АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-10750/2023

г. Архангельск

26 февраля 2024 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2024 года  

Полный текст решения изготовлен 26 февраля 2024 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Сухановой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Павловой О.С.,

рассмотрев в судебном заседании 31 января и 14 февраля 2024 года дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163046, Архангельская область, г. Архангельск)

к товариществу собственников жилья "Астра" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: 163046, 

<

...>)

о признании нежилых помещений самостоятельными и обособленными от общего имущества многоквартирного дома,

при участии в  судебном заседании представителей сторон:

от истца: ФИО2, по доверенности от 17.01.2022,

от ответчика: ФИО3, по доверенности от 10.01.2024.

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Астра" (далее – ответчик), в котором просит признать нежилые помещения, расположенные в пристройке по адресу 

<

...>:

- № 6-Н (кадастровый номер 29-29-01/072/2012-141) за №№ 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12 - общая площадь 138,5 кв.м,

- № 4-Н (кадастровый номер 29-29-01/072/2012-140) - 1 этаж - за №№ 2,49,51,52,53,54,55 - общая площадь 648,7 кв.м ,

-  подвал помещения 4-Н (кадастровый номер 29-29-01/072/2012-140) за №№ 22-29,30-39,40,41,42,54-57,67,68,69,70-77 - общая площадь 795,9 кв.м самостоятельными и обособленными от общего имущества многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

Также истцом заявлено требование о признании отсутствующим права общедолевой собственности истца в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...> части площадей вышеуказанных нежилых помещений, а именно: № 6-Н (за №№ 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12) - 138,5 кв.м;  № 4-Н  ( за №№ 2,49,51,52,53,54,55) - 648,7 кв.м; подвал помещения 4-Н (за №№ 22-29,30-39,40,41,42,54-57,67,68,69,70-77) - 795,9 кв.м.

Требования изложены с учетом уточнения исковых требований, принятых в судебном заселании 14.02.2024.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске и уточнении к нему.

Представитель ответчика в заседании с предъявленными требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнительных пояснениях.

Исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Предприниматель является собственником нежилых помещений общей площадью 3 044,9 кв.м., расположенных в подвале, на 1-м и на 2-м этажах в многоквартирном жилом доме № 91 по ул. Воскресенской в г. Архангельске, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 24.09.2012 и сторонами не оспаривается.

Многоквартирный жилой дом № 91 по ул. Воскресенской в г.Архангельске находится в управлении  ответчика.

Как указывает истец, многоквартирный дом и пристройка являются разными объектами капитального строительства. Строительство дома было осуществлено без пристройки, вод дома в эксплуатацию осуществлен в 1990 году, в то время как пристройка введена в эксплуатацию 17.11.2005, то есть 15 лет спустя. Строительство пристройки осуществлялось на основании разрешения на строительство, выданного 30.11.2004. Многоквартирный дом поставлен на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости без пристройки, объекты имеют разные кадастровые номера и поставлены на кадастровый учет в разное время. Истец не осуществляет управление помещениями пристройки, содержание и ремонт, не обеспечивает предоставление коммунальных услуг в отношении помещений пристройки.

Истцом проведена досудебная экспертиза, по результат которой экспертом составлено экспертное заключение № 06-2023 СЭ от 17.07.2023.

Истцом перед экспертом поставлены следующие  вопросы:

Вопрос № 1: Являются ли нежилые помещения, либо их часть (если да, то какие помещения и их площадь), находящиеся в пристройке (ТЦ «Астра») обособленными от общего имущества МЖД по адресу: ул. Воскресенская, д. 91, г.Архангельск ?

Вопрос № 2: Имеют ли нежилые помещения, находящиеся в пристройке по адресу: ул. Воскресенская, д. 91, г.Архангельск такое общее имущество, как фундамент, стены, крыша с МЖД по этому же адресу?

Вопрос №3: Является ли пристройка (нежилые помещения) либо ее часть обособленным объектом капитального строительства (строением) самостоятельного функционирования (отдельные строительные конструкции, независимые сети и системы инженерно-технического обеспечения, санитарно-техническое и иное оборудование) от многоквартирного дома или частью многоквартирного дома и предназначены ли помещения указанной пристройки для обслуживания многоквартирного дома по адресу: 

<

...>.

