ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-18940/2016

город Ростов-на-Дону

27 апреля 2018 года

15АП-789/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Ванина В.В., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности № 11/13 от 16.02.2018, паспорт;от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом;от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Союза "Торгово-промышленной палаты Ростовской области"на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 13.12.2017 по делу № А53-18940/2016 по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Союзу «Торгово-промышленная палата Ростовской области» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии третьего лица - некоммерческого партнерства «Управляющая компания «Бизнес-центр «Кристалл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами,принятое в составе судьи Прокопчук С.П.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Союзу «Торгово-промышленная палата Ростовской области» (далее – палата) о взыскании 160 059 рублей 31 копейки задолженности по арендной плате за период с 01.06.2006 по 30.06.2016, пени в размере 56 374 рублей 93 копеек в период с 21.06.2006 по 06.07.2016, а также процентов, начисленных на сумму 160 059 рублей 31 копейку, в период с 07.07.2016 по дату фактической оплаты (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – л. д. 85).

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы во исполнение договора аренды земельного участка от 10.07.2007 N 29950. Неустойка рассчитана департаментом на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и условий договора аренды, проценты за пользование чужими денежными средствами - по правилам статьи 395 Гражданского кодекса.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 89 554 рубля 12 копеек задолженности, 13 730 рублей 50 копеек пени, проценты за пользование чужими денежными средствами на задолженность в размере 89 554 рублей 12 копеек, начиная с 07.07.2016 по день фактического погашения долга; в доход федерального бюджета с палаты взыскано 3 497 рублей государственной пошлины.

Суды установили, что на основании договора аренды от 10.07.2007 № 29950 палате для использования в целях проектирования и строительства трансформаторной подстанции в аренду передан земельный участок площадью 44 кв. м с кадастровым номером 61:44:0040442:0152, расположенный по адресу: 

<

...>. Договор в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию. В то же время, в период с 01.06.2006 по 30.06.2016 спорный участок находился в пользовании ответчика, который не исполнил обязательства по оплате аренды, не погасил образовавшуюся задолженность. С учетом применения срока исковой давности по заявлению ответчика, требования истца удовлетворены частично. Государственная пошлина отнесена на ответчика в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.06.2017 решение Арбитражного суда Ростовской области от 08.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.02.2017 по делу N А53-18940/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Кассационная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции указал, что суды не проверили довод палаты относительно того, что в указанный период она выполняла функции заказчика-застройщика бизнес-центра «Кристалл», находящегося по адресу: 

<

...>, который введен в эксплуатацию 25.09.2006, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 25.09.2006 № 5843 (л. д. 63). Что данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора, учитывая, что с сентября 2006 года полномочия палаты как заказчика-застройщика прекратились, по состоянию на 25.09.2006 здание бизнес-центра имело подключение к коммунальным сетям города Ростова-на-Дону, включая энергоснабжение. Суды не проверили факт нахождения спорного строения (трансформаторной подстанции ТП-3201) на рассматриваемом земельном участке в момент заключения договора аренды от 10.07.2007 № 29950, не установили правообладателя данного объекта, кем и когда он возведен, используется (учитывая, что наличие каких-либо прав на данное имущество и его эксплуатацию палата отрицает). Также указал, что заслуживает внимание ссылка подателя кассационной жалобы на письмо департамента от 28.07.2014 № 59-30-17991/6 (л. д. 82), адресованное президенту палаты, в котором констатируется отсутствие государственной регистрации договора аренды от 10.07.2007 № 29950, его незаключенность, и сообщается о направлении в адрес ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области письма департамента о необходимости внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040442:0152 в части снятия обременения в виде аренды в пользу палаты. При оценке факта использования спорного участка ответчиком в заявленный период судам надлежало исследовать все обстоятельства и представленные доказательства в их совокупности, включая действия департамента по самостоятельному обращению в орган кадастрового учета по вопросу о снятии обременения. Само по себе подписание сторонами акта приема-передачи земельного участка не свидетельствует о состоявшейся передаче данного имущества (доказанности департаментом факта пользования объектом аренды именно палатой), учитывая нахождение на участке трансформаторной подстанции ТП-3201, правообладателя которой суды не установили.

Указания кассационной инстанции в порядке статьи 289 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации  обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело. 

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 19.09.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено некоммерческое партнерство "Управляющая компания "Бизнес-центр "Кристалл".

