АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОЯРСКОГО  КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

30 июня 2020 года

 

Дело № А33-12641/2019

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 июня 2020 года.

В полном объёме решение изготовлено 30 июня 2020 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Токмакова Г.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Жилищные системы Красноярска» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности,

об обязании демонтировать временное сооружение

о предоставлении права демонтажа,

встречное исковое заявление индивидуального предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания "Жилищные системы Красноярска" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об обязании внести изменения в договор, зачесть денежные средства,

о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

в присутствии:

от ООО «Жилищные системы Красноярска»: ФИО2, представителя по доверенности от 09.01.2020 № 2 и по доверенности № 141 от 25.02.2020, личность удостоверена паспортом,

от индивидуального предпринимателя ФИО1: ФИО1, личность удостоверена паспортом, ФИО3, представителя по доверенности от 13.11.2017 № 24 АА 2863731, личность удостоверена паспортом;

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО4, 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Жилищные системы Красноярска" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к  индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды № 3-67/11-СВ от 08.09.2011 в размере 303 969 руб. 30 коп., об обязании освободить земельный участок по пр. Красноярский рабочий 165А, путем сноса временного сооружения торгового павильона «Сэкон Хэнд», освободить занятый земельный участок от мусора и передать управляющей компании по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального; в случае неисполнения решения суда в течение пяти дней с момента его вступления в законную силу предоставить ООО «УК «ЖСК» право произвести снос павильона, а также привести общее имущество в первоначальное состояние с последующим взысканием понесенных расходов.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 06.05.2019 возбуждено производство по делу.

19.07.2019 индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым просит: обязать в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу внести в договор аренды земельного участка №3-67/11 СВ от 08.09.2011, заключенный с Индивидуальным предпринимателем ФИО1, сведения о новой Управляющей компании - ООО Управляющая компания «Жилищные системы Красноярска», внести изменения: в пункт 1.3 договора, изложив его в редакции: Часть земельного участка - часть земельного участка площадью 50 кв.м. ( площадь павильона 45 кв.м. и санитарная зона 5 кв.м.) в границах, указанных в проекте границ землеустроительного дела (стр 4), относящихся к жилому дому, расположенному по адресу: 

<

...> рабочий, д. 165а, в пункт 2.1 договора, изложив его в редакции: Управляющая компания предоставляет, а Арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 45 кв.м. для использования в целях размещения временного сооружения - торгового павильона; о взыскании 103 950 руб. 07 коп., в том числе 93 184 руб. 48 коп. неосновательного обогащения, 10 765 руб. 59 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением от 26.07.2019 встречное исковое заявление индивидуального предпринимателю ФИО1  принято для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

В судебном заседании судом разъяснены уголовно-правовые последствия лицу, представившему доказательство, о фальсификации которого заявлено. Истцу последствия понятны, истец отказался исключить названные документы из числа доказательств по делу.

Истец поддержал заявленные требования по первоначальному иску, возражал против удовлетворения встречного иска.

Ответчик возражал против удовлетворения первоначального иска, поддержал требования по встречному иску.

В судебном заседании, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 14 час. 00 мин. 22 июня 2020 года, о чем вынесено протокольное определение.

В ходе судебного судом объявлен результат рассмотрения заявления о фальсификации, фальсификации не установлено.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

29.07.2003 между администрацией города Красноярска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор №5408 аренды земельного участка, расположенного в 

<

...> «Красноярский рабочий», дом. 165а (кадастровый номер 24:50:0700193:0000, категория земель – земли поселений, оценочная зона 10) общей площадью 109,63 кв.м. согласно прилагаемому плану землепользования. Земельный участок предоставлен для эксплуатации стационарной торговой точки. Срок действия договора с 28.05.2002 по 30.09.2003. Согласно приложению №2 к договору площадь стационарной торговой точки составляет 46 кв.м., площадь санитарно-защитной зоны  - 63,63 кв.м.

Между ответчиком и Администрацией Свердловского района г. Красноярска заключен договор №142 от 10.11.2003 о размещении временной стационарной торговой точки «Сэкон Хенд» площадью 45,94 кв.м. по адресу: Красноярска, пр. им. газеты «Красноярский рабочий», дом. 165а. Указанный договор с приложениями представлен в материалы дела.

Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 21.06.2019 КУВИ-001/2019-13982006 расположенный под многоквартирным жилым домом №165а по пр. им. газеты «Красноярский рабочий» в г. Красноярске земельный участок поставлен на кадастровый учет 07.05.2010, участку присвоен кадастровый номер 24:50:0700193:462, площадь земельного участка составляет 4122 +/- 80 кв.м.

03.05.2011 между ответчиком (заказчик) и ООО «Жилкомцентр» (исполнитель) заключен договор возмездного оказания услуг №В-342/11-СВ, согласно которому заказчик поручает, а исполнитель обязуется оказать услуги по проведению организационных мероприятий и подготовке документов, связанных с общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

...> рабочий, д. 165а.  Указанные услуги оплачены в размере 10 800 руб.

В материалы дела представлен протокол №43/св от 21.07.2011 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», д. 165а. Как следует из названного протокола собственниками помещений в указанном доме принято решение о предоставлении на возмездной основе индивидуальному предпринимателю ФИО1 права (возможности) использовать общее имущество собственников помещений  многоквартирного дома (часть земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700193:462) для размещения и эксплуатации временного сооружения – торгового павильона «Сэконд Хэнд». Кроме того, собственниками помещений в многоквартирном доме также принято решение о наделении ООО «Жилкомцентр» правом в интересах собственников помещений решать вопросы пользования  общим имуществом, в том числе нежилыми подвальными помещениями, земельным участком с кадастровым номером 24:50:0700193:462.

30.08.2011 ответчик обратился к ООО «Городская управляющая компания «Жилищный фонд» с заявление о предоставлении в аренду части земельного участка придомовой территории многоквартирного дома по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», д. 165а, площадью 109,63 кв.м. согласно прилагаемой копии кадастрового паспорта и топографического плана земельного участка с указанием границ. Заявление с приложениями представлены в материалы дела.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Жилкомцентр» (управляющая компания) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 08.09.2011 № З-67/11-СВ, согласно пункту 1.1. которого, многоквартирный дом - многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», д. 165 «А». Земельный участок - земельный участок площадью 4122+/-80 кв. м с кадастровым номером 24:50:0700193:462, являющийся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1.2. договора). Часть земельного участка - часть земельного участка площадью 109,63 кв.м., в границах, указанных на Схеме размещения части земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома (Приложение № 1) (пункт 1.3. договора).

В соответствии с пунктом 2.1. договора, управляющая компания предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка площадью 109,63 кв. м. для использования в целях размещения временного сооружения - торгового павильона.

Пунктом 3.1. договора установлено, что срок аренды части земельного участка устанавливается с 01.09.2011 по 31.07.2012.

Согласно пункту 4.1. договора, в редакции дополнительного соглашения от 23.05.2013 № 1, размер арендной платы составляет 5 500 (пять тысяч пятьсот) рублей 00 копеек в месяц с учетом НДС (18%).

Пунктами 5.1., 5.1.1. договора аренды установлено, что управляющая компания имеет право: в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в следующих случаях:

1) при нарушении порядка и сроков внесения арендной платы, задатка, восполнения задатка более одного раза;

2) использования части земельного участка не в соответствии с его целевым назначением:

3) загрязнения части земельного участка и (или) земельного участка (складирование мусора; нарушение правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке);

4) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

5) реквизиции земельного участка;

6) принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решения о прекращении арендных отношений с арендатором;

7) принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решения об использовании части земельного участка в целях, не связанных с арендой;

8) поступления жалоб от собственников или нанимателей (арендаторов) жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах на ненадлежащее исполнение условий настоящего договора арендатором;

9) передачи своих прав и обязанностей по настоящему договору третьему лицу без предварительного письменного согласия управляющей компании;

10) невыполнении или ненадлежащем выполнении арендатором других обязательств, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством РФ.

Об отказе от исполнения настоящего договора управляющая компания письменно уведомляет арендатора по адресу, указанному в реквизитах настоящего договора, за пять дней до даты расторжения. При отказе от исполнения настоящего договора по указанным в настоящем пункте обстоятельствам управляющая компания не несет ответственности за убытки, которые могут возникнуть у арендатора.

На основании решения общего собрания собственников в многоквартирном доме, оформленного протоколом от 30.05.2016 № 1/165а-Св, общество с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания «Жилищный фонд» (в настоящее время общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Жилищные системы Красноярска») (управляющая компания) и собственники помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», 165 а , подписан договор управления многоквартирным домом от 30.05.2016 № 1/165а-Св. 

Согласно пункту 3.3.2. договора управления многоквартирным домом от 30.05.2016 № 1/165а-Св, управляющая компания уполномочена предоставлять физическим и юридическим лицам на возмездной основе право использовать общее имущество собственников помещений многоквартирного лома, для этого, заключать от своего имени в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам, в том числе, но не исключительно: договоры аренды общедомовых помещений, использования части земельного участка (придомовой территории), на установку и эксплуатацию оборудования (точек коллективного доступа), на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, иные договоры; устанавливать цену договоров, осуществлять права и обязанности, возникающие из данных договоров и действующего законодательства РФ, в том числе, но не исключительно: производить начисление, получение, взыскание платы в судебном порядке, использовать право на односторонний отказ от исполнения договора, расторжение договора, взыскание убытков, взыскание неосновательного обогащения, представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме в государственных органах и органах местного самоуправления, учреждениях, судах с правом подписи искового заявления, отзыва на исковое заявление и заявления об обеспечении иска, предъявления искового заявления, встречного искового заявления и заявления об обеспечении иска в суд, изменения основания или предмета иска, заключения мирового соглашения, соглашения по фактическим обстоятельствам, подписания заявления о пересмотре судебных актов по новым или вновь открывшимся обстоятельствам, обжалования судебного акта, предъявления исполнительного документа к взысканию, получения присужденных денежных средств или иного имущества, осуществлять иные права, предоставленные истцу действующим законодательством.