В ответе на вопрос 1 эксперт указал:

- нежилые помещения, отраженные в техническом паспорте за № 6-Н, расположенные в подвале жилого дома и на 1-м этаже многоквартирного жилого дома (встроенные) частично взаимосвязаны с общим имуществом многоквартирного жилого дома;

- нежилые помещения, отраженные в техническом паспорте за № 6-Н, расположенные в пристройке к многоквартирному жилому дому (пристроенные) не взаимосвязаны с общим имуществом многоквартирного жилого дома,

-нежилые помещения, отраженные в техническом паспорте за № 4-Н, расположенные в пристройке к многоквартирному жилому дому (пристроенные) не взаимосвязаны с общим имуществом многоквартирного жилого дома.

Пристроенные нежилые помещения являются конструктивно и технически обособленными от жилых помещений и общедомового имущества многоквартирного жилого дома. Общая площадь нежилых помещений, обособленных от общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: ул. Воскресенская, д. 91, г. Архангельск составляет 1 583,1 кв.м.

В ответе на вопрос 2 эксперт указал: Нежилые помещения, расположенные в пристроенной части и жилые помещения многоквартирного жилого дома по адресу: ул. Воскресенская, д. 91, г.Архангельск, имеют общую стену и фундамент. Кровля нежилых помещений, расположенных в пристройке по адресу: ул. Воскресенская, д. 91, г.Архангельск обособлена от кровли двенадцатиэтажного многоквартирного жилого дома по этому лее адресу.

В ответе на вопрос 3 эксперт указал: На момент строительства (реконструкции) пристройка являлась обособленным объектом капитального строительства. Пристроенные нежилые помещения являются конструктивно и технически обособленными от жилых помещений и общедомового имущества многоквартирного жилого дома.

Ссылаясь на экспертное заключение, а также на то, что пристройка является самостоятельным объектом капитального строительства, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Оценив обстоятельства дела и доводы сторон, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению в связи со следующим.

Согласно подпункту 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Под строительством в силу пункта 13 статьи 1 ГрК РФ понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Статьей 247 ГК РФ установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Пунктом 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии со статьей 289 ГК РФ и статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Нормами частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее – Закон № 189-ФЗ) определен момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на сформированный под таким домом земельный участок, а также момент перехода доли в праве на общее имущество - с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 67 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования; вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме; при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Судом установлено, что многоквартирный жилой дом и пристройка расположены на одном земельном участке с кадастровым номером 29:22:040618:18. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из единого государственного реестра  недвижимости на земельный участок, из которой следует, что  в пределах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами  29:22:000000:8046 (внутриквартальные сети водопровода), 29:22:040618:34 (многоквартирный жилой дом), 29:22:040618:743 (внутриквартальные сети хозяйственно-бытовой канализации).

Многоквартирный дом зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости за кадастровым номером 29:22:040618:34. Согласно Выписке из ЕГРН  данный объект недвижимости имеет наименование «Жилой дом со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями», количество этажей 13, в том числе подземных 1. Объект недвижимости расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером 29:22:040618:18. В здании среди прочих расположены помещения с кадастровыми номерами 29:22:040618:703, 29:22:040618:705, 29:22:040618:704, которые принадлежат на праве собственности предпринимателю ФИО1

Из Выписок из Единого государственного реестра  на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 29:22:040618:703, 29:22:040618:705, 29:22:040618:704 также следует, что указанные объекты недвижимости расположены в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером 29:22:040618:34 (многоквартирный жилой дом).

Истцом представлен договор аренды земельного участка № 1/629 от 19.11.2003, который заключен  предпринимателем и администрацией г. Архангельска до введения в действие Жилищного кодекса РФ.

Согласно условиям договора Арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок из категории земель поселений в Октябрьском территориальном округе площадью 0,2929 га для  эксплуатации встроенных в 12-этажный жилой дом помещений магазина совместно с другими собственниками здания по ул. Воскресенской, д.91. В соглашении о внесении изменений в договор от 13.04.2005 стороны дополнили договор условием следующего содержания «Разрешить Арендатору строительство пристройки и реконструкцию встроенных в 12-этажный жилой дом помещений магазина»

Как установлено судом, в Выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 29:22:040618:18, в качестве вида разрешенного использования указано «для эксплуатации встроенных в 12-ти этажный жилой дом помещений магазина», сведения о том, что участок используется эксплуатации многоквартирного жилого дома отсутствуют,  в тоже время в Выписке имеются сведения о регистрации права общей долевой собственности  собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, материалами дела подтверждено, что пристройка и многоквартирный жилой дом располагаются на одном земельном участке с кадастровым номером 29:22:040618:18 и предприниматель владеет и пользуется указанным участком в соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что предпринимателю арендная плата по договору земельного участка № 1/629 от 19.11.2003 не предъявлялась и им не оплачивалась.