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13.12.2017 исковые требования были удовлетворены частично.

С Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону взыскано 89 554 рубля 12 копеек задолженности, 13 730 рублей 50 копеек пени за период с 21.09.2013 по 06.07.2016, а также проценты за пользование чужими денежными средствами на общую сумму задолженности 89 554 рубля 12 копеек, начиная с 07.07.2016 по день фактической оплаты задолженности, в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В удовлетворении остальной части иска отказано. 

С Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» взыскано в доход федерального бюджета 3 497 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его  в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил  отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, согласно акту проверки органа муниципального контроля юридического лица №1471 от 13.07.2015 спорный земельный участок в пользовании Союза «Торгово-промышленная палата Ростовской области» не находиться. Договор аренды земельного участка является незаключенным, поскольку предусматривает срок действия с 01.06.2006 по 30.05.2008 и не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается сторонами и установлено судом. Кроме того, заявитель ссылается, что трансформаторная подстанция на спорном земельном участке палатой не возводилась и ей не принадлежит.

В составе суда на основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 24 апреля 2018 года произведена замена судьи Маштаковой Е.А. на судью Ванина В.В. в связи с нахождением судьи Маштаковой Е.А. в отпуске.

В соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи дело рассматривается сначала.

В судебное заседание ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные  о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.           В материалы дела от ответчика поступили дополнительные пояснения по материалам дела.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу -  без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.07.2007 департамент (арендодатель) и палата (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 29950 (л. д. 14-17), по условиям которого арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов передан земельный участок площадью 44 кв. м с кадастровым номером 61:44:0040442:0152, расположенный по адресу: 

<

...>, предназначенный для использования в целях проектирования и строительства трансформаторной подстанции.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен с 01.06.2006 по 30.05.2008. Договор, заключенный на срок более одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации (пункт 2.2).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за участок составил 15 900 рублей в год. Арендная плата вносится арендатором ежеквартальными равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20-го числа последнего месяца квартала. Первый платеж вносится арендатором до 20-го числа последнего месяца квартала, в котором заключен договор, если иное не установлено дополнительным соглашением к договору (пункт 3.2 договора).

По акту приема-передачи 10.07.2007 (л. д. 18) земельный участок передан арендатору с указанием на исполненную обязанность арендодателя по передаче участка с 01.06.2006 (с момента выхода постановления мэрии города Ростова-на-Дону от 01.06.2006 N 604 о предоставлении участка в аренду).

В пункте 5.2 договора закреплено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В адрес палаты департамент направил претензию от 06.07.2016 № 59-30-2411/15-П (л. д. 6) с требованием о необходимости оформления до 04.10.2016 документов на право пользования землей, не позднее 20.07.2016 – погасить образовавшуюся задолженность и уплатить проценты по статье 395 Гражданского кодекса.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение палатой обязательств по внесению арендных платежей (в период с 01.06.2006 по 30.06.2016), департамент обратился в арбитражный суд.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также взаимную связь доказательств в их совокупности, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца, приняв во внимание следующее.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Указанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 данного Кодекса).

В пункте 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что при рассмотрении спора арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

В соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование иска истец представил в материалы дела договор аренды, содержащий условие о ретроспективном действии договора аренды (п. 2.1 договора), подписанный сторонами акт приема-передачи земельного участка, с указанием на исполненную обязанность арендодателя по передаче участка с 01.06.2006 (с момента выхода постановления мэрии города Ростова-на-Дону от 01.06.2006 N 604 о предоставлении участка в аренду) и кадастровый паспорт земельного участка от 20.01.2014.

Кроме того, согласно сведениям, содержащимся в кадастровом паспорте от 20.01.2014, дата внесения кадастрового номера участка в ГКН - 14.11.2006, в пользу Торгово-промышленной палаты Ростовской области установлено обременение в виде аренды в отношении всего земельного участка.

Ответчик, возражая против удовлетворения требований департамента, ссылается, что у него обязательства из договора аренды земельного участка от 10.07.2007 N 29950 по внесению арендной платы не возникли, поскольку фактически между сторонами договорные отношения по аренде земельного участка отсутствовали, поскольку договор не зарегистрирован, спорный земельный участок палате не передавался.

