Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области

300041, Россия, 

<

...>

тел./факс 

<

***>; http://www.tula.arbitr.ru

РЕШЕНИЕ

город Тула                                           Дело № А68-5824/2022 

Резолютивная часть решения объявлена 2 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен 11 мая 2023 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Морозовой Г. Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                        ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (ИНН 

<

***>,               ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Энергоальянс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 16Ц3833 от 07.07.2016 за период с 23.12.2021 по 23.03.2022 в размере 698 719 руб. 95 коп., пени в размере                                     10 629 руб. 46 коп., при участии в заседании: представителя ответчика –                   ФИО2 по доверенности от 30.12.2022, от истца – не явились, извещены (до перерыва в судебном заседании представителя истца – ФИО3 по доверенности от 25.04.2022),

установил:

министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее по тексту решения также - Министерство) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Энергоальянс» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 16Ц3833 от 07.07.2016 за период с 23.12.2021 по 23.03.2022 в размере 698 719 руб. 95 коп., пени в размере 10 629 руб. 46 коп.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление и дополнения к отзыву, в которых возражал против удовлетворения заявленных требований; указывая на истечение срока исполнения обязательств по спорному договору в связи с заключением договора на период строительства до ввода объекта строительства в эксплуатацию.

В судебном заседании 24.04.2023 судом объявлялся перерыв до 02.05.2023. После перерыва судебное заседание продолжено.

Истец после перерыва в судебное заседание не явился.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие истца.

Как следует из материалов дела, 07.07.2016 на основании протокола № 1/1 заседания комиссии по рассмотрению заявок на участие в аукционе в электронной форме между министерством экономического развития Тульской области (арендодатель) и ООО «Энергоальянс» (арендатор) заключен договор аренды                         № 16Ц3833 земельного участка из земель населенного пункта с кадастровым номером 71:30:050101:8, площадью 4 816 кв. м, расположенных по адресу: Тульская область,                 г. Тула, р-н Центральный, ул. Ф. Энгельса для строительства гостиницы (разрешенное использование: для строительства гостиницы) (пункт 1.1 договора).

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области 20.07.2016.

Согласно пункту 2.1 настоящий договор заключен на срок четыре года шесть месяцев.

В пункте 3.1 договора размер арендной платы определен по результатам торгов и составляет 6 836 250 руб. в год, 569 687 руб. 50 коп. в месяц.

В соответствии с пунктом 3.2.1. договора ответчик обязан уплачивать арендную плату ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.

31.03.2022 между министерством имущественных и земельных отношений Тульской области и ООО «Энергоальянс» заключено соглашение о внесении изменений и расторжении договора аренды земельного участка № 16Ц3833 от 07.07.2016, согласно пункту 1 которого площадь арендуемого участка с кадастровым номером 71:30:050101:8 составила 1 948 кв. м.

Пунктом 3 соглашения стороны определили расторгнуть договор аренды от 07.07.2016 № 16Ц3833.

Обязательства арендатора по уплате арендной платы и арендодателя по предоставлению земельного участка во владение и пользование арендатора по договору аренды прекращаются с 24.03.2022 (пункт 4 соглашения).

Министерство, указывая, что у ответчика имеется задолженность по договору аренды за период с 23.12.2021 по 23.03.2022, направило в его адрес претензию от 21.03.2022 № 29-01-13/3302, в которой просил уплатить задолженность по арендной плате и пени. 

В письме от 07.04.2022 № 7 ООО «Энергоальянс» в ответ на претензию Министерства просило произвести перерасчет задолженности в связи с соглашением о внесении изменений и расторжении договора аренды земельного участка № 16Ц3833 от 07.07.2016.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 14.04.2022 № 29-01-13/4729, в которой просил уплатить задолженность по арендной плате и пени за период с 01.03.2022 по 23.03.2022, которая ответчиком была оставлена без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.  

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы представителей истца, ответчика, суд приходит к следующим выводам. 

Возникшие между сторонами отношения регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), определяющей правоотношения по договору аренды.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.  Статья 310 ГК РФ закрепляет общий принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом из материалов дела установлено, что 07.07.2016 на основании протокола №1/1 заседания комиссии по рассмотрению заявок на участие в аукционе в электронной форме между министерством экономического развития Тульской области (арендодатель) и ООО «Энергоальянс» (арендатор) заключен договор аренды                         № 16Ц3833 земельного участка из земель населенного пункта с кадастровым номером 71:30:050101:8, площадью 4 816 кв. м, расположенных по адресу: Тульская область,                 г. Тула, р-н Центральный, ул. Ф. Энгельса, для строительства гостиницы (разрешенное использование: для строительства гостиницы).

