Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-13194/2019

30 сентября 2020 года

г. Ульяновск

 

Резолютивная часть решения объявлена 24.09.2020, полный текст решения изготовлен 30.09.2020.

 

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Черлановой Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Палаты имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Стимпром" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора, взыскании 398 471 руб. 36 коп.

 

по встречному исковому заявлению 

Общества с ограниченной ответственностью "Стимпром" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Палате имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о взыскании 14 605 647 руб. 17 коп.

 

третьи лица:

ООО "Инвестиционно-строительная компания "Менделеевскстрой" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

ООО «БРУС» (ИНН 

<

***>)

Государственное казенное учреждение «Главное управление содержания и развития дорожно-транспортного комплекса Татарстана при Министерстве транспорта и дорожного хозяйства Республики Татарстан»

Муниципальное автономное учреждение "Управление инвестиционного и инфраструктурного развития Менделеевского муниципального района» Республики Татарстан

 

при участии:

от истца – ФИО2, паспорт, доверенность, диплом

– ФИО3, паспорт, доверенность, диплом

от ответчика – ФИО4, паспорт, доверенность, диплом

от третьих лиц:

ООО "ИСК "Менделеевскстрой" – не явился, уведомлен

ООО «БРУС» – не явился, уведомлен

ГКУ «Главное управление содержания и развития дорожно-транспортного комплекса Татарстана при Министерстве транспорта и дорожного хозяйства Республики Татарстан» – не явился, уведомлен

МАУ "Управление инвестиционного и инфраструктурного развития Менделеевского муниципального района» Республики Татарстан – не явился, уведомлен 

 

УСТАНОВИЛ:

Палата имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Стимпром" о взыскании задолженности по арендной плате за период с октября 2015 года по апрель 2019 года в размере 235 348 руб. 20 коп., штрафа (пеней) за период с 10.11.2015 по 09.06.2019 в размере 158 850 руб. 90 коп., о расторжении договора аренды земельного участка № 33 от 17.09.2015.

Определением от 27.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью " Инвестиционно-строительная компания "Менделеевскстрой".

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.07.2019 дело №А65-14720/2019 передано для рассмотрения по подсудности в Арбитражный суд Ульяновской области.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 07.08.2019 исковое заявление принято в порядке упрощенного производства.

Определением от 01.10.2019 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью «БРУС».

Определением от 24.10.2019 принято к производству встречное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "Стимпром" к Палате имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан о взыскании убытков в размере 500 000 руб. 00 коп., упущенной выгоды в размере 16 338 382 руб. 14 коп.

Определениями от 10.12.2019, от 14.01.2020 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Государственное казенное учреждение «Главное управление содержания и развития дорожно-транспортного комплекса Татарстана при Министерстве транспорта и дорожного хозяйства Республики Татарстан», Муниципальное автономное учреждение "Управление инвестиционного и инфраструктурного развития Менделеевского муниципального района» Республики Татарстан.

Определением от 07.05.2020 удовлетворено ходатайство ООО «Стимпром» о назначении судебной экспертизы.

17.08.2020 заключение судебной экспертизы поступило в арбитражный суд. 

Определением от 10.09.2020 удовлетворено ходатайство истца об увеличении исковых требований, согласно которому истец просит взыскать с отвечтика ООО «Стимпром» основной долг по арендной плате за период с 17.09.2015 по 31.03.2019 в размере 243 348 руб. 70 коп., пени за период с 10.11.2015 по 10.04.2019 в размере 155 122 руб. 66 коп.  

Определением от 10.09.2020 удовлетворено ходатайство отвечтика об уменьшении встречных исковых требований, согласно которому ответчик просит взыскать с истца убытки в размере 500 000 руб. 00 коп., упущенную выгоду в размере 14 105 647 руб. 17 коп. 

22.09.2020 от отвечтика поступили дополнительные возражения на исковое заявление, в которых заявлено ходатайство о применении исковой давности и ходатайство об уменьшении размера пеней на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ. 

В судебном заседании представители истца поддержали исковые требования, встречные исковые требования не признали. 

Представитель ответчика не признал исковые требования, встречные исковые требования поддержал. 

Изучив представленные документы, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующему. 

Из материалов дела усматривается, что 17.09.2015 между Менделеевским городским исполнительным комитетом Менделеевского муниципального района Республики Татарстан (Арендодатель) и ООО «Стимпром» (Арендатор) оформлен договор аренды земельного участка № 33, согласно которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок со следующими характеристиками: кадастровый номер 16:27:050501:1511, местонахождение: РТ, г.Менделеевск, общая площадь: 1612 кв.м, целевое назначение (категория) земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоквартирной застройки /том 1 л.д. 24-27/. 

