/

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, www.fasvso.arbitr.ru

тел./факс (3952) 210-170, 210-172; e-mail: info@fasvso.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А33-777/2016

07 июня 2017 года

город Иркутск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2017 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Васиной Т.П.,

судей: Кореневой Т.И., Палащенко И.И.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Кушниром В.О.,

с участием судьи, осуществляющего организацию сеанса видеоконференц-связив Арбитражном суде Красноярского края, Альтергот М.А., секретаря судебного заседания, Сучковой Н.Ю.,

при участии путём использования систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Красноярского края индивидуального предпринимателя Кочкина Владимира Геннадьевича (паспорт) и его представителя Мироновой Ларисы Васильевны (доверенность от 25.12.2015, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  муниципального предприятия города Красноярска «Дирекция специализированного жилищного фонда» на решение Арбитражного суда Красноярского краяот 07 сентября 2016 года по делу № А33-777/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции – Лесков Р.В., суд апелляционной инстанции: Бабенко А.Н., Белан Н.Н., Парфентьева О.Ю.),

установил:

индивидуальный предприниматель Кочкин Владимир Геннадьевич(ОГРНИП 304246328500140, ИНН 246307143963, г. Красноярск, далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением, изменённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному предприятию города Красноярска «Дирекция специализированного жилищного фонда» (ОГРН 1052462032655, ИНН 2462033332,г. Красноярск, до реорганизации – муниципальное предприятие города Красноярска «Правобережная дирекция муниципальных общежитий», далее – предприятие)об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания путём обязания ответчика заключить договор купли-продажина условиях, предложенных истцом, изложив пункты 2.1., 2.3 договора купли-продажив следующей редакции:

«П. 2.1. Стоимость объектов, являющихся предметом настоящего договора, равная их рыночной стоимости составляет 2 716 572 (два миллиона семьсот шестнадцать тысяч пятьсот семьдесят два) рубля, определена с зачётом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества с учётом их фактического состояния, износа, степени повреждения»,

«П. 2.3. Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платёж)в размере 2 716 572 (два миллиона семьсот шестнадцать тысяч пятьсот семьдесят два) рубля вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора, путём перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долямипо 45 276 (сорок пять тысяч двести семьдесят шесть) рублей 20 (двадцать) копеек (далее – ежемесячный платёж) согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение 1). Днём поступления платежа считается день зачисления денежных средств на расчётный счёт или в кассу продавца».

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – департамент) и закрытое акционерное общество «Гражданстрой» (ОГРН 1022402652898,ИНН 2451001032, г. Красноярск, далее – ЗАО «Гражданстрой»).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 07 сентября 2016 года исковые требования удовлетворены.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного судаот 13 февраля 2017 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Красноярского краяи постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда, предприятие обратилосьв Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые судебные акты отменить.

Заявителем жалобы указано, что основания для зачёта в целях определения размера основного платежа по договору отсутствуют, так как согласие арендодателяна произведение неотделимых улучшений имущества арендатором получено не было. Предприятие полагает, что с учётом постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2010 года по делу № А33-2392/2010 все сделки, заключенные ЗАО «Гражданстрой», в том числе с истцом, являются недействительными, как и согласование неотделимых улучшений.

Предприниматель и ЗАО «Гражданстрой» в отзывах на кассационную жалобу указали на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, просили оставить их без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Дело рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещеныпо правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о рассмотрении настоящей кассационной жалобы размещенана общедоступных сайтах Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа http://fasvso.arbitr.ru и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в сети «Интернет».

Исследовав материалы дела в пределах, установленных статьёй 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходитк выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 09.01.2007 между ЗАО «Гражданстрой» (арендодатель) и истцом (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения № 18 от 09.01.2007 в отношении нежилого помещения первого этажа № 24 площадью 294,1 кв.м. и нежилого помещения второго этажа № 7 площадью 320,3 кв.м. – общей площадью 614,4 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск,ул. Парижской коммуны, 42. Срок договора: 01.01.2007 по 30.11.2007.

