ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А54-9772/2022

г. Тула

09 февраля 2024 года

20АП-153/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2024 года.

 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Мосиной Е.В.,  судей Дайнеко М.М., Капустиной Л.А.,  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 08.12.2023 по делу № А54-9772/2022,

принятое по иску администрации города Рязани (390000, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>) о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 62:29:0000000:171 площадью 2055 кв.м по адресу: 

<

...> за период с 29.01.2019 по 31.08.2022 в размере 1 213 225 руб. 41 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.08.2022 по 24.11.2021 в размере 21 754,96 руб., с дальнейшим начислением процентов по ставке ЦБ Банка России до полного исполнения решения суда (с учетом уточнений), 

 

УСТАНОВИЛ:

администрация города Рязани (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 62:29:0000000:171 за период с 29.01.2019 по 31.08.2022 в размере 1 986 074 руб. 08 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 29.01.2019 по 31.08.2022 в сумме 183 608 руб. 18 коп., с дальнейшим начислением на сумму долга исходя из ключевой ставки Банка России, до полного исполнения решения суда.

От истца поступило в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнение исковых требований, согласно которому истец просит взыскать с ответчика плату за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 62:29:0000000:171, по адресу: 

<

...>, за период с 29.01.2019 по 31.08.2022 в размере 1 213 225,41 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31.08.2022 по 24.11.2023 (с учетом последующих уточнений от 03.11.2023) в размере 21 754,96 руб., применив дальнейшее начисление процентов по ставке ЦБ Банка России до полного исполнения решения суда.

Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 08.12.2023 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Рязанской области от 08.12.2023, администрация обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, заявленные требования удовлетворить. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает на ошибочность вывода суда о том, что право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, прекратилось с даты вступления в законную силу судебного акта, которым у ФИО2 изъят объект незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов. Полагает, что спорный земельный участок продолжает оставаться собственностью лица, за которым зарегистрировано право, до момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю. Обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что поскольку у администрации города Рязани отсутствуют сведения о виде использования ФИО2 спорного земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171, согласно приложению № 4 постановлений администрации города Рязани «Об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничена», к базовым ставкам арендной платы был применен коэффициент 2,5 (в зависимости от вида использования земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, применяемый к категории арендаторов «неустановленное функциональное использование»).

ИП ФИО2 представил отзыв, в котором возражает против доводов апелляционной жалобы, просит обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Изучив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области и ФИО2 22.02.2011 заключен договор № КС 1-11 Ф аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171 площадью 5257 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> стр. 96, для строительства магазина автозапчастей и автомойки сроком по 11.02.2014. Соглашениями от 22.02.2014, 26.05.2014 и от 21.01.2015 указанный договор аренды неоднократно продлевался окончательным сроком - до 31.12.2015.

24.09.2013 ФИО2 выдано разрешение № RU 62326000-146/2013/РС на строительство магазина автозапчастей и автомойки площадью 1124,69 кв. м, этажностью - 2, сроком действия с учетом продления - до 31.12.2015.

На основании указанного разрешения на строительство и действующего договора аренды участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171 ответчик зарегистрировал за собой право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0150001:1154 общей площадью 1124,7 кв.м, площадью 171,8 кв.м и степенью готовности 5% (дата государственной регистрации - 17.12.2013), расположенный по адресу: 

<

...>).

На основании заявления ответчика и постановления от 28.01.2016 между ФИО2 и администрацией города Рязани 28.01.2016 заключен договор № С 004-16 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171 для завершения строительства автосервиса сроком до 28.01.2016, согласно пунктам 1.1, 2.1 и 8.1 которого ФИО2 брал на себя обязательства до истечения срока (28.01.2019) осуществить проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта недвижимости - автосервис, станция технического обслуживания.

Администрация города Рязани письмом от 17.12.2018 №05/3-08-1662 уведомила ФИО2 о прекращении вышеуказанного договора аренды окончанием его срока 28.01.2019 в порядке статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Указанные обстоятельства установлены в рамках рассмотрения дела №А54-3013/2019 и имеют преюдициальное значение для настоящего спора в силу части 2 статьи 69 АПК РФ.

