Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, 

<

...>

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград                                                              Дело №А21-4418/2024

«31»  июля 2025 года

«21» июля 2025 года объявлена резолютивная часть решения 

Арбитражный суд Калининградской области в составе  судьи   Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грозной К.Р., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ООО «Мариленд» (ОГРН 

<

***>) к ООО «Финансово-инвестиционная компания «Райд» (ОГРН 

<

***>) о признании недействительным расторжения договора аренды, 

и по встречному исковому заявлению ООО «Финансово-инвестиционная компания «Райд» к ООО «Мариленд» о взыскании задолженности и неустойки по арендной плате, 

третьи лица: Администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», Управление Росреестра по К/о, ИП ФИО1, ООО «Ленинградский Путеец»;

 при участии:

от ООО «Мариленд»   – ФИО2 по доверенности,

от ООО «ФИК «Райд» – ФИО3 по доверенности,

от третьих лиц – не явились извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Мариленд» (далее – ООО «Мариленд») обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ),  к обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-инвестиционная компания «Райд» (далее – ООО «ФИК «Райд») о признании недействительным расторжения договора аренды №ЗЕЛ-12/19 от 01 июня 2019 нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, выраженный в Уведомлении от 01.04.2024 №01042024-02/24 и незаконным повышение арендной платы, восстановлении ранее погашенной записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации договора аренды №ЗЕЛ-12/19 от 01 июня 2019 нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2022. Также ООО «Мариленд» просит зачесть переплату за аренду нежилого помещения в размере 858 000 рублей в счет оплаты последующих арендных платежей, продлить срок действия договора аренды №ЗЕЛ-12/19 от 01 июня 2019 нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2022 на период рассмотрения настоящего дела: до 23.10.2027; признать недействительным дополнительное соглашение от 01.06.2019 к договору аренды №ЗЕЛ-12/19 от 01.06.2019 между ООО «Финансово-инвестиционная компания «Райд» и ООО «Ленинградский путеец» о предоставлении арендатору дополнительно во временное возмездное владение и пользование части земельного участка арендуемой площадью 118 кв.м. с расположенной на нем летней посадкой кафе, из всего земельного участка общей площадью 403 кв.м. с кадастровым номером 39:05:010303:6, расположенного по адресу: 

<

...>. 

         В свою очередь ООО «ФИК «Райд» обратилось в Арбитражный суд с иском, также уточненным в ходе судебного разбирательства, к ООО «Мариленд»  о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 1 040 600 рублей, неустойки за просрочку внесения платежей в размере 129 568,21 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с 22.03.2025 по день фактической оплаты задолженности, задолженности за оплату коммунальных платежей в размере 20 016,82 рублей, начисленной на данную сумму неустойки в размере 1 883,88 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами, начиная с 22.03.2025 по день фактической оплаты задолженности.

         Протокольным определением суда от 09.12.2024г. в отдельное производство (№А21-16364/2024) выделено встречное исковое заявление ООО «ФИК «Райд» к ООО «Мариленд» и ИП ФИО4 с требованиями: обязать за свой счет снести самовольную постройку, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010303:6 по адресу: 

<

...>, и привести указанный земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу, предоставить ООО «ФИК «Райд» право, если ООО «Мариленд» не исполнит решение суда в установленный срок, за свой счет снести самовольную постройку, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010303:6 по адресу: 

<

...>, и привести указанный земельный участок в пригодное для дальнейшего использования состояние путем освобождения от объектов демонтажа со взысканием с ООО «Мариленд» необходимых расходов.

В рамках данного дела №А21-16364/2024 ООО «ФИК «Райд» уточнило исковое заявление, исключив ООО «Мариленд» из числа ответчиков по делу, а также ходатайствовало об утверждении мирового соглашения в отношении ответчика ИП ФИО1

Мировое соглашение утверждено, а производство по делу прекращено определением от 27.06.2025.

Третьими лицами по спору привлечены Управление Росреестра по Калининградской области, Администрация муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградская области», ИП ФИО1, ООО «Ленинградский Путеец».