Средства, поступившие на счет управляющей компании, от использования общего имущества собственников распределяются в следующем порядке: 70% - за содержание и текущий ремонт общего имущества, 30% - в качестве вознаграждения управляющей компании за организацию работы (заключение договоров, начисление и получение оплаты, претензионная работа, взыскание задолженности и т.п.).

Согласно протоколу от 30.05.2016 № 1/165а-Св в повестку дня был включен вопрос №12 об установлении размер минимальной платы за пользование общим имуществом, в том числе стоимости арендной платы земельного участка (придомовой территории) за 1 кв.м. – 300 руб. Согласно протоколу «за» по указанному вопросу проголосовало 1959,13/100% (количество голосов/ % от кворума), «против» голоса отсутствуют, лица, воздержавшиеся от голосования, отсутствуют.

Дом №165а, расположенный по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», включен в лицензию истца.

В судебном заседании 21.01.2020 истец представил в материалы дела подлинник протокола №1/165а-Св от 30.05.2016 со списком собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, решения собственников помещений, свидетельство о государственной регистрации права от 05.08.2011, доверенность №16 от 10.05.2016, уведомление о проведении внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> рабочий, д. 165а в форме очно-заочного голосования, представленная истцом и содержащая сведения о вопросе №12 повестки собрания, в том числе об установлении минимальной платы за пользование земельным участком – 300 руб. (уведомление оформлено от имени инициатора собрания ФИО5), реестр вручения уведомлений о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 18.04.2016, реестр лиц, подтвердивших получение уведомления о проведении собрания.

Ответчиком в материалы дела представлена копия сообщения, в котором собственникам помещений в указанном выше многоквартирном доме предлагается принять участие в информационной встрече дома №165а по пр. им. газеты Красноярский рабочий, 29.04.2016 в 19 час. 00 мин. В сообщении указана повестка дня из 9 вопросов (вопрос об установлении платы за пользование земельным участком под многоквартирным домом в повестке отсутствует. Сообщение оформлено от имени ООО «Жилкомцентр».

Между истцом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО6 заключен договор №ГУК-СВ-17/131 от 14.07.2017 аренды части земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700193:462 общей площадью 15,93 кв.м. для размещения временного сооружения – павильона (Табачные изделия, выпечка). Срок аренды части земельного участка установлен 08.07.2016  и действует по 07.06.2017. Договор считается пролонгированным  на каждые последующие 11 месяцев, если за 10 дней  до истечения срока действия ни одна из сторон письменно не сообщит о его расторжении.

01.09.2017 ответчик обратился к ООО ГУК «Жилфонд» с заявлением о заключении договора аренды с пролонгацией на земельный участок, распложенный по адресу: 

<

...> рабочий, 165а для дальнейшего использования под размещение ранее установленного торгового павильона «Сэконд Хэнд» площадью 45 кв.м. согласно схеме. К заявлению, в том числе было приложено землеустроительное дело на 9 листах.

В материалы дела представлено землеустроительное дело, подготовленное ООО «Параллель-56» в 2017 году в отношении земельного участка под размещение торгового павильона по адресу: в границах придомовой территории относящейся к жилому дому пр-т Красноярский рабочий, 165а, кадастровый номер 24:50:0700193:462, землепользователь ИП ФИО1 Согласно указанному землеустроительному делу площадь участка землепользования вычислена аналитическим способом по координатам поворотных точек границ и составляет 50 кв.м. (включая санитарную зону), площадь торгового павильона составляет 45 кв.м.

Ответчиком также в материалы дела представлен отчет об оценке объекта (строение, назначение: нежилое, общей площадью 41,9 кв.м. по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», 165а (литер Б)), подготовленный ООО «Центр независимой оценки» 21.08.2017 по состоянию на дату 15.08.2017, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 1 012 000 руб.

10.08.2017 ответчиком в адрес ООО ГУК «Жилфонд» направлено заявление о заключении договора аренды части земельного участка площадью 45 кв.м.  для размещения спорного павильона от 01.08.2017 (опись вложения от 10.08.20178, почтовое уведомление от 10.08.2017).

В письме от 07.09.2017 истец  сообщил ответчику, что заявление последнего было направлено на согласование с советом дома. По результатам рассмотрения заявления большинством голосов совета дома принято решение (протокол совета дома от 22.08.2017) не заключать договор аренды части земельного участка  для размещения временного сооружения  - торговый павильон «Сэконд Хенд» (ФИО1). Копия письма от 07.09.2017 представлена в материалы дела ответчиком.

Ответчиком в материалы дела представлено письмо истца от 16.04.2018 №1009-2-6-1, подготовленное в ответ на обращение ответчика от 12.04.2018. В письме указано, что протоколом заседания совета дома от 14.01.2018 принято решение отказать ответчику в заключении договора аренды земельного участка для размещения торгового павильона «Сэконд Хенд». На основании изложенного истец вынужден отказать в заключении договора аренды земельного участка. Письмо от 16.04.2018 №1009-2-6-1 подписано начальником управления по организации коммерческой деятельности Шпенглером М.В.

16.06.2018 ответчиком в адрес истца направлено (опись от 15.06.2018, кассовый чек от 15.06.2018 с указанием почтового идентификатора 66003224014873) заявление о замене арендодателя по договору №З-67/11-СВ от 08.11.2011 и о предоставлении платежных реквизитов арендодателя для оплаты арендных платежей.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 по делу №А33-24573/2017 отказано в удовлетворении исковых требований ООО УК «ЖСК» о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженности по арендной плате по договору аренды №3-67/11-СВ от 08.09.2011.

23.10.2018 истцом в адрес ответчика (660118, 

<

...>) направлено (список внутренних почтовых отправлений от 23.10.2018 с оттиском почтового штемпеля, кассовый чек от 23.10.2018 с указанием почтового идентификатора 66007730671551, опись вложения от 23.10.2018, квитанция №855371 от 23.10.2018) письмо от 22.10.2018, в котором истец сообщает ответчику об увлечении в соответствии с пунктом 4.7 договора №З-67/11-СВ от 08.09.2011 арендной платы в связи с принятием собственниками многоквартирного дома №165а по пр. им. газеты Красноярский рабочий решения, оформленного протоколом №1/165-Св от 30.05.2016. Размер арендной платы с 01.01.2018 составит 32 889 руб. в месяц из расчета 300 руб. За 1 кв. м., в том числе НДС. Ответчику необходимо оплатить задолженность, образовавшуюся по договору, с учетом изменения арендной платы. От имени истца письмо подписано начальником управления  по организации коммерческой деятельности Шпенглером М.В.

Согласно отчету от отслеживании отправления с почтовым идентификатором 66007730671551 письмо от 23.10.2018 получено ФИО1 15.11.2018.

21.11.2018 истцом в адрес ответчика (660118, 

<

...>) направлено (список внутренних почтовых отправлений от 21.11.2018 с оттиском почтового штемпеля, кассовый чек от 21.11.2018 с указанием почтового идентификатора 66007730714388, опись вложения от 21.11.2018 с указанием одной позиции, квитанция №932374 от 21.11.2018) письмо от 16.11.2018, согласно которому истец со ссылкой на пункта 5.1.1. договора №З-67/11-СВ от 08.09.2011 уведомил ответчика о расторжении договора. Письмо от имени истца подписано начальником управления  по организации коммерческой деятельности Шпенглером М.В. В приложении к письму указана копия доверенности от 12.01.2018 №58, однако в приложенной описи указана только одна позиция – уведомление об одностороннем отказе от договора.

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 66007730714388 письмо от 16.11.2018 получено ФИО1 14.12.2018.

11.01.2019 истцом в адрес ответчика (660118, 

<

...>) направлена (список внутренних почтовых отправлений от 11.01.2019 с оттиском почтового штемпеля с указанием почтового идентификатора 80084231034535) направлена досудебная претензия от 10.01.2019 с требованием об оплате задолженности. От имени истца претензия подписана начальником коммерческого отдела ФИО7

Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 80084231034535 письмо от 10.01.2019 получено ФИО1 25.02.2019.

24.01.2019 (вх. №211) ответчик вручил истцу письмо в ответ на уведомление от 22.10.2018, в котором выразил сомнение в отношении полномочий Шпенглера М.В., подписавшего письмо от 22.10.2018.

24.01.2019 (вх. №212) ответчик вручил истцу ответ на уведомление об одностороннем отказе от договора от 16.11.2018, в котором выразил несогласие с названным уведомлением. Возражения относительно полномочий лица, подписавшего уведомление от 16.11.2018 в письме ответчика отсутствуют.

Указанные письма также были направлены ответчиком в адрес истца 20.12.2018 (описи вложения от 20.12.2018, кассовые чеки от 20.12.2018) и получены последним 25.01.2019 согласно представленным в материалы дела почтовым уведомлениям с отметкой истца о получении.

14.03.2019 истцом подготовлен акт проведения плановых/внеплановых мероприятий по осмотру жилого фонда, а именно придомовой территории торговых павильонов «Сэконд Хэнд» и «Табак». Согласно акту названные павильоны располагаются на земельном участке многоквартирного жилого дома пр-т Красноярский рабочий, 165а. Торговый павильон «Табак» частично расположен на санитарной зоне павильона «Сэкон Хэнд», площадь наложения составляет 3,129 кв.м.