Администрацией города Рязани был произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171.

Согласно представленной выписке из ЕГРН раздел произведен образованием двух земельных участков (кадастровые номера 62:29:0000000:4479 и 62:29:0000000:4480) путем раздела с сохранением в измененных границах исходного земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171, площадь которого составила 2055 кв.м.

Как указывает администрация, за период с 29.01.2019 по 31.08.2022 в отношении указанного земельного участка арендные правоотношения отсутствовали, ответчиком плата за фактическое использование соответствующей частью земельного участка в спорный период в полном объеме не внесена, по расчету истца за ним числится задолженность в размере 1 213 225,41 руб.

Письмом от 01.09.2022 исх. №03/3-1949 истец обратился к ответчику с требованием о погашении задолженности.

Указанное требование оставлено ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что после вступления в законную силу судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства начисление платы за пользование земельным участком не соответствует фактическим правоотношениям сторон, а также принципу единства судьбы объектов недвижимости и земельных участков под ними.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с подпунктами 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно законодательству Российской Федерации о налогах и сборах плательщиками земельного налога признаются лица, владеющие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (статья 388 Налогового кодекса Российской Федерации). Все остальные лица должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в размере арендной платы, устанавливаемой Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пользование государственной либо муниципальной землей в отсутствие установленных законом либо договором оснований может явиться причиной возникновения на стороне пользователя денежного обязательства из неосновательного обогащения (кондикционного обязательства).

На основании положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (пункт 1); правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из оснований заявленного в рамках настоящего делу требований иска, под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования земельным участком из публичной собственности, а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые исходя из принципа платности землепользования, установленного Земельным кодексом Российской Федерации, должно оплачивать лицо, пользующееся земельным участком.

Согласно положениям статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.) устанавливаются или регулируются уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

По смыслу статей 606 и 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после прекращения действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 постановления от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснил следующее.

В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 ГК РФ) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

При этом, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ). Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002               № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» также разъяснено следующее, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежит также и неустойка за просрочку ее уплаты (статья 622 ГК РФ).

Как установлено судом, между ФИО2 и администрацией города Рязани 28.01.2016 заключен договор №С 004-16 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171 для завершения строительства автосервиса.

Администрация города Рязани письмом от 17.12.2018 №05/3-08-1662 уведомила ФИО2 о прекращении вышеуказанного договора аренды окончанием его срока 28.01.2019 в порядке статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Факт использования ответчиком спорного земельного участка после прекращения действия договора (с 29.01.2019) подтвержден совокупностью представленных по делу доказательств и ответчиком не оспаривается.

Основания прекращения права собственности установлены статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу пункта 1 которой право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Пункт 2(3.1) данной статьи закрепляет в качестве основания прекращения права собственности принудительное изъятие у собственника имущества в случае, когда производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Таким образом, после вступления в законную силу судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства, начисление платы за пользование земельным участком не соответствует фактическим правоотношениям сторон, а также принципу единства судьбы объектов недвижимости и земельных участков под ними.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Рязанской области от 13.11.2020 по делу №А54-3013/2019, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2021, удовлетворены исковые требования Администрации города Рязани. Суд решил: изъять у ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>; г. Рязань) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 62:29:0150001:1154 общей площадью 1124,7 кв.м, площадью застройки 171,8 кв.м и степенью готовности 5%, расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0000000:171, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость объекта в размере 285 608 руб.

Учитывая, что после 09.06.2021 ФИО2 фактически утратил право собственности на спорный объект незавершенного строительства, суд области пришел к обоснованному выводу о том, что с указанной даты у ответчика отсутствует обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором расположен этот объект.

Кроме того, суд верно указал, что расчет платы за пользование земельным участком следует производить в размере, определенном  договором, с учетом изменения базового размера арендной платы в соответствии с  постановлениями администрации города Рязани.

Из материалов дела следует, что первоначально земельный участок кадастровым номером 62:29:0000000:171 был предоставлен ответчику по договору для завершения строительства автосервиса.

