изложенным ниже. 

Исследовав доказательства по делу и дав им оценку, суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, ООО «Довид» с 2013 года является собственником земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:33, площадью 900 кв.м. по ул. Третьяковская г. Калининграда, категория земель – под мясоперерабатывающий цех и склад; на земельном участке расположено производственно-административное здание (свидетельство о государственной регистрации права от 02.08.2013г. 39-АБ 216807).

Также в собственности у ООО «Довид» находится расположенное на указанном земельном участке нежилое помещение (1, 2 этаж), общей площадью 985,2 кв.м., литер I из литера В, литер В1, В2 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.11.2006г. 39-АА №438514).

ООО «Ремжилстрой» является собственником земельного участка с кадастровый номер 39:15:121031:18, площадью 1,8952 га по адресу: 

<

...>. на основании заключенного с Администрацией договора купли-продажи от 16.03.2010 г. №000464. На момент заключения указанного договора купли-продажи земельного участка ООО «Ремжилстрой» являлось собственником административного здания, приобретенного ранее по договору купли-продажи (приватизации) от 13.04.1993г.

Земельные участки ООО «Ремжилстрой» и ООО «Довид»  - смежные.

Истец, полагая, что ведение предпринимательской деятельности на принадлежащем ему земельном участке невозможно без беспрепятственного проезда через земельный участок ответчика, считая, что сервитут может быть установлен только в судебном порядке, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

 Согласно части первой статьи 23 ЗК РФ частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Кодекса).

Из системного толкования приведенных норм права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и его условий суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Поскольку сервитут в силу статьи 274 ГК РФ представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком, в случае удовлетворения требования об установлении сервитута суду необходимо определить точное содержание сервитута, указав конкретные условия, на которых собственник господствующего земельного участка вправе пользоваться чужим соседним земельным участком (порядок пользования), и определив иные взаимные права и обязанности собственников господствующего и служащего земельных участков, а также установив соразмерную плату за сервитут.

Как видно из материалов дела, ранее ООО «Довид» использовал земельный участок ООО «Ремжилстрой» для подъезда техники в связи с необходимостью погрузочно-разгрузочных работ, а также для стоянки собственного и гостевого транспорта.   

Так, 25.02.1998 №470 ТОО «Ремжилстрой» в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 1,72 га без определения границ земельного участка в натуре по ул. Третьяковской, 2 в Центральном районе г. Калининграда. Пунктом 5 постановления в отношении указанного участка для ТОО «Ремжилстрой» установлены обременения на право пользования землей в части осуществления беспрепятственного и бесплатного проезда по территории к складам ЗАО «Довид». Земельный участок был предоставлен ТОО «Ремжилстрой» на праве аренды в соответствии с заключенным с Администрацией договором № 001803 от 03.06.1998 года. В соответствии с п. 3.1 арендатор обязался обеспечить беспрепятственный и бесплатный проезд к складам ЗАО «Довид».

Вместе с тем, указанное обременение в договоре аренды не может быть расценено как установление сервитута, поскольку в соответствии со статьей 131 ГК РФ, а также действовавшего с 31.01.1998г. Закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего в спорный период, наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничений (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Государственная регистрация является единственным основанием для доказательства существования зарегистрированного права. 

Поскольку сервитут зарегистрирован не был в публичном реестре, он считается не установленным и не порождающим предусмотренных в нем прав на пользование чужим земельным участком.

Об отсутствии установленного публичного сервитута Администрация уведомила ООО «Довид» в письме от 28.03.2019г. №5420. 

Указанные обстоятельства установлены, в том числе, вступившими в законную силу судебными актами по делам №А21-3108/2019, А21-10872/2019.

Кроме того, судебным актом по делу №А21-10872/2019 определено, что установленное в договоре аренды право проезда ООО «Довид»  не носило характера публичного сервитута, а обеспечивало ООО «Довид» право на пользование той частью земельного участка, которая приходилась на территорию, занятую складами и необходимую для их использования. Такая необходимость отпала в связи с предоставлением ООО «Довид» земельного участка в натуре с установлением границ на местности постановлением Администрации №2752 от 20.09.2000.