В судебное заседание третьи лица своих представителей не направили, извещены о времени заседаний надлежащим образом, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании  представитель ООО «Мариленд», ссылаясь на имеющиеся в деле доказательства, исковые требования поддержал, указал на внесение арендной платы в установленный размере, отсутствие иных нарушений договора со стороны арендатора; против удовлетворения встречных исковых требований возражал со ссылкой на их необоснованность по праву и по размеру. 

ООО «ФИК «Райд» в лице представителя исковые требования не признало, поддержало требования встречного искового заявления, основываясь на том, что обществом не вносилась арендная плата в установленном в январе 2024 года размере, произведена перепланировка помещения, имеется несогласованный субарендатор.

Ранее ООО «ФИК «Райд» было заявлено ходатайство о приостановлении производство по делу до рассмотрения дела №А21-16364/2024.

В соответствии с частью 1 пункта 1 статьи 143  АПК РФ  арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого судом общей юрисдикции, арбитражным судом. 

         По смыслу названной нормы рассмотрение данного дела невозможно, если оно связано с другим делом, находящимся в производстве суда, и если обстоятельства, устанавливаемые судом в рамках другого дела по отношению к лицам, участвующим в нем, будут иметь преюдициальное значение для данного дела.

         Рассмотрение одного дела до разрешения другого дела признается невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат его рассмотрения имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Следовательно, невозможность рассмотрения спора обусловлена тем, что существенные для дела обстоятельства подлежат установлению при разрешении другого дела в суде и, если производство по делу не будет приостановлено, разрешение дела может привести к принятию незаконного судебного решения, неправильным выводам суда или к вынесению противоречащих судебных актов.

Учитывая установленные судом обстоятельства на дату рассмотрения ходатайства, окончательное разрешение судьбы спорного объекта в силу субъектного состава не  имело  преюдициального значения для настоящего спора.

Таким образом, заявленное ходатайство судом отклонено в связи с отсутствием правовых оснований. 

         Исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам. 

Как следует из материалов дела, 01.06.2019 между ООО «ФИК «Райд» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственность «Ленинградский путеец» (арендатор) был заключен договор аренды № Зел-12/19, в соответствии с которым во временное пользование арендатора передано на нежилые помещения, расположенные в здании с кадастровым номером 39:05:010303:29 по адресу: 

<

...>: пом.№1 - 13,3 кв.м., пом. № 2 - 2,0 кв.м., пом. № 3 - 20,0 кв.м., пом. № 4 - 11,9 кв.м., расположенные на мансарде нежилые помещения: пом. № 1 - 28,9 кв,м., пом № 2 - 19,1 кв.м., пом. № 2а - 2,1 кв.м., пом. № 3 - 5,5 кв.м., пом. № 4 - 7,4 кв.м., пом. № 5 - 10,8 кв.м., общей площадью 121,0 кв.м. 

Соглашением от 18.02.2021 стороны увеличили размер арендной платы до 84 000 рублей, срок действия договора установили до 31.05.2026.

23.04.2021 заключено дополнительное соглашение к договору которым о замене арендатора с ООО «Ленинградский путеец» на ООО «Мариленд».

Соглашением от 21.12.2021 стороны установили следующее:

3.1. По настоящему договору аренды обязуется уплачивать в течение всего срока Аренды арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной арендной части. Постоянная часть арендной платы оставляет 120 000 тысяч рублей.

3.2. Начиная с 01.04.2022 г. по 30.06.2022 г. арендная плата составляет 144 000 тысячи рублей

3.3. Начиная с 01.07.2022 г. и до конца срока действия настоящего договора арендная плата составляет 168 000 тысяч рублей».

Соглашением от 21.12.2022 арендная плата установлена в размере 242 000 рублей с 01.01.2023 г. и до конца срока действия договора.

Письмом от 01.04.2024 ООО «ФИК «Райд» уведомило об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке, указав на уклонение арендатора от согласования новых условий аренды, достигнутых договоренностей, нарушение срока узаконивания перепланировки.

Полагая данные действия незаконными, ООО «Мариленд» обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, а также вследствие иных действий граждан и юридических лиц.      