В письме от 22.04.2019 истец указал ответчику на необходимость осуществить демонтаж павильона и вывезти его за пределы придомовой территории. От имени истца письмо подписано начальником коммерческого отдела ФИО7 В приложении к письму указаны копия уведомления от 16.11.2018 и копия доверенности от 20.02.2019 №153. Согласно почтовому уведомлению (почтовый идентификатор 80084534187181) от 25.04.2019 отправление вручено адресату 26.04.2019 по адресу: 

<

...>. Согласно официальному сайту Почты России почтовое отправление с идентификатором 80084534187181 было получено адресатом 27.04.2019.

Копия доверенности №153 от 20.02.2019 представлена в материалы дела.

Также истцом в материалы дела представлены копии описи в почтовое отправление по двум позициям (доверенность №58 от 12.01.2018, доверенность №363 от 20.12.2018) без указания даты, оттиска почтового штемпеля, почтового идентификатора и отметки почтового работника, списка №22 (партия 305) простых почтовых отправлений от 01.02.2019 ООО УК «ЖСК» из 13 отправлений с оттисками почтового штемпеля от 01.02.2019 и от 04.02.2019 и подписью почтового сотрудника с приложением от 01.02.2019, содержащим адреса и наименование адресатов (в том числе ответчика).

Истцом в материалы дела представлена копия протокола б/н  внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном  по адресу: 

<

...> рабочий, д. 165а, проводимого в форме очно-заочного голосования от 14.05.2019 Очная часть собрания проведена 10.10.2018, дата начала заочной части (проведения голосования) с 10.10.2018 по 12.05.2019. В голосовании приняло участие 2031,44 голосов из 2773,4 общего количества голосов. В повестку дня, в том числе включены следующие вопросы: о принятии решения о наделении  полномочиями истца по проведению мероприятий, связанных с демонтажем торгового павильона, распложенного на придомовой территории по адресу: пр. Красноярский рабочий, д. 165а, собственником которого является индивидуальный предприниматель ФИО1, павильон «Сэконд Хэнд» (вопрос №2); о проведении демонтажа павильона за счет средств текущего ремонта (вопрос №3). По вопросу №2 «за» проголосовало 1999,94/72,11%, воздержалось 31,5/1,14%. По вопросу №3 «за» проголосовало 1856,32/66,93%, «против» - 175,13/6,31%. Подписи председательствующего и секретаря общего собрания датированы в представленной копии 10.10.2018.

Согласно акту сдачи указный протокол был передан ФИО8 истцу 13.05.2019.

Подлинник протокола от 14.05.2019 с приложением на 69 листах (список собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, уведомление о проведении собрания, списки присутствующих, решения собственников помещений, свидетельство о государственной регистрации права от 05.08.2011) представлен в материалы дела 06.11.2019 Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. Представленный подлинник содержит следы исправлений в части указания даты подписания протокола председательствующим и секретарем общего собрания. Датой подписания указано 14.05.2019. Приложенные к протоколу решения собственников помещений также содержат следы исправлений.

Свидетели ФИО8, ФИО9 и ФИО10 пояснили суду, что указанное выше собрание проводилось в очно-заочной форме с 10.10.2018 по 12.05.2019, заочная часть собрания завершилась 12.05.2019. Проект протокола  был составлен  председательствующим собрания ФИО8 и секретарем собрания ФИО9 13.05.2019 и передан в управляющую компанию для проверки правильности подсчета голосов, о чем составлен акт приема-передачи от 13.05.2019. Специалист управляющей компании ФИО11 установила, что на последнем листе протокола ошибочно проставлены даты по очной части собрания, в связи с чем ошибка была исправлена. В последующем исправленный вариант протокола был сдан в Службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.

Указанные пояснения также представлены в материалы дела истцом 19.12.2019 в заседании 21.01.2020.

24.06.2019 главным государственным инспектором г. Красноярска по пожарному надзору ФИО12 истцу вынесено предостережение  о недопустимости нарушения обязательных требований. Согласно указному предостережению в нарушение требований пожарной безопасности на расстоянии менее чем 15 м. от жилого дома по адресу: г. Красноярск, проспект имени газеты «Красноярский рабочий» установлены два павильона (нарушение п. 74 Правил противопожарного режима Российской Федерации). Истцу предложено принять меры по обеспечению соблюдения  п. 74 Правил противопожарного режима Российской Федерации.

26.06.2019 (кассовый чек от 26.06.2019 с указанием почтового идентификатора 66007730953916, опись вложения от 26.06.2019 с указанием двух позиций (уведомление об одностороннем расторжении договора, копия доверенности ФИО7 №153 от 20.02.2019) с оттиском почтового штемпеля от 26.06.2019, список внутренних почтовых отправлений с оттиском почтового штемпеля от 26.06.2019, квитанция от 26.06.2019 №1482866) истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 17.06.2019 о дополнительном и повторном уведомлении ответчика об одностороннем отказе от договора аренды в связи принятием собственниками помещений в многоквартирном доме решения о демонтаже принадлежащего ответчику павильона, оформленного протоколом б/н от 14.05.2019.

08.07.2019 (список внутренних почтовых отправлений с оттиском почтового штемпеля от 08.07.2019, опись вложения по четырем позициям с оттиском почтового штемпеля от 08.07.2019, кассовый чек от 08.07.2019) истец направил в адрес ответчика уведомление об одностороннем отказе от расторжения договора в связи с нарушением правил противопожарной безопасности при размещении павильона «Сэконд Хэнд» со ссылкой на предостережение от 24.06.2019.

19.07.2019 ответчик в рамках настоящего дела обратился в Арбитражный суд Красноярского края со встречным иском.

К встречному иску, в том числе приложены претензии ответчика в адрес истца о понуждении к приведению договора аренды в соответствие с действующим законодательством РФ (с приложением проекта дополнительного соглашения), о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование денежными средствами, доказательства направления указанных претензий в адрес истца по первоначальному иску 21.12.2018.

В материалы дела представлен протокол №2/165а Св внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул./пр./пер. Красноярский рабочий, д. 165а, проводимого в форме очного голосования от 22.08.2019. Количество голосов сособственников помещений в многоквартирном доме – 2773,4 голосов, количество голосов сособственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в голосовании – 2041,6 голосов (73,61% от общего числа голосов в доме).

Из протокола собрания следует, что в повестку дня были включены, в том числе следующие вопросы:

- вопрос №2 о подтверждении решения общего собрания собственников помещений, оформленного протоколом от 14.05.2019 о демонтаже торгового павильона «Сэконд Хэнд», принадлежащего ИП ФИО1, с учетом уточнений по принятым решениям в соответствии с настоящим собранием;

- вопрос №3 о прекращении права ИП ФИО1 размещать и эксплуатировать на земельном участке  с кадастровым номером 24:50:0700193:462 временное сооружение – павильон «Сэконд Хэнд», равно как и любое другое имущество на земельном участке либо на иных объектах общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по пр. имени газеты Красноярский рабочий, 165а;

- вопрос №4 о прекращении арендных отношений с ИП ФИО1 Об обязании ИП ФИО1 снести временное сооружение – павильон «Сэконд Хэнд»;

- вопрос №5 об одобрении действия ООО УК «ЖСК» по увеличению стоимости арендной  платы по договору аренды с ответчиком до 300 руб. в месяц (в соответствии с решением по вопросу №12 общего собрания собственников от 30.05.2016 протокол №1/165а-Св) за 1 кв.м. арендуемой площади  с 01.01.2018 и до момента его расторжения (см. вопрос 6 повестки дня), всего 32 889 руб. в месяц (109,63 кв.м. * 300 руб.);

- вопрос №6 об одобрении действий ООО УК «ЖСК» по отказу от договора аренды земельного участка, заключенного с ответчиком, в соответствии с уведомлениями от 16.11.2018 №3316-2-6 (нарушение сроков оплаты) и от 17.06.2019 (принятия решения собранием).

По всем вопросам повестки дня «за» проголосовали все лица, принявшие участие в голосовании (2041,6 голосов).

К указанному протоколу приложены уведомление о проведении собрания, акт размещения сообщения о проведении собрания от 12.08.2019, в котором содержится отметка о подтверждении ФИО8 того, что сообщение о проведении общего собрания собственников помещений  были размещены на досках объявлений, расположенных около подъезда, не позднее, чем за десять дней до начала голосования, приложение к протоколу – список подписей собственников, принявших участие в голосовании,

Согласно представленному в материалы дела заключению специалиста ФИО13 (кадастровый инженер) от 09.09.2019 площадь наложения земельных участков (включая санитарно-защитную зону) под павильонами «Табак» и «Сэконд Хенд», расположенными на земельном участке под многоквартирным жилом домом №165а по адресу: г. Красноярск, проспект имени газеты «Красноярский рабочий», составляет 7,2 кв.м.

В материалы дела представлены следующие платежные документы об оплате по договору аренды за спорный период: чек-ордер от 27.09.2018  на сумму 19 800 руб. (назначение платежа «за пользование зем.уч. по дог. З-67/11-СВ от 08.09.2011 за 09-12 2018»), платежное поручение №158541 от 09.11.2018 на сумму 27 500 руб. (назначение платежа «опл. по дог. №З-67/11-СВ от 08.09.2011 за период с 01.01.2019 по 31.05.2019»), платежное поручение №41905 от 18.12.2018 на сумму 40 700 руб. (назначение платежа «по договору №З-67/11-СВ от 08.09.2011 с 01.02.2018 по 13.09.2018»).

Также ответчиком в материалы дела представлены следующие чеки-ордеры об оплате по договору: от 04.07.2019 на сумму 5 500 руб., от 01.06.2019 на сумму 5 500 руб., от 05.10.2019 на сумму 16 500 руб., от 05.08.2019 на сумму 11 000 руб.

