АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-8422/2024

г. Краснодар

03 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2025 года Постановление в полном объеме изготовлено 03 сентября 2025 года  

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А., Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 05.05.2025), в отсутствие ответчика – администрации муниципального образования Темрюкский район (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2025 по делу № А32-8422/2024, установил следующее.  

Крестьянское (фермерское) хозяйство ФИО1 (далее – хозяйство, истец) обратилось в арбитражный суд к администрации муниципального образования Темрюкский район (далее – администрация, ответчик) с иском о признании незаконным уведомления от 23.01.2024 № 13-10-51/24 об отказе от договора от 09.12.1999 № 3000001442 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001009:125 площадью 800 700 кв. м., расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, х. Белый, А/Ф «Радуга», для сельскохозяйственного производства, выраженного в письме начальника управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Темрюкский район (далее – управление) ФИО3 (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).  

Иск основан на положениях статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и мотивирован следующим. Уведомление от 23.01.2024 № 13-10-51/24 об отказе от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, получено хозяйством 01.02.2024. Оспариваемое уведомление незаконно (недействительно) и нарушает права (интересы) хозяйства, поскольку арендные отношения прекращаются с момента получения уведомления, а не по истечении трех месяцев, как это предусмотрено законом. Кроме того, на официальном сайте администрации на странице управления не содержится сведений о том, что начальник управления ФИО3 обладает полномочиями на подписание договора, ранее заключенного с хозяйством администрацией. Помимо этого, отказ от договора направлен в период, когда в производстве Арбитражного суда Краснодарского края находится дело № А32-44202/2022 по иску хозяйства к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, управлению Росреестра по Краснодарскому краю об устранении реестровой ошибки, установлении границ (координат) земельного участка. К участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация муниципального образования Темрюкский район (далее – администрация). Иск подан хозяйством с целью реализации права на приобретение в собственность арендуемого земельного участка (администрация неоднократно отказывала в его предоставлении со ссылкой на недостоверность сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости; далее – ЕГРН). Требования истца по делу № А32-44202/2022 направлены на уточнение местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001009:125 с целью актуализации сведений об арендуемом на основании договора от 09.12.1999 № 3000001442 земельном участке для его последующего выкупа. Производство по указанному делу приостановлено в связи с проведением судебной экспертизы.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.01.2025 в удовлетворении иска отказано.  

Суд первой инстанции установил, что 09.12.1999 между администрацией и хозяйством на основании постановления администрации от 02.12.1999 № 3132 заключен договор № 907 аренды земельного участка общей площадью 78,75 га для ведения крестьянского хозяйства. Пунктом 1.2 срок действия договора установлен до 02.12.2004. Земельный участок был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:30:1001009:125 (ранее присвоенный государственный учетный номер 23:30:100109:136) и площадью 80,07 га. Соглашением от 27.06.2001 № 1442 на основании постановления главы администрации Темрюкского района от 20.06.2001 № 185 договор  

аренды от 09.12.1999 № 907 продлен до 01.09.2011. Право аренды хозяйства на земельный участок зарегистрировано 25.10.2001 в ЕГРН за номером 23-01.44-1.10.2001-213, основание государственной регистрации – соглашение о пролонгации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 27.06.2001 № 1442. После истечения срока действия договора в отсутствие возражений ответчика истец продолжил использовать земельный участок. Управление 23.01.2024 направило хозяйству уведомление от 23.01.2024 № 13-10-51/24 об отказе от договора (исполнении договора), в котором информировало арендатора о прекращении договора с момента получения данного уведомления со ссылкой на положения статей 425, 450.1 Гражданского кодекса. Хозяйство, полагая полученный отказ от договора аренды незаконным и нарушающим его права (интересы), оспорило его в судебном порядке. Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался положениями статей 12, 450.1, 610, 621 Гражданского кодекса, а также разъяснениями, приведенными в пункте 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020. Суд исходил из того, что к договору аренды от 09.12.1999 № 907 применимо правило о возобновлении его на неопределенный срок. Материалами дела подтверждается также внесение хозяйством арендных платежей за пользование участком с кадастровым номером 23:30:1001009:125. В период действия договора аренды хозяйство обратилось заявлением о приобретении в собственность арендуемого земельного участка. В процессе реализации данного права истцом выявлены обстоятельства, послужившие основанием для его обращения в арбитражный суд (дело № А32-44202/2022). Хозяйство заявило требования об исправлении реестровой ошибки, установлении и уточнении границ земельных участков (в том числе арендуемого участка с кадастровым номером 23:30:1001009:125), а также о признании права аренды хозяйства на земельный участок с кадастровым номером 23:30:1001009:125 в установленных границах действующим. Производство по названному делу приостановлено определением от 27.10.2023 в связи с назначением судебной экспертизы. В период рассмотрения указанного дела истцу направлено уведомление от 23.01.2024 № 13-10-51/24 об отказе от договора (от исполнения договора) аренды, которое получено им 01.02.2024. Ответчик воспользовался правом, предоставленным ему законом (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса). Судом также установлено, что запись в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001009:125 о праве аренды хозяйства до настоящего момента не погашена. При этом как указал ответчик в письме от 21.02.2024 № 07-02-2215/24, вопрос о погашении регистрационной записи о праве аренды истца будет рассмотрен после вынесения судом решения по делу  