Приведенные выше нормы земельного и жилищного законодательства подтверждают, что пристройка не может считаться самостоятельным от МКД объектом, поскольку земельный участок с кадастровым номером 29:22:040618:18 на котором расположена пристройка, находится в общедолевой собственности собственников помещений в МКД.

Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013- 2014 (СНС 2008) к жилым зданиям и помещениям относятся жилые помещения и здания или определенные части зданий, которые используются полностью или главным образом как места проживания, а также любые взаимосвязанные пристройки и постройки и вся стационарная арматура и оборудование, устанавливаемые в жилых зданиях.

К группировке "здания (кроме жилых)" относятся нежилые здания целиком или их части, не предназначенные для использования в качестве жилья и представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения, хранения материальных ценностей и т.п.

Объектом классификации данного вида основных фондов является каждое отдельно стоящее здание. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое из них представляет собой самостоятельное конструктивное целое, они считаются отдельными объектами.

Встроенно-пристроенное нежилое помещение - помещение, располагаемое в габаритах жилого здания и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м (Приложение Б к СП 31-107-2004 "Свод правил по проектированию и строительству. Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий", одобренному и рекомендованному Письмом Госстроя России от 28.04.2004 № ЛБ-131/9).

Кроме того, согласно Приложению 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37, пристройкой называется часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену. Пристройки в большинстве своем имеют внутреннее сообщение с основным зданием. К ним следует относить: пристроенные кухни, жилые пристройки, сени, тамбуры, веранды и т.п.

Признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Наличие у пристройки отдельного входа, отдельных коммуникаций, отдельных точек ввода и врезки труб, а также то, что пристройка расположена на отдельном участке, выделенном для его строительства и эксплуатации, указывают, что пристройка является самостоятельным объектом недвижимости даже при наличии общей стены с МКД.

Судебной практикой и нормативными документами для определения единства здания жилых и нежилых помещений применяются следующие основные признаки:

- наличие общих проектных решений, предусматривающих изначально конструктивные и коммуникационные связи между частями здания;

- наличие общего фундамента и общих стен между частями здания;

- фактическое наличие общих помещений и инженерных коммуникаций между частями здания;

- наличие сообщений, однородности материала стен, единого архитектурного решения и иных связей между частями здания.

Если пристройка является конструктивной частью многоквартирного жилого дома, имеет общие сети водоснабжения (холодного и горячего) и отопления, подача коммунальных энергоносителей в помещение осуществляется по общедомовым сетям, материалы для строительства пристройки и МКД идентичны, то она не может рассматриваться как отдельный объект недвижимости (Определение Верховного Суда РФ от 12.11.2019 №305- ЭС19-19906 по делу №А41-10378/2019, Постановление ФАС Уральского округа от 08.07.2014. №Ф09-3787/14)

Несмотря на то, что жилой дом был построен в 1990 году, а реконструкция и строительство пристройки к дому с образованием новых нежилых помещений произошла позднее (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 17.11.2005), согласно техническому паспорту указанного жилого дома, составленному по состоянию на 26.01.2021, площадь помещений 4-Н, 5-Н, 6-Н включена в площадь встроенных нежилых помещений (3084,9 кв.м).

Как следует из материалов дела, пристройка к многоквартирному жилому дому была построена в результате реконструкции магазина «Астра».

Согласно Архитектурно-планировочному заданию объектом реконструкции являются встроенные в 12-этажный жилой дом помещения магазина (без права изменения целевого назначения объекта). Земельный участок, определенный для разработки проекта реконструкции встроенных в 12-этажный жилой дом помещений магазина, расположен согласно генплану города Архангельска в центральной части города. В настоящее время на данном участке  находится 12-этажный жилой дом со встроенным магазином «Астра» на первом этаже. Здание построено в 1995 году.