Впоследствии ни в одном из актов Администрации относительно формирования участков в районе ул. Третьяковская, 2 не устанавливалось право ООО «Довид» на проезд через участок ООО «Ремжилстрой».

Постановлением Администрации №1262 от 07.07.2003 существовавшие на тот момент земельные участки на спорной территории ликвидированы, а существующие в настоящее время земельные участки сторон по делу образованы как новые не в результате процедуры раздела, выделения, распределения и т.д., а, следовательно, правила сохранения сервитута\. Предусмотренные пунктом 5 статьи 11.8 ЗК РФ, при данных обстоятельствах не могут применяться.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 09.08.2019 по делу №А21-3108/2019  суд обязал ООО «Довид» в срок до 01.03.2020 освободить самовольно занятый земельный участок с кадастровым номером 39:15:121031:18 в части, примыкающей к зданию ООО «Довид», путем прекращения его использования для проезда, стоянки транспортных средств, проведения погрузочно-разгрузочных работ, в случае неисполнения судебного акта взыскать с ООО «Довид» в пользу ООО «Ремжилстрой» судебную неустойку в размере 100 000 рублей, в удовлетворении иска ООО «Довид» об обязании включить в договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:18 от 16.03.2010 №000464, заключенный между Администрацией и ООО «Ремжилстрой», условие по обеспечению беспрепятственного и бесплатного проезда по земельному участку ООО «Ремжилстрой» с кадастровым номером 39:15:121031:18 (территории) к складам ООО «Довид», расположенным на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121031:33, отказано. 

Указанный судебный акт оставлен в силе всеми вышестоящими инстанциями.

В силу положений статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При рассмотрении настоящего дела в целях выяснения обстоятельств, связанных с необходимостью установления сервитута, судом определением от 03 августа 2020 года была назначена комплексная судебная землеустроительная и оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФИО7 и ФИО8.

По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено соответствующее экспертное заключение №1/09-2020 от 01 сентября 2020 года.

Согласно заключению эксперта ФИО7, проводившего землеустроительную экспертизу:

1.проход и проезд к земельному участку с кадастровым номером 39:15:121031:33 по адресу: 

<

...>, и к объектам недвижимости, расположенным на нем, принадлежащим ООО «Довид», без установления сервитута возможен через территорию общего пользования, свободную от прав;

2.с учетом фактической и кадастровой ситуации, единственным альтернативным вариантом прохода (проезда)  к земельному участку с кадастровым номером 39:15:121031:33, помимо территории общего пользования, ссылка на которую идет по первому вопросу, может быть земельный участок с кадастровым номером 39:15:121031:18, который является смежным с южной стороны земельному участку с кадастровым номером 39:15:121031:33, при этом на котором не зарегистрировано обременение в виде сервитута;

3.исходя из исследования по вопросу 2 площадь сервитута составит 623 кв.м.

Координаты и конфигурация приведены в экспертном заключении.

При этом эксперт обратил внимание, что наложение сервитута на земельный участок с кадастровым номером 39:15:121031:18 для прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 39:15:121031:33 таким образом детализация формирования сервитута в таких границах описана в исследовании), будет препятствовать собственникам земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:18 в его использовании по причине специфической конфигурации данного земельного участка, сведения о границах которого содержатся в выписке из ЕГРН №99/2020/309052604 от 24.01.2020 года. Данная специфика заключается в том, что в месте предполагаемого формирования сервитута максимальная ширина земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:18 составляет всего 11,6 метров, таким образом, наложить сервитут в границах, указанных выше, не затрагивая возможность полноценного использования собственником земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:18, практически невозможно.

Также в суд поступило заключение от 15 сентября 2020 года №25/С эксперта ФИО8, проводившей судебную оценочную экспертизу.

В данном случае эксперт, основываясь на данных землеустроительной экспертизы, сделал вывод о том, что в случае установления сервитута ежемесячный размер платы за право ограниченного пользования частью площадью 623 кв.м. земельного участка площадью 18 952 кв.м. с кадастровым номером 39:15:121031:18, составляет 4 760 рублей. 

В своих пояснениях, данных в судебном заседании, эксперты подтвердили выводы экспертных заключений.

Приведенные заключения экспертов признаны судом соответствующими требованиям статьи 86 АПК РФ.