         В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

  На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной стороны договор может быть досрочно расторгнут судом в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.     Перечень оснований, при наличии которых арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, установлен ст. 619 упомянутого Кодекса. Согласно указанной статье договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Расторжение договора является исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда другие меры воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. 

Право на односторонний отказ арендодателя от договора предусмотрено п.7.2 договора в следующих случаях:

- задержка выплаты арендной платы на срок 20 и более дней;

- использование помещения не в соответствии с назначением;

- существенное ухудшение состояния помещения по вине арендатора;

- существенное нарушение обязательств арендатора по договору.

В обоснование своих требований о расторжении в первую очередь арендодателем указано на уклонение арендатора от согласования новых условий аренды, достигнутых договоренностей.

Из материалов дела следует, то событиям по расторжению договора предшествовало письмо арендодателя от 19.01.2024 о повышении арендной платы до 302 500 рублей.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

  В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

   При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ заключенный договор является основанием для возникновения у его сторон взаимных обязательств. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных законом или договором (пп. 1, 2 ст. 310 ГК РФ).

По общему правилу изменение договора возможно исключительно по соглашению сторон. Изменение договора не по соглашению сторон допускается лишь в исключительных случаях. К таким исключениям относится, в частности, случай, когда одной из сторон законом или договором предоставлено право на одностороннее изменение его условий.

Такая сторона при осуществлении этого права должна действовать добросовестно и разумно в пределах осуществления гражданских прав. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения. 

Как разъяснено в пп. 21 и 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. А поскольку в законе отсутствуют положения, которые предоставляли бы арендодателю право на одностороннее изменение размера арендной платы, соответствующая возможность может быть предусмотрена только договором.

Кроме того, поскольку законом императивно не урегулирован порядок реализации арендодателем права на одностороннее изменение арендной платы, такой порядок может быть согласован сторонами в договоре. 

В отсутствие в договоре соответствующих правил, на наш взгляд, подлежат применению общие правила ГК РФ о порядке отказа от исполнения договора (ст. 310, 450.1 ГК РФ) и - по аналогии - правила ГК РФ об одностороннем изменении условий договора (п. 4 ст. 523 ГК РФ). По смыслу указанных норм, предоставленное договором право на односторонний отказ от договора или на его изменение может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от исполнения договора (об изменении договора), и в этом случае, если иное не предусмотрено договором, он прекращается либо считается измененным с момента получения данного уведомления. 

Согласно п.3.2 договора постоянная часть арендной платы ежегодно (по истечении каждых 12 месяцев с момента заключения настоящего договора) индексируется путем увеличения суммы постоянной арендной платы на ставку инфляции, но не более чем на 10 %.

Как указывалось выше, соглашением сторон  от 21.12.2022 арендная плата установлена сторонами в размере 242 000 рублей с 01.01.2023 г. и до конца срока действия договора.

Поскольку запрошенная сумма превышает установленный сторонами предел ежегодной индексации, арендатор имел право данное изменение в договор не согласовывать, что исключает данный отказ из законных оснований для расторжения договора в одностороннем порядке.

Еще одним основанием для расторжения договора арендодателем заявлено наличие несогласованного субарендатора - ИП ФИО1, а также самовольно возведенную пристройку.

Между тем, ИП ФИО1 в ходатайстве о выделении требования о самовольной пристройке в отдельное производство указала, что ООО «Мериленд» не имеет никакого отношения к торговому объекту - пристройке к 

<

...> в г. Зеленоградске, строительство данного объекта осуществлялось ИП ФИО1, согласовано с Администрацией МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», более того, объект был включен в схему НТО расположенных на территории МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» под № 168 (утверждено решение окружного совета депутатов Зеленоградского муниципального округа от 28.02.2022 г. № 162).  

Указанное подтверждено и Администрацией, указавшей в представленном отзыве, что ООО «ФИК «Райд» принимало непосредственное участие в согласовании внешнего вида нестационарного торгового объекта посредством направления в администрацию заявления и эскиза реконструкци НТО. ИП ФИО1, по согласованию с ООО «ФИК «Райд» обратилась в Администрацию с заявлением о включении места размещения кафе с летней площадкой посадки в схему размещения нестационарных торговых объектов на территории Зеленоградского городского округа. Таким образом, порядок и условия размещения нестационарного торгового объекта определялись собственником - ООО «ФИК «Райд».

