ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-5692/2022

25 августа 2022 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2022 года. 

Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2022 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Грязниковой А.С., Сидоренко О.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8609/2022) общества с ограниченной ответственностью «Коммерческая фирма «Гранит» на решение Арбитражного суда Омской области от 09.06.2022 по делу № А46-5692/2022 (судья Пермяков В.АВ.),  

принятое по иску департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческая фирма «Гранит» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц-34-255 от 16.05.2007,

в судебном заседании приняли участие:

от департамента имущественных отношений - ФИО2 (предъявлены служебное удостоверение, диплом, доверенность от 22.11.2021 № Исх-ДИО/15349 сроком действия 1 год);

от ответчика – не явились, извещены надлежаще; 

установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Коммерческая фирма «Гранит» (далее - ООО «КФ «Гранит», Общество, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц-34-255 от 16.05.2007 за период с 23.05.2020 по 26.05.2021 в размере 568 015 руб. 84 коп., пени за период с 23.05.2020 по 26.05.2021 в размере 473 129 руб. 59 коп., с последующим начислением процентов на сумму основного долга начиная с 27.05.2021 из расчета 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа по день фактической уплаты долга.

Решением Арбитражного суда Омской области от 09.06.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С ООО «КФ «Гранит» в пользу Департамента взысканы задолженность по договору аренды земельного участка № ДГУ-Ц-34-255 от 16.05.2007 за период с 23.05.2020 по 26.05.2021 в размере 568 015 руб. 84 коп., пени за период с 23.05.2020 по 26.05.2021 в размере 473 129 руб. 59 коп., с последующим начислением процентов на сумму основного долга начиная с 27.05.2021 из расчета 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа по день фактической уплаты долга.

Также с ООО «КФ «Гранит» в доход федерального бюджета взыскано 23 412 руб. государственной пошлины. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «КФ «Гранит» обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме в связи с истечением предельного срока действия договора аренды, признать договор утратившим силу.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что поскольку в договоре аренды земельного участка под строительство срок не определен, договор следует считать заключенным на максимальный срок – 10 лет с даты регистрации договора, соответственно, договор прекратился 04.06.2017. Судом первой инстанции не принято во внимание уведомление об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений о правах ООО «КФ «Гранит» на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества с 01.01.2020 по 18.05.2022.

В отзыве на  апелляционную жалобу Департамент возражает на доводы апелляционной жалобы, вместе с тем, указывает на допущенную (по его мнению) судом первой инстанции опечатку в части указания ставки пени (0,1% вместо 0,5%).

В заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал возражения отзыва.

Представитель надлежаще извещенного общества в судебное заседание не явился, на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав представителя Департамента, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и ООО «КФ «Гранит» (арендатор) 16.05.2007 заключён договор № ДГУ-Ц-34-255 (далее – Договор) аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в городе Омске, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года находящийся в государственной собственности земельный участок, расположенный в городе Омске и относящийся к категории земель населённых пунктов, площадью 1 889 кв.м, с кадастровым номером 55:36:12 01 01:3076, местоположение которого установлено в 6 м северо-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Центральный административный округ, ул. 10 лет Октября, д. 193, для общественно-деловых целей, под строительство административного здания с автомагазином.

Письмом от 19.12.2016 № Исх-ДИО/18964 к Договору Департамент уведомил Арендатора о необходимости производить расчет арендной платы, в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов».

Письмом от 02.09.2019 № Исх-ДИО/12012 к Договору Департамент уведомил Арендатора о необходимости производить иной расчет арендной платы, в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п».

Ответчик обязанность по оплате исполнял ненадлежаще, в связи с чем возникла задолженность, размер которой согласно акту сверки по состоянию на 31.01.2022  за период с 23.05.2020  по 26.05.2021 составляет 568 015 руб. 84 коп.