Как указано в проектной документации по реконструкции магазина «Астра» рабочий проект реконструкции  встроенных в 12-ти этажный жилой помещений магазина "Астра" выполнен в соответствии с действующими градостроительными, строительными нормами и правилами, санитарными и противопожарными нормами. Проект включает в себя реконструкцию существующей части магазина и пристройку торгового зала в сторону площади «Дружбы народов». Торговые залы размещаются на I этаже и в подвале. Расширение торговых площадей магазина предусмотрено как за счет пристройки, так и за счет вспомогательных помещений существующего магазина. Входы в магазин предусмотрены с площади «Дружбы народов».

В пристройке к существующему зданию магазина "Астра" в 219 квартале г.Архангельска размещается магазин непродовольственных товаров. занимает первый и подвальные этажи пристройки и части здания, существующего магазина "Астра". Общая торговая площадь магазина составляет около 2000 кв.м. Объемно - планировочное решение в магазине обеспечивает разделение помещений по назначению: торговые, подсобные, служебные и санитарно - бытовые помещения, а также раздельное движение потоков посетителей и персонала.

В пояснительной записке к проекту отражено, что на первом этапе необходимо выполнить демонтаж сантехнического оборудования и трубопроводов существующего магазина. Холодное водоснабжение проектируемого магазина решено от существующих магистральных сетей жилого дома. Пожаротушение магазина предусмотрено от сети жилого дома, горячее водоснабжение также решено от существующих магистральных сетей жилого дома, канализация – подключение выполнено к существующим выпускам канализации. В комнате уборочного инвентаря подвала существующего магазина на  сети бытовой канализации предусмотрена приемная воронка для спуска системы отопления жилого дома. Данным проектом сохраняется принятое решение. При монтаже систем водопровода и канализации обеспечить сохранность существующих сетей  К1, К2, В1, Т3,Т4 жилого дома.

Как следует из заключения эксперта, в пристроенных к зданию помещениях   расположены торговые залы, офисные и вспомогательные помещения, не связанные с обслуживанием общедомового имущества жилого дома. При визуальном обследовании установлено, что все нежилые помещения, расположенные в пристройке к многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> имеют отдельные входы, изолированные от входа в жилую часть многоквартирного жилого дома.

Встроенная и подвальная части нежилых помещений (находящиеся в границах многоквартирного жилого дома) имеют с многоквартирным жилым домом общие несущие стены и фундамент.

Общие стены пристройки и многоквартирного двенадцатиэтажного жилого дома находятся внутри пристройки - на площади нежилых помещений в уровне подвала и в уровне первого этажа. Указанные стены выполняют функцию разделения объема нежилых помещений здания многоквартирного жилого дома от объема нежилых помещений пристройки.

Пристройка имеет свою отдельную конструктивную схему: наружные ограждающие конструкции (стены и кровлю), несущие конструкции (колонны, балки, часть фундамента). В пристройке располагается помещения торговых залов магазина. Общедомовые коммуникации многоквартирного жилого дома через помещения пристройки не проходят.

Исходя из экспертного заключения и технического паспорта на помещение 6-Н судом установлено, что помещение 6-Н в части подвала расположено как под  многоквартирным жилым домом,  так и в подвале пристройки,  в части помещений 1 этажа помещение 6-Н расположено на 1 этаже многоквартирного дома и в пристройке к многоквартирному жилому дому.

Помещение 4-Н, площадью 138,5 кв.м. является вторым этажом пристройки.

Исходя из ГОСТ Р ИСО 6707-1-2020 «Здания и сооружения. Общие термины»: - объект капитального строительства, объект строительства (construction works; construction, US): Все, что строится или является результатом строительной деятельности. (3.1.1.1).

-   здание (building): Объект капитального строительства стационарный, с полностью или частично замкнутым контуром, одним из основных предназначений которого является пребывание в нем людей или протекание производственных процессов. (3.1.1.3)

-   пристройка (extension, addition. US): Расширение существующего здания (3.2.1.5)

Таким образом, в результате реконструкции предприниматель не построил самостоятельный объект недвижимости, а реконструировал существующий объект - магазин, увеличив его площадь за счет оборудования пристройки к зданию многоквартирного жилого дома.

В экспертном заключении отражено, что «между многоквартирным жилым домом и пристроенными нежилыми помещениями, расположенными по адресу 

<

...> имеются признаки единства здания, определяемые согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37.».

