СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-15794/2018-ГК

г. Пермь

05 декабря 2018 года

Дело № А60-15113/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей                                 Дюкина В.Ю., Поляковой М.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Мальцевой Н.А.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Новотех",

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 03 сентября 2018 года,

принятое судьей А.С. Воротилкиным  

по делу № А60-15113/2018

по иску общества с ограниченной ответственностью "Мелани" (ОГРН 1056604049897, ИНН 6671170690)

к обществу с ограниченной ответственностью "Новотех" (ОГРН 1145034000980, ИНН 5034077850)

о взыскании долга по договору аренды,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Мелани" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Новотех" (далее – ответчик) о взыскании арендной платы за период с ноября 2017 года по февраль 2018 года в размере 12 880 руб., расходов на страхование помещения в размере 29 901 руб., платы за пользование землей в размере 243 185 руб. 05 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением арбитражного суда от 03.09.2018 (резолютивная часть от 28.08.2018) исковые требования удовлетворены частично.  С ответчика в пользу истца взыскан долг в сумме 133 086 руб. 05 коп. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Решение суда от 03.09.2018 обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в части взыскания расходов в виде платы за землю. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что в пункте 2.4.1 договора субаренды № 2-06/17 от 01.06.2017 определен исчерпывающий перечень эксплуатационных расходов. Расходы за пользование земельным участком в этом пункте не указаны. Ответчик считает, что условия договора должны толковаться в его пользу, поскольку он является «слабой» стороной договора. Истец осуществляет предпринимательскую деятельность в сфере предоставления имущества в аренду, в связи с чем, противоречия и неясности в договоре аренды надлежит толковать в пользу ответчика. Истец знал о своей обязанности заключить договор аренды земельного участка, на котором располагается помещение, имел возможность рассчитать размер платы за землю, однако не выставлял такие требования ответчику. По общему правилу плата за пользование помещением включает плату за пользование земельным участком. Ответчик не участвовал в рассмотрении арбитражного дела о взыскании с истца платы за землю и не мог заявить свои возражения. Также судом первой инстанции не дано оценки недобросовестному поведению истца и наличию  в его действиях злоупотребления правом. Требования о возмещении платы за землю были предъявлены после отказа ответчика в согласовании повышения арендной платы за помещения. Ответчик указывает, что требования о взыскании платы за землю предъявлены в завышенном размере, просит решение суда в части взыскания расходов в виде платы за землю отменить, в удовлетворении этих требований отказать.

Истец против доводов апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение суда без изменения. В отзыве на апелляционную жалобу указывает, что в пункте 2.4.1 договора указан вид затрат, являющийся дополнением к перечню, указанному в преамбуле договора. До решения суда по делу № А60-54081/2017 истец не нес расходов по оплате пользования землей и не мог предъявить их ответчику. В договоре субаренды условия о внесении субарендатором платы за пользование земельным участком установлены в преамбуле, таким образом, эта плата не была включена в состав арендных платежей. Доводы о злоупотреблении правом со стороны истца и о завышенном размере исковых требований не обоснованы.

В отсутствие возражений, законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.06.2017 между истцом (арендатор) и ответчиком (субарендатор) заключен договор субаренды № 2-06/17 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Кондратьева, 2, по условиям которого арендатор обязуется передать субарендатору за плату во временное владение и пользование, а субарендатор принять и оплатить на условиях договора помещение.

Помещение находится у арендатора на основании договора долгосрочной аренды от 11.11.2016 № 19000396, заключенного с Департаментом по управлению муниципальным имуществом города Екатеринбурга, являющимся собственником помещения.

Срок действия договора субаренды согласно разделу «определения и толкования» установлен с 01.06.2017 по 01.05.2018.

Факт передачи арендатором помещения в субаренду подтверждается актом приема-передачи помещения от 01.06.2017.

Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.2.1. договора субаренды арендная плата включает в себя плату за аренду помещения и эксплуатационные расходы. Плата за аренду составляет 140 000 руб. в месяц. Ставка платы за аренду помещения, то есть размер платы за аренду 1 квадратного метра помещения в месяц, составляет 234,31 руб.

Ставка платы за аренду помещения может быть изменена в случае изменения стоимости аренды собственником помещения. В этом случае изменение ставки оформляется сторонами спорного договора дополнительным соглашением. Субарендатор обязан подписать дополнительное соглашение не позднее 10 рабочих дней с момента его предоставления арендатором (пункт 2.3 договора).

Согласно пункту 2.4 договора субаренды эксплуатационные расходы являются переменной частью арендной платы и рассчитываются исходя из тарифов снабжающих организаций г. Екатеринбурга и стоимости услуг обслуживающих организаций.

