Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-8794/2021

г. Петрозаводск

16 июля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 12 июля 2024 года. Полный текст решения изготовлен 16 июля 2024 года.

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Лазарева А.Ю., при ведении протокола секретарем Коршуновой Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании 12 июля 2024 года материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Невская Недвижимость» о признании незаконными действий Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия по направлению заявителю уведомления № 19924/12.4-21 от 28.07.2021 об изменении арендной платы,

третье лицо - Администрация Петрозаводского городского округа,

при участии представителя заявителя - ФИО1 (доверенность от 01.06.2024),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Невская Недвижимость» (далее - заявитель, Общество, ООО «СК «Невская Недвижимость») обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением о признании незаконными действий Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – ответчик, Министерство) по направлению заявителю уведомления № 19924/12.4-21 от 28.07.2021 об изменении арендной платы. 

В обоснование заявленных требований Общество ссылалось на нарушение ответчиком статей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, на арендатора земельного участка - ООО «СК «Невская Недвижимость», использующего предоставленный ему земельный участок, возложена незаконная обязаность по оплате арендных платежей за земельный участок в многократно и произвольно увеличенном размере.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация Петрозаводского городского округа.

Министерство представило возражения на исковое заявление в котором требования заявителя отклонило (т.1 л.д.119-122). По мнению ответчика, так как договор аренды спорного земельного участка заключен с организацией после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов с момента вынесения таких актов, в данном случае с 10.06.2013 года, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю на территории Республики Карелия. 

Администрация представила Возражения на заявление ООО «СК «Невская Недвижимость», в которых позицию Министерства поддержала (т.1 л.д.139-143).

Определением от 29 марта 2022 года производство по делу № А26-8794/2021 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А26-8000/2021, в рамках которого рассматривалось исковое заявление ООО СК «Невская Недвижимость» о признании недействительным уведомления Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия № 19924/12.4-21 от 28.07.2021 об изменении арендной платы с 27.06.2017 года по договору аренды земельного участка от 22.06.2011 № 30188.

При этом, в рамках дела №А26-8000/2021 определением от 22 декабря 2021 года было отказано в объединении дел А26-8794/2021 и № А26-8000/2021 в одно производство. Суд указал, что в деле №А26-8000/2021 истцом фактически оспаривается уведомление, являющееся сделкой, об изменении ответчиком размера арендной платы на основании отчета об оценке №2021/037, выполненного ФИО2 от 25.06.2021, тогда как в рамках дела №А26-8794/2021 предметом требований является законность действий Министерства по направлению уведомления об изменении размера арендной платы, которое предполагает установление судом факта нарушения Министерством прав и/или законных интересов Общества в сфере предпринимательской деятельности.

Определением от 06 апреля 2023 года производство по делу № А26-8794/2021 возобновлено.

09 июня 2023 года Министерство обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с ходатайством о прекращении производства по делу А26-8794/2021 в связи с прекращением деятельности ООО СК «Невская Недвижимость» как юридического лица (т.2 л.д.31).

Определением от 29 марта 2022 года производство по делу № А26-8794/2021 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А26-5090/2023 в рамках которого рассматривалось заявление Администрации к Управлению Федеральной налоговой службы по Республике Карелия о признании незаконным действия по внесению записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 24.01.2023 №2231000009722 о прекращении деятельности ООО «Строительная компания «Невская недвижимость». 

Определением от 10 июня 2024 года производство по делу № А26-8794/2021 возобновлено.

После возобновления производства по делу ООО СК «Невская Недвижимость» представило письменные пояснения от 01.07.2024 в которых поддержало заявленные требования, указав на нарушение министерством положений Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, а также положений Закона Республики Карелия от 10.06.2013 № 1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия» (т.2 л.д.103).

Министерство представило письменные пояснения от 12.07.2024 в которых считает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению ввиду отсутствия нарушенного права, восстановление которого возможно путем удовлетворения рассматриваемого иска. Министерство указало, что ранее Общество обращалось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском о признании недействительным уведомления № 19924/12.4-21 от 28.07.2021 об изменении арендной платы с 27.06.2017 по договору аренды земельного участка от 22.06.2011 № 30188. Решением суда от 16.08.2022 по делу А26-8000/2021 в удовлетворении иска отказано, поскольку Министерство отозвало и отменило оспариваемое Обществом уведомление, тем самым восстановив нарушенное право Общества. Министерство просит провести судебное заседание без участия своего представителя.

