ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-14943/2023

Дело № А41-13681/2023

29 августа 2023 года

г. Москва

 

           Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2023 года

           Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2023 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., 

судей Коновалова С.А., Погонцева М.И., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 15.06.2023 по делу № А41-13681/2023.

В судебном заседании приняли участие представители:

Акционерного общества «Авангард-Центр» - ФИО2 по доверенности от 09.01.2023; ФИО3 по доверенности от 09.01.2023.

 

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Авангард-Центр» (далее – ответчик, АО «Авангард-Центр», общество) с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 29.07.2008 № 2258, заключенного между комитетом и обществом, обязании общества передать по акту приема-передачи комитету земельный участок с кадастровым номером 50:20:0040603:2, общей площадью 8000 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, Успенский с/о, в районе с. Успенское.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ППК «Роскадастр».   

Решением суда первой инстанции исковое заявление оставлено без удовлетворения.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец (далее также – податель жалобы) просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права. Настаивает на наличии оснований для удовлетворения иска.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представители ответчика возражали против доводов жалобы. 

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Министерством имущественных отношений Московской области и АО «Авангард-Центр» заключен договор аренды земельного участка № 2258 от 29.07.2008, предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:20:0040648:2 (ранее присвоенный учетный номер 50:20:0040648:0002) площадью 8000 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская обл., Одинцовский р-н, вблизи с. Успенское. 

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 29.07.2008 по 28.07.2033. 

Земельный участок переда ответчику по передаточному акту от 29.07.2008. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. 

В соответствии с пунктом 4.4.2 договора ответчик принял на себя обязательства по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования. 

В целях проверки использования спорного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования и в соответствии с целевым назначением истцом осуществлен выезд на земельный участок и составлен акт осмотра от 10.10.2022, из которого следует, что земельный участок имеет ограждение, доступ к участку ограничен шлагбаумом. На участке произрастает древесно-кустарниковая растительность. В границах участка располагаются производственное здание, гараж, трансформаторная подстанция, строительный мусор. Деятельность по жилищному строительству не ведется. 

Исходя из установленных обстоятельств, истец пришел к выводу об использовании спорного земельного участка не по целевому назначению. 

В соответствии с пунктами 4.1.1, 4.1.2 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода; на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора. 

Истец в адрес ответчика направил претензию от 16.11.2022, в которой уведомил ответчика о необходимости приступить к использованию земельного участка по назначению. Обществу также предложено расторгнуть договор аренды в добровольном порядке. 

В связи с оставлением ответчиком претензии без удовлетворения истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия существенных нарушений условий договора аренды со стороны общества.

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Из пункта 1 статьи 607 названного Кодекса следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. 

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По смыслу статьи 450 названного Кодекса расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:              1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;                                                   2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.?

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2                  статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума № 11) указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и                      статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что при оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств, соизмерив такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером нарушения. Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

Администрация в качестве основания для расторжения договора аренды ссылается на нецелевое использование обществом земельного участка.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции дал надлежащую оценку доводам истца.

Так, статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. 

Разрешенное использование земельных участков устанавливается в соответствии с классификатором видов разрешенного использования, утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок предоставлен в аренду ответчику для жилищного строительства. 

Также согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, среди прочего, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. 

В силу пункта 1 статьи 46 названного Кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса. 

Так, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 названного Кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. 

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 № 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием. 

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:20:0040603:2 предоставлен в аренду под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 названного Кодекса), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее. 

Исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, являющийся основанием для прекращения арендных отношений. 

На спорном земельном участке с кадастровым номером 50:20:0040603:2 расположено недвижимое имущество, находящееся в собственности АО «Авангард-Центр», а именно: 

-нежилое производственное здание: Московская область, р-н Одинцовский, 

<

...>, общей площадью 442,9 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0000000:46410 (дата регистрации 05.05.2006; номер регистрации № 50-50-20/049/2006-286); 

-нежилое здание (гараж): Московская область, р-н Одинцовский, 

<

...>, общей площадью 671,7 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0000000:46407 (дата регистрации 05.05.2006; номер регистрации № 50-50-20/049/2006-290); 

-нежилое здание (трансформаторная подстанция): Московская область, р-н Одинцовский, 

<

...>, общей площадью 38 кв. м, с кадастровым номером 50:20:0000000:46409 (дата регистрации 05.05.2006; номер регистрации № 50-50-20/049/2006-286). 