Эксплуатационные расходы включают в себя расходы на электроэнергию, тепловую энергию, охрану (включая видеонаблюдение, использование служебных собак) помещения и прилегающей территории, уборка прилегающей территории, вывоз и утилизация мусор, а также расходы по страхованию помещения (пункт 2.4.1 договора).

24.01.2018 истец направил ответчику дополнительное соглашение о повышении арендной платы на 2,3% с ноября 2017 года. В установленный договором срок соглашение не было подписано ответчиком, выставленный счет на доплату в связи с повышением арендной платы не был оплачен.

Истцом предъявлены требования о взыскании с ответчика арендной паты за период с ноября 2017 года по февраль 2018 года в размере 12 880 руб., что представляет собой сумму увеличения арендной платы (соответствующую разницу) по инициативе истца на основании пункта 2.3 договора субаренды.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика расходы по уплате страховой  премию за арендованные помещения, а также расходы, связанные с платой за пользование землей, соразмерно площади помещения, что следует из пунктов 1.1, 2.1, пункта «понятия и определения».

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) судебного акта в обжалуемой части в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Отказывая в части взыскания арендной платы за период с ноября 2017 года по февраль 2018 года суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно пункту 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В отсутствие соглашения сторон  о возможности изменения арендной платы чаще одного раза в год, суд  первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не мог в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы  за аренду помещения и отказал в удовлетворении требований о взыскании 12 880 руб.

Также судом первой инстанции  установлено, что согласно пункту 2.4.1. договора в эксплуатационные расходы включены расходы по страхованию помещения. 

Договор страхования помещения №24319000396-Т, заключенный 23.12.2016 между истцом и ООО "СК Екатеринбург", предусматривал размер страховой премии в сумме 39 461 руб. в год. 

С момента заключения договора субаренды ответчик обязан был возместить эти расходы, исходя из количества месяцев, в течение которых он владел и пользовался помещением, а именно 23 019 руб. 

При заключении нового договора страхования на 2018 год № 05/19000396П1-Т от 01.01.2018 у ответчика также возникла обязанность оплатить страховую премию за страхование помещения в размере 6 882 руб.

При рассмотрении дела ответчик размер своего обязательства по возмещению расходов на страхование арендуемых помещений не оспаривал, в связи с чем, суд первой инстанции удовлетворил требования об уплате переменной части арендной платы в виде расходов на страхование помещения в сумме 29 901 руб. 

В части взыскания расходов на страхование арендуемых помещений, отказа во взыскании арендной платы решение суда не обжалуется и судом апелляционной инстанции не проверяется на основании пункта 5 статьи 268 АПК РФ.

По расчетам истца за ответчиком также числится задолженность в виде платы за пользование землей в размере 243 185 руб. 05 коп.

Истец указывает, что обязанность ответчика нести расходы, связанные с платой за пользование землей, соразмерно площади помещения, следует из пунктов 1.1, 2.1, пункта «понятия и определения».

Как следует из материалов дела, данные расходы возникли у истца с момента предъявления собственником помещения требования об уплате платы за пользование земельным участком в период с ноября 2016 года по декабрь 2017 года. 

Размер подлежащей внесению платы за землю был оспорен истцом в Арбитражном суде Свердловской области. Решением суда от  11.01.2018 по делу № А60-54081/2017 сумма платежа в размере 758 964 руб. 79 коп. за период с ноября 2016 года по июль 2017 года была снижена до 361 633 руб. 45 коп. 

После вступления данного решения в законную силу истцом было предъявлено требование к ответчику об уплате платы за пользование землей за 7 месяцев аренды, пропорционально занимаемому помещению с приложением всех документов и расчетов. 

Ответчик в письме от 08.02.2018 отказался от оплаты и подписания дополнительного соглашения к договору.

С учетом уточнения требований, истец просит взыскать с ответчика плату за пользование земельным участком в сумме 243 185 руб. 05 коп.

Судом первой инстанции установлено, что из определения эксплуатационных расходов, содержащихся в разделе «определения и толкования» договора субаренды во взаимосвязи с положениями пунктов 2.4, 2.4.1 данного договора определенно вытекает тот факт, что в переменную часть арендной платы по договору субаренды входят расходы в виде платы за земельный участок, занимаемый объектом субаренды, соразмерно площади арендуемого помещения.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции  в данной части судом апелляционной инстанции не установлено, в связи с чем доводы ответчика о том, что расходы за пользование земельным участком не включены в перечень эксплуатационных расходов, подлежат отклонению.