По акту приема-передачи от 17.09.2015 земельный участок передан Арендодателем Арендатору /том 1, л.д. 28/. 

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. 

20.07.2017 между Палатой имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан (Арендодатель) и ООО «Стимпром» (Арендатор) оформлено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды земельного участка № 33, в соответствии с которым пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: 

«1.1. Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок со следующими характеристиками: 

1.1.1. кадастровый номер 16:27:050501:1622, местонахождение: Республика Татарстан, Менделеевский муниципальный район, МО «г.Менделеевск», площадь земельного участка: 1362 кв.м;  категория земельного участка: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоквартирной застройки.

1.1.2. кадастровый номер 16:27:050501:1623, местонахождение: Республика Татарстан, Менделеевский муниципальный район, МО «г.Менедеевск», площадь земельного участка: 250 кв.м;  категория земельного участка: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоквартирной застройки /том 1, л.д. 30-31/.

Земельные участки с кадастровыми номерами 16:27:050501:1622 и 16:27:050501:1623 образованы путем раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 16:27:050501:1511, находящего в аренде у ООО «Стимпром» согласно договора аренды земельного участка № 33 от 17.09.2015.

04.12.2017 дополнительное соглашение № 2 от 20.07.2017 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости /том 1, л.д. 69-87, 88-102/. 

14.03.2018 между ООО «Стимпром» и Обществом с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Менделеевскстрой» оформлен договор переуступки права аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной собственности), в соответствии с которым права арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 16:27:050501:1623, площадью 250 кв.м, перешли от ООО «Стимпром» к ООО «Инвестиционно-строительная компания «Менделеевскстрой». Договор переуступки права аренды зарегистрирован в ЕГРН 27.03.2018 /том 1, л.д. 45-50, 91/. 

Наличие у ООО «Стимпром» задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 33 от 17.09.2015 явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. 

В соответствии ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.2 договора аренды № 33 от 17.09.2015 размер арендной платы установлен на основании протокола № 2 открытого аукциона от 28.08.2015 и составляет: 73095 рублей в год, 6091,25 рублей в месяц. 

Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится Арендатором на счет Арендодателя ежемесячно, не позднее десятого числа месяца, следующего за месяцем, за который производится оплата. В случае несовременного внесения арендной платы на невнесенную сумму начисляется штраф в размере 0,1 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. 

Согласно уточненному расчету истца, у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 17.09.2015 по 31.03.2019 в сумме 243 348 руб. 70 коп. /том 5, л.д. 20-22/.

Также истец просит взыскать с отвечтика пени за период с 10.11.2015 по 10.04.2019 в размере 155 122 руб. 66 коп.

Ответчик возражает против исковых требований, указывая, что с 13.07.2018 ему создано препятствие в пользовании земельным участком с кадастровым номером 16:27:050501:1622, поскольку на земельном участке проложена асфальтированная дорога и подземный газопровод, которые препятствуют строительству многоквартирного дома. 

Во встречном исковом заявлении ответчик указывает, что вследствие невозможности строительства многоквартирного дома на земельном участком с кадастровым номером 16:27:050501:1622 у него возникли убытки в размере стоимости работ по разработке проектной документации 36-ти квартирного 3-х этажного жилого дома, расположенного по адресу: РТ, 

<

...> кадастровый номер 16:27:050501:1511, оплаченной по договору подряда на выполнение проектных работ от 01.12.2015, и упущенной выгоды на сумму 16 338 382 руб. 14 коп., составляющей сумму неполученного дохода вследствие невозможности строительства 36-ти квартирного 3-х этажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 16:27:050501:1511.

Для проверки доводов отвечтика о невозможности использовать земельный участок с кадастровым номером 16:27:050501:1622 в соответствии с разрешенным использованием ввиду возведения на нем автомобильной дороги и прокладки подземного газопровода судом была назначена судебная экспертиза. Производство экспертизы было поручено Индивидуальному предпринимателю  ФИО5. 

На разрешение эксперта были поставлены вопросы:

1. Определить, проложены ли на земельном участке с кадастровым номером 16:27:050501:1622 по адресу: Республика Татарстан, Менделеевский муниципальный район, МО «г.Менделеевск»: - подземный газопровод, - асфальтированная автомобильная дорога?