Отсутствие действий по оплате, неисполнение претензии от 03.02.2022 № Исх-ДИО/1276 послужили основанием для обращения в арбитражный суд с иском о взыскании основного долга и пени за период с 23.05.2020 по 26.05.2021 в сумме 473 129 руб. 59 коп. с продолжением ее начисления по дату фактического погашения задолженности.

ООО «КФ «Гранит» против удовлетворения иска возражал по основаниям, аналогичным изложенным в апелляционной жалобе.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего. 

Правоотношения сторон верно квалифицированы судом первой инстанции как возникшие из договора аренды земельного участка, подлежащие регулированию общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об обязательствах и их исполнении, параграфом 34 Части 2 ГК РФ об аренде, нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и условиями заключенного договора.

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором. 

В силу положений статьи 424 ГК РФ, статьи 39.7, пункта 7 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), правовой позиции, выраженной в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен; арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Представленный истцом расчет основного дога проверен судом первой инстанции, признан составленным арифметически правильно, с учетом фактических обстоятельств и действовавших нормативно-правовых актов, в связи с чем исковые требования в данной части удовлетворены полностью – в сумме 568 015 руб. 84 коп.

В обоснование своих возражений относительно наличия задолженности ООО «КФ «Гранит» указало, что в процессе строительства административного здания заключило инвестиционные договоры с третьими лицами, согласно которым после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности на него, обязалось оформить на указанных в договорах лиц право собственности на нежилые помещения в здании согласно ранее достигнутых договоренностей. Указанная процедура была завершена 11.06.2013. По мнению ответчика, с 11.06.2013 право пользования земельным участком перешло к лицам, ставшими собственниками нежилых помещений в административном здании по адресу: улица 10 лет Октября, дом 193, корпус 2, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 55:36:120101:3076.

Вместе с тем, этому и другим возражениям ответчика уже давалась оценка при рассмотрении дел № А46-16226/2017, № А46-14962/2020 о взыскании задолженности по Договору за предшествующие периоды – с 18.09.2012 по 31.03.2017, с 23.03.2017 по 22.05.2020.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.07.2021 по делу № А46-14962/2020 решение суда первой инстанции о взыскании задолженности оставлено без изменения.

В пункте 8 раздела III «Право собственности и другие вещные права» Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, изложена правовая позиция, согласно которой с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Однако, в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Из абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 25 Постановления № 73  следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Следовательно, до расторжения договора аренды у ответчика сохраняется обязанность внесения арендной платы на условиях, установленных договором.

Как следует из пояснений Департамента, ответчик продолжал вносить арендные платежи после 2013 года, что свидетельствует о совершении ответчиком действий по признанию договора действующим и после указанной последним даты. 

В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами. Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

В постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.07.2021 по делу № А46-14961/2020, суд пришел к выводу о том, что поскольку на арендованном обществом земельном участке построено административное здание, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком 26.03.2013, и не представлено доказательств наличия государственной регистрации права собственности на здание (помещения в нем) за иными лицами, на ответчике лежит обязанность по внесению арендной платы на условиях, установленных договором.

Суд апелляционной инстанции в постановлении от 18.02.2021 по делу № А46-14962/2020 также указал, что само по себе представленное в материалы дела свидетельство от 26.03.2013 о государственной регистрации права собственности ответчика на административное здание с отметкой «погашено 11.06.2013» не является безусловным доказательством того, что произошла перемена лица на стороне арендатора по договору аренды земельного участка. Сведения о расторжении договора аренды, вступлении в него иных лиц на стороне арендатора в материалы дела не представлены.

ООО «КФ «Гранит» указывает, что согласно ответу Управления Росреестра по Омской области от 18.05.2022 в ЕГРН отсутствует информация о находящихся в собственности ООО «КФ «Гранит» объектах недвижимости за период с 01.01.2020 по 18.05.2022.