Ссылка ответчика на то, что условия договора должны толковаться в его пользу, поскольку он является «слабой» стороной договора,  судом апелляционной инстанции не принимается.

Согласно пункту 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

Учитывая, что условиями договора субаренды определенно предусмотрено, что в эксплуатационные расходы входят расходы в виде платы за земельный участок, основания для толкования условий договора субаренды в этой части в пользу ответчика не имеется.

Расчет требования об уплате переменной части арендной платы в виде платы за пользование земельным участком проверен судом и признан обоснованным.

Довод ответчика о том, что расчет платы является завышенным, признается необоснованным, не подтвержденным какими-либо доказательствами.

Таким образом, требования истца признаны судом первой инстанции установленными в общем размере 273 086 руб. 05 коп. (29 901 руб. - расходы по страхованию помещения,  243 185 руб. 05 коп. - расходы в виде платы за пользование земельным участком). 

В тоже время ответчик указал на то, что обязательства по возмещению указанных расходов были погашены из суммы гарантийного платежа, уплаченного истцу в размере 140 000 руб. при заключении договора субаренды, который не был возвращен ответчику.

Факт получения гарантийного платежа истец не отрицал.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.

По условиям заключенного сторонами договора субаренды гарантийный платеж равен арендной плате за месяц аренды (пункт 2.9.1 договора).

Субарендатор обязан оплатить гарантийный платеж в размере 140 000 руб. без учета НДС в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора (пункт 2.9.2 договора). 

В соответствии с пунктом 2.9.7 договора после окончания срока договора аренды, досрочного расторжения договора, одностороннего отказа от исполнения договора, гарантийный платеж в части, неиспользованной арендатором для обеспечения исполнения обязательств субарендатором, подлежит возврату субарендатору в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты подписания сторонами акта приема - передачи помещения от субарендатора арендатору и после выставления субарендатором письменного требования о возврате суммы гарантийного платежа. Гарантийный платеж по согласованию сторон может быть засчитан как арендная плата за последний месяц аренды при окончании срока договора аренды.

Судом первой инстанции установлено, и сторонами не оспорено, что в связи с разногласиями, возникшими у сторон по вопросам толкования и исполнения договора субаренды, ими было принято решение о досрочном прекращении действия договора.

28.02.2018 объект субаренды был возвращен ответчиком и принят истцом без каких-либо замечаний с подписанием обеими сторонами акта приема-передачи помещения. 

Досрочное расторжение договора произошло по воле обеих сторон и не было следствием виновных действий ответчика в виде неисполнения/ненадлежащего исполнения обязательств по договору. Поэтому  основания для применения положений пунктов 2.9.8, 2.9.9 договора субаренды отсутствуют.

В силу положений пункта 2.9.7 договора субаренды гарантийный платеж может быть зачислен в счет исполнения обязательства ответчика по договору, в том числе по уплате соответствующей части арендной платы.

Поскольку гарантийный платеж истцом не был возвращен, суд первой инстанции обоснованно учел его в счет исполнения обязательств ответчика, установленных по настоящему делу.

При названных обстоятельствах требования истца правомерно удовлетворены судом в сумме 133 086 руб. 05 коп. 

Доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца и недобросовестном поведении признаются судом апелляционной инстанции  необоснованными.

Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу, намерение употребить право во вред другому лицу. В связи с этим, для квалификации действий как совершенных со злоупотреблением правом должны быть представлены доказательства того, что совершая определенные действия, сторона намеревалась причинить вред другому лицу.

Исходя из пункта 5 статьи 10 ГК РФ о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в арбитражном процессе лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания обратного лежит на лице, утверждающем, что другая сторона по делу употребила свое право исключительно во зло другому лицу. Между тем, такие доказательства заявителем жалобы не представлены.

Обстоятельства, явно свидетельствующие о недобросовестном поведении истца, судом апелляционной инстанции не установлены. Иного ответчиком не доказано.

Суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выражают несогласие ответчика с произведенной судом оценкой установленных по делу обстоятельств и содержат его собственное мнение относительно данных обстоятельств, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со статьей 71 АПК.

Учитывая, что ответчик в апелляционной жалобе не ссылается на доказательства, и не приводит доводы, которые бы не были учтены и оценены судом первой инстанции, равно как и доказательства, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционный суд приходит к мнению о том, что спор рассмотрен судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, в связи с чем, не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено. Решение суда от 03.09.2018 в обжалуемой части является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 сентября 2018 года по делу № А60-15113/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

Т.Л. Зеленина 

 

Судьи

В.Ю. Дюкин 

 

М.А. Полякова