Между тем, как установлено судами и следует из материалов дела, в целях энергоснабжения стоящего офисного здания по пр. Кировский, 40 Мэром города Ростова-на-Дону 01.06.2006 вынесено постановление №604, которым ТПП РО предоставлено в аренду земельный участок по ул. Суворова, 89, площадью 0,0044 га из состава городских земель, для проектирования и строительства трансформаторной подстанции. Застройщиком являлся ответчик. 

Между департаментом и ТПП РО был заключен договор аренды от 10.07.2007 №29950 земельного участка, расположенного по адресу 

<

...>, площадью 44 кв. м. для проектирования строительства трансформаторной подстанции. Договор сторонами подписан без замечаний.

Актом приема передачи от 10.07.2007 земельный участок был передан ТПП РО, при этом в акте указано, что обязанность арендодателя по передаче земельного участка считается исполненной с 01.06.2006.

Пунктом 4.4.5 договора предусмотрено, что арендатор обязан после подписания договора и изменений к нему произвести его государственную регистрацию в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области в установленном законом порядке с оплатой за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством

Однако, ТПП РО вышеуказанную обязанность по регистрации не исполнила.

Ссылаясь на указанный довод ТПП РО не учтено следующее.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), в случае достижения сторонами соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации, но не зарегистрированного, передачи собственником имущества в пользование в отсутствие замечаний со стороны принявшего его лица, достижения ими соглашения о размере платы за пользование имуществом, по иным условиям пользования и исполнения названных условий следует исходить из того, что стороны связаны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из них, основания для применения норм о неосновательном обогащении не имеется, а пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам связанным с признанием договора незаключенным» также разъяснено, что предоставив конкретное имущество в пользование на условиях подписанного договора стороны приняли на себя обязательство, которое должно надлежаще ими исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает сторон от исполнения обязательств по заключенному договору о предоставлении земельного участка в пользование и по оплате арендных платежей.

Ответчик также указывает на то, что по состоянию на 01.01.2006 бизнес-центр уже имел подключение к электрическим сетям, в связи с чем, необходимость в аренде спорного земельного участка отсутствовала.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что 30.11.2006 ответчик обратился в департамент с заявкой на оформление договора аренды площадью 44 кв.м., для использования в целях эксплуатации трансформаторной подстанции. К указанной заявке была приложена доверенность от 29.11.2006, согласно которой президент ТПП РО уполномочил ФИО3 оформить договор аренды земельного участка по ул. Суворова, 89.

12.12.2007 в департамент поступило письмо ТПП РО по вопросу регистрации спорного договора аренды. Также письмо содержало просьбу выдать доверенность сотруднику ТПП РО от имени департамента для выполнения необходимых действий в УФРС по РО.

В ответ на указанное письмо департаментом выдана доверенность от 24.12.2007 ФИО4, которая 25.12.2007 получена указанным сотрудником. Также, ФИО4 была выдана доверенность по право совершать действия, связанные с регистрацией договора аренды от 10.07.2007 № 29950 сроком до 31.12.2008, которая также получена лично сотрудником ТПП РО 05.04.2008.

Таким образом, указанные действия ТПП РО свидетельствуют о наличии интереса в аренде спорного участка и противоречат позиции, которую в настоящее время, злоупотребляя правом, избрал ответчик. Из заявления на заключение договора аренды следует, что ТПП РО просит предоставить в аренду земельный участок для эксплуатации трансформаторной подстанции (т.3 л.д.48).

Также ответчик отрицает факт предоставления ему земельного участка для строительства подстанции, в наличии у него прав на подстанцию, в фактическом пользовании земельным участком. Полагает, что основанных на договоре аренды отношений между сторонами не имеется, существенные условия аренды земельного участка сторонами не согласованы, земельный участок из владения департамента не выбывал, арендатору не предоставлялся. Фактическим землепользователем выступает третье лицо (ресурсоснабжающая организация), которому принадлежит расположенное на участке строение - трансформаторная подстанция блочного типа ТП - 3201, полностью занимающая весь земельный участок и не являющаяся объектом капитального строительства.