Право собственности ответчика на указанные объекты подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН. 

Кроме того, из пояснений ответчика следует, что обществом за период действия договора аренды разработаны проект планировки территории и проект межевания территории, получены градостроительный план земельного участка, технические условия для присоединения к электрическим сетям, подключения газоиспользующего оборудования, на присоединение к очистным сооружениям. 

Ответчиком в подтверждение указанного довода представлены в материалы дела соответствующие документы, а именно: 

-проект планировки территории от 06.05.2009 г. под размещение жилого комплекса вблизи с.Успенское Одинцовского муниципального района Московской области. 

-проект жилого комплекса «Рублевские Фьорды» переменной этажностью 2-12 общей площадью 239 354 кв. м от 2011 г.; 

-проект планировки территории от 28.06.2012 под размещение жилого комплекса вблизи с.Успенское Одинцовского муниципального района Московской области; 

-проект жилого комплекса «Рублевские Фьорды» переменной этажностью 5-6 общей площадью 159 100 кв. м от 2013 г.; 

-проект планировки территории и проект межевания территории под размещение жилого комплекса вблизи с.Успенское Одинцовского муниципального района Московской области от 2014 г.; 

-проект «Коттеджный поселок «Рублевские Альпы». Проект домов тип № 1,2,3,4,5,6 (по ППТ №№ 1,2,2а,3,3а,4). Проект таунхаусов (№ 7). Проект многофункционального и многоквартирного комплекса (№№ 6а,6б,8а, 8б)» от 2017 г.; 

-корректировка проекта планировки территории и проекта межевания территории с реконструкцией и приспособлением существующих зданий и сооружений под размещение жилого комплекса вблизи с.Успенское Одинцовского муниципального района Московской области от 2018 г.; 

-проект реконструкции и приспособления существующих зданий и сооружений под индивидуальный жилой дом на земельном участке 2019 г. 

-разрешение на строительство № 50-RU50511308-34-2016 от 08.02.2016 на спорном земельном участке со сроком действия до 2026 года на строительство индивидуальных жилых домов в соответствии с проектной документацией. 

Кроме того в период с 2018 по 2022 год ответчиком были получены и обновлены технические условия для присоединения к электрическим сетям (от 15.08.2021 № 38-22-302-95659(549593)), ТУ на подключение (технологическое присоединение) газоиспользующего оборудования к сети газораспределения в рамках догазификации (от 25.12.2022 № Д00144-5-Д/30), на присоединение к очистным сооружениям ДО «Успенское» ФГАУ «ЛОК «Рублево-Успенский» (от 08.11.2021                   № 3127), согласование аэродрома «Кубинка» (безопасность полетов) (от 30.07.2018                   № 876). 

Между ответчиком и ООО «Юнистройпроект» заключен договор подряда № П-1/2022 от 25.07.2022 на выполнение комплекса строительно-монтажных работ и работ по реконструкции объектов по адресу: Московская область, Одинцовский район, вблизи с. Успенское, которым предусмотрен срок производства работ 3 года с момента начала работ. Подрядчик приступил к выполнению работ в соответствии с разрешением на строительство. 

Заключением комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертиз, выполненным ООО «Экспертная лаборатория», от 05.05.2023 установлено: 

-вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040648:2 полностью соответствует зонированию, внесенному в Правила землепользования и застройки территории Одинцовского городского округа Московской области - для жилищного строительства и совпадает с основными видами, описанными в КРТ-60; 

-использование объектов недвижимости, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040648:2, предусмотрено в составе проекта планировки территории и проекта межевания территории под размещение жилого комплекса. 

Кроме того, установлено, что в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040648:2 в рамках дела № А41-74141/22 судом вынесено решение об обязании истца совершить действия по подготовке проекта договора купли-продажи данного земельного участка с кадастровым номером 50:20:0040648:2 по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе с. Успенское, общей площадью 8 000 кв. м. Указанное решение оставлено без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2023. 

Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что ответчиком проведены подготовительные работы, а также действия, направленные на освоение земельного участка, получено разрешение на строительство. 

При данных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что администрация не доказала факт нарушения ответчиком условий спорного договора.

Следовательно, вопреки доводам апелляционной жалобы, основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 15.06.2023 по делу                           № А41-13681/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области.

 

 

Председательствующий судья                                                   Л.В. Пивоварова

 

Судьи:                                                                                           С.А. Коновалов

 

                                                                                            М.И. Погонцев