2. В случае, если газопровод и асфальтированная дорога проложены на земельном участке с кадастровым номером 16:27:050501:1622, определить: 

-назначение подземного газопровода и автодороги (для обслуживания каких объектов предназначены); 

-препятствуют ли они строительству Обществом с ограниченной ответственностью «Стимпром» на земельном участке с кадастровым номером 16:27:050501:1622 многоквартирного дома в соответствии с имеющейся проектной документацией?

Согласно заключению судебной экспертизы № 07/53 от 29.07.2020 /том 4, л.д. 108-131, в результате проведенного обследования установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 16:27:050501:1622 по адресу: Республика Татарстан, Менделеевский муниципальный район, МО «г.Менделеевск» имеются подземный газопровод низкого давления,  асфальтированная благоустроенная автомобильная дорога с тротуаром, линия электроосвещения. 

Ввиду отсутствия документальных сведений о балансодержателе газопровода, асфальтированной благоустроенной автомобильной дороги и линии электроосвещения достоверно установить их назначение не представляется возможным. По косвенным признакам можно установить, что дорога, ввиду ее благоустройства, ограждения, наличия тротуара и освещения является муниципальной дорогой общего пользования, предназначенной для проезда по городу Менделеевску.  Газопровод подземной прокладки, относящийся к газопроводу низкого давления, предназначен для газоснабжения трехэтажного 42-х квартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация Республика Татарстан, р-н Менделеевский муниципальный, 

<

...> (обследован ввод линии) и возможно иных жилых домов. Линия электроосвещения предназначена для освещения проезжей части тротуара в темное время суток. 

В исследовательской части заключения экспертом приведены рисунки, схемы и фотографии, из которых усматривается, что автомобильная дорога с линией освещения и газопровод проходят непосредственно по земельному участку с кадастровым номером 16:27:050501:1622, отсекая по диагонали половину данного земельного участка /том 4, л.д. 115, 124, 125, 127/. 

В ходе проведения судебной экспертизы от эксперта поступило ходатайство от  08.06.2020 о предоставлении в адрес эксперта проектного решения о размещении 36-квартирного жилого дома по ул. Татарстан 15, г. Менделеевска на земельном участке с кадастровым номером 16:27:050501:1622 с указанием отступов от границ земельного участка и от существующего многоквартирного дома, поскольку, как указано в заключении судебной экспертизы (стр. 11 заключения) /том 4, л.д. 118 настоящего дела/, в представленном арбитражным судом 02.06.2020 эскизном проекте на трехэтажный 36-квартирный жилом дом отсутствует привязка к земельному участку. 

На предложение суда в определении от 11.06.2020 представить запрошенное экспертом проектное решение истец подготовил и представил в материалы дела  рабочий проект на объект «Трехэтажный 24 квартирный жилой дом г.Менделеевск, Республики Татарстан» /том 4, л.д. 35-69/. Проектное решение о размещении 36-квартирного жилого дома истец не представил. 

На основании имеющихся документов эксперт при ответе на вопрос № 2 указал, что расположению Трехэтажного 24 квартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 16:27:050501:1622 создают препятствия расположенные на нем объекты: 

- газопровод низкого давления

- асфальтированная благоустроенная автомобильная дорога с тротуаром

- линия электроосвещения

- охранные зоны газопроводов. 

Таким образом, доводы отвечтика о невозможности использовать земельный участок с кадастровым номером 16:27:050501:1622 в соответствии с разрешенным использованием (для многоквартирной застройки) нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.   

Доводы истца о том, что ответчик необоснованно выбрал для строительства именно 24 квартирный дом, что он может построить другой дом, меньшей площади, оцениваются судом критически, поскольку доказательств этому не представлено. 

Относительно даты, с которой ответчику созданы препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 16:27:050501:1622, суд приходит к следующему. 

Из материалов дела усматривается, что 13.07.2018 Обществу с ограниченной ответственностью «БРУС» выдан ордер № 67 на производство земляных и строительных работ, прокладки и переустройства инженерных сетей, коммуникаций и работ, связанных с нарушением элементов наружного благоустройства /том 3, л.д. 14-15/. 

Согласно данному ордеру № 67 от 13.07.2018 Обществу с ограниченной ответственностью «БРУС» разрешается производство земляных работ на земельном участке по адресу: РТ, Менделеевский муниципальный район, г. Менделеевск для строительства автодороги по ул. Нефтяников. 

