740/2018-38850(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА 

Именем Российской Федерации 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-23858/2016

г. Краснодар

28 сентября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2018 года. Полный текст постановления изготовлен 28 сентября 2018 года. 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего  судьи Волкова Я.Е., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном  заседании от истца – крестьянского (фермерского) хозяйства «Молчанов»  (ИНН 6101011666, ОГРНИП 1026100516640) – Ильченко С.В. (доверенность  от 01.10.2017), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Взлет»   (ИНН 6101032715, ОГРН 1026100511194) – Зинченко А.И. (доверенность от 02.08.2018),  от третьего лица – администрации Самарского сельского поселения (ИНН 6101035917,  ОГРН 1056101023560) – Трофименко А.А. (доверенность от 21.06.2018), в отсутствие  ответчика – Комитета имущественных отношений Азовского района (ИНН 6101033067,  ОГРН 1026100511865), Управления Федеральной службы государственной регистрации,  кадастра и картографии по Ростовской области, надлежащим образом извещенных  о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации  на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети  Интернет, рассмотрев кассационную жалобу крестьянского (фермерского) хозяйства  «Молчанов» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2016  (судья Великородова И.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного  суда от 14.06.2018 (судьи Ковалева Н.В., Ванин В.В., Маштакова Е.А.) по делу   № А53-23858/2016, установил следующее.  

Крестьянское (фермерское) хозяйство «Молчанов» (далее – крестьянское хозяйство)  обратилось в арбитражный суд к ООО «Взлет» (далее – общество), Комитету  имущественных отношений Азовского района (далее – комитет) и Управлению  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской  области (далее – управление) со следующими требованиями:  

– признать недействительным договор от 26.02.2015 № 1/16 аренды земельного  участка, заключенный комитетом и обществом, применить последствия  недействительности ничтожной сделки, обязав общество освободить земельный участок;  

– признать отсутствующим зарегистрированное право аренды общества на  земельный участок и обязать зарегистрировать договор аренды № 38/а, заключенный  администрацией и крестьянским хозяйством.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных  требований относительно предмета спора, привлечена администрация Самарского  сельского поселения (далее – администрация).  

Решением от 22.03.2018, оставленным без изменения апелляционным  постановлением от 09.06.2018, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные  акты мотивированы тем, что предоставленный обществу в 2002 году земельный участок  (договор от 03.10.2002 № 159 (зарегистрирован 20.11.2002 № 2/17), с учетом частичного  его уменьшения) и земельный участок, предоставленный обществу по договору  от 26.02.2015 № 1/16, являются одним и тем же участком; данный факт установлен  по результатам проведения судебной экспертизы (заключение 06.03.2018   № 1-1130-Э/2017). Договор аренды от 03.10.2002 № 159 (в редакции дополнительного  соглашения от 28.06.2004) продлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621  Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс), а новый  договор от 26.02.2015 № 1/16 заключен в порядке переоформления договора от 20.11.2002   № 2/17. Ввиду нахождения спорного земельного участка на момент проведения торгов и  заключения с крестьянским хозяйством договора от 26.02.2015 № 1/16 в аренде общества  основания для удовлетворения исковых требований суды не установили.  

В кассационной жалобе крестьянское хозяйство просит отменить решение и  апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым удовлетворить иск.  По мнению подателя жалобы, договор аренды от 26.02.2015 № 1/16 заключен с  нарушением положений статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее –  Земельный кодекс) и статьи 447 Гражданского кодекса. Торги на право заключения  договора аренды от 26.02.2015 № 1/16 не проводились. На момент заключения договора  аренды с истцом обременение в отношении спорного земельного участка отсутствовали.  Общество не использует данный земельный участок, что подтверждается  фотоматериалами. Вывод судов о внесении обществом арендных платежей сделан в  отсутствии документального подтверждения.  