Пунктом 4 протокола и пунктом 1.1 договора установлено, что данный договор заключался только на период строительства.

Пунктом 2.1 договора стороны согласовали срок действия договора – четыре года шесть месяцев.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Тульской области 20.07.2016.

25.12.2020 ООО «Энергоальянс» был введен в эксплуатацию объекта строительства «Апарт-отель со встроенными торгово-офисными помещениями по адресу: 

<

...>» в соответствии с разрешением администрации города Тулы на ввод объекта в эксплуатацию от 25.12.2020 № 71-RU71326000-81-2020.

09.02.2021 ответчик обратился в адрес истца с письмом № 4 о расторжении договора аренды земельного участка от 07.07.2016 № 16Ц3833 в соответствии с пунктами 2.1, 2.2, 2.3 договора.

Письмом от 03.03.2021 № 29-01-13/2680 министерство рекомендовало обществу обратиться в министерство с заявлением о заключении договора купли-продажи либо аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:050101:8, в порядке предусмотренном действующим законодательством в целях эксплуатации принадлежащего обществу недвижимости и соблюдения принципа платности использования государственных земель.

Письмом от 05.03.2021 № 5 общество повторно обратилось в адрес министерства с договора аренды земельного участка от 07.07.2016 № 16Ц3833 с 20.01.2021, поскольку с декабря 2020 года не является собственником «Апарт-отель со встроенными торгово-офисными помещениями по адресу: 

<

...>», поскольку все нежилые помещения проданы физическим лицам.

31.01.2022 между министерством имущественных и земельных отношений Тульской области и ООО «Энергоальянс» было заключено соглашение о внесении изменений и расторжении договора аренды земельного участка от 07.07.2016                        № 16Ц3833, согласно которому изменилась площадь спорного земельного участка, а также размер арендной платы.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено кодексом, другими законами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив, что договор аренды земельного участка от 07.07.2016 № 16Ц3833 заключен после вступления закона, требующего обязательное проведение торгов для заключения договоров аренды, суд считает, что договор аренды не мог быть возобновлен в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть на неопределенный срок.

Действующее до 08.06.2020 законодательство не предусматривало также и возможность заключения дополнительного соглашения к такому договору об увеличении срока его действия.

Из материалов дела следует, что рассматриваемый договор аренды земельного участка от 07.07.2016 № 16Ц3833 не содержит условий об автоматической пролонгации срока действия аренды по истечении срока, на который этот договор был заключен. 

Кроме того, из пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ следует, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. 

Заключение сторонами 31.03.2022 соглашения о расторжении договора аренды не влечет правовых последствий, поскольку правоотношения между истцом и ответчиком к моменту заключения такого соглашения были прекращены в связи с истечением срока действия договора аренды. Подписывая такое соглашение, стороны ошибочно исходили из того, что действие договора аренды возобновлено на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ. 

Земельный участок предоставлялся ответчику для строительства объекта. 

После возведения объекта цель заключения договора была в полном объеме реализована сторонами. 

Суд обращает внимание истца, что 25.12.2020 ООО «Энергоальянс» был введен в эксплуатацию объекта строительства «Апарт-отель со встроенными торгово-офисными помещениями по адресу: 

<

...>» в соответствии с разрешением администрации города Тулы на ввод объекта в эксплуатацию от 25.12.2020 № 71-RU71326000-81-2020.

Таким образом, на момент окончания срока действия договора аренды все строительные работы на земельном участке были завершены, то есть земельный участок не использовался Ответчиком для целей строительства. 

Поскольку срок действия договора аренды от 07.07.2016 № 16Ц3833 истек 07.01.2021, истец не вправе требовать от ответчика арендных платежей за период с 23.12.2021 по 23.03.2022.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения заявленных требований у суда отсутствуют.

Вопрос о распределении государственной пошлины судом не разрешался, поскольку истец от уплаты госпошлины освобожден в силу закона.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований министерства имущественных и земельных отношений Тульской области отказать.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия. 

Судья                                                                                                     Г. Ю. Морозова