Кроме того, в материалы дела представлены следующие документы:

- эскизный проект реконструкции торгового павильона «Секонд Хенд» по ул. Красноярский рабочий, 165а;

- выписка из протокола №9 заседания комиссии по социально-экономическому развитию района от 09.09.2009;

- заявление ФИО14 в адрес ответчика от 08.08.2017;

- протокол №1/165А ТКО внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном  по адресу: 

<

...> рабочий, д. 165а, проводимого в форме очного голосования;

- схема обмеров земельного участка из материалов землеустроительного дела 2011 года;

- проектный план из материалов землеустроительного дела 2011 года;

- фрагмента топографического плана из материалов землеустроительного дела 2011 года;

- акт оказанных услуг №257 от 31.01.2016 ООО «Жилкомцентр» к договору №З-67/11-СВ от 08.09.2011 на сумму 5 500 руб. (55 кв.м. , цена 100 руб.);

- счет-фактура от 31.01.2016 ООО «Жилкомцентр» на сумму 5 500 руб.;

- акт №3705 от 31.05.2014 к договору №З-67/11-СВ от 08.09.2011 на сумму 5 500 руб. (55 кв.м. , цена 100 руб.);

- счет-фактура от 31.05.2014 №3705 на сумму 5 500 руб.;

- акт оказанных услуг №2685 от 30.04.2016 к договору №З-67/11-СВ от 08.09.2011 на сумму 5 500 руб. (55 кв.м. , цена 100 руб.);

- счет-фактура №2685 от 30.04.2016 на сумму 5 500 руб.;

- акт оказанных услуг №10971 от 31.12.2015 к договору №З-67/11-СВ от 08.09.2011 на сумму 5 500 руб. (55 кв.м. , цена 100 руб.);

- счет-фактура №10971 от 31.12.2015 на сумму 5 500 руб.;

- землеустроительное дело, подготовленное ООО ПКФ «Поларис» в 2017 году в отношении объекта – временного сооружения;

- договор на выполнение работ №46 от 30.08.2019;

- копия уведомления о проведении внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> рабочий, д. 165а в форме очно-заочного голосования, представленная истцом и содержащая сведения о вопросе №12 повестки собрания, в том числе об установлении минимальной платы за пользование земельным участком – 300 руб.;

- протокол №1/165а ТКО внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> рабочий, д. 165а в форме очного голосования от 17.01.2019;

- определение об отказе в возбуждении административного дела от6.06.2019;

- акт №СВ-7-565 от 20.12.2018, составленный ПАО «МРСК Сибири» - «Красноярскэнерго», согласно которому спорный павильон снесен, прибор учета не обнаружен;

- заявление ответчика от 24.12.2019 в адрес истца о заключении договора аренды части спорного земельного участка площадью 50 кв.м. для размещения павильона «Сэконд Хенд»;

- письмо ПАО «Красноярскэнергосбыт» от 18.11.2019 №164619-27;

- письмо УФПС Красноярского края от 13.02.2019;

- письмо Главного управления МЧС России по Красноярскому краю от 25.02.2020 с приложением ответа истца от 11.02.2020;

- письмо Администрации Свердловского района в г. Красноярске от а17.03.2011;

- договор аренды  от 10.07.2017;

- договор аренды  от 30.10.2018;

- обращение ответчика к истцу об урегулировании спора мирным путем;

- заявление ответчика о переуступке прав и обязанностей по договору от 12.08.2019;

- заявление ответчика о согласовании переуступки прав по договору аренды третьему лицу, направленное истцу 31.10.2018;

- письмо ООО ГУК «Жилфонд» от 06.04.2017 в адрес ПАО «Межрегиональная распределительная компания Сибири» об отсутствии договорных отношений с собственником павильона «Секонд Хенд» на придомовом земельном участке дома №165а, о выявлении факта несанкционированного размещения павильона;

- акт №СВ-6-180 от 02.05.2017, подготовленный ПАО «МРСК Сибири» - «Красноярскэнерго»;

- акт осмотра жилищного фонда от 14.07.2017, подготовленный истцом;

- экспертное заключение от 11.03.2011, подготовленное ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае»;

- протокол внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> рабочий, д. 165А, проводимого в форме очного голосования от 13.03.2017;

- письмо ПАО «Красноярскэнергосбыт» от 10.04.2018;

- заявление от 05.07.2017, подписанное ФИО9, ФИО15, ФИО8;

- письмо ПАО «Красноярскэнергосбыт» от 28.06.2018;

- соглашение о внесении изменений в договор энергоснабжения №2657 от 12.10.2006 от 30.05.2018;

- письмо ПАО «Красноярскэнергосбыт» от 24.08.2018;

- соглашение о внесении изменений в договор энергоснабжения №2657 от 12.10.2006;

- письмо ПАО «Красноярскэнергосбыт» от 03.04.2019;

- акт сверки задолженности абонента №1000060673 за период с 01.12.2018 по 31.12.2018;

- письмо Главного управления МЧС России по Красноярскому краю от 24.03.2020;

- фотографии спорного павильона.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Таким образом, правоотношения по использованию земли на праве аренды возникают на основании сложного юридического состава, включающего издание собственником земли соответствующего распоряжения и заключение договора аренды.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды от 08.09.2011 № З-67/11-СВ, и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее имущество в многоквартирном доме, в том числе крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.

Статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц с определением доли каждого из собственников в праве собственности, является их общей долевой собственностью. Распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности (статья 246 ГК РФ).

Частью 4 статьи 36 ЖК РФ также предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу статьи 248 ГК РФ доходы от использования данного общего имущества, в том числе, путем предоставления несущих стен в аренду для размещения наружной рекламы третьим лицам, принадлежат собственникам помещений.

Пунктом 1 статьи 182 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона, либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Из пункта 4 части 2 статьи 44, частей 2, 3 статьи 161 ЖК РФ следует, что одним из способов управления многоквартирным домом, который может быть выбран и изменен в любое время на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, является управление управляющей организацией. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (часть 9 статьи 161 ЖК РФ).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 162 ЖК РФ управляющей организацией является юридическое лицо, с которой заключен договор на управление многоквартирным домом, по условиям которого управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Из смысла указанных норм жилищного законодательства следует, что в целях управления многоквартирным домом управляющая организация является уполномоченным представителем собственников помещений многоквартирного дома и в отношениях с третьими лицами выступает от имени и в интересах собственников.

Возникающее в рамках данных отношений представительство управляющих компаний, избранных собственниками помещений в многоквартирном доме, является гражданским организационным правоотношением, в силу которого правомерные, в пределах данных полномочий, юридические действия управляющих компаний (представителей), действующих от имени собственников (представляемых), по отношению к третьим лицам влекут за собой возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей непосредственно для представляемого.

Смена управляющих компаний не влечет изменение заключенных ранее договоров иной управляющей компанией, поскольку последние заключены в интересах собственников и именно собственники помещений в многоквартирном доме являются, фактически, стороной данных договоров.

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, обсуждался ли сторонами вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

В данном случае права арендатора перешли к обществу с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания "Жилищный фонд" (протокол N 1/165а-Св от 30.05.2016 внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД), а у ответчика возникла обязанность по внесению арендных платежей новой управляющей компании на основании закона.

Таким образом, в настоящее время жилой дом находится в управлении истца, которое уполномочено представлять интересы собственников помещений в жилом доме и выступать в их защиту.

Согласно протоколу общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания «Жилищный фонд» от 28.11.2017; уставу общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищные системы Красноярска"; выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 05.12.2017, общество с ограниченной ответственностью "Городская управляющая компания "Жилищный фонд" (ОГРН 

<

***>) переименовано в общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Жилищные системы Красноярска".

В обоснование требования об освобождении земельного участка истец по первоначальному иску ссылается на то, что договор аренды был расторгнут им в одностороннем порядке в связи с неисполнением ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы. При рассмотрении настоящего спора истец также указал, что основанием для расторжения договора аренды является принятое 14.05.2019 года решение собственников помещений в многоквартирном доме, а также нарушение ответчиком правил противопожарной безопасности.

Так 23.10.2018 истцом в адрес ответчика (660118, 

<

...>) направлено (список внутренних почтовых отправлений от 23.10.2018 с оттиском почтового штемпеля, кассовый чек от 23.10.2018 с указанием почтового идентификатора 66007730671551, опись вложения от 23.10.2018, квитанция №855371 от 23.10.2018) письмо от 22.10.2018, в котором истец сообщает ответчику об увлечении в соответствии с пунктом 4.7 договора №З-67/11-СВ от 08.09.2011 арендной платы в связи с принятием собственниками многоквартирного дома №165а по пр. им. газеты Красноярский рабочий решения, оформленного протоколом №1/165-Св от 30.05.2016. Размер арендной платы с 01.01.2018 составит 32 889 руб. в месяц из расчета 300 руб. За 1 кв. м., в том числе НДС. Ответчику необходимо оплатить задолженность, образовавшуюся по договору, с учетом изменения арендной платы. От имени истца письмо подписано начальником управления  по организации коммерческой деятельности Шпенглером М.В.

Согласно пункту 4.7. спорного договора размер арендной платы может быть изменен управляющей компанией в одностороннем порядке не чаще одного раза в год путем направления арендатору письменного уведомления. Изменений размер арендной платы применяется с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к настоящему договору в данном случае не требуется. При несогласии арендатора с измененным размером арендной платы настоящий договор считается расторгнутым с момента получения управляющей компанией письменного отказа арендодателя от исполнения настоящего договора. При этом Управляющая компания вправе предъявить арендатору неустойку в размере 1% в день от месячной суммы арендной платы, установленной договором, исчисляемой с даты изменения размера арендной платы, указанной в уведомлении, до даты фактического освобождения  арендатором земельного участка.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Вместе с тем, изучив спорный договору аренды, в том числе указанный выше пункт 4.7. договора, суд приходит к выводу, что сторонами не согласовано условие, предоставляющее арендодателю в одностороннем порядке увеличивать арендную плату за прошедшие периоды.