Постановлением администрации города Рязани от 28.01.2016 №190 (л.д.88) установлен вид разрешенного использования спорного земельного участка - автосервисы, станции технического обслуживания.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно установил, что за период с 29.01.2019 по 09.06.2021 плата за пользование земельным участком составляет 603 800,13 руб., исходя из следующего расчета:

- за период с 29.01.2019 по 31.12.2019 (337 дн.), площадь - 5257 кв.м., ставка платы (руб./кв.м. в год) - 47,4893 = 230 499,92 руб.;

- за 2020 год, площадь - 5257 кв.м., ставка платы (руб./кв.м. в год) - 48,9140 = 257140,90 руб.;

- за период с 01.01.2021 по 08.06.2021 (159 дн.), площадь - 5257 кв.м., ставка платы (руб./кв.м. в год) - 50,7238 = 116 159,31 руб.

Поскольку ответчиком в период с 2019 - 2022 годы перечислена арендная плата за землю по договору от 28.01.2016 в размере 792 000 руб. (платежные поручения, л.д. 48-61), суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы апеллянта об ошибочности вывода суда о том, что право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, прекратилось с даты вступления в законную силу судебного акта, которым у ФИО2 изъят объект незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов, отклоняются апелляционным судом в силу следующего.  

Пункт 3.1 части 2 данной статьи закрепляет в качестве основания прекращения права собственности принудительное изъятие у собственника имущества в случае, когда производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Таким образом, после вступления в законную силу судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства, начисление неосновательного обогащения за пользование земельным участком не соответствует фактическим правоотношениям сторон, а также принципу единства судьбы объектов недвижимости и земельных участков под ними.

При этом исходя из смысла статьи 239.1 ГК РФ обращение в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов является правом, а не обязанностью органа местного самоуправления.

Воспользовавшись данным правом, истец лишил ответчика права владеть, пользоваться и распоряжаться объектом незавершенного строительства, несмотря на наличие в публичном реестре актуальной записи о праве собственности ответчика на данный объект.

При таких обстоятельствах, оснований для взыскания с ответчика платы за землю после 09.06.2021 не имеется.

Указанная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 02.02.2022 по делу № А35-1772/2021, от 24.05.2022 по делу №А35-7571/2021, постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 16.03.2022 по делу № А71-3121/2021. 

Доводы апеллянта о том, что поскольку у администрации города Рязани отсутствуют сведения о виде использования ФИО2 спорного земельного участка с кадастровым номером 62:29:0000000:171, согласно приложению № 4 постановлений администрации города Рязани «Об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничена», к базовым ставкам арендной платы был применен коэффициент 2,5 (в зависимости от вида использования земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, применяемый к категории арендаторов «неустановленное функциональное использование»), не принимаются судебной коллегией.

Так, предметом договора аренды  от 28.01.2016 № С 004-16 является земельный участок с видом разрешенного использования  земельного участка – автосервисы, станции технического обслуживания (пункт 1.1 договора). 

Кроме того, в приложении № 4 к договору аренды  от 28.01.2016 № С 004-16 расчет арендной платы выполнен истцом без применения повышенного коэффициента (л.д. 86).

Таким образом, функциональное использование земельного участка было определено администрацией еще на стадии его передачи в аренду, после чего вид разрешенного использования земельного участка не изменялся. 

С учетом изложенного, оснований применять повышенный коэффициент при расчете арендной платы 2,5 как для категории земель «неустановленное функциональное использование» не имеется.

Доводы подателя, изложенные в жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции по существу рассмотренного дела, а выражают несогласие с ними, что не является основанием для отмены оспариваемого решения. Данные доводы в полном объеме были предметом исследования первой инстанции и им судом дана полная и правильная оценка. Основания для переоценки обстоятельств, правильно оцененных первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области 08.12.2023 по делу № А54-9772/2022    оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.                                  В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Судьи                                                                              

Е.В. Мосина

М.М. Дайнеко

Л.А. Капустина