 № А32-44202/2022. Принимая во внимание наличие спора, в котором также рассматривается требование о признании права аренды хозяйства на земельный участок с кадастровым номером 23:30:1001009:125 действующим, суд пришел к выводу об избрании хозяйством ненадлежащего способа защиты, что влечет отказ в удовлетворении иска.  

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2025 решение от 09.01.2025 изменено. Суд признал недействительным уведомление администрации об отказе от договора аренды от 09.12.1999 № 3000001442, выраженное в письме управления от 23.01.2024 № 13-10-51/24, в части указания даты расторжения договора – с момента получения данного уведомления, а при возврате письма – в тридцатидневный срок с момента отправления данного уведомления. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Распределены расходы по уплате государственной пошлины.  

Апелляционный суд признал правильной позицию суда первой инстанции о том, что если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Следовательно, к договору аренды земельного участка применимо правило статьи 621 Гражданского кодекса о возобновлении действия договор аренды на неопределенный срок. Суд при разрешении спора установил, что уведомление от 23.01.2024 № 13-10-51/24 об отказе от договора (исполнении договора) аренды земельного участка управление обосновало ссылками на положения статьи 450.1 Гражданского кодекса. При этом в отзыве от 05.03.2024 № 26-13-324/24 администрация указала, что в данном случае воспользовалась правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса. Указанная норма конкретизирует положения статьи 450.1 Гражданского кодекса для договоров аренды недвижимого имущества, к которым относится договор аренды земельного участка. На момент рассмотрения спора запись в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001009:125 о праве аренды хозяйства до настоящего момента не погашена. Администрация в письме от 21.02.2024 № 07-02-2215/24 указала, что вопрос о погашении регистрационной записи о праве аренды будет рассмотрен после вынесения судом решения по результатам рассмотрения дела № А32-44202/2022. С учетом изложенного, приняв во внимание, что в рамках указанного дела помимо прочих требований рассматривается требование о признании права аренды хозяйства на земельный участок с кадастровым номером  

23:30:1001009:125 действующим, суд пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты. Вместе с тем суд первой инстанции не учел, что отказ в иске в связи с ошибочной квалификацией недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, соблюдение баланса их интересов, не способствует максимально эффективной защите прав и интересов лиц, участвующих в деле. Хозяйство обратилось к администрации с требованием о признании незаконным уведомления об отказе от договора аренды № 3000001442 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001009:125, выраженного в письме начальника управления ФИО3 от 23.01.2024 № 13-10-51/24. Хозяйство ссылается на договор аренды от 09.12.1999 № 3000001442 и соглашение о его продлении от 27.06.2001 № 1442 на срок до 01.09.2011. После истечения срока действия договора в отсутствие возражений со стороны администрации хозяйство продолжило использовать земельный участок, следовательно, договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Администрация в 2024 году направила хозяйству уведомление за подписью начальника управления ФИО3, в котором сообщила о прекращении договора аренды № 3000001442 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001009:125 с момента получения хозяйством уведомления. Хозяйство, обратившись в суд с требованием о признании незаконным уведомления администрации об отказе от договора аренды № 3000001442, преследовало цель восстановления своего права аренды на земельный участок. Признание недействительным уведомления администрации об отказе от договора позволит заявителю восстановить право на арендуемый земельный участок. В этой связи апелляционный суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты. Суд учел разъяснения, содержащиеся в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах». В нем указано, что пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование следует, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер. В определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2018 № 308- 