С учетом имеющейся в материалах дела строительной документации можно сделать вывод о том, что реконструированный объект (в полном объеме) не может существовать отдельно от здания, к которому он пристроен.  Фактически пристроенная часть магазина не может считаться самостоятельным объектом недвижимого имущества, поскольку связана с имуществом многоквартирного дома путем подключения системы водоснабжения и канализации через систему  жилого дома.

Согласно части 4 статьи 2 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации"  торговый объект - это здание или часть здания, строение или часть строения, сооружение или часть с специально оснащенные оборудованием, предназначенным и используемым для выкладки, демонстрации товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров.

Согласно пунктам 36 и 51 "ГОСТ Р 51303-2023. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения", утвержденного приказом Росстандарта от 30.06.2023 № 469-ст магазин является стационарным торговым объектом, предназначенным для продажи товаров и оказания услуг покупателям, в составе которого имеются торговый зал или торговые залы, подсобные, административно-бытовые помещения и складские помещения; торговый центр – это совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный или специализированный ассортимент товаров и универсальный ассортимент услуг, расположенных на определенной территории в зданиях или строениях, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

Согласно разделу «Материально-техническая база торговли» "ГОСТ Р 51303-2023. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения", утвержденного приказом Росстандарта от 30.06.2023 № 469-ст к материально- технической базе торговли,  в том числе, относятся: складское помещение, фасовочные помещения, административно-бытовое помещение (служебные помещения (офисы), объекты питания персонала, санитарно-бытовые помещения и т.п.), подсобное помещение.

Согласно пункту 2.2 СП 2.1.3678-20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ и оказание услуг" здания, строения, сооружения, помещения, используемые хозяйствующими субъектами, должны быть оборудованы системами холодного и горячего водоснабжения, водоотведения.

Таким образом, находящие в собственности предпринимателя нежилые помещения по адресу: 

<

...> совокупности представляют собой торговый центр, помещения сдаются предпринимателем в аренду, в данных помещениях расположены как магазины (продовольственные и промтоварные), так и иные организации, оказывающие услуги населению.

Поскольку помещение, принадлежащие предпринимателю представляют собой единый объект - торговый центр, данный торговый центр в силу действующих санитарно-эпидемиологических требований должен быть обеспечен системой водоснабжения и канализации.

Состав общего имущества многоквартирного дома закреплен в пунктах 2 – 9  Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

Инженерные коммуникации, оборудование признаются общей собственностью многоквартирного дома при наличии единственного признака – они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме. К данной категории общего имущества можно отнести: систему отопления со всеми устройствами, внутреннюю сеть водопровода и канализации со всеми устройствами, внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки, вентиляционные устройства общесанитарного назначения.

В соответствии с актом  разграничения эксплуатационной ответственности  к договору холодного водоснабжения и водоотведения, заключенному между предпринимателем  и МУП «Водоканал» торговый центр «Астра» на абонента возложена обязанность по обслуживанию сетей: водопровод нежилого помещения  от присоединения к внутридомовым сетям жилого дома, канализация нежилого помещения  от присоединения к внутридомовым сетям жилого дома.

Поскольку  поставка воды в пристроенную часть магазина и прием сточных вод осуществляется с использованием общедомового имущества жилого дома, следовательно, помещения пристроенной части магазина взаимосвязаны с общим имуществом многоквартирного дома, их функционирование не может осуществляться автономно от всех коммуникаций жилого дома.

Также суд отмечает, что экспертом по факту не устанавливалась и истцом не доказана автономность от общедомового имущества многоквартирного дома систем теплоснабжения и электроснабжения торгового центра «Астра».

То обстоятельство, что  в нежилых помещениях, расположенных в пристройке к жилому дому, коммуникации, обслуживающие жилые помещения многоквартирного жилого дома и общедомовое имущество отсутствуют, не имеет правового значения. Сам по себе факт отсутствия общедомового имущества в спорных помещениях не свидетельствует об обособленности помещения.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218- ФЗ) в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (часть 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ). В кадастр недвижимости вносятся основные сведения об объекте недвижимости, в том числе описание местоположения объекта недвижимости. Также суд учитывает то обстоятельство, что вопрос об обособленности помещений необходимо рассматривать в отношении каждого типа помещений.

