АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-27075/2016

г. Краснодар

13 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Техмаш» (ИНН 2320019942, ОГРН 1022302927250) – Федоренко Ф.А. (доверенность от 30.01.2017), в отсутствие истца – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 по делу № А32-27075/2016 (судьи Малыхина М.Н., Авдонина О.Г., Попов А.А.), установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью «Техмаш» (далее – общество) со следующими требованиями:

– взыскать с общества 330 370 рублей 02 копейки задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 31.03.2016 и 35 964 рубля 16 копеек пеней;

– расторгнуть договор аренды от 21.05.2013 № 4900009001 земельного участка общей площадью 6300 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202023:7, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Поселковая.

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательства по внесению арендной платы во исполнение заключенного сторонами договора от 21.05.2013 № 4900009001. Неустойка рассчитана истцом на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и пункта 6.2 договора. Невнесение платы за пользование земельным участком является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в соответствии с положениями статей 450 и 619 Гражданского кодекса.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.10.2016 (судья Савин Р.Ю.) требования удовлетворены в полном объеме. Договор аренды земельного участка от 21.05.2013 № 4900009001 расторгнут. С общества в пользу администрации взыскано 330 370 рублей 57 копеек задолженности за период с 01.04.2014 по 31.03.2016 и 35 964 рубля 16 копеек пеней. С общества в доход федерального бюджета взыскано 16 327 рублей государственной пошлины. 

Суд первой инстанции установил, что на основании договора от 21.05.2013 № 4900009001 обществу на 49 лет передан в аренду земельный участок площадью 6300 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202023:7, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Поселковая. Участок предоставлен для строительства и эксплуатации прирельсового склада. При разрешении требования истца о взыскании с ответчика задолженности судебные инстанции исходили из закрепленного в статьях 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) принципа платности землепользования, а также наличия у арендатора предусмотренной законом (статьи 309, 310, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса) обязанности по внесению арендной платы. Администрация претензией от 18.11.2015 № 32231/02-05-17 уведомила общество о наличии задолженности по договору, которую предложила погасить в десятидневный срок со дня получения претензии. Арендатор также предупрежден о необходимости явки для подписания соглашения о расторжении договора. Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Ответы на претензии обществом не направлены, задолженность не погашена (по расчету администрации в период с 01.04.2014 по 31.03.2016 составила 330 370 рублей 02 копейки). Допуская длительную просрочку во внесении арендных платежей, общество существенно нарушило условия договора от 21.05.2013 № 4900009001. Неисполнение арендатором обязательства по своевременному и полному внесению арендной платы влечет удовлетворение требования администрации о расторжении договора (статьи 450, 619 Гражданского кодекса, пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Государственная пошлина по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) отнесена на общество.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 решение от 17.10.2016 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. С администрации в пользу общества взыскано 3 тыс. рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе. 

Суд апелляционной инстанции установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202023:7 предоставлен в аренду обществу для строительства и эксплуатации прирельсового склада в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования участком (государственный акт серии КК-2 № 426000742). Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2014 по делу № А32-29655/2013 кадастровая стоимость данного земельного участка установлена равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2011 в размере 21 485 336 рублей. До этого кадастровая стоимость земельного участка была установлена в размере 98 055 421 рубля. Ответчик оспаривал кадастровую стоимость земельного участка, установленную по состоянию на 01.01.2011. С соответствующим иском общество обратилось в сентябре 2013 года. Поэтому установленная решением от 10.07.2014 по делу № А32-29655/2013 кадастровая стоимость участка с кадастровым номером 23:49:0202023:7 в размере 21 485 336 рублей должна применяться к арендным отношениям сторон (в целях определения размера арендной платы) с 01.01.2013. Администрацией во исполнение определения апелляционного суда откорректированный расчет задолженности общества не представлен. Размер задолженности по арендной плате, рассчитанный ответчиком, также ошибочен. Общество в период с 03.06.2013 по 10.03.2016 внесло арендные платежи в размере 2 174 121 рубля 96 копеек, что превышает размер арендной платы, рассчитанный судом апелляционной инстанции. Таким образом, у ответчика не только отсутствует задолженность по платежам за пользование земельным участком, но и имеется переплата. Следовательно, доводы истца о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательства по внесению арендной платы несостоятельны. В связи с наличием переплаты по договору аренды, имевшей место с начала 2014 года, отсутствуют основания для вывода о просрочке арендатором обязательства по внесению арендных платежей в заявленный в иске период. С учетом установленных обстоятельств, не подлежит удовлетворению и требование администрации о расторжении договора аренды от 21.05.2013 № 4900009001. Государственная пошлина по результатам рассмотрения апелляционной жалобы ответчика по правилам статьи 110 Кодекса отнесена на истца.

Администрация обжаловала апелляционное постановление в кассационном порядке. 