ЭС17-10134 приведена правовая позиция, согласно которой арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, и установить бессрочный режим аренды, в том числе и в случае, если арендодатель не указал мотивы, определившие намерение прекратить арендные отношения. Судом установлено, что в уведомлении от 23.01.2024 № 13-10-51/24 об отказе от договора аренды № 3000001442 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001009:125 указано, что договор прекращается с момента получения данного уведомления. В случае возврата письма по следующим причинам: заявление отправителя, отказ адресата от получения, отсутствие адресата по указанному адресу, невозможность прочесть адрес адресата, истек срок хранения, иные обстоятельства, договор аренды № 3000001442 прекращается в тридцатидневный срок с момента отправления данного уведомления. Однако из абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса следует, что сторона договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Иной срок договором аренды не предусмотрен. Согласно пунктам 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым. Договор прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса (пункт 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»; далее – постановление от 22.11.2016 № 54). Таким образом, уведомление об отказе от договора должно быть направлено арендатору за три месяца до даты его расторжения, и договор считается расторгнутым с момента получения такого уведомления. При таких обстоятельствах следует признать недействительным уведомление администрации об отказе от договора от 09.12.1999 № 3000001442 в части указания даты расторжения договора – с момента его получения, а при возврате письма – в тридцатидневный срок с момента отправления уведомления. В остальной части в удовлетворении иска надлежит отказать ввиду отсутствия законных оснований для удовлетворения требований хозяйства в полном объеме.  

Хозяйство обжаловало решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Жалоба мотивирована следующим. Администрации при совершении действий по отказу от договора было достоверно известно, что истец неоднократно обращался за выкупом арендуемого им с 1999 года земельного участка. Объектом договора аренды является земельный участок сельскохозяйственного назначения, этот участок используется добросовестно истцом в целях производства сельскохозяйственной продукции. Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат не только нормы Земельного кодекса, но и положения Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Судами не дана оценка тому обстоятельству, что хозяйство пытается с 2011 года реализовать свое право на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001009:125. Администрация отказывает в выкупе в связи с наложением границ спорного участка на земельный участок, принадлежащий субъекту Российской Федерации – Краснодарскому краю. При этом органы государственной власти и органы местного самоуправления не пытались и не пытаются устранить имеющиеся противоречия в ЕГРН в отношении арендуемых истцом земель, тем самым, нарушая его права и законные интересы. Хозяйство самостоятельно вынуждено обращаться в судебные органы в целях устранения противоречий в кадастровом учете земельного участка, арендуемого им с 1999 года. В настоящее время в производстве арбитражного суда находится спор об устранении реестровой ошибки, по которому не принято решение (дело № А32-44202/2022). Положения статьи 10 Гражданского кодекса не допускают действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Судами оставлены без внимания доводы истца о том, что действия ответчика по прекращению договора аренды направлены на недопущение реализации истцом права на приобретение в собственность арендуемого земельного участка в соответствии с положениями земельного законодательства. Прекращение администрацией договора аренды по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, лишает хозяйство права на приобретение в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения, поскольку прекращает его статус арендатора этого участка. Такие действия могут свидетельствовать о злоупотреблении администрацией своим правом на отказ от договора  

аренды в условиях неразрешенного арбитражным судом спора по делу № А32-44202/2022, к участию в котором администрация также привлечена. Кроме того, уведомление о прекращении аренды направленно истцу 23.01.2024, в срок, когда земельный участок уже был вспахан и подготовлен к посеву, в том числе, внесены необходимые удобрения. Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 46 Земельного кодекса прекращение аренды в период полевых сельскохозяйственных работ не допускается. Исходя из данной нормы, гарантией интересов арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения является ограничение права арендодателя на прекращение договора аренды в период полевых работ. В этой связи, вне зависимости от оснований прекращения договора, сроков аренды и иных условий, не допускается прекращение аренды земельного участка, в отношении которого уже начаты полевые работы.  

Администрация в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, просила оставить решение и постановление без изменения. В силу действующего законодательства администрация вправе в любое время отказаться от договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, возобновленного на неопределенный срок, предупредив об этом арендатора (хозяйство) за три месяца. При этом отсутствуют какие-либо законодательные ограничения реализации права арендодателя (администрации) на прекращение договора от 09.12.1999 № 907.  

В судебном заседании представитель хозяйства поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить.  

От администрации поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя.  

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителя хозяйства, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает апелляционное постановление подлежащим отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, 09.12.1999 между администрацией и хозяйством на основании постановления администрации от 02.12.1999 № 3132 заключен договор № 907 аренды земельного участка общей площадью 78,75 га для ведения крестьянского хозяйства. Пунктом 1.2 срок действия договора установлен до 02.12.2004. Земельный участок был поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:30:1001009:125 (ранее присвоенный государственный учетный номер 23:30:100109:136) и площадью 80,07 га.  