Истец и третье лицо, не согласившись с экспертным заключением в части землеустроительной экспертизы, заявили ходатайства о назначении по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы.

В удовлетворении данного ходатайства судом отказано, поскольку  недостатков в экспертном заключении, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, а также наличия противоречий, которые могли бы послужить основанием для назначения дополнительной либо повторной экспертизы, судом не установлено, достаточных доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

Согласно статьи 87  АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87).

Вопрос о необходимости проведения экспертизы относится к компетенции суда и решается им исходя из существа спора. Также к компетенции суда, разрешающего спор по существу, относится оценка заключения эксперта как доказательства по делу, которая должна производиться с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства.

Несогласие ООО «Довид» и Администрации с выводами судебной экспертизы не может являться основанием для проведения дополнительной либо повторной судебной экспертизы.

Кроме того, суд отмечает, что проведений судебной экспертизы поручено экспертам не из числа предложенных сторонами. Судом самостоятельно направлялись запросы в экспертные учреждения и осуществлен выбор экспертов на основании представленных в материалы дела документов, подтверждающих их опыт, квалификацию и пр.

Истец и третье лицо, критикуя экспертные заключения и заявляя о признании их ненадлежащими  доказательствами, основываются на заключении от 22.10.2020г.  специалиста индивидуального предпринимателя ФИО9

Прежде всего, в данном случае суд отмечает, что нормами Арбитражного процессуального  кодекса не предусмотрен такой вид доказательств как  рецензия специалиста на заключение судебной экспертизы. По сути, рецензия специалиста представляет собой исключительно его личное мнение по отношению к выводам эксперта, которое не может быть положено в основу судебного акта

Вместе с тем суд оценил данную рецензию наряду с другими доказательствами по делу и пришел к выводу о том, что она не опровергает выводы судебной экспертизы.

Согласно представленного в материалы дела заключения специалист ФИО9 указывает, что судебная землеустроительная экспертиза произведена с нарушением требований ст. ст.  8, 16 Федерального закона №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации от 31.05.2001г. (далее – ФЗ-73), а судебная оценочная экспертиза не соответствует требованиям законодательства в сфере производства судебных экспертиз в части оформления.

Делая указанные выводы, рецензент ссылается на не подлежащие применению нормативные акты.

Ссылка на ФЗ-73 не состоятельна, поскольку в силу положений абзаца 2 статьи 41 данного Закона, указанные к применению рецензентом статьи 14, 19, 23, не распространяются на деятельность негосударственных экспертов.

Методические рекомендации (Приказ Минюста №346) также используются при определении возможных сроков производства судебных экспертиз и составлении заключения эксперта или комиссии экспертов в государственных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации.

Требования процессуального законодательства не содержат обязательных предписаний относительно необходимости составления по результатам комплексной экспертизы единого документа. При осуществлении комплексной экспертизы с участием экспертов различной специализации такой вариант экспертного исследования признается судом допустимым, заключения подписаны двумя назначенными судом экспертами. Оценочная экспертиза проведена на основании данных землеустроительной экспертизы. Критикуемый способ оформления экспертных заключения не повлиял на допустимость и обоснованность выводов экспертов.

В материалах дела имеются подписки экспертов о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Вопреки доводам истца и рецензента, именно суд предупредил эксперта об уголовной ответственности соответствующим определением.

Иные формальные замечания рецензента к экспертным заключениям не являются существенными и не порождают порочность судебной экспертизы.

Следует отметить, что в судебном заседании представитель ООО «Довид» заявила об отсутствии замечаний в части оценочной экспертизы.

Мнение рецензента о недостаточности проведенного исследования не соответствует содержанию и объему экспертного заключения, а также характеру поставленных перед экспертом землеустроительной экспертизы вопросов.

Также суд отмечает, что рецензия составлена по одностороннему заказу ответчика, рецензент не исследовал материалы дела, производил натурное визуальное обследование объектов экспертизы без уведомления ответчика, выполнил рецензию в сокращенный срок, об уголовной ответственности не предупрежден.

Таким образом, суд не считает приведенные в представленной рецензии доводы опровергающими достоверность проведенного судебно-экспертного исследования либо ставящими выводы представленного экспертного заключения под существенное сомнение.

