ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-215381/16

19 сентября 2017 года

город Москва

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

председательствующего-судьи Кузнецова В.В.,

судей: Григорьевой И.Ю., Латыповой Р.Р.,

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 28.02.2017;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 17.07.2017;

от третьего лица: представитель не явился, извещен;

рассмотрев 12 сентября 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу

истца - ТСЖ «ФИО3, дом 10»

на решение от 13 марта 2017 года

Арбитражного суда города Москвы, 

принятое судьей Березовой О.А., 

на постановление от 22 мая 2017 года 

Девятого арбитражного апелляционного суда, 

принятое судьями Векличем Б.С., Солоповой А.А., Савенковым О.В.,

по делу № А40-215381/16

по иску ТСЖ «ФИО3, дом 10» 

о признании недействительной сделки договора купли-продажи, о применении последствий недействительности ничтожной сделки

к Департаменту городского имущества города Москвы,

третье лицо: ООО «Минора Лайф», 

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «ФИО3, дом 10» (далее - товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - департамент) о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003002:4071, заключенной департаментом и ООО «Минора Лайф», и о применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним (далее - ЕГРП) записи государственной регистрации от 12.05.2015 № 77-77/006-77/006/013/2015-115/2 и передаче указанного земельного участка в собственность г. Москвы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Минора Лайф».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13 марта 2017 года в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2017 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ТСЖ «ФИО3, дом 10» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель жалобы считает судебные акты незаконными и необоснованными, как принятые с неправильным применением норм материального и процессуального права.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Дополнение к кассационной жалобе подлежит возвращению ТСЖ «ФИО3, дом 10», поскольку оно подано 11.09.2017, т.е. после истечения срока на обжалование судебных актов.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав лиц, участвовавших в судебном заседании, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, по договору купли-продажи от 15.09.2014 № 59-831, заключенному департаментом в качестве продавца и ООО «Минора Лайф» в качестве покупателя, последнему как субъекту малого предпринимательства в порядке реализации преимущественного права на основании Федеральных законов от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Федеральный закон № 178-ФЗ) и от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) продано здание площадью 636,8 кв.м по адресу: 

<

...>, и земельный участок с кадастровым номером 77:06:0003002:4071 площадью 4.327 кв.м, на котором находится указанное здание.

Публичная кадастровая карта, обозревавшаяся судами, свидетельствует о том, что многоквартирный дом по адресу: 

<

...>, - частично построен за границами земельного участка, предоставленного в аренду ЗАО «Строительное управление № 155».

Земельный участок с кадастровым номером 77:03:0003002:45, общей площадью около 6.000 кв.м, в отношении которого заключен договор аренды для проектирования и строительства жилого дома, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в отношении него в период до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации проведен государственный кадастровый учет, данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет как ранее учтенный.

Истец полагает, что оспариваемая им сделка не соответствует закону.

В добровольном порядке департаментом требования товарищества не удовлетворены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ТСЖ «ФИО3, дом 10» в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что земельный участок с кадастровым номером 77:06:0003002:4071 (ни полностью, ни в какой-либо части) не является общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:06:0003002:45 и, в нарушение условий договора и закона, частично построенного за пределами земельного участка, предоставленного для проектирования и строительства многоквартирного дома.

Все доводы ТСЖ «ФИО3, дом 10» надлежащим образом оценены и правомерно отклонены судами первой и апелляционной инстанций, исходя из следующего.

Суды пришли к выводу о том, что заключенный между департаментом и ООО «Минора Лайф» договор купли-продажи не нарушает и не может нарушать прав товарищества.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Руководствуясь позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, при рассмотрении споров о признании недействительным договора следует исходить из того, является ли предмет договора делимым или неделимым.

При этом в случае если такой земельный участок делим, заинтересованное лицо вправе требовать признания соответствующего договора недействительным лишь в той части, которая нарушает права обратившегося лица.

В рассматриваемом случае отсутствует наложение или пересечение границ земельных участков товарищества и департамента, а также не доказано возникновение прав товарищества на земельный участок ООО «Минора Лайф», в то время как в соответствии с требованиями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Строение, переданное ООО «Минора Лайф» по спорному договору, не является «новым», согласно сведениям БТИ дата возведения - 1951 год.

Учитывая особенность объекта, наличие ограждения и сложившееся землепользование существовали с момента ввода объекта в эксплуатацию. Земельный участок для размещения детского сада с кадастровым номером 77:06:0003002:4071, расположенного по адресу: 

<

...>, поставлен на кадастровый учет 03.12.2012.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, при получении заявления от субъекта малого и среднего предпринимательства, отвечающего требованиям настоящего Закона, уполномоченные органы обязаны принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 28 Федерального закона № 178-ФЗ и статьей 11 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы», приватизация объектов нежилого фонда (зданий, строений и сооружений), находящихся в собственности города Москвы, осуществляется одновременно с приватизацией земельных участков, на которых они расположены.