Соглашением от 27.06.2001 № 1442 на основании постановления главы администрации Темрюкского района от 20.06.2001 № 185 договор аренды от 09.12.1999  

 № 907 продлен до 01.09.2011. Право аренды хозяйства на земельный участок зарегистрировано 25.10.2001 в ЕГРН за номером 23-01.44-1.10.2001-213, основание государственной регистрации – соглашение о пролонгации договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 27.06.2001 № 1442.  

После истечения срока действия договора в отсутствие возражений ответчика истец продолжил использовать земельный участок. Управление направило хозяйству уведомление от 23.01.2024 № 13-10-51/24 об отказе от договора (исполнении договора), в котором информировало арендатора о прекращении договора с момента получения данного уведомления со ссылкой на положения статей 425, 450.1 Гражданского кодекса. Хозяйство, полагая полученный отказ от договора аренды незаконным и нарушающим его права (интересы), оспорило его в судебном порядке.  

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.  

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).  

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).  

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом,  

иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (статья 153, пункт 2 статьи 154 Гражданского кодекса).  

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25) даны разъяснения по применению приведенных положений Гражданского кодекса. В нем указано, что односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. При решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, односторонний отказ от исполнения обязательства).  

Таким образом, уведомление от 23.01.2024 № 13-10-51/24 об отказе от договора аренды от 09.12.1999 № 907, направленное хозяйству, имеет гражданско-правовой характер и ненормативным правовым актом (решением уполномоченного органа) не является. Соответствующее решение представляет собой одностороннюю сделку (статья 154 Гражданского кодекса), направленную на прекращение прав и обязанностей хозяйства по действующему (возобновленному на неопределенный срок) договору аренды земельного участка (статья 153 Гражданского кодекса).  

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).  

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса).  

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается настоящим Кодексом, другими законами, иными  

правовыми актами или договором, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса).  

Одним из оснований одностороннего отказа от договора (исполнения договора) в случаях, установленных в законе или ином правовом акте (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса), является немотивированный отказ стороны договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, от такого договора (его исполнения) в соответствии с положениями пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса.  

Апелляционный суд при разрешении спора правомерно признал вывод суда первой инстанции об избрании хозяйством ненадлежащего способа защиты ошибочным. Суд обоснованно исходил из того, что хозяйство, обратившись с требованием о признании незаконным уведомления администрации (в лице управления) об отказе от договора аренды № 3000001442, преследовало цель восстановления своего права аренды на земельный участок. Признание недействительным уведомления администрации об отказе от договора позволит истцу охранить право аренды земельным участком с кадастровым номером 23:30:1001009:125. Оценивая уведомление от 23.01.2024 № 13-10-51/24 об отказе от договора аренды № 3000001442, апелляционный суд отменил указание в нем на то, что договор прекращается с момента получения данного уведомления. При этом в случае возврата письма по следующим причинам: заявление отправителя, отказ адресата от получения, отсутствие адресата по указанному адресу, невозможность прочесть адрес адресата, истек срок хранения, иные обстоятельства, договор аренды № 3000001442 прекращается в тридцатидневный срок с момента отправления данного уведомления. Суд апелляционной инстанции со ссылкой на положения абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса признал, что уведомление об отказе от договора должно быть направлено арендатору за три месяца до даты его расторжения, и договор считается расторгнутым с момента получения такого уведомления. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о недействительности уведомления администрации об отказе от договора аренды от 09.12.1999 № 3000001442 в части указания даты расторжения договора – с момента получения данного уведомления, а при возврате письма – в тридцатидневный срок с момента отправления данного уведомления. В остальной части в удовлетворении иска суд апелляционной инстанции отказал, не установив законных оснований для удовлетворения требований хозяйства в полном объеме.  

Вместе с тем, при разрешении спора, связанного с оспариванием хозяйством односторонней сделки, направленной на прекращение арендных отношений (уведомления от 23.01.2024 № 13-10-51/24 об отказе от договора аренды № 3000001442), апелляционному суду необходимо было учитывать также следующее.  

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).  

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса).  

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса).  

В пункте 14 постановления от 22.11.2016 № 54 даны разъяснения по применению положений пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса. В нем указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).  

Приведенные разъяснения направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора. Установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от его исполнения (пункт 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).  