Одностороннее изменение истцом размера арендной платы, распространенное на предшествующие периоды, не отвечает принципам гражданского оборота и ущемляет права арендатора, который, заключая сделку, рассчитывал на определенный договором размер арендной платы, нарушает баланс интересов сторон по договору.

Кроме того, в обоснование увеличение размера арендной платы истец ссылается на принятие собственниками многоквартирного дома №165а по пр. им. газеты Красноярский рабочий решения, оформленного протоколом №1/165-Св от 30.05.2016, об увлечении размера арендной платы.

Вместе с тем, согласно указанному протоколу собственниками принято решение об установлении размер минимальной платы за пользование общим имуществом, в том числе стоимости арендной платы земельного участка (придомовой территории) за 1 кв.м. – 300 руб.

Период начисления арендной платы в размере 300 руб. в решении не указан. Доказательства, позволяющие установить, что размер арендной платы 300 руб. за 1 кв.м. установлен именно за месяц пользования общим имуществом, в материалы дела не представлены, истец пояснения по указанному вопросу не представил.

Довод ответчика о том, что решение по указанному вопрос у является недействительным, поскольку вопрос №12 отсутствовал в уведомлении о проведении собрания, представленном истцом при рассмотрении дела №А33-24573/2017 отклоняется судом.

В рамках настоящего дела в материалы дела представлено уведомление о проведении собрания внеочередного собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> рабочий, д. 165а в форме очно-заочного голосования, представленная истцом и содержащая сведения о вопросе №12 повестки собрания, в том числе об установлении минимальной платы за пользование земельным участком – 300 руб. (уведомление оформлено от имени инициатора собрания ФИО5).

Вместе с тем ответчиком в материалы дела представлена копия сообщения, в котором собственникам помещений в указанном выше многоквартирном доме предлагается принять участие в информационной встрече дома №165а по пр. им. газеты Красноярский рабочий, 29.04.2016 в 19 час. 00 мин. В сообщении указана повестка дня из 9 вопросов (вопрос об установлении платы за пользование земельным участком под многоквартирным домом в повестке отсутствует. Сообщение оформлено от имени ООО «Жилкомцентр».

Таким образом, в рамках дела №А33-24573/2017 и в рамках настоящего дела представлены разные документы.

При этом представленная ответчиком копия сообщения из дела №А33-24573/2017, с учетом ее содержания, не может быть расценена судом как уведомление о проведении внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Доказательства того, что изменение аридной платы было обусловлено изменением рыночной стоимости арендной платы, в материалы дела не представлены.

Вместе с тем судом отклонятся довод ответчика об отсутствии у него сведений о наличии у лица, подписавшего сообщение об увеличении размера арендной платы соответствующих полномочий.

Так, в материалы дела ответчиком представлено письмо истца от 16.04.2018 №1009-2-6-1, подготовленное в ответ на обращение ответчика от 12.04.2018. В письме указано, что протоколом заседания совета дома от 14.01.2018 принято решение отказать ответчику в заключении договора аренды земельного участка для размещения торгового павильона «Сэконд Хенд». На основании изложенного истец вынужден отказать в заключении договора аренды земельного участка. Письмо от 16.04.2018 №1009-2-6-1 подписано начальником управления по организации коммерческой деятельности Шпенглером М.В.

Доказательства обращения к истцу относительно полномочий у Шпенглера М.В. советующих полномочий после получения письма от 16.04.2018 в материалы дела не представлены.

Письмо о необходимости установить наличие у Шпенглера М.В. полномочий на увеличение размера арендной платы и о отказ от договора, было направлено в адрес истца по истечении более одного месяца с даты получения письма об увеличении размера арендной платы.

При этом суд полагает, что действуя разумно и добросовестно сторона по договору, получив от контрагента уведомление об увеличении арендной платы, подписанное лицом, в отношении полномочий которого у нее имеются сомнения, незамедлительно должна обратиться к контрагенту за получением соответствующих разъяснений. Вместе с тем, пояснения относительно того, почему указанные действия ответчиком не были совершены, в материалы дела не представлены, доказательства наличия препятствий к совершению указанных действия непосредственно после получения уведомления, в материалы дела не представлены.

21.11.2018 истцом в адрес ответчика (660118, 

<

...>) направлено (список внутренних почтовых отправлений от 21.11.2018 с оттиском почтового штемпеля, кассовый чек от 21.11.2018 с указанием почтового идентификатора 66007730714388, опись вложения от 21.11.2018 с указанием одной позиции, квитанция №932374 от 21.11.2018) письмо от 16.11.2018, согласно которому истец со ссылкой на пункта 5.1.1. договора №З-67/11-СВ от 08.09.2011 уведомил ответчика о расторжении договора. Письмо от имени истца подписано начальником управления  по организации коммерческой деятельности Шпенглером М.В. В приложении к письму указана копия доверенности от 12.01.2018 №58, однако в приложенной описи указана только одна позиция – уведомление об одностороннем отказе от договора.

Суд приходит к выводу о том, что основания для расторжения договора на основании пункта 5.1.1. у истца отсутствовали.

Размер арендной платы за спорный период не был изменен.

На момент подготовки и направления сообщения о расторжении договора размер задолженности ответчика с учетом фактически произведенных платежей составил 2 200 руб.

Просрочка за предыдущие периоды была допущена ответчиком в связи с действиями самого истца, на что указано в решении Арбитражного суда Красноярского края по делу А33-24573/2017.

Кроме того, суд принимает во внимание, что сообщение о расторжении договора было подготовлено на следующий день после получения ответчиком сообщения об увеличении размера арендной платы и направлено на шестой день после получения сообщения ответчиком.

В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно пункту 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Таким образом, истцом не исполнено требование статьи 619 ГК РФ, фактически не предоставлено право исполнить обязательства в разумный срок. Действия истца по первоначальному иску не могут быть признаны судом добросовестными.

Истец в обоснование заявленных требований ссылается на то, что в последующем его действия по увеличению размера арендной платы и по расторжению договора были одобрены соответствующими решениями собственников, оформленными  протоколом №2/165а Св внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул./пр./пер. Красноярский рабочий, д. 165а, проводимого в форме очного голосования от 22.08.2019

С учетом указанных выше обстоятельств суд полагает, что последующее одобрение названных действия истца не имеет правового значения, не может свидетельствовать о расторжении договора на основании уведомления от 16.11.2018.

Истцом заявлено о фальсификации представленных в материалы дела описи к отправлению от 01.02.2019, реестра адресов к отправлению от 01.02.2019.

Изучив указанные документы судом их фальсификация не установлена.

Истцом в материалы дела представлены копии описи в почтовое отправление по двум позициям (доверенность №58 от 12.01.2018, доверенность №363 от 20.12.2018) без указания даты, оттиска почтового штемпеля, почтового идентификатора и отметки почтового работника, списка №22 (партия 305) простых почтовых отправлений от 01.02.2019 ООО УК «ЖСК» из 13 отправлений с оттисками почтового штемпеля от 01.02.2019 и от 04.02.2019 и подписью почтового сотрудника с приложением от 01.02.2019, содержащим адреса и наименование адресатов (в том числе ответчика) без оттиска почтового штемпеля и подписи почтового сотрудника.

Указанные документы не содержат оттисков почтовых штемпелей, даты их изготовления.

В списке №22 (партия 305) простых почтовых отправлений от 01.02.2019 ООО УК «ЖСК» из 13 отправлений указание на приложение отсутствует.

Доказательства того, что указанные документы, о фальсификации которых заявлено, связаны с направлением почтовой корреспонденции в адрес ответчика, в материалы дела не представлены.

Ответчик указывает, что названные документы могли быть изготовлены позднее дат, озвученных ответчиком. Вместе с тем, ответчик считает возможным проверить их фальсификацию без проведения соответствующей судебной экспертизы.

С учетом обстоятельств дела и содержания указанных документов суд также не усматривает оснований для проведения по делу судебной экспертизы, в том числе по давности их изготовления.

Проверив указанные документы, учитывая отсутствие в них даты изготовления и отсутствие в представленных в материалы дела документах (за исключением пояснений) ссылок на указанные документы, содержание названных документов, их фальсификация судом не установлена.

Вместе с тем, суд полагает, что указанные документы при названных выше обстоятельствах не могут являться доказательствами направления истцом ответчику почтовой корреспонденции.

Истцом в материалы дела представлена копия протокола б/н  внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном  по адресу: 

<

...> рабочий, д. 165а, проводимого в форме очно-заочного голосования от 14.05.2019 Очная часть собрания проведена 10.10.2018, дата начала заочной части (проведения голосования) с 10.10.2018 по 12.05.2019. В голосовании приняло участие 2031,44 голосов из 2773,4 общего количества голосов. В повестку дня, в том числе включены следующие вопросы: о принятии решения о наделении  полномочиями истца по проведению мероприятий, связанных с демонтажем торгового павильона, распложенного на придомовой территории по адресу: пр. Красноярский рабочий, д. 165а, собственником которого является индивидуальный предприниматель ФИО1, павильон «Сэконд Хэнд» (вопрос №2); о проведении демонтажа павильона за счет средств текущего ремонта (вопрос №3). По вопросу №2 «за» проголосовало 1999,94/72,11%, воздержалось 31,5/1,14%. По вопросу №3 «за» проголосовало 1856,32/66,93%, «против» - 175,13/6,31%. Подписи председательствующего и секретаря общего собрания датированы в представленной копии 10.10.2018.

Согласно акту сдачи указный протокол был передан ФИО8 истцу 13.05.2019.

