﻿/

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-42704/2018

г. Краснодар

19 сентября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2019 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 20 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Строительная инвестиционная компания «Партнер» (ОГРН 1162375001612,  ИНН 2308228530) – Аракелян А.Л. (доверенность от 16.01.2019), Арустамян В.Э. (доверенность от 18.01.2019), в отсутствие представителей истца – администрации муниципального образования города Краснодар (ОГРН 1022301606799, ИНН 2310032246), третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительная Инвестиционная Компания "Партнер"» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2019 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Новик В.Л.) по делу № А32-42704/2018, установил следующее.

Администрация муниципального образования города Краснодар (далее –  администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная инвестиционная компания "Партнер"» (далее – общество) о расторжении договора от 28.06.2011 № 4300017443 аренды земельного участка площадью 673 кв. м с кадастровым номером 23:43:0206030:50, расположенного по адресу: город Краснодар, Западный внутригородской округ, пр. Чекистов, 41 (далее – договор аренды, земельный участок), о понуждении к возврату земельного участка путем его освобождения (демонтажа) от ограждения и двух объектов, а также подписания акта приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019, общество присуждено к возврату администрации земельного участка путем подписания акта его приема-передачи, а также к освобождению земельного участка от ограждения и двух некапитальных объектов. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы следующим. На момент заключения договора аренды земельный участок находился в зоне транспортной инфраструктуры. Генеральный план поселения является основополагающим документом территориального планирования, определяющим стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития. Формирование земельного участка для строительства многоуровневой автостоянки и организации въездного пандуса за счет территорий общего пользования не допустимо. Договор аренды земельного участка является недействительным (ничтожным). Земельный участок подлежит возврату администрации свободным от ограждений и временных сооружений по акту приема-передачи. 

Общество обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Администрацией не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора. Администрация не заявляла требование о признании договора аренды недействительным (ничтожным). Фактическое расположение земельного участка соответствует действовавшим на момент заключения договора аренды правилам землепользования и застройки.  

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов. 

Судом первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация (арендодатель) и потребительский гаражно-строительный кооператив № 40 (арендатор) 28.06.2011 заключили договор аренды земельного участка с разрешенным использованием для строительства многоуровневой автостоянки в капитальных конструкциях и организации въездного пандуса (земельные участки, приобретенные (представленные) для гаражного строительства) с 20.04.2011 по 20.04.2021. Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (пункт 1.3, 6.1, 4.1.5). Договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным действующим законодательством (пункт 7.4), а также по инициативе арендодателя – при использовании земельного участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, способами, существенно ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку, при неисполнении обязанностей арендатора (пункт 3.2.5). Запись с номером регистрации 23-23-01/662-2011-112 о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним  27.07.2011. 

По договору от 15.03.2016 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы обществу. Запись с номером регистрации 23-23/001- 23/001/013/2016-991/3 о договоре перенайма внесена в Единый государственный реестр недвижимости 18.03.2016.

По данным правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19, земельный участок располагался в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (Ж.2), а по данным генерального плана города Краснодара, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 № 46, – в зоне транспортной инфраструктуры.

В составленном по результатам осмотра земельного участка акте от 31.03.2017 № 57 указано на расположение земельного участка в границах огороженной территории, на расположение на нем двух сооружений, обшитых снаружи металлопрофилем и закрытых на момент проведения осмотра, а также навалов инертного материала (гравия). По сведениям департамента архитектуры и градостроительства администрации разрешения на строительство каких-либо объектов на земельном участке не выдавались. 

Администрация направила обществу предписание от 12.05.2017 № 13727.26 об устранении выявленных нарушений в 14-дневный срок со дня его получения. При повторном осмотре земельного участка, результаты которого нашли отражение в акте от 12.12.2018 № 2861, установлено, что состояние земельного участка и находящихся на нем объектов не изменилось.

В связи с неустранением выявленных нарушений администрация направила обществу уведомление от 06.04.2018 № 3931/07 о прекращении договорных отношений, о подписании соглашения о расторжении договора аренды и о возврате земельного участка по акту приема-передачи. Общество на уведомление не отреагировало.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения администрации в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. 

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость оценки на стадии подготовки дела к судебному разбирательству обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 167, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса в действовавшей на момент заключения договора аренды редакции, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения и не требует признания ее таковой в судебном порядке. Новая редакция названной нормы, в силу пункта 6 статьи 3 Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 100-ФЗ) к названным сделкам неприменима.

Применительно к названной норме Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса). 

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) запрещается образование земельных участков, приводящее к препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушению требования законов (пункт 6 статьи 11.9). В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальной зоне инженерных и транспортных инфраструктур (пункт 1 статьи 85). Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 12 статьи 85). 

Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) установлено, что территориальное планирование направлено на определение назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения их устойчивого развития, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений. Документы территориального планирования являются обязательными для принимающих соответствующие решения органов. Генеральные планы определены как документы долгосрочного территориального планирования, включающие карту функциональных зон (части 1, 3, 11 статьи 9, пункт 3 части 1 статьи 18, пункт 4 части 3 статьи 23). При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон должны устанавливаться с учетом названных функциональных зон и параметров их планируемого развития (пункт 2 части 1 статьи 34). Зона транспортной инфраструктуры предназначена для размещения сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов (часть 8 статьи 35).

Предоставление земельного участка на территории общего пользования в индивидуальное арендное пользование создает угрозу реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование таким участком. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10. 

Согласно установленным законодательством целям использования территорий общего пользования и запрета на их приватизацию такие земли не могут быть переданы для строительства объектов недвижимости, поскольку их использование направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, в том числе зеленым зонам, природным объектам, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения (пункт 18 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.07.2017).

Законодательством о градостроительной деятельности установлен принцип первичности генерального плана перед правилами землепользования и застройки, как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию и долгосрочные ориентиры градостроительного развития территорий. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования его генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017).

Выкопировка из генерального плана с указанием функциональной зоны должна учитываться при определении возможности строительства на земельном участке капитальных объектов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2018 по делу № 310-КГ17-15291). 

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Администрацией соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора. Оценка договора аренды на предмет наличия у него признаков недействительной (ничтожной) сделки должна быть дана судом независимо от заявления администрацией такого требования. Земельный участок на момент его предоставления в аренду обществу располагался в зоне транспортной инфраструктуры. При заключении договора аренды не учтен приоритет генерального плана перед правилами землепользования и застройки. Предоставление в аренду земельного участка, сформированного за счет территории общего пользования не допустимо. Договором аренды земельного участка ограничена возможность реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное пользование этим участком, на котором запланировано возведение объектов транспортной инфраструктуры. Договор аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой. Договор является недействительным (ничтожным) в связи с его заключением в противоречие вышеприведенным нормам закона, не порождает каких-либо правовых последствий, поэтому не может быть расторгнут. В порядке применения последствий недействительности (ничтожности) договора аренды общество обязано возвратить земельный участок администрации в состоянии, существовавшем до заключения договора аренды.

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.02.2019 и   постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 по делу № А32-42704/2018  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Я.Е. Волков

Судья								                                 А.И. Мещерин