АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600005, г. Владимир, Октябрьский проспект, 19

http://www.vladimir.arbitr.ru; http://www.my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А11-11365/2020

г. Владимир

02 июля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 25.06.2021. Решение в полном объеме изготовлено 02.07.2021.

 

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи            Митропан И. Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению государственного бюджетного учреждения «Управление административными зданиями администрации Владимирской области» (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к  акционерному обществу «Русская телефонная компания» (

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании 433 346 руб. 11 коп.,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: Департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области (

<

...>),

 

при участии:

от государственного бюджетного учреждения «Управление административными зданиями администрации Владимирской области» - представителя ФИО2 по доверенности от 19.05.2021 № 12, сроком действия один год;

от акционерного общества «Русская телефонная компания» – представителя ФИО3 по доверенности от 13.10.2020 № 0493/2020 до 13.10.2022;

от департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области – представителя ФИО4 по доверенности от 11.01.2021 № 10 сроком до 31.12.2021, 

 

установил:

истец, государственное бюджетное учреждение «Управление административными зданиями администрации Владимирской области»  (далее – ГБУ УАЗО, управление), обратился  в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к ответчику, акционерному обществу «Русская телефонная компания»  (далее – АО «РТК», общество), с требованием о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 118 аренды государственного недвижимого имущества от 13.09.2015 в размере 433 346 руб. 11 коп. за период с 13.09.2016 по 12.09.2018.  

Определением суда от 09.12.2020 к участию в деле в качестве  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных и земельных отношений Владимирской области (далее – ДИЗО, департамент).

Ответчик в письменном отзыве на иск (вх. от 30.11.2020) и в дополнении (вх. от 21.06.2021) просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований. Ответчик полагает, что если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендной платы, но не определен порядок оформления  такого изменения, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором. АО «РТК» указало, что исходя из пункта 4.6 договора не определены ни основания изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, ни допустимый размер таких изменений, ни порядок таких изменений, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена, в настоящем случае не может рассматриваться как безусловное принятие сторонами сделки на себя обязательств в будущем, так как стороны не согласовали основания такого изменения. Ответчик указал, что общество не получало  корреспонденцию от истца с соглашением № 1 к договору от 13.09.2015 об изменении и дополнении договора аренды государственного недвижимого имущества  № 118 от 13.09.2015. 

Департамент просит суд удовлетворить исковые требования, пояснил, что в соответствии с пунктом 12 Порядка расчета годовой арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в государственной собственности Владимирской области, утвержденного постановлением Губернатора области от 19.03.2009 № 211 (далее – Порядок расчета арендной платы), если арендная плата была установлена на основании рыночной оценки или по результатам торгов, пересмотр ее производится один раз год с учетом коэффициента перерасчета в порядке, определенном договором аренды. Действующим законодательством и условиями договора аренды государственного недвижимого имущества от 13.09.2015 № 118 обязанность арендодателя и собственника имущества уведомлять арендатора об изменении величины базовой ставки и расчетных коэффициентов не установлена. Кроме того, сведения об изменении базовой ставки и расчетных коэффициентов являются общедоступной информацией, поскольку подлежат официальному опубликованию на интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru и в издании «Владимирские ведомости».  Третье лицо указало, что изменение размера арендной платы вследствие принятия уполномоченным органом соответствующего акта не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой его исполнение в соответствии с согласованными сторонами условиями. Таким образом, по общему правилу, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период уполномоченным органом, без дополнительного изменения условий договора аренды. При этом не направление либо некорректное заполнение уведомлений об изменении размера арендной платы по договору аренды не означает отсутствия обязанности по ее оплате в полном размере.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

13.09.2015 между сторонами по делу, с согласия Департамента и администрации Владимирской области, заключен договор № 118 аренды государственного недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1.1 которого ГБУ УАЗО (арендодатель) передает, а ЗАО «РТК» (арендатор) в лице директора Макро-региона «Центр» принимает во временное пользование и владение государственное недвижимое имущество, находящееся в собственности Владимирской области: нежилые помещения 1-го этажа №№ 48а, № 49, 50, 50а, расположенные по адресу: 600000, 

<

...> «Здание Торговых рядов. Гостиный двор», являющиеся памятником федерального значения, для организации общественного питания, розничной торговли. Общая площадь передаваемого в аренду имущества – 53,2 кв. м. 

Названные помещения были переданы истцом ответчику по передаточному акту от 13.09.2015 на основании пунктов 1.2, 3.1.1 договора.

Состав и расположение арендуемого имущества определяются в приложениях № 2, № 4 к договору (пункт 1.2 договора). 

Из пунктов 2.1, 2.2 договора следует, что настоящий договор действует по 12.09.2018 включительно; договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. 

Условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами  с 13.09.2015 и до вступления в силу настоящего договора (пункт 2.3 договора).   