Заявитель просит указанный судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) апелляционным судом норм материального права. Жалоба мотивирована следующим. Стороны заключили договор от 21.05.2013 № 4900009001 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202023:7. Использование земли на территории Российской Федерации является платным (статья 36 Конституции Российской Федерации, пункт 7 статьи 1 Земельного кодекса). У общества имеется задолженность за пользование земельным участком. В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности (статья 619 Гражданского кодекса). Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса. В адрес ответчика направлялись претензий с предложением ликвидировать в десятидневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате; о явке арендатора в десятидневный срок для подписания соглашения о расторжении договора. Таким образом, администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора.  

От общества отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов суда апелляционной инстанции нормам действующего законодательства и имеющимся в деле доказательствам.

Администрация, извещенная о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечила. 

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, суд округа не находит оснований для ее удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, правопредшественнику общества (АОЗТ «Техмаш») для строительства и эксплуатации прирельсового склада на праве постоянного (бессрочного) пользования был предоставлен земельный участок площадью 0,63 га, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Поселковая. Данное обстоятельство подтверждается государственным актом на право постоянного бессрочного пользования землей КК-2 № 426000742, выданным на основании постановления администрации от 01.02.1994 № 102 (т. 1, л. д. 12 – 17).

Администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 21.05.2013 № 4900009001 аренды земельного участка общей площадью 6300 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202023:7, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Поселковая. Участок предоставлен арендатору для строительства и эксплуатации прирельсового склада (пункт 1.1). Договор заключен сроком на 49 лет (пункт 2.1). Арендная плата исчисляется сторонами с 03.06.2013 (пункт 3.1). Договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору (пункт 1.2). В соответствии с пунктом 6.2 за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (т. 1, л. д. 14 – 18). Из приложения к договору аренды (расчет арендной платы) следует, что кадастровая стоимость земельного участка составляла 98 055 421 рубль (т. 1, л. д. 19).

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 03.06.2013 (т. 1, л. д. 20).

Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок площадью 6300 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202023:7, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Поселковая, зарегистрировано в ЕГРП 25.03.2009. Сведения об обременении права собственности муниципального образования (в виде аренды общества) внесены в ЕГРП 03.06.2013 (т. 1, л. д. 12 – 13).

По сведениям государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт от 17.09.2014 № 2343/12/14-835051) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202023:7 состоит на кадастровом учете с 01.01.2001 и имеет вид разрешенного использования – для строительства и эксплуатации прирельсового склада (т. 1, л. д. 34 – 38).

14 мая 2015 года департамент имущественных отношений администрации города Сочи направил в адрес общества претензию с предложением ликвидировать образовавшуюся задолженность по арендной плате в десятидневный срок после ее получения и представить платежные документы, подтверждающие внесение арендных платежей (т. 1,  л. д. 27). 

18 ноября 2015 года департамент имущественных отношений администрации города Сочи направил в адрес общества претензию с предложением в десятидневный срок явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды, поскольку арендатором не исполнена обязанность по внесению арендной платы (т. 1, л. д. 21).

Ссылаясь на нарушение обществом обязательства по внесению арендной платы за период с 01.04.2014 по 31.03.2016, администрация обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании платы за пользование земельным участком и неустойки, а также о расторжении договора аренды.

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование муниципальным (арендуемым обществом) земельным участком, относится к категории регулируемых цен.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса).

Апелляционный суд при разрешении спора установил, что договор аренды заключен сторонами в связи с переоформлением принадлежащего обществу права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202023:7 (т. 2, л. д. 12 – 19).

Правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 27.12.2009 № 342-ФЗ) годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац четвертый пункта 2 статьи 3 закона № 137-ФЗ).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2014 по делу № А32-29655/2013 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202023:7, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2011, в размере 21 485 336 рублей. Данная кадастровая стоимость установлена судом взамен кадастровой стоимости земельного участка в размере 98 055 421 рубля (т. 1, л. д. 118 – 122).

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ) в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета. В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В абзаце втором пункта 28 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено следующее. Для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Возражая против требований, заявленных администрацией, общество представило также суду апелляционной инстанции платежные документы, подтверждающие внесение им арендной платы по договору от 21.05.2013 № 4900009001 (т. 1, л. д. 86 – 91, 125 – 130).

По результатам исследования представленных сторонами в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии у общества задолженности по арендной плате и неустойке в спорный период. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Установив, что ответчик не имеет задолженности по договору аренды от 21.05.2013 № 4900009001, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора (в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязанности по внесению арендной платы).

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы администрации о наличии оснований для расторжения договора аренды от 21.05.2013 № 4900009001 и взыскания с общества задолженности (арендной платы и пени) за пользование земельным участком, окружным судом отклоняются. Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований соответствуют закону (статьи 309, 329, 330, 450, 614, 619 Гражданского кодекса, статья 22 Земельного кодекса) и материалам дела, свидетельствующим о наличии у общества переплаты по договору.

Нормы материального права при рассмотрении дела применены апелляционным судом правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены. 

Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 по делу № А32-27075/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий				                                            В.Е. Епифанов

Судьи										         Я.Е. Волков

									         А.И. Мещерин