01.03.2007 открытое акционерное общество «Научно-Технический прогресс» подготовило заключение по результатам обследования строительных конструкций здания общежития, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Парижской коммуны, 42, согласно которому здание находится в аварийном состоянии и нуждается в срочном выполнении противоаварийных мероприятий и усилении конструкции.

03.08.2009 истец обращался к ЗАО «Гражданстрой» письмом исх. № 5 с просьбойо согласовании проведения капитального ремонта за счёт средств арендаторас последующим зачётом расходов в счёт арендных платежей в отношении указанных нежилых помещений, которые на момент данного обращения предоставлены истцуЗАО «Гражданстрой» по договору аренды № 34 от 04.06.2009.

05.08.2009 письмом исх. № 160 ЗАО «Гражданстрой» согласовало предпринимателю проведение капитального ремонта указанных нежилых помещенийза счёт средств истца. ЗАО «Гражданстрой» считает возможным проведение следующих работ: усиление несущих конструкций и стен; замена систем водоснабжения и отопления; замена систем вентиляции; замена электропроводки; установка пожарно-охранной сигнализации; замена окон. Работы будут проведены с последующим зачётом расходовв счёт арендных платежей.

04.05.2010 между ЗАО «Гражданстрой» (арендодатель) и истцом (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения № 34 от 04.05.2010 в отношении указанных нежилых помещений. Срок договора: с 04.05.2010 по 03.04.2011.

В соответствии с пунктом 3.6.5 договора арендодатель обязался зачесть стоимость неотделимых улучшений, произведённых с его согласия, в счёт арендной платылибо в счёт выкупной стоимости в случае покупки данного помещения.

18.01.2010 между истцом (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Электросвязьмонтаж» (далее – ООО «Электросвязьмонтаж») (подрядчик) подписан договор подряда № 01/10 на выполнение строительно-монтажных работ, согласно которому подрядчик обязуется выполнить работы по капитальному ремонту указанных нежилых помещений, а заказчик обязуется принять и оплатить работы в соответствии с условиями договора. Срок проведения работ: с 22.01.2010 по 22.06.2010. Общая стоимость работ – 14 967 828 рублей 63 копейки.

В материалы дела представлены локальные сметные расчеты № 1 от 10.01.2010 общей стоимостью 13 476 819 рублей (общестроительные работы), № 2 от 10.01.2010 общей стоимостью 1 108 993 рублей (монтажные работы), № 3 от 11.01.2010 общей стоимостью 382 016 рублей (монтажные работы), свидетельствующие о стоимости работ по капитальному ремонту.

26.04.2010 между заказчиком и подрядчиком подписаны акты о приёмке выполненных работ №№ 1, 2, 3 по договору подряда № 01/10 от 18.01.2010. Согласно справке о стоимости выполненных работ и затрат № 1 от 26.04.2010 общая стоимость работ за период с 22.01.2010 по 26.04.2010 составила 14 967 828 рублей 63 копейки.

В соответствии с актами взаимозачета от 30.09.2012, от 31.12.2012, от 30.06.2012, от 31.03.2012, от 31.12.2011, от 30.09.2011, от 30.06.2011, от 31.03.2011, от 31.12.2010,от 30.09.2010, от 30.06.2010, подписанными заказчиком и подрядчиком, истец погашает перед ООО «Электросвязьмонтаж» задолженность на сумму 14 967 828 рублей 63 копейки по договору подряда № 01/10 от 18.01.2010 путём взаимозачета задолженности подрядчика перед заказчиком за оказанные услуги по перевозке на сумму14 967 828 рублей 63 копейки. Оказание услуг по перевозке ООО «Электросвязьмонтаж» предпринимателем подтверждается актами приёма-передачи оказанных услуг № 44от 31.12.2012, № 34 от 30.09.2012, № 20 от 30.06.2012, № 14 от 31.03.2012, № 45от 31.12.2011, № 39 от 30.09.2011, № 28 от 30.06.2011, № 9 от 31.03.2011, № 48от 31.12.2010, № 37 от 30.09.2010, № 17 от 30.06.2010.

В материалы дела представлен акт сверки взаимных расчетов за периодс 01.04.2010 по 31.12.2012 между предпринимателем и ООО «Электросвязьмонтаж», согласно которому сторонами произведён зачёт взаимных требований на сумму14 967 828 рублей 63 копейки.