В судебном заседании представитель крестьянского хозяйства поддержал доводы  кассационной жалобы, представитель общества возражал против отмены принятых по делу  

судебных актов. Представители администрации дал пояснения по обстоятельствам  заключения договора с крестьянским хозяйством.  

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих  в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и  апелляционное постановление следует отменить.  

Как видно из материалов дела и установлено судами, администрация опубликовала  в газете «Приазовье» от 21.10.2015 № 41 (15066) сообщение о возможном предоставлении  в аренду земельного участка площадью 360 367 кв. м с кадастровым номером  61:01:0600014:2871, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения,  расположенного по адресу: Ростовская область, Азовский район, прилегающего с  восточной стороны к ДНТ «Самарское», для сельскохозяйственного производства. В связи  с подачей заявления (от 06.08.2015 вх. № 1460) о намерении участвовать в аукционе только  крестьянским хозяйством, истцу было предоставлено право заключить договор аренды.  

На основании постановления от 30.11.2015 № 523 крестьянское хозяйство  (арендатор) и администрация (арендодатель) заключили договор от 18.01.2016 № 38/а  аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет,  а арендатор принимает в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения  площадью 360 367 кв. м с кадастровым номером 61:01:0600014:2871, расположенный  по адресу: Ростовская область, Азовский район, прилегающий с восточной стороны  к ДНТ «Самарское», для сельскохозяйственного производства.  

18 января 2016 года крестьянское хозяйство обратилось в многофункциональный  центр Азовского района в с. Самарское с заявлением о регистрации договора аренды.  Документы приняты специалистом, о чем 18.01.2016 в книгу учета входящих документов  сделана запись; крестьянскому хозяйству выдана расписка в получении документов на  государственную регистрацию с указанием на окончательный срок регистрации договора –  29.01.2016.  

28 января 2016 года из Азовского отдела управления истец узнал, что договор не  зарегистрирован и необходимо повторно подать документы. На расписке регистратор  сделал новую запись № 61/002/001/2016-1092 от 28.01.2016. На дату получения договора  истец узнал, что в отношении земельного участка с кадастровым номером  61:01:0600014:2871 сделана запись об обременении участка договором аренды  от 26.02.2015 № 1/16, заключенным с обществом.  

25 апреля 2016 крестьянское хозяйство обратилось с жалобой в Азовскую  межрайонную прокуратуру.  

23 мая 2016 года крестьянским хозяйством получен ответ, из которого следует, что  администрация и общество 03.10.2002 заключили договор № 159 аренды земельного  

участка площадью 108,3 га сроком на 1 год. Указанный договор 20.11.2002  зарегистрирован в комитете за № 2/17. 28 июня 2004 года комитет и общество подписали  дополнительное соглашение, согласно которому площадь арендуемого земельного участка  уменьшена до 61,9 га, а срок действия договора аренды установлен с 28.07.2004 по  28.05.2005. При этом, какой именно участок был предоставлен в аренду обществу по  договору от 20.11.2002 № 2/17, а также его местоположение, установить не представляется  возможным.  

Крестьянское хозяйство, полагая, что договор аренды от 26.02.2015 № 1/16  заключен с нарушением норм действующего законодательства, обратилось с исковым  заявлением в арбитражный суд.  

Отказывая в удовлетворении иска, судебные инстанции исходили из того, что  предоставленный обществу в 2002 году земельный участок (договор от 03.10.2002 № 159  (зарегистрирован 20.11.2002 № 2/17); с учетом частичного его уменьшения) и земельный  участок, предоставленный обществу по договору от 26.02.2015 № 1/16, являются одним и  тем же участком; данный факт установлен по результатам проведения судебной  экспертизы (заключение 06.03.2018 № 1-1130-Э/2017). Договор аренды от 03.10.2002   № 159 (в редакции дополнительного соглашения от 28.06.2004) продлен  на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса), а новый договор  от 26.02.2015 № 1/16 заключен в порядке переоформления договора от 20.11.2002 № 2/17.  Данные обстоятельства, по мнению судов, свидетельствуют о законности использования  обществом спорного земельного участка.  