Более того, суд отмечает, что, исходя из приложенных в материалы дела документов, ФИО10 является аттестованным судебным экспертом по специальности «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости». Сведений о праве рецензента проводить либо оценивать землеустроительную экспертизу  не имеется.

В материалах дела отсутствуют доказательства существенного нарушения порядка проведения судебной экспертизы, наличия в выводах эксперта явных противоречий.

Фактически заявленные ответчиком доводы свидетельствуют о несогласии стороны с результатами экспертизы и направлены на преодоление ее результатов; относимыми и допустимыми доказательствами ответчик выводы эксперта не опроверг. 

Помимо заключений судебной экспертизы сторонами в материалы дела представлены заключения специалистов, полученные по результатам внесудебных исследований.

Так, из заключения  от 12 апреля 2019 года №04-ЗО-2019 специалиста ООО «Декорум» следует, что помимо проезда через участок с кадастровым номером 39:15:121031:18 имеется альтернативный вариант, наименее обременительный для ООО «Ремжилстрой» и максимально удобный для ООО «Довид». Как указано в заключении, через неучтенный земельный участок, занимаемый под стоянку автомобильного транспорта, фактически осуществляется заезд на территорию земельного участка ООО «Довид». Минимальная ширина неучтенного земельного участка, примыкающего к земельному участку с кадастровым номером 39:15:121031:33, составляет 24 м, максимальная ширина – 29 м. Согласно п.7.4.9. СП 37.13330.2012 «Промышленный транспорт», для разворота автомобилей в конце тупиковых дорог и для маневрирования в пунктах разгрузки и погрузки следует предусматривать петлевые объезды или площадки, размеры которых определяют расчетом в зависимости от габаритов транспортных средств и перевозимых грузов, но во всех случаях принимают:

-для одиночных автотранспортных средств общего назначения – не менее 12х12 м прямоугольного очертания или радиусом не менее 12 м для петлевых объездов;

-для специализированных автотранспортных средств, включая автомобили особо большой грузоподъемности, диаметр разворотных площадок должен быть не менее 2,5 (для тягача с полуприцепом – не менее 3,5) конструктивных радиусов разворота по переднему наружному колесу.

Таким образом, существующих расстояний неучтенного участка достаточно для проведения погрузочно-разгрузочных работ. 

Также специалистом отмечено, что согласно данным топографической съемки на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121031:33 находится здание площадью 708 кв.м. С северной стороны здания находится рампа (сооружение, предназначенное для производства погрузочно-разгрузочных работ). Рампа одной стороной примыкает к стене склада, а другой располагается вдоль автоподъезда. Перед рампой расположена асфальтовая площадка, огороженная металлическим ограждением с въездом, площадью 95 кв.м., граничащая с неучтенными землями. 

На основании изложенного специалистом сделан вывод о том, что первоначально осуществление заезда на участок с кадастровым с номером 39:15:121031:33, а также проведение погрузочно-разгрузочных работ и планировался через территорию неучтенного земельного участка. 

Именно этот вариант специалистом признан как единственно возможный, поскольку он учитывает фактически сложившееся землепользование и сопряжен с наименьшим задействованием территории третьих лиц.

Выводы указанного специалиста в полном объеме согласуются с выводами судебного эксперта.

Наличие возможности использования проезда к зданию с северной стороны подтверждается и протоколом совещания в Правительстве Калининградской области от 19 декабря 2019 года, в котором зафиксирована рекомендация ООО «Довид» в срок до 16 декабря 2019 года рассмотреть возможность организации проезда к земельному участку с  кадастровым номером 39:15:121031:33 с северной стороны и представить в Министерство экономического развития промышленности и торговли Калининградской области информацию о примерной стоимости и технической возможности перевооружения (переустройства) производства на случай принятия решения о применении новой схемы движения транспорта.

В свою очередь, истцом представлено заключение от 14 мая 2020 года  кадастрового инженера ФИО11, в котором он делает вывод о том, что единственно возможный вариант проезда к зданию мясоперерабатывающего цеха, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:15:121031:33, является проезд исключительно через земельный участок с кадастровым номером 39:15:121031:18.