Более того, вступившим в законную силу определением суда по делу №А21-16364/2024 утверждено мирового соглашения ООО «ФИК «Райд» и ИП ФИО1 Согласно условиям данного соглашения: 

1. ИП ФИО1 безвозмездно передаёт ООО «ФИК «Райд» на праве собственности Объект общей площадью 54 кв. м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010303:6 по адресу: 

<

...> из лит. А (далее -Объект) 22 апреля 2025 г. 

4. В связи с понесенными материальными затратами Арендатора на возведение и ремонт передаваемого помещения ежемесячная арендная плата за Объект, указанный в п. 1.1 настоящего договора, устанавливается в размере 1 000 (одна тысяча) рублей за один квадратный метр площади (НДС не облагается). Ставка арендной платы в месяц составляет 54 000 (пятьдесят четыре тысячи) рублей.

В свою очередь, ООО «Мериленд» указаны следующие обстоятельства.

01.06.2019 г. между ООО «Финансово-инвестиционная компания «Райд» (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственность «Ленинградский Путеец» (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилых помещений.  

В тот же день к данному договору заключено дополнительно соглашение о предоставлении арендатору дополнительно во временное возмездное владение и пользование часть земельного участка арендуемой площадью 118,0 кв.м. с расположенной на нем летней посадкой кафе, из всего земельного участка общей площадью 403 кв.м. с кадастровым номером 39:05:010303:6, расположенного по тому же адресу.

Данные договор и дополнительное соглашение заключались не непосредственно ООО «Мариленд», а права и обязанности по ним перешли к обществу по Дополнительному соглашению от 23.04.2021 г. к договору аренды № Зел-12/19 от 01.06.2019 года, которым произведена замена арендатора с ООО «Ленинградский Путеец» на ООО «Мариленд».

ООО «Мариленд» полагает, что дополнительное соглашение от 01.06.2019 г. является недействительным по двум основаниям, во-первых, в связи с отсутствием его государственной регистрации, и, во-вторых, в связи с императивным запретом на передачу земельного участка в субаренду, содержащимся в договоре аренды № 182 от 28.02.1995 г. между ответчиком и Администрацией МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области». Более того, первоначальный истец считает данную сделку мнимой, так как  ООО «Мариленд» никогда не пользовалось земельным участком и не имело такой необходимости в связи с тем, что общество занимается розничной продажей алкогольной и спиртосодержащей продукцией в арендованных нежилых помещениях, а земельный участок для ведения предпринимательской деятельности обществу не требуется.   

Фактически земельный участок ООО «Мариленд» никогда не передавался, а все время находился во владении и пользовании ИП ФИО4 с одобрения ООО «ФИК «Райд».

Стоимость аренды земельного участка сторонами не определена, в заключенных сторонами дополнительных соглашениях об изменении стоимости аренды нежилых помещений стоимость аренды земельного участка отсутствует, более того, он в них не упоминается, в связи с чем, ООО «Мариленд» никогда не оплачивало арендные платежи ООО «ФИК «Райд» за аренду спорного земельного участка.

При заключении Дополнительного соглашения от 23.04.2021 г. представители  ООО «ФИК «Райд» и ООО «Ленинградский Путеец» сообщили представителю ООО «Мариленд» о том, что земельный участок фактически передан и используется индивидуальным предпринимателем ФИО4 для ведения деятельности летнего кафе.

При этом договоров субаренды земельного участка с КН 39:05:010303:6 заключенного между ООО «Ленинградский Путеец» и ИП ФИО4 представителю ООО «Мариленд» не представлялось, о заключении подобного соглашения не сообщалось. 

ИП ФИО4 напрямую согласовывала с ООО «ФИК «Райд» свою деятельность на земельном участке с КН 39:05:010303:6, в том числе по возведению торгового объекта - пристройки к 

<

...> в г. Зеленоградске.  