Подлинник протокола от 14.05.2019 с приложением на 69 листах (список собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, уведомление о проведении собрания, списки присутствующих, решения собственников помещений, свидетельство о государственной регистрации права от 05.08.2011) представлен в материалы дела 06.11.2019 Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. Представленный подлинник содержит следы исправлений в части указания даты подписания протокола председательствующим и секретарем общего собрания. Датой подписания указано 14.05.2019. Приложенные к протоколу решения собственников помещений также содержат следы исправлений.

Свидетели ФИО8, ФИО9 и ФИО10 пояснили суду, что указанное выше собрание проводилось в очно-заочной форме с 10.10.2018 по 12.05.2019, заочная часть собрания завершилась 12.05.2019. Проект протокола  был составлен  председательствующим собрания ФИО8 и секретарем собрания ФИО9 13.05.2019 и передан в управляющую компанию для проверки правильности подсчета голосов, о чем составлен акт приема-передачи от 13.05.2019. Специалист управляющей компании ФИО11 установила, что на последнем листе протокола ошибочно проставлены даты по очной части собрания, в связи с чем ошибка была исправлена. В последующем исправленный вариант протокола был сдан в Службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.

Указанные пояснения также представлены в материалы дела истцом 19.12.2019 в заседании 21.01.2020.

26.06.2019 (кассовый чек от 26.06.2019 с указанием почтового идентификатора 66007730953916, опись вложения от 26.06.2019 с указанием двух позиций (уведомление об одностороннем расторжении договора, копия доверенности ФИО7 №153 от 20.02.2019) с оттиском почтового штемпеля от 26.06.2019, список внутренних почтовых отправлений с оттиском почтового штемпеля от 26.06.2019, квитанция от 26.06.2019 №1482866) истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 17.06.2019 о дополнительном и повторном уведомлении ответчика об одностороннем отказе от договора аренды в связи принятием собственниками помещений в многоквартирном доме решения о демонтаже принадлежащего ответчику павильона, оформленного протоколом б/н от 14.05.2019.

Вместе с тем,  суд полагает, что решение собственников, оформленное протоколом от 14.05.2019, не может являться основание договора, поскольку не содержит решения собственником о расторжении договора аренды части земельного участка.

Из пояснений свидетелей следует, что информацию о расторжении спорного договора и о рассмотрении арбитражным судом соответствующих споров, собственники помещений в многоквартирном доме 165а получают от управляющей компании. Вместе с тем, сами показания свидетелей говорят о том, что у собственников отсутствует четкое представление о судьбе договора №З-67/11-СВ от 08.09.2011, об исполнении ответчиком своих обязательств по названному договору.

Из формулировки вопросов в протоколе от 14.05.2019 и показаний свидетелей можно сделать вывод о том, что решение принималось исходя и того, что договор №З-67/11-СВ от 08.09.2011 уже расторгнут.

Ответчиком заявлено о фальсификации указанного протокола и приложенных к нему решений собственников. Проверку фальсификации указанных документов ответчик считает возможным провести без проведения по делу соответствующей судебной экспертизы.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при наличии заявления лица, участвующего в деле, о фальсификации доказательств суд обязан принять предусмотренные законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации, а именно: суд вправе назначить экспертизу, истребовать другие доказательства или принять иные меры.

Под фальсификацией доказательств законодатель понимает подделку либо фабрикацию вещественных доказательств или письменных доказательств (документов, протоколов и др.

В результате проверки протокола от 14.05.2019 и решений собственников к нему фальсификация судом не установлена.

Суд соглашается с доводом ответчика о том, что указанный протокол и решения собственников содержат множественные исправления, которые оформлены ненадлежащим образом.

Вместе с тем, доводы ответчика об использовании бланков от другого собрания носят предположительный характер, доказательства проведения такого собрания в материалы дела не представлены.

Схожесть заполнения бланков решений собственников сама по себе не может свидетельствовать о их фальсификации.

Из показаний свидетелей следует, что собрание, оформленное протоколом от 14.05.2019, проводилось в указанные в нем даты и по вопросам, указанным в протоколе. Также свидетели пояснили, в чем обусловлены исправления в протоколе и бланках решений собственников, почему в материалах дела имеется акт о передаче протокола в управляющую компанию 13.05.2019.

Доказательства того, что указанный протокол оспаривается кем-либо из собственником помещений в многоквартирном доме, в материалы дела не представлены.

Кроме того, в материалы дела представлен протокол №2/165а Св внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул./пр./пер. Красноярский рабочий, д. 165а, проводимого в форме очного голосования от 22.08.2019. Количество голосов сособственников помещений в многоквартирном доме – 2773,4 голосов, количество голосов сособственников помещений в многоквартирном доме, принявших участие в голосовании – 2041,6 голосов (73,61% от общего числа голосов в доме).

Из протокола собрания следует, что в повестку дня были включены, в том числе следующие вопросы:

- вопрос №2 о подтверждении решения общего собрания собственников помещений, оформленного протоколом от 14.05.2019 о демонтаже торгового павильона «Сэконд Хэнд», принадлежащего ИП ФИО1, с учетом уточнений по принятым решениям в соответствии с настоящим собранием;

- вопрос №3 о прекращении права ИП ФИО1 размещать и эксплуатировать на земельном участке  с кадастровым номером 24:50:0700193:462 временное сооружение – павильон «Сэконд Хэнд», равно как и любое другое имущество на земельном участке либо на иных объектах общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по пр. имени газеты Красноярский рабочий, 165а;

- вопрос №4 о прекращении арендных отношений с ИП ФИО1 Об обязании ИП ФИО1 снести временное сооружение – павильон «Сэконд Хэнд»;

- вопрос №5 об одобрении действия ООО УК «ЖСК» по увеличению стоимости арендной  платы по договору аренды с ответчиком до 300 руб. в месяц (в соответствии с решением по вопросу №12 общего собрания собственников от 30.05.2016 протокол №1/165а-Св) за 1 кв.м. арендуемой площади  с 01.01.2018 и до момента его расторжения (см. вопрос 6 повестки дня), всего 32 889 руб. в месяц (109,63 кв.м. * 300 руб.);

- вопрос №6 об одобрении действий ООО УК «ЖСК» по отказу от договора аренды земельного участка, заключенного с ответчиком, в соответствии с уведомлениями от 16.11.2018 №3316-2-6 (нарушение сроков оплаты) и от 17.06.2019 (принятия решения собранием).

Таким образом, в материалами дела подтверждается, что собственникам помещений известно о протоколе от 14.05.2019 и собственники подтвердили указанные в нем решени.

Довод ответчика о том, что в формулировка вопроса в протоколе №2/165а Св не отображает формулировку вопросов в протоколе от 14.05.2019, отклоняется судом.

Волеизъявление собственников помещений, выраженное в протоколе от 22.08.2019, независимо от его действительности как решения собрания, достаточно явно свидетельствует о том, проведении собрания, оформленного протоколом от 14.05.2019, голосовании собственников по указанным в протоколе вопросам.

При указанных обстоятельствах названные ответчиком недостатки протокола от 14.05.2019 и приложенных к нему решений собственников не свидетельствуют их фальсификации.

24.06.2019 главным государственным инспектором г. Красноярска по пожарному надзору ФИО12 истцу вынесено предостережение  о недопустимости нарушения обязательных требований. Согласно указному предостережению в нарушение требований пожарной безопасности на расстоянии менее чем 15 м. от жилого дома по адресу: г. Красноярск, проспект имени газеты «Красноярский рабочий» установлены два павильона (нарушение п. 74 Правил противопожарного режима Российской Федерации). Истцу предложено принять меры по обеспечению соблюдения  п. 74 Правил противопожарного режима Российской Федерации.

08.07.2019 (список внутренних почтовых отправлений с оттиском почтового штемпеля от 08.07.2019, опись вложения по четырем позициям с оттиском почтового штемпеля от 08.07.2019, кассовый чек от 08.07.2019) истец направил в адрес ответчика уведомление от 04.07.2019 об одностороннем отказе от расторжения договора в связи с нарушением правил противопожарной безопасности при размещении павильона «Сэконд Хэнд» со ссылкой на предостережение от 24.06.2019.

Вместе с тем, из представленных в материалы дела графических изображений размещения павильона на земельном участке следует, что павильон расположен от жилого дома №165а на расстоянии, превышающем 15 м. Указанное обстоятельство также подтверждается представленным в материалы дела  экспертным заключением от 11.03.2011, подготовленное ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае», согласно которому павильон ответчика располагается на расстоянии 20 м. от дома №165А. Доказательства того, что с даты подготовки указанного заключения местоположение павильона изменилось, в материалы дела не представлены.

Кроме того, из имеющихся в материалах дела письма Главного управления МЧС России по Красноярскому краю от 25.02.2020 и ответа истца от 11.02.2020 следует, что предостережение от 24.06.2019 не связано с павильоном ответчика.

Таким образом, доказательства наличия оснований для расторжения договора аренды в связи с нарушением ответчиком правил противопожарной безопасности, в материалы дела не представлены.

Ответчиком заявлено о фальсификации уведомлений от 17.06.2019 и от 04.07.2019. В обоснование фальсификации ответчик ссылается на то, что названные уведомления содержат недостоверную информацию, искажают действительное положение вещей.

Суд полагает, что заявление ответчика о фальсификации указанных доказательств основано на неверном толковании положений статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса.

Указанные уведомления содержат правовую позицию истца по определенным вопросам, основанную на интерпретации известных документов.

Содержание указанных документов может являться предметом оценки суда при рассмотрении спора по существу с учетом иных представленных в материалы дела доказательств.

Неверная интерпретация доказательств, лежащая в основе указанных уведомлений, не свидетельствует о их фальсификации.