   Вместе с тем, указанный специалист не отрицает существование двух возможных вариантов доступа к объектам истца, однако основывает свой вывод       на  исторически сложившемся проезде и том обстоятельстве, что указанный им вариант  является наиболее экономичным для ООО «Довид» и наименее обременительным для ООО «Ремжилстрой».

   Также истцом представлено в материалы дела заключение специалиста ООО «Геострой» по инженерно-строительному исследованию №17-2019от 24 декабря 2019 года ФИО12, в котором также не отрицается существование иного варианта проезда, прохода к помещениям ООО «Довид», вместе с тем сделан вывод о том, что выделение части территории общего пользования для указанных действий существенно ущемляет интересы других пользователей существующего проезда, относящегося к улично-дорожной сети.

В этом же заключении специалист рассчитывает стоимость работ по реконструкции мясоперерабатывающего предприятия и сроки проведения такой реконструкции в случае выделения для проезда территории общего пользования.                                                    

В Техническом заключении ТЗ-20.057 2020г. Калининградского института независимой оценки специалист ФИО13, также, не отрицая наличие альтернативных вариантов организации проезда к зданию мясоперерабатывающего производства ООО «Довид», указывает, на необходимость в данном случае полностью изменить технологическую цепочку действующего на настоящее время мясоперерабатывающего производства: реконструкцию здания, перенос технологического оборудования и пр. 

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со ст. 89 АПК РФ.

Указанными исследованиями подтвержден факт наличия альтернативного проезда к зданию ООО «Довид».

То есть, избранный истцом вариант установления сервитута не является единственно возможным.

Выводы специалистов сводятся к существенной затратности для истца обустройства иного варианта проезда.

Однако в споре об установлении сервитута следует устанавливать не наиболее удобный для истца вариант использования чужого имущества, а наименее обременительный для ответчика.

 Суд считает спорными вывод специалиста о том, что выделение части территории общего пользования для указанных действий существенно ущемляет интересы других пользователей существующего проезда, поскольку очевидно, что подъезд к зданию ООО «Довид» со стороны неучтенного земельного участка, то есть не имеющего частного собственника, менее обременителен для ответчика и каких-либо третьих лиц. В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования – это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц. Согласно статье 26 Земельного кодекса Российской Федерации граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

 При этом достаточных доказательств того, что неучтенный участок земель общего пользования, с которого может осуществляться проезд к зданию ООО «Довид», является частью дорожно-уличной сети, в материалах дела не имеется.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона  от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"  автомобильная дорога - объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, - защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.

Из материалов фотосьемки, имеющейся в материалах дела, заключения судебной экспертизы видно, что неучтенный участок с северной части, примыкающий к зданию ООО «Довид», является стихийной автостоянкой. Данное обстоятельство установлено и вступившим в законную силу судебным актом по делу №А21-10872/2019.

Представленное ООО «Довид» техническое заключение №10 от 31.07.2020г. по оценке противопожарного расстояния между зданием ООО «Довид» и зданием склада МП КХ «Водоканал» суд оценивает критически, поскольку исследование осуществлено в условиях отсутствия транспорта истца на территории ответчика.

Оценивая приведенные внесудебные исследования специалистов различных организаций, суд учитывает и тот факт, что данные исследования проводились в большей части по заказу истца,  специалисты подписку о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения не давали, к проведению исследований не был привлечен ответчик, что лишило его права на постановку вопросов перед специалистом, на выбор специалиста, на представление дополнительных документов.

Суд считает обоснованным и справедливым довод ответчика о том, что истец, осуществляя предпринимательскую деятельность, открывая пищевое производство в условиях промышленной производственной зоны, должен был понимать последствия принятия таких решений, а не перекладывать ответственность за них на смежного землепользователя.

Как следует из материалов дела, на момент продажи помещений ООО «Ремжилстрой» в адрес ООО «Довид» в 1996 году, объекты купли-продажи использовались под склад лакокрасочной продукции общей площадью 209,2 кв.м.

К 2001 году ООО «Довид» провело масштабную реконструкцию помещений с организацией на их основе мясоперерабатывающего производства, площадь складов увеличилась с 209,2 кв.м. до 985,2 кв.м.(т. 1 л.д.8, 15).