 Как следует из материалов дела и подтверждается ответчиком, ТПП Ростовской области ранее выполняла функции заказчика-застройщика бизнес-центра "Кристалл", расположенного по адресу: просп. Кировский, 40а, г. Ростов-на-Дону, в соответствии с договором долевого участия в строительстве от 31.01.2002. Бизнес-центр "Кристалл" введен в эксплуатацию согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, выданному муниципальным учреждением "Инспекция по контролю за градостроительной деятельностью на территории г. Ростова-на-Дону" 25.09.2006. С момента подписания сторонами договора акта о реализации договора долевого участия в строительстве от 28.09.2006 и ввода бизнес-центра в эксплуатацию функции ТПП Ростовской области как заказчика-застройщика прекращены. То есть, по состоянию на 25.09.2006 бизнес-центр уже имел подключение ко всем коммунальным сетям города Ростова-на-Дону, в том числе и к электроэнергии. ТПП Ростовской области, как и остальные дольщики - собственники нежилых помещений в бизнес-центре "Кристалл", заключила в 2006 году договор на поставку коммунальных услуг с НП "Управляющая компания "Бизнес-центр "Кристалл" (перечень дольщиков определен в приложении N 4 к акту о реализации договора долевого участия в строительстве). В настоящее время ТПП Ростовской области оплачивает коммунальные услуги согласно счетам, выставляемым управляющей компанией по договору на поставку коммунальных услуг от 01.01.2017 N 17/01/01-1. Границы балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности установлены по ВРУ офисного комплекса (акт разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон от 22.10.2014).

Ответчик полагает, что из указанного акта следует, что в 2014 году ТП-3201 находится на балансе ООО "ЮгСетьЭнерго" (пункт 3), чем считает подтвержденным фактическое пользование участком данным лицом в период, когда землей пользовалась, по мнению истца, ТПП Ростовской области, и, следовательно, не подтвержденным факт наличия задолженности по арендной плате за период с 01.07.2013 по 30.06.2016.

Более того, ответчик указывает, что доказательства в подтверждение фактического пользования ТПП Ростовской области земельным участком в материалах дела отсутствуют, а установление правообладателя ТП-3201 само по себе не входит в предмет доказывания по настоящему делу, поскольку не влияет на права и обязанности ответчика по отношении к истцу. Использование объекта, расположенного на спорном земельном участке, третьим лицом в тот же период, за который отыскивается арендодателем с арендатора задолженность по арендной плате, с начисленными на нее процентами, исключает правомерность начисления арендной платы по договору. Ссылаясь на то, что ТПП Ростовской области лишена возможности передать департаменту отсутствующий у нее земельный участок, полагает, что удовлетворение иска в силу преюдициального значения судебного акта позволяет истцу продолжать злоупотребление правами в течение неопределенного времени, причиняя имущественный ущерб и ущерб деловой репутации крупнейшему на Юге России объединению предпринимателей.

Исследовав представленные сторонами в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд пришел к следующим выводам.

На основании пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса и общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двухсторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам. Это означает, что наличие обязанности у арендатора по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) содержатся следующие разъяснения. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Согласно данным кадастрового паспорта от 26.07.2016 N 61/001/16-720417 (л. д. 36) земельный участок с кадастровым номером 61:44:0040442:0152 площадью 44 кв. м поставлен на государственный кадастровый учет 14.11.2006 с разрешенным использованием "для проектирования и строительства трансформаторной подстанции".

В указанный период ТПП Ростовской области выполняла функции заказчика-застройщика бизнес-центра "Кристалл", находящегося по адресу: 

<

...>, который введен в эксплуатацию 25.09.2006, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 25.09.2006 N 5843 (л. д. 63).

Таким образом, с вводом бизнес-центра в эксплуатацию, то есть с сентября 2006 года, полномочия ТПП Ростовской области как заказчика-застройщика прекратились.

По состоянию на 25.09.2006 здание бизнес-центра имело подключение к коммунальным сетям города Ростова-на-Дону, включая энергоснабжение.

Подключение к энергосетям осуществлялось через спорную подстанцию, что сторонами не оспаривается.

Подстанция,  находясь на другом земельном участке, в перечень имущества, включенного в акт от 28.09.2006 о реализации договора долевого участия в строительстве от 31.01.2002 (дата регистрации права собственности - 20.10.2006; дата регистрации права долевой собственности - 10.11.2006), не вошла.

На дату ввода бизнес-центра в эксплуатацию права ТПП Ростовской области как заказчика-застройщика бизнес-центра в отношении земельного участка, на котором была размещена спорная подстанция, еще отсутствовали (постановление мэрии города Ростова-на-Дону от 01.06.2006 N 604 о предоставлении участка ТПП Ростовской области в аренду уже вышло, но договор аренды еще подписан не был).

