Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-93341/2017

17 апреля 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 апреля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 17 апреля 2018 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Герасимовой Е.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола секретарем судебного заседания Перепелицей Е.Ф.,  

рассмотрев в судебном заседании 09-13.04.2018 с объявлением перерыва дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕВЕРС ЭСТЕЙТ СПБ ПЛЮС" (место нахождения: Россия 194044, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, ул СМОЛЯЧКОВА 12/2; ЛИТЕР А/6Н; Россия 191186, Санкт-Петербург, Большая Конюшенная д.29, БЦ"Эра-Хаус", 4 этаж (ФИО1), ОГРН 

<

***>);

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью "АГЕНСТВО НЕДВИЖИМОСТИ "ПИОНЕР" (место нахождения: Россия 191025, Санкт-Петербург, ул. Восстания, д.6а, ОГРН 

<

***>);

о взыскании,

 

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 25.10.2017);

- от ответчика: ФИО3 (доверенность от 01.10.2017); 

 

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕВЕРС ЭСТЕЙТ СПБ ПЛЮС" (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "АГЕНСТВО НЕДВИЖИМОСТИ "ПИОНЕР" (далее – Агентство):

- о взыскании неустойки за просрочку передачи объектов в размере 2 355 344 руб. 37 коп.;

- о признать расторгнутым договора долевого участия в строительстве № 3-3-181/Р от 07.05.2014;

- о взыскании оплаченной по расторгнутому договору суммы в размере 6 423 159 руб.;

- о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 321 243 руб. 81 коп.;

- о взыскании упущенной выгоды в размере 1 507 666 руб. 67 коп.;

- о взыскании 45 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

В отзыве ответчик просит в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Представитель ответчика возражал против исковых требований по мотивам, изложенным в отзыве.

Судом на основании материалов дела установлены следующие фактические обстоятельства.

Между истцом (дольщиком) и ответчиком (застройщиком) 07 мая 2014 года заключены:

- Договор участия в долевом строительстве № 1-3-128/Р, цена договора 5 909 093 (Пять миллионов девятьсот девять тысяч девяносто три) рубля 00 коп., согласно Приложению № 3/1 к Дополнительному соглашению № 1 от 01.11.2016 к Договору № 1 -3-128/Р.

- Договор № 1-3-129/Р на 5 900 478, 00 (Пять миллионов девятьсот тысяч четыреста семьдесят восемь) рублей 00 коп.;

- Договор участия в долевом строительстве № 3-3-180/Р, цена договора 9 744 987 (Девять миллионов семьсот сорок четыре тысячи девятьсот восемьдесят семь) руб., согласно Приложению № 3/1 к Дополнительному соглашению № 1 от 01.11.2016 к Договору № 3-3-180/Р;

- Договор № 3-3-181/Р на 6 423 159, 00 (Шесть миллионов четыреста двадцать три тысячи сто пятьдесят девять) рублей 00 коп.;

- Договор участия в долевом строительстве № 3-3-174/Р, цена договора 9 752 868, 00 (Девять миллионов семьсот пятьдесят две тысячи восемьсот шестьдесят восемь) рублей 00 коп., согласно Приложению № 3/1 к Дополнительному соглашению № 1 от 01.11.2016 к Договору № 3-3-174/Р;

- Договор № 3-3-175/Р на 6 430 913, 00 (Шесть миллионов четыреста тридцать тысяч девятьсот тринадцать) рублей 00 коп.;

Согласно Договорам застройщик обязался построить и передать дольщику Объекты долевого строительства (в соответствии с Приложениями № 1 и № 2 к Договорам), расположенные на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Приморский проспект, дом 52, литера Д, с кадастровым номером: 78:34:4146Д:22, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать дольщику Объекты. Дольщиком все условия по Договорам исполнены полностью и надлежащим образом, оплата произведена в полном объеме.

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"                  (далее – Закон № 214-ФЗ)  определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В соответствии с Договорами (пункт 2.5) срок передачи застройщиком Объекта долевого строительства дольщику определялся до 01 октября 2016 года включительно.

По мнению истца, до 01 октября 2016 года застройщик свои обязательства по передаче дольщику Объектов долевого строительства по акту приема-передачи не исполнил.