Изменившаяся потребность в использовании земельного участка является собственным предпринимательским риском ООО «Довид». Истец должен был предусмотреть последствия принятия такого бизнес-решения на предмет достаточности собственной территории в условиях отсутствия права на чужой земельный участок. Данные обстоятельства помимо прочего подтверждены судебными актами по делам А21-3108/2019, А21-10872/2019.

Добросовестный собственник обязан был проявить разумную осмотрительность при осуществлении реконструкции своего здания в 2011 году и, осознавая отсутствие достаточности собственной территории с южной стороны, обеспечить максимальное удобство для разгрузки продукции с северной стороны.

Установление испрашиваемого сервитута приведет к фактическому отобранию части земельного участка смежного землепользователя, поскольку истцом планируется круглосуточное и бессрочное прохождение по земельному участку ответчика крупногабаритных транспортных средств.

Как следует из Проекта организации дорожного движения на период эксплуатации дорог и их участков «Обустройство примыкания земельного участка с кадастровым номером 39:15:121031:18 к ул. Третьяковской в г. Калининграде», согласованного, в том числе Администрацией городского округа «Город Калининград», УГИБДД  УМВД РФ по Калининградской области в 2019 году, ООО «Ремжилстрой» запроектировано и в июне 2020 года реализовано смещение въездных ворот на своем земельном участке в связи с реконструкцией (строительство пристройки) здания.

Следует отметить, что указанный кадастровым инженером ФИО11 в заключении от 15.06.2020г. вариант предоставления части земельного участка под сервитут попадает после смещения въездных ворот в единственный проезд на участок ООО «Ремжилстрой».

Данное обстоятельство фактичсеки означает полную невозможность въезда на земельный участок ООО «Ремжилстрой» в период стоянки и работы транспортных средств ООО «Довид» (Акт от 23.04.2019г. т. 1 л.д. 138).

Кроме того, как следует из материалов дела, ООО «Ремжилстрой» производит реконструкцию своего здания путем осуществления пристройки на основании разрешения на строительство от 19 октября 2020 года, выданного Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области.

Указанная реконструкция влечет дополнительное сужение единственного въезда на земельный участок ответчика. 

Соблюдение санитарных норм и правил являются обязанностью собственников объектов недвижимости.

Необходимости установления сервитута для проезда пожарных машин не требуется, поскольку по смыслу Федерального закона "О пожарной безопасности" все граждане, организации и их руководители должны оказывать содействие пожарной охране при тушении пожаров, в том числе обеспечивать доступ на территорию организаций для тушения пожара.

Вопреки доводам истца о невозможности осуществления деятельности без использования земельного участка ответчика, в материалах дела имеются доказательства того, что с 19 мая 2020 года истец осуществляет свою производственную деятельность без использования земельного участка ООО «Ремжилстрой» через соседний участок общего пользования (т. 3 л.д.125-136), при этом погрузка продукции осуществляется с другой стороны от земельного участка ООО «Ремжилстрой» (т.3 л.д. 123, 146-147).

Поскольку представленными доказательствами, в том числе заключением землеустроительной экспертизы, была подтверждена возможность прохода и проезда к земельному участку истца без использования земельного участка ответчика, невозможность проезда на участок истца не связана с какими-либо объективными причинами, а вызвана исключительно действиями самого истца, а положения пункта 1 статьи 274 ГК РФ допускают установление сервитута для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок только в том случае, когда такие нужды собственника земельного участка (иной недвижимости) не могут быть установлены без установления сервитута, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования.

Заключение эксперта содержит информацию об альтернативных путях подъезда к зданию истца. Из материалов дела следует, что доступ (проезд) к зданию  ООО «Довид»  может быть организован со стороны улицы, относящейся к дорогам общего пользования. То обстоятельство, что истцу удобнее организовать проезд транспорта, в том числе в целях погрузочно-разгрузочных и других работ, к своему зданию со стороны земельного участка ответчика, не является основанием для установления сервитута. 

Как указано выше, испрашиваемый сервитут существенно нарушит права ответчика и повлияет на возможность использования принадлежащего ему на праве собственности земельного участка. При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст.167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

                                                 Р  Е  Ш  И  Л  :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяИ. ФИО14