В рамках указанных законов с ООО «Минора Лайф» заключен договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, и земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003002:4071, на котором расположено здание.

Земельный участок с кадастровым номером 77:06:0003002:4071 сформирован, границы уточнены в соответствии с действующим законодательством.

Управлением Росреестра по Москве зарегистрирован переход права собственности к ООО «Минора Лайф» на здание и земельный участок по указанному адресу.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 10.09.2015 по делу № А40-11294/14 отменены судебные акты нижестоящих судов, требования ТСЖ «ФИО3, дом 10» о признании незаконным отказа удовлетворены, при этом суд не дал императивного указания ответчику выдать конкретную схему расположения в каких-либо границах, одновременно с этим указав, что именно департамент является полномочным органом по определению границ участка и выдаче схемы его расположения.

При этом намерение товарищества иметь границы согласно приложению к градостроительному заключению уже исследовались судами, в удовлетворении требований отказано в рамках дел № А40-103374/11, № А40-53081/12, № А40-66148/13.

На основании постановления Арбитражного суда Московского округа от 10.09.2015 по делу № А40-11294/14 департаментом выпущены и направлены в адрес ТСЖ «ФИО3, дом 10» распоряжения от 26.11.2015 № 22026 «Об уточнении границ земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003002:45», № 22025 «О перераспределении земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003002:45 и земель, находящихся в государственной собственности». Границы земельного участка, формируемого согласно данным распоряжениям, определены в соответствии с приложением к градостроительному заключению от 28.12.2006 № 2201-06-2006-061301-06 с учетом границ смежного земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003002:4071, находящегося в собственности ООО «Минора Лайф» (запись в ЕГРП от 12.05.2015 № 277-77/006-77/006/013/2015-115/2).

Указанные распоряжения не отменены, в суде не оспорены, недействительными не признаны.

Границы земельного участка ООО «Минора Лайф» устанавливались в 2012 году в соответствии с пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым, в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, либо обращения предусмотренного статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре).

В соответствии с частью 2 статьи 36, а также статей 37 - 39 Закона о кадастре, кадастровые работы представляют собой подготовку документов, необходимых для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости. В результате кадастровых работ в отношении земельного участка осуществляется подготовка межевого плана.

При подготовке межевого плана устанавливается местоположение границ земельного участка и, исходя из установленных границ, определяется площадь земельного участка.

В случае, если в результате кадастровых работ уточняются местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполняются кадастровые работы, или уточняются местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости, то местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и аренды, если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет - используется редакция на момент возникновения спорных правоотношений.

На основании части 3 статьи 1 Закона о кадастре, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

Законом установлены признаки земельного участка, позволяющие его индивидуализировать, его уникальные характеристики как объекта гражданских правоотношений.

Земельный участок товарищества с кадастровым номером 77:06:0003002:45 не является смежным, сформирован для проектирования и строительства жилого дома.

Земельный участок для эксплуатации жилого дома, с элементами озеленения и благоустройства, как это предусмотрено статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не сформирован, на кадастровый учет не поставлен.

После изготовления товариществом посредством получения и оплаты специализированных услуг кадастровых инженеров, согласования изготовленного межевого плана, в том числе с департаментом, и постановкой его на кадастровый учет, участок в новых границах для эксплуатации жилого дома можно будет считать сформированным, а право собственников помещений на общую долевую собственность - реализованным по смыслу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Спорный земельный участок с кадастровым номером 77:06:0003002:4071 сформирован и поставлен на кадастровый учет с разрешенным видом использования «под обслуживание и эксплуатацию детского сада», уменьшение площади земельного участка сделает невозможным исполнение разрешенного вида использования.

Вопреки утверждениям ТСЖ «ФИО3, дом 10», судами первой и апелляционной инстанций не нарушены нормы статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в частности в деле № А40-11294/14 ООО «Минора Лайф», которое является стороной оспариваемой товариществом сделки, участие не принимало, а главное, что в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 10.09.2015 по делу № А40-11294/14 не приведены и не устанавливались обстоятельства формирования земельного участка с кадастровым номером 77:06:0003002:45, его кадастрового учета.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу.

Доводы кассационной жалобы о нарушении судами норм материального права судебной коллегией отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании этих норм.

Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов. Каких-либо новых доводов кассационная жалоба не содержит, а приведенные в жалобе доводы не опровергают правильности принятых по делу судебных актов.

Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 марта 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2017 года по делу № А40-215381/16 оставить без изменения, кассационную жалобу ТСЖ «ФИО3, дом 10» - без удовлетворения. 

Председательствующий-судьяВ.В. Кузнецов

СудьиИ.Ю. Григорьева

Р.Р. Латыпова