В материалы дела также представлен отзыв ООО «Ленинградский Путеец», согласно которому у общества не было коммерческого интереса в аренде земельного участка, дополнительное соглашение заключено по личной просьбе руководителя ООО «ФИК «Райд». По данному соглашению земельный участок ООО «Ленинградский Путеец» никогда не передавался, никакой деятельности на нем общество никогда не осуществлялось, оплата за арендованную землю не производилась, данное соглашение даже не содержало такого условия, более того, стороны не регистрировали и не собирались его регистрировать в ЕГРН.

Согласно пояснениям ООО «Ленинградский Путеец», на данном участке осуществлял деятельность предприниматель ФИО5, также им по согласованию с ООО «ФИК «Райд» производилась постройка объекта для торговли.

Представленной бухгалтерской справкой подтверждается, что оплата за аренду земельного участка ООО «Ленинградский Путеец» не вносилась.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В материалы дела не представлены доказательства исполнения сторонами  договора - оказания юридических услуг. Исходя из совокупности представленных материалов, суд приходит к выводу о том, что земельный участок в фактическое владение арендатора помещений не передавался, а находился в пользовании ООО «ФИК «Райд» и ИП ФИО4

Более того, передача части земельного участка в субаренду напрямую противоречит положениям договора аренды № 182 от 28.02.1995 г., заключенному между ООО «ФИК «Райд» и Администрацией МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» в части отсутствия согласия арендодателя.

Кроме того, в ЕГРН отсутствуют сведения об обременении земельного участка с  КН 39:05:010303:6 субарендой, а в спорном соглашении отсутствует стоимость аренды земельного участка.

ООО «ФИК «Райд» также не смогло пояснить необходимость выделения аренды земельного участка в отдельное соглашение при одновременности заключения с основным договором.

При таких обстоятельствах, в отсутствии государственной регистрации аренды земельного участка, при наличии запрета арендодателя на субаренду, между сторонами договора фактически не возникли арендные правоотношения.

При этом разрешенное использование спорного земельного участка - для обслуживания многоквартирного жилого дома.

Указанное свидетельствует о ничтожности дополнительного соглашения от 01.06.2019 к договору аренды №ЗЕЛ-12/19 от 01.06.2019 между ООО «ФИК «Райд» и ООО «Ленинградский путеец», замененного в порядке сингулярного правопреемства на ООО «Мариленд».

В связи с изложенным, суд также критически оценивает доводы ООО «ФИК «Райд» о наличии у ООО «Мариленд» несогласованного субарендатора - ИП ФИО4, от которого денежных средств в адрес арендатора никогда не поступало.

Исходя из положений статей 153 и 450 ГК РФ по своей правовой природе отказ от исполнения договора представляет собой одностороннюю сделку, которая в силу положений пункта 1 статьи 168 ГК РФ является оспоримой. 

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иного закона, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

В силу положений пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ). 

Сторона, которой Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). 

Пунктом 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что согласно пункту статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

В данном случае право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора закреплено в изложенном выше п.7.2 договора.

Между тем, материалами дела не подтверждается существенных указанных арендодателем нарушений арендатора по договору.

При таких обстоятельствах право ответчика на досрочное расторжение договора не возникло.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска о признании одностороннего отказа от договора аренды недействительным. 

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. 

Согласно пункту 1 Постановления № 25 поведение стороны может быть признано недобросовестным по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. 

10.10.2024 г. поступило ходатайство о применении обеспечительных мер в отношении ООО «Финансово-инвестиционная компания «Райд» не чинить препятствий в пользовании ООО «Мариленд» арендованным помещением, расположенным по адресу: 

<

...>, до вынесения решения суда. Определением суда от 11.10.2024 указанное ходатайство удовлетворено, приняты обеспечительные меры в заявленной формулировке.

Между тем, ООО «ФИК «Райд», находясь в судебном разбирательстве, в сентябре 2024 зарегистрировало расторжение договора в одностороннем порядке. 

В связи с указанными обстоятельствами из лицензии на производство и оборот этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции, выданной ООО «Мариленд», исключено место осуществления лицензируемых видов деятельности, расположенное по адресу: 

<

...>.