Из представленной ООО «БРУС» проектной документации на строительство и ремонт автомобильной дороги и проектной документации на перекладку газопровода среднего и низкого давления в связи с ремонтом автодороги видно, что земляные работы по ордеру № 67 от 13.07.2018 должны осуществляться на земельном участке с кадастровым номером 16:27:050501:1622 /том 3, л.д. 40-62-75, 76-149/. 

В листе согласования к ордеру № 67 от 13.07.2018 имеется согласование, данное Палатой имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан /том 3, л.д. 15/

На основании изложенного, поскольку иной даты начала земляных работ, чем указано в ордере № 67 от 13.07.2018, судом не установлено, то суд приходит к выводу о том, что ответчику созданы препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 16:27:050501:1622 с 13.07.2018. 

Препятствия созданы по вине арендодателя Палаты имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан, которая согласовала производство земляных работ для строительства автодороги и перекладки газопровода на земельном участке, находящемся в аренде у отвечтика. 

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Вышеизложенный вывод суда соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017.

На основании изложенного, арендная плата подлежит начислению ответчику по 12.07.2018 включительно. 

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. 

Согласно ст. 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 196 Гражданского кодекса РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Пунктом 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Соблюдение обязательного досудебного порядка пунктом 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» отнесено к основаниям приостановления течения срока исковой давности.

Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для принятия сторонами мер по досудебному урегулированию гражданско-правовых споров о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, предусмотрено 30 календарных дней со дня направления претензии (часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Правило о продлении срока исковой давности до шести месяцев касается только тех обстоятельств, которые поименованы в пункте 1 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации и характеризуются неопределенностью момента их прекращения. Применительно к соблюдению процедуры досудебного урегулирования спора начало и окончание этой процедуры, влияющей на приостановление течение срока, установлены законом. Указанные выводы согласуются с правовой позицией, изложенной в определении Верховного суда Российской Федерации от 24.11.2017 № 309-ЭС17-11333.

Из материалов дела усматривается, что 07.02.2019 истец направил ответчику претензию (предарбитражное предупреждение) с требованием оплатить задолженность по арендной плате /том 1, л.д. 36/.

В Арбитражный суд Республики Татарстан истец обратился 24.05.2019. 

С учетом 30-дневного срока для досудебного урегулирования спора, срок исковой давности истек по требованию о взыскании арендной платы истек за период до 24.04.2016. 

На основании изложенного, ходатайство ответчика о применении исковой давности является обоснованным и подлежащим удовлетворению. 

Согласно расчету суда, задолженность по арендной плате за период с 25.04.2016 по 12.07.2018 составляет 158 200 руб. 46 коп. 

Сумма пеней за период с 11.05.2016 по 10.04.2019, начисленных на вышеуказанную сумму основного долга, составляет 104 137 руб. 08 коп. 

Ответчик заявил ходатайство об уменьшении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ. 

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении (п. 1).

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (п. 2).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Согласно п. 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. №7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Ответчиком не представлено доказательств наличия исключительных обстоятельств, позволяющих уменьшить неустойку, размер которой согласован сторонами в договоре.

Размер неустойки 0,1 % соответствует обычаям делового оборота, поскольку наиболее часто устанавливается в договорах, заключаемых субъектами предпринимательской деятельности. 

На основании изложенного, заявление ответчика об уменьшении неустойки подлежит оставлению без удовлетворения. 

Истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка № 33 от 17.09.2015 на основании пункта 8.1 договора аренды в связи с невнесением ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Пунктом 8.1 договора аренды предусмотрено, что договор прекращается в случае невнесения Арендатором платы по истечении установленного договором срока платежа более двух раз подряд.

07.02.2019 истец направил ответчику предарбитражное предупреждение, в котором также содержалось требование о расторжении договора аренды. 

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу истец предлагал ответчику подписать мировое соглашение, в котором содержался пункт о том, что договор аренды считается расторгнутым с 15.03.2018. Ответчик предложенный проект мирового соглашения не подписал. 

Из материалов дела также следует, что 25.12.2018 ответчик ООО «Стимпром» направил истцу уведомление о расторжении договора аренды с 15.01.2019 в связи с тем, что ответчику создано препятствие в пользование земельным участком с кадастровым номером 16:27:050501:1622 вследствие строительства автодороги и газопровода. Данное уведомление получено истцом 28.12.2018 /том 2, л.д. 61-62/. 

Согласно п.п. 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. 