При таких обстоятельствах, правообладателем спорной трансформаторной подстанции с вводом бизнес-центра в эксплуатацию оставалась ТПП Ростовской области.

Ответчиком в материалы дела представлена заверенная некоммерческим партнерством "Управляющая компания "Бизнес-центр "Кристалл" копия акта от 10.10.2006 N 478 допуска в эксплуатацию электроустановки напряжением выше 1000 В, предназначенной для электроснабжения Торгово-промышленной палаты и др. ком. бытовых объектов Кировского района г. Ростова-на-Дону (п. 1.1.12 акта).

Из п. 1.1.10 акта следует, что электроустановка находится в ведении ф-ла ГУП РО "Донэнерго" РГЭС до момента передачи на баланс в соответствии с ТУ РГЭС. Граница ответственности за состояние и обслуживание электроустановки по балансовой принадлежности установлена на тот момент не была (п. 1.1.11 акта).

Доказательств передачи электроустановки на баланс ГУП РО "Донэнерго" РГЭС в материалы дела не представлено.

Из п. 1.2.1 акта усматривается, что эксплуатация электроустановки осуществлялась оперативно-ремонтным персоналом РГЭС.

Передача полномочий по эксплуатации электроустановки третьему лицу не свидетельствуют о выбытии ее из владения ТПП Ростовской области.

Истцом в материалы дела представлена заявка ТПП Ростовской области от 30.11.2006 на подготовку правоустанавливающего акта и оформления договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: ул. Суворова, 89, используемого для эксплуатации трансформаторной подстанции.

Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 24.05.2007 N 514 внесением изменений в постановление Мэра города от 01.06.2006 N 604 в связи с обращением ТПП Ростовской области от 19.02.2007 N 123 указанный земельный участок предоставлен заявителю в аренду сроком на 2 года.

На основании Постановления Мэра города Ростова-на-Дону от 01.06.2006 N 604, Постановления Мэра города от 24.05.2007 N 514 между департаментом и палатой заключен спорный договор аренды земельного участка от 10.07.2007 N 29950 с подписанием акта приема-передачи земельного участка от 10.07.2017, из содержания которого следует, что обязанность арендодателя по передаче участка исполнена с 01.06.2006 (с момента выхода постановления мэрии города Ростова-на-Дону от 01.06.2006 N 604 о предоставлении участка в аренду).

При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия в материалах дела доказательств передачи заказчиком-застройщиком прав на спорную подстанцию иному лицу (собственникам помещений бизнес-центра, управляющей компании, РГЭС) до даты заключения договора аренды, не оспоренным ответчиком является факт нахождения на рассматриваемом земельном участке в момент заключения договора аренды от 10.07.2007 N 29950 трансформаторной подстанции ТП-3201, правообладателем которой являлась ТПП Ростовской области. Доводы ответчика об отсутствии между сторонами арендных отношений, основанных на договоре аренды от 10.07.2007 N 29950, по поводу спорного земельного участка, противоречат материалам дела и отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду необоснованности.

ТПП РО просило предоставить в аренду земельный участок не для строительства подстанции, а для эксплуатации трансформаторной подстанции, что следует из заявления о заключении договора аренды. После заключения договора аренды и подписания 10.07.2007 акта приема-передачи участка арендатор претензий по статье 620 Гражданского кодекса в отношении арендованного земельного участка не заявлял. О невозможности пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, ответчиком также заявлено не было.

Указанный вывод сделан судом также  с учетом того, что ответчиком во исполнение договора производились оплаты за землю, которые указаны истцом в расчете исковых требований. Исполнение сделки исключает возможность признать договор незаключенным по данному основанию.

Установив факт нахождения подстанции во владении ТПП Ростовской области на момент заключения договора аренды, суд признает доказанным факт пользования объектом аренды (земельным участком) на момент заключения договора аренды именно ТПП Ростовской области.

Возражая против взыскания задолженности по арендной плате по договору в пределах срока исковой давности, ответчик отрицает факт пользования земельным участком в такой период (с 01.07.2013 по 30.06.2016), указывает, что фактическим землепользователем выступает ресурсоснабжающая организация, на балансе которой находилась электроустановка в соответствующий период.