В данном случае истец просит признать обособленным помещением часть помещений помещения 4-Н с кадастровым номером 29:22:040618:705, что в силу действующего законодательства недопустимо. Представленная в дело выписка из ЕГРН не содержит сведений о делении указанного помещения на встроенное, пристроенное и подвальные помещения.

Из изложенного следует, что вопрос об обособленности от МКД следует устанавливать не в отношении каждого типа указанных помещений, а непосредственно в отношении всего помещения в целом.

Истцом не доказано, что помещение 4-Н целиком (без его разделения на помещения во встроенной и пристроенной частях) является обособленным и  самостоятельным от общего имущества многоквартирного дома.

В исковом заявлении истцом также не указаны помещения расположенные непосредственно в «теле» (в габаритах наружных стен) жилой части дома под общей с домом крышей и используемых им для хозяйственных и административных нужд пристройки. При этом, как установлено судом, указанные помещения используют соответствующие строительные элементы жилой части дома (фундамент, несущие стены и пр.):

Суд отмечает, что без использования для пристройки части фундамента и несущих стен жилой части дома (т.е. при их отсутствии) любое ее функционирование технически невозможно.

Кроме того, вопрос о самостоятельности помещения  необходимо рассматривать  в той точки зрения может ли указанное помещение быть зарегистрированным и существовать как отдельное помещение (здание) вне границ многоквартирного жилого дома.  Так, например, не может быть признано отдельным и самостоятельным объектом помещение 2 этажа здания, лишь со ссылкой на то, что в нем не располагаются  санитарно-техническое оборудование многоквартирного жилого дома, при условии, что данный этаж располагается над помещениями, конструктивно связанными со зданием и не являющимися обособленными. Кроме того, судом установлено, что в помещениях 2 этажа находится туалет, который связан с общим имуществом многоквартирного дома через общие сети водоснабжения и канализации.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, следует вывод, согласно которому встроенно-пристроенное нежилое помещение  истца не обладает достаточной степенью автономности и обособленности от многоквартирного жилого дома, и входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Согласно правовой позиции, сформулированной в абзаце третьем пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление № 64), отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в том числе и нормы жилищного законодательства.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (пункт 4 Постановления № 64).

Исходя из того, что участники общей долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ), несение расходов по содержанию общего имущества, включая расходы на ремонт, для каждого из собственников помещений - не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества (статья 210 ГК РФ), но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность как каждого конкретного помещения, так и дома в целом (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 № 10-П).

Собственники помещений как жилых, так и нежилых в силу прямого указания закона обязаны компенсировать расходы по содержанию и ремонту общего имущества здания лицу, осуществляющему указанные услуги. Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности (законного владения) и не зависит от порядка пользования общим имуществом.

По обстоятельство, что истцом заключены самостоятельные договоры с ресурсоснабжающими организации в рассматриваемом случае правового значения не имеет, поскольку действующим законодательством предусмотрена обязанность лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность самостоятельно заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры на поставку энергетических ресурсов.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, собственник нежилого помещения в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, не входящего в состав общего имущества дома, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают собственника помещения от бремени расходов на содержание общего имущества дома.

Суд также отклоняет ссылку предпринимателя на постановление Конституционного суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 5-П. В данном постановлении Конституционный суд РФ в указал, что платежи, обязанность по внесению которых возлагается на всех собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть достаточными для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям. При этом законодательно установленный критерий распределения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, сам по себе не исключает возможность учета при принятии указанного решения особенностей соответствующих помещений (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые - при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в многоквартирном доме - могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества.

Таким образом, Конституционный суд РФ в своем постановлении говорит о том, что по решению собственников может быть установлен различный размер взносов (изменяется доля участия в обязательных расходах, а не доля собственника нежилого помещения в праве общедолевой собственности) для собственников жилых и нежилых помещений.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу, что при рассмотрении настоящего спора предприниматель не представил доказательств, достоверно подтверждающих, что он является собственником помещений, являющихся отдельным объектом недвижимого имущества, не связанным с многоквартирным домом, и которые могут существовать автономно от всех коммуникаций жилого дома.

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении заявленных к ответчику требований в полном объеме.

По результатам рассмотрения спора, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца. Поскольку истец уточнил исковые требования, дополнив их новым требованием, при этом государственную пошлину не доплачивал, с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию 6000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета  6000 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

 

О.А. Суханова