Частью 3 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору предоставлено право потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае обнаружения недостатков арендованного имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

Согласно пункту 1 статьи 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В силу изложенных норм и обстоятельств, учитывая, что обе стороны согласны на расторжение договора, однако не достигли соглашения, с какой даты считать договор расторгнутым,  в связи с направлением ответчиком уведомления об отказе от договора,  суд считает, что договор аренды земельного участка № 33 от 17.09.2015 является расторгнутым с 15.01.2019. 

Поскольку договор аренды является расторгнутым, исковые требования Палаты о расторжении договора подлежат оставлению без удовлетворения. 

Во встречном исковом заявлении с учетом уточнения ответчик просит взыскать с истца:

- убытки в размере 500 000 руб. 00 коп. в размере стоимости работ, оплаченных Обществу с ограниченной ответственностью «Ульяновск Проект+» по договору подряда за выполнение работ от 01.12.2015 по разработке проектной документации с приложением локального сметного расчета 36-ти квартирного 3-х этажного жилого дома, расположенного по адресу: РТ, 

<

...> кадастровый номер 16:27:050501:1511 /том 2, л.д. 17-19, том 5, л.д. 33-47/

- упущенную выгоду в размере 14 105 647 руб. 17 коп., равную сумме дохода, который получило бы ООО «Стимпром»  в результате строительства трехэтажного 24-х квартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 16:27:050501:1622.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Кодексе.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (часть 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (часть 2 статьи 15 ГК РФ).

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер.

Таким образом, для взыскания убытков истец должен доказать совокупность обстоятельств: наличие убытков и их размер, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда и причинно-следственную связь между действием (бездействием) причинителя вреда и возникшими убытками. При этом причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).

Согласно пункту 4 статьи 393 ГК РФ при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода в заявленном размере не была бы получена кредитором.

Применительно к убыткам в форме упущенной выгоды, то есть неполученным доходам, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (часть 2 статьи 15 ГК РФ), это лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления.

Применительно к настоящему делу, ответчик в обоснование упущенной выгоды  должен доказать, что до даты возникновения препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 16:27:050501:1622 он принимал меры и осуществлял приготовления к строительству 24-квартирного трехэтажного дома на земельном участке с кадастровым номером 16:27:050501:1622.

В силу норм Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) для получения прибыли от строительства многоквартирного дома застройщик должен: провести инженерные изыскания (статья 47 ГрК РФ), подготовить проектную документацию  на строительство (ст. 48 ГрК РФ), провести экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий (ст. 49 ГрК РФ), получить разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ), осуществить строительство многоквартирного дома, в том числе путем заключения договоров строительного подряда (ст. 52 ГрК РФ), получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ), реализовать квартиры в доме по договорам купли-продажи или договорам долевого участия в строительстве жилья.  

Ответчик не представил доказательства, подтверждающие совершение вышеуказанных действий. 

Представленный в дело договор подряда от 01.12.2015 на выполнение проектных работ, оплату по которому в размере 500 000 рублей ответчик просит взыскать как убытки, не относится к строительству 24-квартирного трехэтажного дома на земельном участке с кадастровым номером 16:27:050501:1622.

Как следует из предмета договора от 01.12.2015, договор заключен на разработку проектной документации 36-квартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 16:27:050501:1511 /том 2, л.д. 17-19/. 

Предметом же спора является земельный участок с кадастровым номером 16:27:050501:1622, и, обосновывая невозможность использования данного земельного участка, истец ссылается на невозможность строительства на нем 24-квартирного трехэтажного дома.

Таким образом, договор подряда от 01.12.2015 на выполнение проектных работ не относится к предмету спора. 

В обоснование упущенной выгоды на сумму 14 105 647 руб. 17 коп. ответчик представил в материалы дела Локальный сметный расчет «Строительство 24 квартирного жилого дома г.Менделеевск, РТ» /том 5, л.д. 25-32/, и исходя из этого локально-сметного расчета ответчик произвел расчет прибыли,  которую он получил бы после ввода дома в эксплуатацию и продажи помещений в 24 квартирном жилом доме /том 5, л.д. 24, 25-32/. 

Однако расчет суммы прибыли носит предположительный (вероятностный) характер.

Доказательств того, что ответчик в реальности получил бы прибыль в указанном размере, что 24 квартирный дом был бы им построен и введен в эксплуатацию, и все помещения в нем были бы проданы, в материалы дела не представлено. 