04.04.2012 и 11.11.2012 ЗАО «Гражданстрой» в ответ на запросы истца письмами исх. № 154 и исх. № 312 сообщало, что договор аренды в отношении указанных нежилых помещений, заключённый 04.05.2010, не расторгался, продлён на неопределенный срок. По состоянию на 04.04.2012 и 11.12.2012 задолженности по арендным платежамне имелось и без учёта затрат на капитальный ремонт нежилых помещений.

30.01.2012 распоряжением администрации города Красноярска № 490-недвв реестр муниципальной собственности на основании постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2010 года по делу № А33-2392/2010, актов об обнаружении технической ошибки от 29.12.2011 по результатам проведенной технической инвентаризации арендуемые истцом помещения признаны муниципальной собственностью – объектами городской казны, переданы муниципалитету.

01.03.2012 на основании постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2010 года по делу № А33-2392/2010 за муниципальным образованиемг. Красноярск зарегистрировано право собственности на указанные нежилые помещения: № 24 – кадастровый номер 24:50:0300240:2434 (свидетельство о государственной регистрации права серии 24 ЕК № 400147 от 01.03.2012), № 7 – кадастровый номер 24:50:0300240:925 (свидетельство о государственной регистрации права серии 24 ЕК№ 402657 от 19.04.2012).

31.08.2012 распоряжением администрации города Красноярска № 4706-недв указанные нежилые помещения переданы на праве хозяйственного ведения предприятию.

25.10.2012 департамент (письмо № 55923) обратился в Управление Федеральной антимонопольной службы по Красноярскому краю с заявлением в соответствиисо статьями 19, 20 Федерального закона от 26.07.2006 № 135 «О защите конкуренции»о согласовании представления предпринимателю муниципальной преференции в целях поддержки субъекта малого и среднего предпринимательства путём передачи в аренду сроком на 20 лет указанных нежилых помещений.

14.11.2012 на основании распоряжения администрации города Красноярска№ 5551-недв от 12.11.2012 между департаментом (арендодатель) и истцом (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения № 12304 в отношении указанных нежилых помещений для использование под гостиницу. Срок договора: с 12.11.2012по 11.11.2032.

25.04.2013 и 06.05.2013 на основании распоряжения администрации города Красноярска № 4706-недв от 31.08.2012 за ответчиком зарегистрировано право хозяйственного ведения на нежилые помещения: № 24 (свидетельство о государственной регистрации права серии 24 ЕК № 899434 от 06.05.2013), № 7 (свидетельствоо государственной регистрации права серии 24 ЕК № 795823 от 25.04.2013).

28.08.2013 по актам приёма-передачи №№ 776, 777 департамент передал помещения предприятию.

Дополнительным соглашением № 2 от 28.08.2013 внесены изменения в договор аренды нежилого помещения № 12304 от 14.11.2012, подписанный между департаментом (арендодатель) и истцом (арендатор), согласно которым с 28.08.2013 арендодателемпо договору является ответчик.

06.03.2015 общество с ограниченной ответственностью «Альянс-Оценка» по заказу истца подготовило отчёт № 173с об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений, согласно которому стоимость неотделимых улучшений нежилых помещений составляет 14 680 175 рублей с НДС (НДС 18% – 2 239 349 рублей).

27.07.2015 истец обратился к ответчику с заявлением вх.№1307 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (указанные нежилые помещения).

28.07.2015 ответчик письмом № 1265/05 обратился к департаменту с заявлениемо согласовании отчуждения данных помещений для реализации преимущественного права выкупа истца, предприятие сообщило, что для ведения уставной деятельности необходимость в данных помещениях отсутствует.

21.08.2015 письмом № 30688 департамент сообщил ответчику, что им рассматривается пакет документов с заявлением о реализации преимущественного права истца.

29.09.2015 общество с ограниченной ответственностью «Траст аудит» (далее – ООО «Траст аудит») по заказу ответчика подготовлен отчёт № 160-2015 об оценке рыночной стоимости выкупаемых объектов, согласно которому по состояниюна 27.07.2015 рыночная стоимость помещения № 7 составляет 9 200 000 рублей с НДС, помещения № 24 – 10 300 000 рублей с НДС.