В связи с тем, что Объекты имели многочисленные недоделки, которые застройщик не устранял на протяжении длительного времени, на текущий момент Объекты долевого строительства переданы дольщику лишь частично:

- по Договору участия в долевом строительстве № 1-3-128/Р Акт приема-передачи подписан 14.06.2017;

- по Договору № 1-3-129/Р – 25.04.2017;

- по Договору участия в долевом строительстве № 3-3-180/Р – 14.06.2017;

- по Договору № 3 -3 -181 /Р объект не передан по настоящее время;

- по Договору участия в долевом строительстве № 3-3-174/Р – 31.03.2017;

- по Договору № 3-3-175/Р – 25.04.2017.

Ссылаясь на допущенную истцом просрочку срока передачи Объектов, истец начислил неустойку в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. 

По расчету истца неустойка, подлежащая выплате участнику долевого строительства в связи с просрочкой по переданным Объектам, составляет                             2 355 344 руб. 37 коп.

Как указывает истец, по Договору долевого участия в строительстве № 3-3-181/Р объект в связи с многочисленными недоделками со стороны застройщика не передан по настоящее время. Истец в одностороннем порядке расторг договор Долевого участия в строительстве № 3-3-181/Р от 07.05.2014 в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта долевого строительства более, чем на два месяца. В связи с этим истец считает, что указанный Договор следует признать расторгнутым  и взыскать с застройщика уплаченную по Договору сумму 6 423 159 руб., а также начисленные проценты согласно статье 9 Закона № 214-ФЗ в размере 1 321 243 руб. 81 коп.

Кроме того, истец полагает, что Агентство обязано возместить убытки в виде упущенной выгоды, ссылаясь на то, что Общество занимается деятельностью по сдаче в аренду нежилых помещений, и объекты по вышеуказанным договорам планировались к использованию для прямого извлечения прибыли от сдачи имущества в аренду. В связи с просрочкой передачи объектов долевого строительства Общество недополучило доходы из расчета 35 000 руб. стоимости арендной платы в месяц за однокомнатную квартиру и 50 000 руб. стоимости арендной платы в месяц за двухкомнатную квартиру.

Согласно расчету истца сумма убытков составляет 1 507 666 руб. 67 коп.

Поскольку в досудебном порядке спор сторонами не урегулирован, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

По положениям статей 309 и 310 Гражданского кодека Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (пункт 1 статьи 329 ГК РФ). Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ). 

Отношения, возникшие из Договора долевого участия, регулируются нормами Закона № 214-ФЗ. 

Согласно части 1 статьи 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 названной статьи. 

В силу части 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная названной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В пункте 11 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, разъяснено, что при разрешении спора об ответственности застройщика за неисполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства юридически значимыми и подлежащими доказыванию застройщиком являются обстоятельства исполнения им обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта к передаче, а также обстоятельства предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта и о последствиях его бездействия.

Судом установлено, что в соответствии с пунктом 2.4 Договоров плановый срок окончания строительства указан – 16 марта 2016 года. 

Пункт 2.5 Договоров предусматривает передачу Квартир в срок не позднее 01.10.2016 включительно.

26.08.2016 в соответствии со статьей 6 Закона № 214-ФЗ  Агентство направило в адрес истца письменные Уведомления, в которых уведомило Общество о том, что жилой комплекс, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 52, корпус 1, литера А, введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 78-15-77-2015 от 24.12.2015, в связи с чем застройщик готов передать истцу Квартиру. Направление указанных Уведомлений подтверждается списком внутренних почтовых отправлений № 11 от 26.08.2016 и описью вложения в ценное письмо.

Таким образом, застройщик надлежащим образом до истечения срока передачи Квартир, установленного Договорами, уведомил истца о завершении строительства объекта и необходимости принятия Квартир.

Однако истец, несмотря на полученные от ответчика Уведомления, действий по принятию Квартир в разумный срок не предпринял. Из материалов дела следует, что к принятию Квартир истец приступил лишь в начале 2017 года, заявив при этом о наличии недостатков.

В то же время суд считает, что бездействие ответчика в течение 5 месяцев, непринятие мер по принятию Квартир, в том числе и до 01.10.2016 не свидетельствует о нарушении застройщиком срока передачи объекта долевого строительства.

При осмотре Квартир 19.01.2017 истец в Смотровые листы помещения/квартиры внес ряд незначительных замечаний, которые не делают Квартиры непригодными для предусмотренного Договорами использования, не являются нарушением технических регламентов и являются малозначительными и легкоустранимыми. 