Как на основания своих возражений ответчик указывает на то, что в 2014 году ТП-3201 находилась на балансе ООО "ЮгСетьЭнерго", ссылаясь на пункт 3 представленного им акта разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон от 22.10.2014 (заверенной копии). Не ссылаясь на доказательства, указывает, что, насколько ему известно, в настоящий момент трансформаторная подстанция эксплуатируется ООО "Районная сетевая компания".

Исследовав представленные ответчиком в материалы дела доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд пришел к следующим выводам.

Из представленного ответчиком акта разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон от 22.10.2014, усматривается, что составлен он представителем сетевой организации директором ООО "ЮгСетьЭнерго" и представителем потребителя директором УК "Бизнес-центр "Кристалл", ТП-3201-10/0,4 кВ и КЛ-0,4 кВ 6ААШВ (3*150+1*70), протяженность трассы 110 м находятся на балансе ООО "ЮгСетьЭнерго". Акт представителем ОАО "Энергосбыт-Ростовэнерго" не подписан.

Вместе с тем, из представленного ответчиком акта не представляется возможным установить, из какой сделки возникли у указанных сторон обязательства сетевой организации и потребителя соответственно. В акте нет указания на договор энергоснабжения. Отсутствуют и сведения о передаче указанного в нем имущества на баланс сетевой организации ранее подписания указанного акта (до 22.10.2014).

Кроме указанного акта ответчиком в материалы дела представлен договор энергоснабжения от 01.08.2008 N 5277 (заверенная копия), заключенный между ООО "Донэнергосбыт" (гарантирующий поставщик) и НП "УК "Кристалл" (потребитель), согласно которому гарантирующий поставщик обязуется подавать электрическую энергию и мощность потребителю по адресам (приложение N 2) и в объеме (приложение N 1), установленными настоящим договором, а также обеспечивать передачу электрической энергии. Приложения N 1 и N 2 к договору в материалах дела отсутствуют.

Иных доказательств передачи владения подстанцией (как с даты заключения договора аренды и до 01.07.2013, так и с 01.07.2013 и по 30.06.2016) третьим лицам, в частности, указанным в отзыве, ресурсоснабжающим организациям, ТПП Ростовской области в материалы дела не представлено.

Учитывая, что наличие каких-либо прав на подстанцию и ее эксплуатацию ТПП Ростовской области отрицает, с целью установления фактических правообладателей и пользователей трансформаторной подстанцией ТП-3201 во исполнение указаний суда кассационной инстанции, судом в порядке статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации были истребованы соответствующие доказательства:

от АО "Донэнерго" - документы, подтверждающие сведения о правообладателях трансформаторной подстанции ТП-3201, расположенной по адресу: 

<

...>, а также сведения о том, кем и когда она возведена и использовалась, за период с 10.07.2007 (момента заключения договора аренды от 10.07.2007 N 29950) и по настоящее время;

от Северо-Кавказского управления Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору - документы, подтверждающие сведения о том, кем вводилась в эксплуатацию трансформаторная подстанция ТП-3201, расположенная по адресу: 

<

...>, а также сведения о том, кем она эксплуатировалась в период с 10.07.2007 (момента заключения договора аренды от 10.07.2007 N 29950) и по настоящее время;

от Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону - документы, подтверждающие сведения о том, вводилась ли в эксплуатацию трансформаторная подстанция ТП-3201, расположенная по адресу: 

<

...>, в составе здания бизнес-центра "Кристалл", а также сведения о том, имеется ли она в проектной документации данного центра.

В ответ на запрос суда о принадлежности трансформаторной подстанции ТП-3201, филиал АО "Донэнерго" РГЭС сообщил, что не имеет возможности предоставить копии технической документации на трансформаторную подстанцию ТП-3201, ввиду их отсутствия. Согласно актам разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон, данный объект на балансе АО "Донэнерго" не числится. АО "Донэнерго" не имеет достоверной информации о собственнике ТП-3201 (письмо от 24.10.2017 N 09.20/6707).

Ростехнадзор во исполнение определения суда об истребовании доказательств указал, что в связи с тем, что год ввода в эксплуатацию является 2007, то представление запрашиваемой информации не представляется возможным ввиду истечения срока хранения документов. При этом Ростехнадзор дополнительно разъяснил, что в том числе испрашиваемая судом документация в соответствии с пунктом 1.8.1 Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей (утвержденных Минэнерго России N 6 от 13.01.2003, зарегистрированных Минюстом России N 4145 от 22.01.03) должна храниться у потребителя и при изменении собственника передаваться в полном объеме новому владельцу.

Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону определение суда не исполнил.

Вместе с тем, ранее (письмо от 17.03.2017 N 09.20/1363) Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону АО "Донэнерго" сообщило, что согласно имеющимся данным, ТП-3201 принадлежит некоммерческому партнерству "Управляющая компания "Бизнес-центр "Кристалл", расположенному по юридическому адресу: 344022, 

<

...>.

Третье лицо некоммерческое партнерство "Управляющая компания "Бизнес-центр "Кристалл", в свою очередь, в отзыве указав, что не является стороной договора аренды, и что указанным договором права и обязанности некоммерческого партнерства не затрагиваются, попросило лишь рассмотреть настоящее дело без участия его представителя.

Судом ответчику неоднократно было предложено представить документацию в обоснование возражений.

ТПП Ростовской области в обоснование доводов иных доказательств, кроме указанных выше, в материалы дела не представлено. Об отсутствии возможности самостоятельно получить необходимые доказательства ответчиком не заявлено, напротив, ответчик полагает, что обязанность доказывания по делу должна быть возложена исключительно на департамент.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о недоказанности ответчиком факта выбытия спорной подстанцией из его владения, а, следовательно, и земельного участка. Доказательств возврата земельного участка арендодателю ответчиком не представлено. О невозможности пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, ТПП Ростовской области не заявлено.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. Эта позиция применима и к прекращению договора.

Вместе с тем, действия департамента по самостоятельному обращению в орган кадастрового учета по вопросу о снятии обременения не свидетельствуют о прекращении арендных отношений сторон, напротив, предъявление претензий к арендатору и обращение в суд с настоящим иском, свидетельствуют об обратном.

В материалах дела не имеется уведомлений о расторжении договора, об отказе от договора, нет и писем сторон, направленных в ответ на соответствующее уведомление, в котором сторона договора указала, что считает расторжение договора аренды совершенной сделкой, влекущей прекращение его прав на используемую землю, и полагает возможным прекращение договора аренды после подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка. Выводы сторон договора в переписке о его незаключенности не являются сделкой, влекущей прекращение договорных отношений.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате по договору образовалась за период с 01.06.2006 по 30.06.2016 и составляет 160 059 рублей 31 копейку.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, в суде первой инстанции заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Положениями статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено общее правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

При таких обстоятельствах, взысканию с ответчика подлежит задолженность по арендной плате за период не более чем в три года, предшествующий предъявлению иска. Поскольку иск предъявлен 14.07.2016, истцом пропущен срок исковой давности по взысканию задолженности за период с 01.06.2006 по 30.06.2013, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности за данный период, а также неустойки, начисленной на сумму задолженности за указанный период.

Рассмотрев требование истца о взыскании задолженности за период с 01.07.2013 по 30.06.2016, суд пришел к следующим выводам.

Согласно расчету истца задолженность за период с 01.07.2013 по 30.06.2016 составляет 89 554 рубля 12 копеек.

Учитывая, что ответчик не представил доказательств погашения задолженности перед истцом, суд первой инстанции правомерно взыскал задолженность по арендной плате за период с 01.07.2013 по 30.06.2016 в размере 89 554 рублей 12 копеек.

Рассмотрев требование истца о взыскании неустойки, суд пришел к обоснованному выводу о необходимости частичного удовлетворения требования истца, приняв во внимание следующее.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом применения срока исковой давности правомерным является начисление неустойки за период с 21.09.2013 по 06.07.2016.

Как следует из материалов дела, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик контррасчет не представил, не заявлял ходатайства о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку факт неисполнения ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей подтвержден материалами дела, а доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащее исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено, требование истца в части взыскания неустойки правомерно удовлетворены судом в размере 16 782 рублей 34 копеек. 

Требование истца о взыскании процентов, начисленных на сумму 89 554 рубля 12 копеек, начиная с 07.07.2016 по день фактической оплаты суммы долга, также правомерно удовлетворены судом, в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводов о необоснованности указанных выводов суда первой инстанции в апелляционной жалобе не приведено.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

При указанных обстоятельствах основания для отмены или изменения обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по оплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.12.2017 по делу № А53-18940/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.В. Ковалева

СудьиВ.В. Ванин

Н.В. Нарышкина