26.11.2015 распоряжением администрации города № 5998-недв от 26.11.2015 согласована передача истцу указанных помещений и их передача по договору купли-продажи по рыночной стоимости (№ 7 – 9 200 000 рублей, № 24 – 10 300 000 рублей) на основании отчета об оценке ООО «Траст аудит» № 160-2015 от 29.09.2015.

10.12.2015 истец передал ответчику подписанный договор купли-продажи нежилого помещения № 9/15 от 04.12.2015 с протоколом разногласий, где выкупаемая стоимость арендуемых нежилых помещений определена с учётом рыночной стоимости неотделимых улучшений – 4 819 825 рублей.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно стоимости выкупаемого имущества с учётом наличия неотделимых улучшений, истец обратилсяв суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, исходили из того при приёме в муниципальную собственность нежилых помещений муниципальное образование не компенсировало истцу затраты на производство неотделимых улучшений. Судами было учтено, что неотделимые улучшения были произведены и оплачены истцом с согласия арендодателя (ЗАО «Гражданстрой»), доказательств того, что истец знал о ничтожности сделки по приватизацииЗАО «Гражданстрой» указанных помещений в материалы не представлено, при этом помещения от ЗАО «Гражданстрой» приняты муниципалитетом, сдавались в аренду истцу и выставлены на продажу с учётом неотделимых улучшений, произведённых ответчиком. В соответствии с изложенным, суды пришли к выводу об обоснованности требований истца о зачёте стоимости неотделимых улучшений, определённой проведённой в рамках настоящего дела судебной экспертизой.

Выводы судов соответствуют положениям пункта 3, 4 статьи 1, статей 166, 167, 435, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 4, 6, 14, 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого среднего предпринимательствав Российской Федерации», статей 1, 3, 4, 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственностии арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Доводы жалобы о том, что исковые требования не подлежат удовлетворениюв связи с отсутствием с учётом постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2010 года по делу № А33-2392/2010 согласия арендодателяна произведение неотделимых улучшений арендованного имущества, нельзя признать состоятельными, поскольку в рамках дела № А33-2392/2010 были рассмотрены требования администрации города Красноярска об истребовании из незаконного владения ЗАО «Гражданстрой» муниципального имущества, в том числе указанных выше нежилых помещений. Постановлением апелляционного суда от 31 августа 2010 года по данному делу сделка по приватизации ЗАО «Гражданстрой», в том числе арендованных истцом нежилых помещений, была признана ничтожной, последствием чего явилось возвращение титула (права собственности) полномочному собственнику – муниципальному образованию. Предприниматель, не являясь стороной сделки по приватизации, пользовался спорным имуществом на условиях заключённого с ЗАО «Гражданстрой» договора аренды с 2007 года; о ничтожности сделки и, соответственно, отсутствия правау ЗАО «Гражданстрой» сдачу в аренду указанных нежилых помещений не знал; произвёл неотделимые улучшения с согласия лица, которого обоснованно считал собственникоми арендодателем нежилых помещений. В данном случае включение стоимости произведённых истцом неотделимых улучшений помещений в  расчеты по сделке при отчуждении имущества приведёт к получению ответчиком неосновательного обогащения.

Доводы заявителя о нарушении условием договора о порядке расчетов прав кредиторов признанного банкротом предприятия нельзя признать обоснованными, поскольку фактически ответчиком не могут быть предъявленык оплате в составе цены имущества неотделимые улучшения, созданные за счёт истца.

Доводы заявителя кассационной жалобы фактически направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и обстоятельств, установленных арбитражным судом. Оснований для переоценки доказательств у Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Неправильного применения норм материального права, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный судВосточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что принятые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чемна основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение дела судом кассационной инстанции относится на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 07 сентября 2016 годапо делу № А33-777/2016 и постановление Третьего арбитражного апелляционного судаот 13 февраля 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренномстатьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий 

Судьи

Т.П. Васина 

Т.И. Коренева 

И.И. Палащенко