Ответчик и третье лицо о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание своих представителей не направили. Судебное заседание проводится без участия представителей ответчика и третьего лица по правилам части 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении и письменных пояснениях.

Заслушав представителя заявителя и исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

На основании соглашения от 16.06.2017 об уступке прав и обязанностей по договору от 22.06.2011 N 30188 аренды земельного участка Общество приобрело права и обязанности арендатора в отношении земельного участка площадью 16 180 кв.м. с кадастровым номером 10:01:020101:16, расположенного по адресу: 

<

...> для реконструкции здания морской школы, не завершенной строительством, под многоэтажные жилые дома.

Права и обязанности по договору аренды земельного участка от 22.06.2011 в силу пункта 2.2 соглашения переходят к Обществу с момента регистрации соглашения (регистрационная запись от 27.06.2017 N 10:01:0020101:16-10/001/2017-5).

Министерство и Общество 13.08.2020 заключили дополнительное соглашение к договору аренды, которым стороны внесли изменения в части актуальных наименований и данных сторон договора аренды, а также изменили срок договора, установив его по 14.11.2023.

Соглашение зарегистрировано в установленном порядке (регистрационная запись от 21.08.2020 N 10:01:0020101:16-10/032/2020-1621).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды и приложению N 2 к договору, размер ежедневной арендной платы составлял 528,3102 руб., годовой - 192 833 руб. 24 коп.

Общество своевременно и в объеме, изначально согласованном в договоре, вносило арендную плату, что подтверждается актом сверки, подписанным сторонами за период с 30.06.2019 по 01.06.2021.

23.08.2019 года в отношении помещения, находящегося в здании многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 10:01:020101:16, расположенного по адресу: 

<

...> зарегистрировано право собственности физического лица. Таким образом, с 23.08.2019 участок выбыл из государственной неразграниченной собственности, а договор аренды от 22.06.2011 № 30188 аренды земельного участка прекратил свое действие. 

 Министерство уведомлением от 28.07.2021 № 19924/12.4-21 известило Общество об изменении арендной платы с 27.06.2017 по договору аренды земельного участка; размер годовой арендной платы с указанной даты стал составлять 18 117 495 руб.

Министерство письмом от 21.04.2022 №4029/14.1-17/мизо, т.е. после обращения общества в суд, отозвало и отменило уведомление о перерасчете арендной платы от 28.07.2021 № 19924/12.4-21. Оспариваемое уведомление отозвано и отменено ответчиком в связи с прекращением договора аренды по причине выбытия с 23.08.2019 спорного земельного участка из государственной неразграниченной собственности.

Вместе с тем, ООО «СК «Невская Недвижимость», считая действия Министерства по направлению заявителю уведомления № 19924/12.4-21 от 28.07.2021 об изменении арендной платы незаконными обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с соответствующим заявлением и настаивает на рассмотрении спора по существу.

Изложенные в Письменных пояснениях от 12.07.2024 года доводы Министерства об отсутствии нарушенного права, восстановление которого возможно путем удовлетворения рассматриваемого иска, суд находит несостоятельными. 

В определении от 22 декабря 2021 года по делу №А26-8000/2021, суд указал, что в деле №А26-8000/2021 истцом фактически оспаривается уведомление, являющееся сделкой, об изменении ответчиком размера арендной платы на основании отчета об оценке №2021/037 (рассматривается в рамках искового производства), тогда как в рамках дела №А26-8794/2021 предметом требований является законность действий Министерства по направлению уведомления об изменении размера арендной платы, которое предполагает установление судом факта нарушения Министерством прав и/или законных интересов Общества в сфере предпринимательской деятельности (рассматривается по правилам главы 24 АПК РФ).

На момент судебного разбирательства оспариваемое уведомление Министерством отозвано и отменено.

В пункте 18 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 99 "Об отдельных вопросах практики применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение, в соответствии с которым отмена оспариваемого ненормативного правового акта или истечение срока его действия не препятствует рассмотрению по существу заявления о признании акта недействительным, если им были нарушены законные права и интересы заявителя.

В настоящем деле отмена Министерством оспариваемого уведомления не имеет правового значения для разрешения заявления Общества об оспаривании действий ответчика.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания решения органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие решения органа, осуществляющего публичные полномочия, закону или иному нормативному правовому акту и нарушение решением органа осуществляющего публичные полномочия, прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Оценив обстоятельства дела, суд считает, что предъявленные требования подлежат удовлетворению ввиду следующего.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ и пункту 1 статьи 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1, 3 ст. 39.7 ЗК РФ (до 01.03.2015 - п. 3 ст.65 ЗК РФ) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. 