При этом суд учитывает, что указанные истцом замечания при осмотре Квартир от 19.01.2017 сделаны по истечении 5 месяцев со дня получения Уведомления о завершении строительства и необходимости принятия Объектов, а также срока передачи Объектов по Договорам (01.10.2016).

В материалы дела не представлено доказательств, что Общество своевременно приступило к принятию Объектов.

Также отсутствуют доказательства того, что указанные истцом недостатки относятся к существенным, препятствующим принятию Квартир.

Кроме того, даже если исходить из наличия в Квартирах недостатков, то суд отмечает, что согласно пункту 14 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Таким образом, Законом № 214-ФЗ предусмотрены иные последствия за нарушения качества, в частности, в соответствии с частью 2 статьи 7 указанного Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если  иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков, но не отказаться от приемки квартиры. 

Право истца на безвозмездное устранение недостатков строительства также установлено пунктом 5.4 Договоров. Между тем, указанное право не освобождает участника долевого строительства от обязанности своевременно принять квартиру по Акту приема-передачи. Застройщиком срок передачи квартиры от 01.10.2016 перенесен не был ни письменно, ни устно.

Поскольку застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, уведомил дольщика о готовности Квартир и необходимости их принятия, суд считает, что оснований для начисления неустойки не имеется, поскольку в случае своевременного принятия Обществом мер для принятия Квартир, они были бы переданы в установленный Договорами срок.

При таких условиях иск в указанной части суд признает необоснованным и подлежащим отклонению.

Относительно требования о признании Договора долевого участия в строительстве № 3-3-181/Р в связи с многочисленными недоделками расторгнутым и взыскании  с застройщика уплаченной по Договору суммы 6 423 159 руб. и процентов согласно статье 9 Закона № 214-ФЗ в размере 1 321 243 руб. 81 коп.

Порядок и основания расторжения договоров долевого участия предусмотрены статьей 9 Закона № 214-ФЗ.

Так, в пункте 1 статьи 9 указанного Закона предусмотрены случаи, когда участник долевого строительства вправе в одностороннем прядке отказаться от исполнения договора. Одним из таких случаев является неисполнение застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (подпункт 1 пункта 1 статьи 9 Закона № 214-ФЗ.

Однако как указано выше, застройщиком не нарушался срок передачи Квартиры по указанному Договору. Застройщик своевременно уведомил Общество о готовности объекта к передаче и предпринял все зависящие от него действия по своевременной передаче Квартиры, в связи с чем оснований для расторжения Договора участия в долевом строительстве № 3-3-181/Р и применении положений пункта 2 статьи 9 Закона № 214-ФЗ не имеется.

Более того, как пояснил ответчик, в связи с непринятием Квартиры истцом до настоящего времени ответчиком был составлен и направлен письмом односторонний Акт приема-передачи Квартиры от 24.04.2017 в соответствии с пунктом 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ. Следовательно, обязательства застройщика по передаче Квартиры по данному Договору следует признать выполненными.

Учитывая названные обстоятельства, в удовлетворении требования Общества о признании Договора долевого участия в строительстве № 3-3-181/Р расторгнутым и взыскании  с застройщика уплаченной по Договору суммы 6 423 159 руб. и процентов согласно статье 9 Закона № 214-ФЗ в размере 1 321 243 руб. 81 коп. следует отказать.

В отношении требования Общества о взыскании убытков в виде упущенной выгоды.

В соответствии со статьей 10 Закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные названным Законом и Договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из смысла указанных правовых норм следует, что общие условия возникновения обязательства по возмещению убытков включают в себя, помимо факта неправомерного действия одного лица и наличия вреда у другого как следствия неправомерного действия, в качестве необходимого основания также причинную связь между неправомерными действиями и причиненными убытками.

Подлежит доказыванию также заявленный размер причиненных убытков.

Поскольку судом не установлено неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по Договорам в части срока передачи Квартир, то оснований для возложения на ответчика обязанности по возмещению убытков не имеется.

Кроме того, истцом не доказана причинно-следственная связь между возникшими убытками и действиями (бездействием) ответчика. Напротив, из материалов дела следует, что Общество, действуя с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась, исходя из существа обязательства, начав приемку Квартир в разумный срок, избежало бы убытков, о которых заявляет в рамках настоящего дела.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 АПК РФ и с учетом результата рассмотрения дела остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                      Герасимова Е.А.