В соответствии с пунктом 4.1 договора при подписании настоящего договора за аренду имущества, указанного в пункте 1.1 договора, устанавливается оплата в сумме 2 029 121 руб. 16 коп. в год с НДС, в том числе: арендная плата: 1 719 594 руб. 24 коп., НДС: 309 526 руб. 92 коп. Сумма ежемесячной платы составляет 169 093 руб. 43 коп., в том числе арендная плата 143 299 руб. 52 коп., НДС 25 793 руб. 91 коп. Расчет арендной платы (приложение № 3 к договору) является неотъемлемой частью договора аренды.

Согласно пункту 4.2 договора арендатор обязуется в полном объеме осуществлять оплату на расчетный счет, указанный в приложении № 3, не позднее 5-го числа текущего месяца.

Приложением № 3 к договору определено, что расчет арендной платы произведен в соответствии с постановлением Губернатора области от 19.03.2009 № 211 и численными коэффициентов для расчета годовой арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в государственной собственности Владимирской области на 2015 год, утвержденным постановлением Губернатора области от 25.11.2014 № 1202. 

Пунктом 4.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы (приложение № 3) к договору пересматривается арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год и принимается арендатором в безусловном порядке. При этом перерасчет арендной платы производится в соответствии с действующим законодательством.

На основании пункта 4.6 договора аренды в адрес ответчика были направлены письма № УАЗО-2228-01/04 от 13.10.2016, № УАЗО-1633-01/04 от 04.09.2017 с соглашением  об изменении и дополнении к договору аренды в части изменения арендной платы с 13.09.2016  с 13.09.2017. 

Как указал истец, за период с 13.09.2016 по 12.09.2018 задолженность ответчика по арендной плате (с учетом ее перерасчета) за пользование вышеназванным имуществом составила 433 346 руб. 11 коп. 

Истец направил в адрес АО «РТК» претензию № УАЗО-3166-01107 от 30.12.2019 с требованием об оплате задолженности по арендной плате по договору № 118 от 13.09.2015 в сумме 433 346 руб. 11 коп., которая оставлена последним без ответа, требования без удовлетворения. 

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременной оплате арендных платежей за пользование арендуемым помещением, послужило основанием для обращения ГБУ УАЗО в арбитражный суд с настоящим иском. 

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 Кодекса). 

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

На основании пунктов 1, 4 статьи 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

 В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменения цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Исходя из пункта 3 статьи 614 Гражданского Кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При этом законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (пункт 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). 

Пунктом 12 «Порядка расчета годовой арендной платы за пользование объектами государственного недвижимого имущества Владимирской области», утвержденного постановлением Губернатора области от 19.03.2009 № 211, предусмотрено, что пересмотр (перерасчет) арендной платы производится в следующих случаях и порядке: 

1) при частичном изменении состава арендуемого имущества; 

2) один раз в год по договорам аренды со сроком действия более одного года: 

- при изменении настоящего порядка; 

- при изменении расчетных коэффициентов, если арендная плата установлена на основании расчета;

 - при изменении размера минимальной ставки за 1 квадратный метр в год;

 - если арендная плата была установлена на основании рыночной оценки или по результатам торгов, пересмотр ее производится с учетом коэффициента перерасчета в порядке, определенном договором аренды. 

Таким образом, пунктом 12 постановления Губернатора области от 19.03.2009 № 211 и пунктом 4.6 договора аренды № 118 от 13.09.2015  предоставлено право арендодателю изменить арендную плату в одностороннем порядке с учетом коэффициента перерасчета. 

Пунктом 4 Порядка расчета арендной платы определено, что численные значения коэффициентов для расчета арендной платы за пользование объектами государственного недвижимого имущества на очередной финансовый год утверждаются постановлением Губернатора области (в редакции до 26 февраля 2017), постановлением администрации области (в редакции до 10.04.2019) или распоряжением администрации области (в редакции от 10.04.2019). 

Численные значения коэффициентов, используемые при расчете арендной платы за пользование объектами государственного недвижимого имущества утверждены: 

на 2015 год – постановлением администрации Владимирской области от 25.11.2014 №1202, опубликованным 28.11.2014 на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru и 06.12.2014 в издании «Владимирские ведомости» № 239, (базовая ставка арендной платы – 3 286 рублей, коэффициент перерасчета арендной платы, учитывающий инфляцию, Кп = 1,1); 

на 2016 год – постановлением администрации Владимирской области от 21.12.2015 №1280, опубликованным 24.12.2015 на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru и 26.12.2015 в издании «Владимирские ведомости» № 247, (базовая ставка арендной платы – 3 299 рублей, коэффициент перерасчета арендной платы, учитывающий инфляцию, Кп = 1,1); 

на 2017 год - постановлением администрации Владимирской области от 13.01.2017 № 5, опубликованным 13.01.2017 на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru, и 14.01.2017 в издании «Владимирские ведомости» № 3 (базовая ставка арендной платы – 3 299 рублей, коэффициент перерасчета арендной платы, учитывающий инфляцию Кп = 1,1); 

на 2018 год - постановлением администрации Владимирской области от 27.12.2017 № 1146, опубликованным 28.12.2017 на официальный интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru и 30.12.2017 в издании «Владимирские ведомости» № 208, (базовая ставка арендной платы – 3 299 рублей, коэффициент перерасчета арендной платы, учитывающий инфляцию, Кп = 1,1).

Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору, направив в адрес общества соглашения об изменении арендной платы, которые ответчиком не были подписаны. Однако, при названных обстоятельствах, учитывая условия договора аренды, необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала.

Арендное пользование имуществом осуществляется на условиях, определенных собственником этого имущества

Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов и корректировки коэффициентов не является изменением в соответствие с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса  Российской Федерации условия договора о размере арендной платы. Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 г. N 3484/07, Определении ВАС РФ от 17.01.2008 г. N 17868/07, Определение ВАС РФ от 21.03.2008 г. N 3541/08.

В  пункте 20 постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Согласно пункту 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации (например, на коэффициент инфляции) в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил суду доказательств  оплаты за пользование арендуемым имуществом в полном объеме. 

Оценив представленные в дело документы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также  принимая во внимание, что факт передачи истцом ответчику имущества в аренду, наличие и размер задолженности по договору № 118 от 13.09.2015 подтверждены документально (договором № 118 аренды государственного недвижимого имущества от 13.09.2015, передаточным актом от 13.09.2015 к договору аренды, письмами № УАЗО-2228-01/04 от 13.10.2016, № УАЗО-1633-01/04 от 04.09.2017), арбитражный суд приходит к выводу о том, что требование истца о взыскании задолженности по арендным платежам по договору № 118 от 13.09.2015 в размере 433 346 руб. 11 коп. за период с 13.09.2016 по 12.09.2018 является обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Довод ответчика, что общество с ограниченной ответственностью не получало корреспонденцию с соглашением № 1 об изменениях арендной платы противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам. 

Так, судом установлено, что Соглашение № 1 к договору аренды на 5 листах в 4 экземплярах передано 18.10.2011 сотруднику офиса  в 

<

...> ФИО5 с сопроводительным письмом № УАЗО-2228-01/04 от 13.10.2016. Как указал истец,  полномочия сотрудника юридического лица, принимающего документы от представителя УАЗО, адресованные юридическому лицу, и ставящего соответствующую отметку на сопроводительном письме, явствовали из обстановки. При этом ответчиком в обоснование возражений не доказано, что ФИО5  не является его работником и что осуществление таких юридически значимых действий как получение уведомлений арендодателя  не входит в круг должностных обязанностей работника, следовательно, полномочия лица, подписавшего указанные документы, явствовали из обстановки, в которой данное лицо действовало в  соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Письмом № УАЗО-560-01/04 от 15.03.2017, направленным в Макро-регион «Центр» АО «РТК» по адресу: 

<

...>, каб. 1004, истец просил вернуть соглашение, направленное 18.10.2016. В подтверждение получения ответчиком указанного письма истец представил уведомление о вручении от 21.03.2017.

Соглашение  № 1 к договору аренды на 5 листах в 4 экземплярах направлено по почте в Макро-регион «Центр» АО «РТК» по адресу: 

<

...>, каб. 1004 с сопроводительным письмом №  УАЗО-1633-01/04 от 04.09.2017. Согласно отчету об отслеживании почтовой корреспонденции с почтовым идентификатором 60000003777772, письмо вручено адресату 11.09.2017.

Указанные обстоятельства ответчиком документально не опровергнуты.

Таким образом, суд приходит к выводу, что управление  надлежащим образом исполнило обязанность по уведомлению АО «РТК» об изменении размера арендной платы.

Довод ответчика о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению ввиду того, что истец неоднократно подтверждал отсутствие задолженности общества перед управлением отклоняется судом, так как размещение на официальном сайте департамента списка лиц, имеющих задолженность по арендным платежам, не содержащего сведений об ответчике и его задолженности, а также подписание актов сверки между управлением и обществом об отсутствии задолженности,  не могут являться основанием для отказа истцу в иске. 

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации взыскиваются с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 17, 110, 167-171, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

 

Р Е Ш И Л :

взыскать с акционерного общества «Русская телефонная компания»  в пользу государственного бюджетного учреждения «Управление административными зданиями администрации Владимирской области» задолженность по арендным платежам по договору № 118 от 13.09.2015 в сумме 433 346 руб. 11 коп. и расходы на оплату государственной пошлины в сумме 11 667 руб. 

Исполнительный лист выдается в порядке, предусмотренном статьей 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Владимирской области в срок, не превышающий месяца с момента его вынесения.  

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

   

 Судья                                                                                                И. Ю. Митропан