Исходя из приведенных правовых норм и разъяснений, суду апелляционной инстанции следовало проверить доводы хозяйства о недобросовестности действий администрации по одностороннему отказу от исполнения договора аренды от 09.12.1999 № 3000001442, возобновленного на неопределенный срок. Истец, ссылаясь на незаконность уведомления администрации об отказе от договора, выраженного в письме управления от 23.01.2024 № 13-10-51/24, указывал, что хозяйство пытается с 2011 года реализовать свое право на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001009:125. Администрация отказывала в приобретении в выкупе арендуемого участка в связи с наложением его границ на земельный участок, принадлежащий субъекту Российской Федерации (Краснодарскому краю). При этом ни органы государственной власти, ни и органы местного самоуправления, не пытались устранить имеющиеся противоречия в ЕГРН в отношении арендуемых истцом земель, тем самым, нарушая его права и законные интересы. Хозяйство самостоятельно вынуждено обращаться в судебные органы в целях устранения противоречий в кадастровом учете земельного участка, арендуемого им с 1999 года. В период действия договора аренды хозяйство в очередной раз обратилось заявлением о приобретении в собственность арендуемого земельного участка. В процессе реализации данного права истцом выявлены обстоятельства, послужившие основанием для его обращения в арбитражный суд (дело № А32-44202/2022). В рамках названного дела рассматриваются требования хозяйства к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, управлению Росреестра по Краснодарскому краю об исправлении реестровой ошибки, установлении границ (координат) земельного участка. Администрация привлечена к участию в деле в качестве третьего лица. Иск направлен на уточнение местоположения границ участка земельного участка с кадастровым номером 23:30:1001009:125 с целью актуализации сведений об арендуемом на основании договора от 09.12.1999 № 3000001442 участке для его последующего выкупа. Производство по делу приостановлено в связи с проведением судебной экспертизы. Уведомление от 23.01.2024 № 13-10-51/24 об отказе от договора аренды направлено хозяйству в период, когда Арбитражным судом Краснодарского края рассматривается (не разрешен) спор по делу № А32-44202/2022. Действия администрации по прекращению договора аренды в 2024 году направлены по существу на недопущение реализации хозяйством предоставленного ему положениями земельного законодательства права на приобретение в собственность арендуемого земельного участка. Прекращение администрацией договора аренды по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, лишает хозяйство права на приобретение в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения, поскольку прекращает его статус  

арендатора этого участка. В условиях неразрешенного арбитражным судом спора по делу № А32-44202/2022 такие действия могут свидетельствовать о злоупотреблении администрацией своим правом на отказ от договора аренды. Ссылаясь на данные обстоятельств, хозяйство по существу указывало на то, что администрация отступила от принципа добросовестности (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса), ввиду чего односторонний отказ от исполнения договора аренды совершен в нарушение положений статьи 10 и пункта 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса. Однако данные доводы, имеющие существенное значение для правильного разрешения не только настоящего спора, но и спора по делу № А32-44202/2022, судом апелляционной инстанции при разрешении спора не учитывались, обстоятельства, на которые ссылался истец, надлежаще не проверялись.  

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (пункт 1 постановления от 23.06.2015 № 25). Следовательно, действия арендодателя, направленные на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, в период после обращения арендатора за приобретением земельного участка в собственность и подачи им в арбитражный суд иска в целях устранения препятствий в реализации права на выкуп арендуемого участка (дело № А32-44202/2022), могут свидетельствовать о недобросовестности администрации.  

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.  

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).  

С учетом изложенного в настоящем постановлении, апелляционное постановление следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. При новом рассмотрении суду следует дать оценку доводам хозяйства о недобросовестности действий администрации, обусловивших односторонний отказ от исполнения договора от 09.12.1999 № 3000001442 в условиях подачи истцом заявлений о приобретении в собственность арендуемого участка и неразрешенного арбитражным судом спора по делу № А32-44202/2022. Предлагается поставить на обсуждение сторон вопрос о злоупотреблении ответчиком своим правом на отказ от договора аренды применительно к фактическим обстоятельствам, на которые ссылается хозяйство, после чего на основе оценки доказательств по правилам статьи 71 Кодекса принять законный и обоснованный судебный акт.  

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что при подаче кассационной жалобы хозяйством в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 50 тыс. рублей (платежное поручение от 02.06.2025 № 189).  

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2025 по делу № А32-8422/2024 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Председательствующий В.Е. Епифанов 

Судьи В.А. Анциферов  

 А.И. Мещерин