При этом, ответчик не пояснил, при каких обстоятельствах прекратилось его право собственности, не представил подтверждающих документов, не представлена выписка из ЕГРН в отношении объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке. За изменением или расторжением договора ответчик не обращался, земельный участок Департаменту не возвращен, Департамент о переходе права собственности не уведомлял, новые собственники им не названы. В связи с чем, оценив представленные доказательства и сведения в совокупности и взаимной связи, суд апелляционной инстанции полагает, что ответчиком не подтверждено отсутствие у него обязанности вносить плату за пользование земельным участком.

Также давалась и оценка утверждению ответчика об истечении срока действия договора.

Пунктом 3 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. 

Как следует из условий договора, земельный участок предоставлен в аренду обществу сроком на три года для строительства административного здания. 

Уведомлением от 04.05.2010 арендодатель уведомил арендатора о продлении договора на неопределенный срок. 

Таким образом, по истечении срока аренды договор между сторонами возобновлен на неопределенный срок. 

Как указывает податель жалобы со ссылкой на подпункт 8 пункта 1 статьи 39.8 ЗК РФ срок аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленный для строительства, реконструкции зданий, сооружений не может превышать 10 лет, следовательно, истечение предельного срока аренды 14.06.2017 свидетельствует о прекращении договора. 

Между тем, податель жалобы не учитывает, что статья 39.8 ЗК РФ введена Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу с 01.03.2015. 

По общему правилу, предусмотренному в пункте 2 статьи 422 ГК РФ, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. 

Поскольку положения статьи 39.8 ЗК РФ не распространяются на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, а подлежат применению только с 01.03.2015, то оснований полагать, что договор аренды прекращен в связи с истечением предельного срока аренды, у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Кроме того, следует учитывать, что на земельном участке ответчиком возведено административное здание, право собственности на которое зарегистрировано ответчиком 26.03.2013. 

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. 

Таким образом, вне зависимости от наличия либо отсутствия договорных отношений у ответчика существует обязанность по внесению платы за использование земельного участка, на котором находится принадлежащее ему недвижимое имущество

При таких обстоятельствах, указанные доводы ответчика подлежат судом отклонению.

Также Департаментом заявлено требование о взыскании пени по договору за период с 23.05.2020 по 26.05.2021 в размере 473 129 руб. 59 коп. с последующим начислением пени на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу полагает, что судом первой инстанции при удовлетворении данного требования допущена опечатка при указании ставки пени.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что исправление опечаток или разъяснение решения суда первой инстанции (статья 179 АПК РФ) к компетенции суда апелляционной инстанции не относится.

Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что пунктом 5.2 Договора ставка пени, действительно, установлена в размере 0,5% в день.

Из представленного Департаментом расчета (л.д. 9, 11) следует, что фактически расчет произведен также исходя из ставки 0,5% в день.

В данной сумме требования удовлетворены судом первой инстанции, суд первой инстанции согласился с произведенным Департаментом расчетом, таким образом, неверное указание на размер ставки при цитировании условия договора. по-видимому, является опечаткой, но не повлияло на существо вынесенного решения.

Однако, в просительной части искового заявления Департамент просит продолжить начисление пени с 27.05.2021 исходя из ставки 0,1% в день. Требования удовлетворены судом первой инстанции в заявленном виде, суд при принятии решения не может выйти за пределы заявленных требований.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции еще раз отмечает, что у истца имеется право обратиться в суд, принявший решение, с соответствующим заявлением об исправлении опечатки или разъяснении решения суда.

При удовлетворении требований о продолжении начисления пени судом первой инстанции правильно принят во внимание введенный постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, с 01.04.2022 сроком на 6 месяцев. В период действия данного моратория пени начислению не подлежат. Таким образом, в рассматриваемом случае неустойка подлежит взысканию с ответчика за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга с исключением периода действия вышеуказанного моратория.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ, с учетом позиции суда кассационной инстанции, направившего дело на новое рассмотрение.

Доводам и возражениям сторон судом первой инстанции дана надлежащая оценка.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. 

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя. 

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 09.06.2022 по делу № А46-5692/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

А.С. Грязникова

 О.А. Сидоренко