В результате проведенной проверки фальсификация уведомлений от 17.06.2019 и от 04.07.2019 судом не установлена.

В обоснование заявленных требований истец также ссылается на то, что собственниками помещений в многоквартирном доме приняты решения о прекращении права ИП ФИО1 размещать и эксплуатировать на земельном участке  с кадастровым номером 24:50:0700193:462 временное сооружение – павильон «Сэконд Хэнд», равно как и любое другое имущество на земельном участке либо на иных объектах общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме по пр. имени газеты Красноярский рабочий, 165а, и о прекращении арендных отношений с ИП ФИО1 Об обязании ИП ФИО1 снести временное сооружение – павильон «Сэконд Хэнд». То есть собственниками принято решение о расторжении спорного договора аренды (протокол от 22.08.2019).

Однако уведомление о расторжении договора аренды в связи с принятием собственниками указанного решения, оформленного протоколом от 22.08.2019, в материалы дела не представлено.

При этом договором предусмотрено, что  об отказе от исполнения настоящего договора управляющая компания письменно уведомляет арендатора по адресу, указанному в реквизитах настоящего договора, за пять дней до даты расторжения.

Поскольку доказательства направления указанного выше уведомления в материалы дела не представлены, рассмотрение вопроса о действительности указанного решения в предмет доказывания по настоящему делу не входит.

Как было указано выше, в настоящее время договор №З-67/11-СВ от 08.09.2011 заключен на неопределённый срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Доказательства реализации указанного права истцом в материалы дела не представлены.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что договор №З-67/11-СВ от 08.09.2011 не расторгнут, является действующим, основания для удовлетворения требований истца об обязании ответчика освободить занимаемую часть земельного участка, отсутствуют. В удовлетворении иска в указанной части следует отказать.

Истцом по первоначальному иску также заявлено требование о взыскании с ответчика 303 969 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате за период с марта 2018 года по январь 2019 года.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что арендная плата по договору №З-67/11-СВ от 08.09.2011 за указанный истцом период составляла 5 500 руб. в месяц.

Ответчиком по первоначальном иску представлены в материалы дела доказательства уплаты арендной платы за период с марта 2018 года по январь 2019 года в полном объеме исходя из ее размера 5 500 руб. в месяц.

При указанных обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения требований ООО Управляющая компания "Жилищные системы Красноярска" о взыскании задолженности по договору №З-67/11-СВ от 08.09.2011 за период с марта 2018 года по январь 2019 года. В удовлетворении указанного требования следует отказать.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе) (пункт 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Поскольку права арендатора по спорному договору перешли к истцу, другая сторона договора вправе требовать внесения в договор изменений в части сведений об арендодателе.

Суд также учитывает, что ответчиком по первоначальному иску в материалы дела представлены доказательства того, что отсутствие в договоре аренды актуальных сведений об арендодателе создает препятствия в реализации его прав как арендатора земельного в части эксплуатации размещенного на земельного участке павильона.

Истец по встречному иску неоднократно обращался к истцу по первоначальному иску с требованием внести в спорный договор аренды сведения о новом арендодателе. Доказательства внесения соответствующих сведений в договор на дату судебного заседания в материалы дела не представлены.

Истец по встречному иску просит суд обязать истца по первоначальному иску в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу внести в договор аренды земельного участка №3-67/11 СВ от 08.09.2011, заключенный с индивидуальным предпринимателем ФИО1, сведения о новой Управляющей компании - ООО Управляющая компания «Жилищные системы Красноярска»

С учетом изложенного, учитывая, что спорный договор на дату судебного заседания является действующим, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного требования.

При этом, предполагается, что внесение изменений в сведения о наименовании стороны договора в связи с выбытием предыдущей стороны и ее замены новой стороной, предполагает не только внесение изменений в наименование такой стороны, но и указание соответствующих реквизитов в том случае, если они были изменены.

Истцом по встречному иску также заявлено требование о внесении изменений в договор аренды в части указания площади земельного участка в размере 45 кв.м. для использования в целях размещения временного сооружения - торгового павильона.

В обоснование заявленных требований истец по встречному иску ссылается в том числе на землеустроительное дело, подготовленное ООО «Параллель-56» в 2017 году в отношении земельного участка под размещение торгового павильона по адресу: в границах придомовой территории относящейся к жилому дому пр-т Красноярский рабочий, 165а, кадастровый номер 24:50:0700193:462, землепользователь ИП ФИО1, согласно которому площадь участка землепользования вычислена аналитическим способом по координатам поворотных точек границ и составляет 50 кв.м. (включая санитарную зону), площадь торгового павильона составляет 45 кв.м.

Также истец по встречному иску ссылается на результаты обследования земельного участка, акты оказанных услуг и счета-фактуры по договору №З-67/11-СВ от 08.09.2011 на сумму 5 500 руб. (55 кв.м. , цена 100 руб.), подготовленные правопредшественником истца по первоначальному иску, на отсутствие у арендодателя фактической возможности предоставить в аренду арендатору часть земельного участка площадью 109,63 кв.м.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения указанного требования в связи со следующим.

29.07.2003 между администрацией города Красноярска (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор №5408 аренды земельного участка, расположенного в 

<

...> «Красноярский рабочий», дом. 165а (кадастровый номер 24:50:0700193:0000, категория земель – земли поселений, оценочная зона 10) общей площадью 109,63 кв.м. согласно прилагаемому плану землепользования. Земельный участок предоставлен для эксплуатации стационарной торговой точки. Срок действия договора с 28.05.2002 по 30.09.2003. Согласно приложению №2 к договору площадь стационарной торговой точки составляет 46 кв.м., площадь санитарно-защитной зоны  - 63,63 кв.м.

30.08.2011 ответчик обратился к ООО «Городская управляющая компания «Жилищный фонд» с заявление о предоставлении в аренду части земельного участка придомовой территории многоквартирного дома по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», д. 165а, площадью 109,63 кв.м. согласно прилагаемой копии кадастрового паспорта и топографического плана земельного участка с указанием границ. Заявление с приложениями представлены в материалы дела.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Жилкомцентр» (управляющая компания) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 08.09.2011 № З-67/11-СВ, согласно пункту 1.1. которого, многоквартирный дом - многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», д. 165 «А». Земельный участок - земельный участок площадью 4122+/-80 кв. м с кадастровым номером 24:50:0700193:462, являющийся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1.2. договора). Часть земельного участка - часть земельного участка площадью 109,63 кв.м., в границах, указанных на Схеме размещения части земельного участка на придомовой территории многоквартирного дома (Приложение № 1) (пункт 1.3. договора).

Земельный участок был осмотрен арендатором и принят без замечаний.

Ссылка истца по встречному иску на землеустроительное дело, подготовленное ООО «Параллель-56» в 2017 году, является не обоснованной, поскольку доказательства внесения изменений в договору аренды на основании указанного документа в материалы дела не представлены. Возможность осуществления эксплуатации спорного павильона на части земельного участка меньшей по площади, чем было предоставлено в аренду при заключении договора, сама по себе не является основанием для внесения соответствующих изменений в договор аренды.

Довод о невозможности фактической передачи в аренду под размещение спорного павильона части придомового земельного участка в размере 109,63 кв.м. опровергается представленными в материал дела доказательствами (в том числе заключением специалиста ФИО13 (кадастровый инженер) от 09.09.2019, землеустроительным делом, подготовленным ООО «Параллель-56» в 2017 году, схемой обмеров земельного участка из материалов землеустроительного дела 2011 года, проектным планом из материалов землеустроительного дела 2011 года, фрагментом топографического плана из материалов землеустроительного дела 2011 года, выпиской из ЕГРН от 21.06.2019 КУВИ-001/2019-13982006), в связи с чем отклоняется судом.

Документально истцом по встречному иску имеющиеся в материалах дела доказательства, подтверждающие возможность передачи в аренду части земельного участка площадью 109,63 кв.м. не оспорены.

Ссылка истца по встречному иску на выставленные к оплате правопредшественником истца документы, в которых указана меньшая площадь земельного участка, также отклоняются судом.

Доказательства внесения изменений в договор в части площади арендуемой части земельного участка в материалы дела не представлены, выставление счетов на меньшую сумму с указанием меньшей площади земельного участка само по себе об изменении условий договора в указанной части не свидетельствует.

Довод о том, что при подписании дополнительного соглашения от 23.05.2013 № 1 стороны подразумевали изменение площади земельного участка, основан на предположениях истца. Положения об изменении условий договора в части изменения площади части земельного участка дополнительное соглашение не содержит.

Кроме того, в представленных истцом по встречному иску первичных документах площадь земельного участка указана 55 кв.м., что не соответствует заявленным требованиям.

Доводы о том, что большая часть переданного в аренду земельного участка является санитарной зоной, не освобождает арендатора от уплаты арендной платы за всю переданную в аренду площадь части земельного участка, не является основанием для внесения испрашиваемых изменений в договор аренды.

При указанных обстоятельствах, основания для внесения в спорный договор аренды изменений в части площади передаваемой в аренду части земельного участка до 45 кв.м. отсутствуют, наличие указных оснований истцом по встречному иску не доказано.

В удовлетворении указанного требования следует отказать.

Кроме того, по встречному иску также заявлено требование о взыскании с общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Жилищные системы Красноярска» 103 950 руб. 07 коп., в том числе 93 184 руб. 48 коп. неосновательного обогащения за период с августа 2016 года по май 2019 года, 10 765 руб. 59 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 02.08.2016 по 31.05.2019.

Размер ежемесячной арендной платы 5 500 руб. согласован в дополнительном соглашении от 23.05.2013 № 1.