Фактическое строительство планируемого дома не начато, возможные сроки завершения строительства не установлены, договоры с потенциальными покупателями не оформлены. Ответчик не принимал необходимых мер и приготовлений для строительства 24-х квартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 16:27:050501:1622.

Описанные ответчиком в объяснениях от 22.09.2020 действия в обоснование принятых мер и приготовлений, совершены им в отношении 36-квартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 16:27:050501:1511. Упущенная выгода же взыскивается ответчиком за 24-квартирный дом на земельном участке с кадастровым номером 16:27:050501:1622.

Действия по подготовке топографической съемки земельного участка с кадастровым номером 16:27:050501:1622 (направление заявления в ООО «Земельное бюро» и оформление договора на выполнение подготовке топографической съемки) были совершены ответчиком в августе 2018 года, то есть после того, как возникли  препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 16:27:050501:1622. Следовательно, данные действия не свидетельствуют о мерах, принимаемых ответчиком для строительства 24-квартирного дома на земельном участке с кадастровым номером 16:27:050501:1622.

Таким образом, ответчик не доказал, что ему причинены убытки и упущенная выгода в результате препятствий, созданных истцом в пользовании земельным участком с кадастровым номером 16:27:050501:1622.

На основании изложенного, встречные исковые требования ООО «Стимпром» являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению.  

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (п. 1).

В соответствии с ч. 1 ст. 108 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. 

Согласно п.п. 1, 2 ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

Согласно п.  26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

Стоимость судебной экспертизы согласно счету № 76 от 21.07.2020 составляет 35 000 руб. 00 коп. /том 4, л.д. 103/. 

ООО «Стимпром» в лице представителя ФИО4 внесло на депозитный счет Арбитражного суда Ульяновской области денежную сумму в размере 35 000 руб. 00 коп.

В связи с выполнением обязанностей по производству судебной экспертизы, денежная сумма в размере 35 000 руб. 00 коп. была перечислена с депозитного счета арбитражного суда Индивидуальному предпринимателю  ФИО5 на основании определения суда от 08.09.2020. 

Судебная экспертиза была необходима как для разрешения исковых требований Палаты имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан, так и для разрешения встречных исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Стимпром». Следовательно, для распределения между сторонами судебных расходов на оплату судебной экспертизы должны учитываться суммы первоначального и встречного исков. 

Таким образом, сумма судебных расходов на оплату судебной экспертизы, подлежащая взысканию с Палаты имущественных отношений в пользу отвечтика составляет 929 руб. 52 коп. (398 471,36 руб. (сумма исковых требований Палаты) х 35000,00 руб. (стоимость судебной экспертизы) : 15 004 118,53 руб. (сумма первоначального и встречного иска). 

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственную пошлину по первоначальному иску следует возложить на ООО «Стимпром» пропорционально удовлетворенным исковым требованиям Палаты, то есть в размере 7 222,00 руб. 

В связи с тем, что ответчику при подаче встречного искового заявления была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, а в удовлетворении встречного иска отказано, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 96 028,00 руб. 

 Всего с Общества с ограниченной ответственностью "Стимпром" в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 103 250 руб. 00 коп. 

Согласно п. 5 ст. 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Настоящим решением суда с ответчика в пользу истца взыскана сумма 262 337,54 руб., с истца в пользу ответчика взыскана сумма 929,52 руб. 

В результате зачета первоначальных и встречных исковых требований с Общества с ограниченной ответственностью "Стимпром" в пользу Палаты имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан подлежит взысканию сумма 261 408 руб. 02 коп. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство ответчика о применении исковой давности удовлетворить. 

Ходатайство ответчика об уменьшении неустойки оставить без удовлетворения. 

Исковые требования Палаты имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан удовлетворить частично.  

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Стимпром" в пользу Палаты имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан 158 200 руб. 46 коп. – основной долг, 104 137 руб. 08 коп. – пени. 

В остальной части исковые требования о взыскании основного долга и пеней, а также о расторжении договора аренды оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования оставить без удовлетворения. 

Взыскать с Палаты имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Стимпром" расходы на оплату судебной экспертизы в размере 611 руб. 96 коп. 

Путем зачета первоначальных и встречных исковых требований взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Стимпром" в пользу Палаты имущественных и земельных отношений Менделеевского муниципального района Республики Татарстан 261 725 руб. 58 коп. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Стимпром" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 103 250 руб. 00 коп. 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                 Е.С. Черланова