Вместе с тем судебные акты приняты без учета следующего. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса (в редакции на дату  заключения спорного договора аренды от 26.02.2015) сделка недействительна по  основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая  сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Земельного кодекса землями  сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами  населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также  предназначенные для этих целей.  

В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного  назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), пунктом 1 статьи 10  которого определено, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения,  находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются  гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.  

Согласно пункту 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ передача в аренду находящихся в  государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель  сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34  Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление  о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при  условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии  предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации,  определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче  земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента  опубликования сообщения не поступили иные заявления. Положения настоящего пункта не  распространяются на случаи, предусмотренные пунктом 5 настоящей статьи.  

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из  земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки  предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).  

В силу приведенной нормы Закона № 101-ФЗ, передача заинтересованному лицу в  аренду находящегося в публичной собственности земельного участка из земель  сельскохозяйственного назначения осуществляется только после предварительного и  заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемого для такой  передачи земельного участка в средствах массовой информации. Решение о передаче  земельного участка в аренду принимается при условии, что в течение месяца с момента  опубликования сообщения не поступили заявления от иных заинтересованных лиц.  

По смыслу разъяснений, приведенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах  практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды» (далее – постановление № 73), в определенных случаях, предусмотренных  законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества  может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды  названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является  ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении  такого договора.  

При изложенных обстоятельствах подлежал исследованию и оценке вопрос  о соблюдении при заключении договора аренды от 26.02.2015 № 1/16 публичной  процедуры предоставления земельного участка с кадастровым номером  61:01:0600014:2871. Ссылка судов на то, что договор аренды от 26.02.2015 № 1/16  заключен в порядке переоформления договора от 20.11.2002 № 2/17 (который заключен на  неопределенный срок), сделана без учета того, что предметы договоров различны (по  

договору от 20.11.2002 (в редакции дополнительного соглашения от 28.06.2004)  предоставлен участок площадью 61,9 га, а по договору – площадью 360 367 кв. м). Кроме  того, наличие договора от 20.11.2002 не исключало необходимость соблюдения публичной  процедуры, предусмотренной пунктом 2 статьи 10 Закона № 101-ФЗ, при заключении  договора от 26.02.2015.  

При этом, как следует из материалов дела, договор аренды с крестьянским  хозяйством заключен с соблюдением публичной процедуры и после вступления в силу  новой редакции Земельного кодекса, поэтому названное лицо обладает  заинтересованностью в оспаривании договора от 26.02.2015.  

Вывод судов о том, что договор аренды от 03.10.2002 № 159 (в редакции  дополнительного соглашения от 28.06.2004) возобновлен на неопределенный срок (пункт 2  статьи 621 Гражданского кодекса) сделан без учета разъяснений, приведенных в пункте 1  постановления № 73. Кроме того, как следует из договора аренды от 20.11.2002 № 2/17  (в редакции дополнительного соглашения от 28.06.2004), он носит срочный характер.  

При таких обстоятельствах решение от 06.12.2016 и апелляционное постановление  от 14.06.2018 не может быть признано законным, основанным на верном применении норм  права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, – установленными  посредством полного и всестороннего исследования доказательств.  

Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия  находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных  мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки  представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).  

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, полно и  всесторонне исследовать имеющиеся в деле доказательства, а при их недостаточности  предложить представить дополнительные доказательства, на основании их оценки в  соответствии с требованиями главы 7 Кодекса установить все имеющие существенное  значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства, дать оценку доводам  крестьянского хозяйства о нарушении требований закона при заключении договора аренды  от 26.02.2015 № 1/16, после чего, правильно применив нормы материального и  процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.  

Согласно пункту 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела  на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается  арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.  

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 06.12.2016 и постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2018 по делу № А53-23858/2016  отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не  превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном  статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Я.Е. Волков  

Судьи В.Е. Епифанов   А.И. Мещерин