С даты подписания указанного соглашения арендная плата вносилась ответчиком в размере 5 500 руб., указанное соглашение не оспаривалось, его действительность, сторонами его заключившими, сомнению не подвергалась. Также не оспаривались полномочия лиц, его подписавших. Кроме того, со стороны арендодателя соглашение помимо подписи представителя скреплено печатью организации, что свидетельствует о наличии у представителя права на подписание документа.

Из закрепленного действующим законодательством принципа добросовестности и недопустимости злоупотребления правом следует запрет на противоречивое поведение сторон договора при его исполнении, который в том числе может выражаться в том, что не будет иметь правового значения заявление о недействительности сделки, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Основания для применения при расчете арендной платы за указанный истцом по встречному иску период площади части земельного участка в размере 45 кв.м. отсутствуют. Согласно условия подписанного сторонами договора площадь земельного участка согласована в размере 109,63 кв.м.

Вместе с тем, из пояснений истца по первоначальному иску, а также из представленных им доказательств следует, что имеет место наложение павильона «Табак» на предоставленную ответчику по первоначальному иску часть земельного участка, площадь наложения 7,2 кв.м. Ответчиком по первоначальному иску указанное обстоятельство не оспаривается.

В связи с указанным выше наложением истцом по первоначальному иску был уточнен размер заявленных требований.

Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств следует, что в результате имеющего место наложения у ответчика отсутствовала возможность использования арендуемой части земельного участка площадью 7,2 кв.м. (площадь наложения).

Для возникновения обязательств из неосновательного обогащения, предусмотренного главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо, чтобы обогащение одного лица произошло за счет другого, и чтобы такое обогащение произошло при отсутствии к тому законных оснований.

Термин «обогащение» означает приобретение или сбережение имущества обогатившимся. Такое обогащение должно произойти за счет другого лица. При этом обязательство из неосновательного обогащения может возникнуть только в случае отсутствия законных оснований к обогащению. Обогащение признается неосновательным, если при приобретении или сбережении имущества одним лицом за счет другого произошло при отсутствии к тому предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

По правилам пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо,  неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

На вопросы суда о том, когда возникло указанное истцом наложение,  ООО УК Жилищные системы Красноярска» представило в материалы дела договор аренды №ГУК-СВ-17/131 от 14.07.2017, заключенный между истцом (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО6 в отношении части земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700193:462 общей площадью 15,93 кв.м. для размещения временного сооружения – павильона (Табачные изделия, выпечка). Срок аренды части земельного участка установлен 08.07.2016  и действует по 07.06.2017. Договор считается пролонгированным  на каждые последующие 11 месяцев, если за 10 дней  до истечения срока действия ни одна из сторон письменно не сообщит о его расторжении.

Иных доказательств даты размещения павильона «Табак» в материалы дела не представлено. Факт расположения указанного павильона на придомовой территории дома №165а подтверждается представленными в материалы дела доказательствами и лицами, участвующими в деле, не оспаривается. Доказательства перемещения указанного павильона после его установки в материалы дела также не представлены.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что указанное истцом наложение павильона «Табак» на переданную ответчику по первоначальному иску часть земельного участка произошло не позднее 08.07.2016.

ООО управляющая компания «Жилищные системы Красноярска» как арендодатель должна была узнать о имевшем место наложении в момент размещения павильона «Табак».

Истец по встречному иску просит взыскать сумму неосновательного обогащения за период с августа 2016 года, в том время как при рассмотрении дела №А33-24573/2017 установлено, что задолженность за 12 месяцев 2016 года составила 66 000 руб. и была оплачена арендатором по платежному поручению №142617 от 24.06.2017. В дальнейшем платежи осуществлялись по следующим платежным документа: 5 550 руб. за август 2017 по платежному поручению от 04.09.2017 №203050, за сентябрь 2017 года по платежному поручению №203055 от 04.09.2017 на сумму 5 500 руб., 22 000 руб. по чеку-ордеру от 13.09.2018.

До конца мая 2019 года ответчиком по первоначальному иску также были осуществлены платежи по следующим платежным документам: чек-ордер от 27.09.2018  на сумму 19 800 руб. (назначение платежа «за пользование зем.уч. по дог. З-67/11-СВ от 08.09.2011 за 09-12 2018»), платежное поручение №158541 от 09.11.2018 на сумму 27 500 руб. (назначение платежа «опл. по дог. №З-67/11-СВ от 08.09.2011 за период с 01.01.2019 по 31.05.2019»), платежное поручение №41905 от 18.12.2018 на сумму 40 700 руб. (назначение платежа «по договору №З-67/11-СВ от 08.09.2011 с 01.02.2018 по 13.09.2018»).

При указанных обстоятельствах, учитывая согласованный размер арендной платы (5 500 руб. в месяц), площадь части земельного участка  с учетом наложения (102,43 кв.м. = 109,63 кв.м. – 7,2 кв.м.) и даты поступления платежей, размер неосновательного обогащения согласно расчету суда составил 8 305 руб. 01 коп.:

- по платежу от 24.06.2017 – 361 руб. 09 коп. (из расчета платы за квадратный метр в месяц - 50,17 (5 500 руб. /109,63 кв.м.), площади части земельного участка с учетом наложения - 102,43 кв.м., плата в размере 66 000 руб. осуществлена за 12 месяцев с августа 2016 года);

- по платежам от 04.09.2017 – 722 руб. 17 коп. (из расчета платы за квадратный метр в месяц - 50,17 (5 500 руб. /109,63 кв.м.), площади части земельного участка с учетом наложения - 102,43 кв.м., плата в размере 11 000 руб. осуществлена за 2);

- по платежу от 13.09.2018 – 1 444 руб. 35 коп. (из расчета платы за квадратный метр в месяц - 50,17 (5 500 руб. /109,63 кв.м.), площади части земельного участка с учетом наложения - 102,43 кв.м., плата в размере 22 000 руб. осуществлена за 4 месяца);

- по платежу от 27.09.2018 – 1 083 руб. 26 коп. (из расчета платы за квадратный метр в месяц - 50,17 (5 500 руб. /109,63 кв.м.), площади части земельного участка с учетом наложения - 102,43 кв.м., плата в размере 19 800 руб. осуществлена за 09-12 2018 согласно назначению платежа);

- по платежу от 09.11.2018 – 1 805 руб. 44 коп. (из расчета платы за квадратный метр в месяц - 50,17 (5 500 руб. /109,63 кв.м.), площади части земельного участка с учетом наложения - 102,43 кв.м., плата в размере 27 500 руб. осуществлена за 5 месяцев согласно назначению платежа);

- по платежу от 18.12.2018 – 2 888 руб. 70 коп. (из расчета платы за квадратный метр в месяц - 50,17 (5 500 руб. /109,63 кв.м.), площади части земельного участка с учетом наложения - 102,43 кв.м., плата в размере 40 700 руб. осуществлена за 8 месяцев согласно назначению платежа).

Право на начисление процентов за пользование чужими денежными средствами возникло у истца по встречному иску с 24.06.2017 (с даты осуществления платежа за 12 месяцев в размере 66 000 руб.).

С учетом определенного судом размера неосновательного обогащения, размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 465 руб. 27 коп. за период  с 24.06.2017 по 31.05.2019:

размер задолженности

с

по

размер процентов

361,09

24.06.2017

31.05.2019

54,63

722,17

04.09.2017

31.05.2019

96,42

1444,35

13.09.2018

31.05.2019

79,07

2888,7

18.12.2018

31.05.2019

101,2

1083,26

27.09.2018

31.05.2019

56,21

1805,44

09.11.2018

31.05.2019

77,74

 

При указанных обстоятельствах суд приходит к вывод о том, что требование истца по встречному иску подлежит частичному удовлетворению в размере 8 305 руб. 01 коп. неосновательного обогащения, 465 руб. 27 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Вместе с тем, излишне уплаченная истцом по первоначальному иску государственная пошлина подлежит возврату на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Поскольку в удовлетворении требований по первоначальному иску судом отказано, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца по первоначальному иску.

Излишне уплаченная по платежному поручению №21056 от 02.10.2018 обществом с ограниченной ответственностью управляющая компания "Жилищные системы Красноярска" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) государственная пошлина в размере 7 653 руб.  подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

С учетом заявленных уточнений, размер государственной пошлины по встречному иску составляет 10 119 руб. (6 000 руб. государственная пошлина за требования о внесении изменений в договор аренды, 4 119 руб. за рассмотрение денежного требования о взыскании 93 184 руб. 48 коп. неосновательного обогащения, 10 765 руб. 59 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами).

Требования по встречному иску удовлетворены частично, в том числе о внесении изменений в договор и о взыскании денежных средств.

В силу пункта 23 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Поскольку исковые требования по встречному иску удовлетворены частично, расходы истца по встречному иску по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ООО «Жилищные системы Красноярска» в размере 853 руб. 74 коп. = 6 000 руб. + 4 119 руб. * 8,437012116% (процент удовлетворенных денежных требований)  /100%.

Кроме того, индивидуальному предпринимателю ФИО1 подлежит возврату из федерального бюджета 576 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 17.07.2019.

Настоящее  решение  выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа -  ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Жилищные системы Красноярска» отказать.

Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Жилищные системы Красноярска» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 8 305 руб. 01 коп. неосновательного обогащения, 465 руб. 27 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 853 руб. 74 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Обязать общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Жилищные системы Красноярска» в течении пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу настоящего решения направить в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1  проект дополнительного соглашения к договору №З-67/11-СВ от 08.09.2011 об изменении наименования управляющей компании по договору с «общество с ограниченной ответственностью «Жилкомцентр» на «общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Жилищные системы Красноярска»».

В удовлетворении оставшейся части требований по встречному иску отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью управляющая компания "Жилищные системы Красноярска" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 7 653 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению №21056 от 02.10.2018.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета 576 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по чеку-ордеру от 17.07.2019.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

Г.А. Токмаков