Кроме того, ООО «ФИК «Райд» начал препятствовать ведению предпринимательской деятельности ООО «Мариленд» значительно раньше, путем отключения электричества и совершения иных противоправных действий, по факту которых истец в апреле 2024 года обращался с соответствующим заявлением в правоохранительные органы.

Как указало ООО «Мариленд», вышеуказанное привело к вынужденному простою в осуществлении предпринимательской деятельности истца в арендуемом нежилом помещении, на весь период рассмотрения настоящего спора, начиная с момента подачи иска - 03.04.2024 г. до даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда Калининградской области по настоящему делу.

Таким образом, суд считает, что в рамках восстановления нарушенных прав арендатора с целью устранения последствий недействительного отказа арендодателя от договора, надлежащей мерой будет восстановлении ранее погашенной записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации договора аренды №ЗЕЛ-12/19 в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2022, а также обязание продлить срок действия договора аренды на период рассмотрения настоящего дела, т.е. до 23.10.2027.

Также ООО «Мариленд» просит зачесть переплату за аренду нежилого помещения в размере 858 000 рублей в счет оплаты последующих арендных платежей, а ООО «ФИК «Райд» указывает на наличие задолженности по арендным платежам в размере 1 040 600 рублей и за оплату коммунальных платежей в размере 20 016,82 рублей.

Между тем, расчет ООО «ФИК «Райд» основан ставке в 302 500 рублей. Как указывалось выше, указанное повышение не согласовано арендатором и его применение неправомерно. 

Кроме того, с учетом внесения арендных платежей после фактического прекращения договора аренды, на стороне арендатора образовалась переплата в размере 858 000 рублей.

Поскольку арендные отношения сторон подлежат восстановлению, требования зачесть данную предоплату в счет оплаты последующих арендных платежей является законным и подлежит удовлетворению.

   Оплата коммунальных платежей до момента отключения  и чинения     препятствий подтверждена представленными платежными поручениями.          

Факт подключения   ООО «Мариленд»  к коммуникационным сетям после принятия обеспечительных мер, на который указывает  ООО «ФИК «Райд», не имеет существенного значения, так как заявляя о принятии данных мер ООО «Мариленд» не знало о регистрации расторжения договора, что повлекло потерю лицензии и невозможность вести деятельность.

Согласно статье 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами. 

Как следует из положений частей 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

         Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (части 3, 4 статьи 71 АПК РФ).

         Исходя из изложенных обстоятельств, в удовлетворении встречного иска следует отказать.

В силу статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. 

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу отказать. 

Признать недействительным дополнительное соглашение от 01.06.2019 к договору аренды №ЗЕЛ-12/19 от 01.06.2019 между обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-инвестиционная компания «РАЙД» и обществом с ограниченной ответственностью «Ленинградский путеец» о предоставлении арендатору дополнительно во временное возмездное владение и пользование части земельного участка арендуемой площадью 118 кв.м. с расположенной на нем летней посадкой кафе, из всего земельного участка общей площадью 403 кв.м. с кадастровым номером 39:05:010303:6, расположенного по адресу: 

<

...>. 

Признать недействительным расторжение договора аренды №ЗЕЛ-12/19 от 01 июня 2019 нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, выраженный в Уведомлении от 01.04.2024 №01042024-02/24 и незаконным повышение арендной платы. 

Восстановить ранее погашенную запись в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации договора аренды №ЗЕЛ-12/19 от 01 июня 2019 нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2022. 

Зачесть переплату за аренду нежилого помещения в размере 858 000 рублей в счет оплаты последующих арендных платежей. 

Продлить срок действия договора аренды №ЗЕЛ-12/19 от 01 июня 2019 нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> в редакции дополнительного соглашения от 21.12.2022 на период рассмотрения настоящего дела: до 23.10.2027г. 

В удовлетворении встречного иска отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Финансово инвестиционная компания «РАЙД» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Мариленд» 6000 рублей в качестве судебных расходов в виде уплаченной государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                                          И. Л. Гурьева