Правительством Российской Федерации принято постановление от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее – постановление № 582).

Согласно положениям постановления № 582, арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из основных принципов, одним из которых является принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. При этом составные части формулы, в соответствии с которой определяется размер арендной платы (за исключением показателя уровня инфляции и кадастровой стоимости), могут изменяться в большую сторону не чаще одного раза в 3 года;

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п.2.3 договора размер арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке при изменении базовых составляющих расчета арендной платы, а также порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В пункте 3 статьи 614 ГК РФ указано, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

По смыслу статей 450, 614 ГК РФ арендодатель вправе изменить арендную плату в одностороннем порядке без подписания дополнительного соглашения, но не чаще одного раза в год, что также согласуется с разъяснениями, приведенными в абзаце 3 пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73).

В пункте 21 постановления Пленума N 73 разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) (действовавшими до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. 

Закон Республики Карелия от 10.06.2013 № 1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия"  (далее – Закон № 1712-ЗРК) в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации регулирует некоторые вопросы в области земельных отношений на территории Республики Карелия.

Согласно подп. б п.14 ч.2 ст.3 Закона № 1712-ЗРК (ранее в 2013 году - подп. б п. 5 ч. 2 ст. 3) размер арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, определяется как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление № 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. 

Таким образом, Министерство нарушило указанные нормы, изменив размер арендной платы в отношении прошедших периодов. 

Изложенное выше об отсутствии оснований для применения увеличенной арендной платы, установленной в 2021 году, к предыдущим отношениям, соответствует принципу предсказуемости определения арендной платы за публичные земли, закрепленному в абзаце третьем Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 582.

Пунктом 10 ст. 3 Закона № 1712-ЗРК, установлено, что при заключении договора аренды земельного участка уполномоченные органы предусматривают возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще 1 раза в год. При этом, арендная плата подлежит пересчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка рыночной стоимости земельного участка, осуществленная не ранее, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. 

Таким образом, изменение арендной платы не могло быть произведено ранее 1 января 2022 года с учетом даты проведенной оценки и могло распространяться только на указанный период, так как изменение в ином размере означало бы изменение чаше одного раза в год, что прямо запрещено законом. 

Действие норм материального права во времени, подчиняется и правилам пункта 1 статьи 4 ГК РФ, согласно которому акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных законом.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.12.2017 N 2978-О отмечено, что общим (основным) принципом действия закона во времени является распространение его на отношения, возникшие после его введения в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на отношения, которые возникли до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу.

Следовательно, требование об установлении размера арендной платы ретроспективно (на прошедшие периоды) на основании рыночной стоимости земельного участка противоречит указанным нормам права.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как следует из материалов дела, на момент направления Обществу уведомления от 28.07.2021 N 19924/12.4-21 об изменении арендной платы, Министерство не имело права распоряжаться земельным участком, поскольку с 23.08.2019 года земельный участок с кадастровым номером 10:01:020101:16 выбыл из государственной неразграниченной собственности.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что действия Министерства по направлению заявителю уведомления № 19924/12.4-21 от 28.07.2021 об изменении арендной платы, не соответствуют положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Закона Республики Карелия от 10.06.2013 № 1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия».

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд при рассмотрении дела установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об удовлетворении заявленного требования.

Поскольку в рассматриваемом случае оспариваемое действие Министерства привели к нарушению прав и законных интересов заявителя, повлекли за собой необоснованные препятствия в осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности, уведомление № 19924/12.4-21 от 28.07.2021 отозвано и отменено только после обращения заявителя в суд, имеются все оснований для удовлетворения заявленных требований.

С учетом изложенного, заявленное требование подлежит удовлетворению, а оспариваемое действие Министерства по направлению заявителю уведомления № 19924/12.4-21 от 28.07.2021 признанию незаконным.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Поскольку в настоящее время уведомление отменено, основания для возложения на Министерство обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины суд относит на ответчика.

В силу части 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. Копии решения на бумажном носителе могут быть направлены лицам, участвующим в деле, в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.      Заявленные Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Невская Недвижимость» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) требования удовлетворить.

Действия Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия по направлению Обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Невская Недвижимость» уведомления № 19924/12.4-21 от 28.07.2021 об изменении арендной платы признать незаконными.

2.      Судебные расходы по уплате государственной пошлины отнести на ответчика.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Невская Недвижимость» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 3000 руб.

3.      Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>, Литер А) через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Лазарев А.Ю.