АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-3011/2022

г. Тюмень

30 октября 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена 16 октября 2024 года.

Решение изготовлено в полном объеме 30 октября 2024 года.

 

          Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Шанауриной Ю.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гельцер Т.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Транспромжилстрой-2005» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

о взыскании убытков, неустойки,

и по встречному иску 

общества с ограниченной ответственностью «Транспромжилстрой-2005» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании денежных средств

третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, общество с ограниченной ответственностью УК «Даудель» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, АО «2Мен Групп», АО «УСТЭК», АО «СУЭНКО»

при участии в заседании представителей: 

от истца: ФИО2, на основании доверенности № 5/2023 от 02.06.2024; ФИО3, на основании  доверенности № 1/2024 от 25.01.2024; ФИО4, на  основании  доверенности № 6/2024 от 30.08.2024; Круг Т.Н., на  основании  доверенности  от 24.09.2021;

от ответчика: ФИО5, на  основании  доверенности  № 32 от  17.09.2024;

от ООО УК «Даудель»:  ФИО6, на  основании  доверенности  от 18.01.2024;

установил:

индивидуальный предпринимателя ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Транспромжилстрой-2005» (далее – ответчик, ООО «ТПЖС-2005») с требованием о взыскании убытков в размере 12 600 784,80 руб., неустойки в размере 3 277 254,49 руб.

Исковые требования  со ссылкой на статьи 15, 393, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы причинением убытков в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору от 15.10.2012 № 21.

В судебном заседании 16.10.2024 истцом заявлено устно в судебном заседании об уточнении исковых требований, просит взыскать убытки в размере 4 765 912 руб., неустойку в размере 848 165 руб. 26 коп., судебные издержки.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято заявленное уточнение.

ООО «ТПЖС-2005» обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с встречным исковым заявлением к ИП ФИО1

Определением от 20.05.2022 года к рассмотрению совместно с первоначальным принят встречный о взыскании 2 889 303 рублей 33 копеек, в том числе: 2 360 534 рубля 00 копеек стоимость строительно-монтажных работ, выполненных истцом по улучшению спорного помещения ответчика, 528 769 рублей 33 копейки платежи по договору управления МКД в части помещения № 2 за период с 13.09.2022 года по 30.04.2022 года.

Ответчиком заявлено об уточнении встречных исковых требований, просит взыскать 2 011 046,40 руб.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято заявленное уточнение.

Определением от 18.03.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, привлечено ООО УК «Даудель». 

ООО УК «Даудель» просит взыскать с ООО «ТПЖС-2005» убытки в размере 8 161 878 руб.,  в связи с некачественно выполненными работами по устройству кровли многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д. 4. 

ООО УК «Даудель» заявлено об уточнении требований, просит взыскать 12 705 000 руб. 

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принято заявленное уточнение.

В судебном заседании представитель ООО «ТПЖС-2005» заявил ходатайство об отложении судебного заседания. Ходатайство мотивировано тем, что представитель ФИО7 не может принять участие в судебном заседании по настоящему делу. 

В соответствии с частью 1 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, о достигнутых ими соглашениях по обстоятельствам дела, существу заявленных требований и возражений, об истребовании новых доказательств и по всем другим вопросам, связанным с разбирательством дела, обосновываются лицами, участвующими в деле, и подаются в письменной форме или заносятся в протокол судебного заседания, разрешаются арбитражным судом после заслушивания мнений других лиц, участвующих в деле.

Из содержания частей 3 и 4 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что, если лицо, участвующее в деле, и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство о его отложении, то совершение данного процессуального действия является правом суда, а не обязанностью.

Однако поданное ответчиком ходатайство надлежащим образом не обосновано, поскольку занятость конкретного представителя в другом судебном процессе, сама по себе, не является уважительной причиной для отложения судебного разбирательства, поскольку юридическое лицо может представлять в заседании любой представитель, наделенный полномочиями на представление интересов юридического лица.

Более того, ответчик не заявляет о наличии обстоятельств, свидетельствующих о невозможности рассмотрения дела в отсутствие конкретного представителя, в том числе в связи с намерением стороны осуществить какие-либо процессуальные действия. 

Принимая во внимание изложенные нормы и обстоятельства, суд не усматривает оснований для отложения судебного заседания.

Ответчиком заявлено о назначении дополнительной экспертизы. Определением суда от 30.10.2024 (рез. часть от 16.10.2024) судом отказано в удовлетворении ходатайства.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 поддержал заявленные исковые требования, возражал против удовлетворения встречных исковых требований. Представитель ООО «ТПЖС-2005» поддержал встречные исковые требования, возражал против удовлетворения требований ИП ФИО1 и ООО УК «Даудель». Представитель ООО УК «Даудель» требования поддержал, также поддержал требования по первоначальному иску, против удовлетворения встречного иска возражал.

Исследовав письменные доказательства, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, встречные исковые требования не подлежат удовлетворению, требования ООО УК «Даудель» подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между ООО «ТПЖС-2005» (Застройщик) и ИП ФИО1 (участник долевого строительства) был заключен договор от 15.10.2012 № 21 долевого участия в строительстве и дополнительные соглашения от 29.10.2021 № 1, от 11.04.2014 № 2, от 13.10.2018 № 3, от 12.09.2019 № 4. 

Согласно пунктам 2.1. и 2.2. Договора участия в долевом строительстве № 21 от 15.10.2012 года, заключенного между ООО «Транспромжилстрой-2005» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства) в редакции дополнительного соглашения № 4 от 12.09.2019 года Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Многоэтажный жило дом со встроенно-пристроенными помещениями торгового центра и службами социального назначения в г. Тюмени, ул. Профсоюзная-50 лет Октября-СевернаяФИО8 (Жилой дом) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома. 

Объектом долевого строительства является нежилое помещение общей площадью 415,9 кв.м., расположенное в осях 31-40/П-Э на первом этаже строящегося жилого дома. Объект долевого строительства отмечен на плане 1 этажа Жилого дома (Приложение № 1/2доп.). 

Пунктом 5.1. договора участия в долевом строительстве № 21 от 15.10.2012 (далее – ДДУ) был установлен срок получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию – 4-ый квартал 2013 года. 

Дополнительным соглашением № 2 от 02.11.2012 года установлен срок получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию – 2-ой квартал 2014 года. 

Дополнительным соглашением № 3 от 30.11.2018 года установлен срок получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию – ноябрь 2018 года. 

Разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию № 72-304-344-2009 Застройщиком получено 15.03.2019 года. 

Объект долевого строительства – нежилое помещение № 2 в доме № 4 по ул. 50 лет Октября, г. Тюмень площадью 415,9 кв. м. Участнику долевого строительства передано по акту приема-передачи 13.09.2019 года. 

Право собственности зарегистрировано 26 сентября 2019 года. 

ИП ФИО1 произведена оплата в размере 19 653 700 руб.

Истец указывает, что к концу сентября 2019 года, в течение октября-ноября 2019 обнаружились недостатки.

Истец поясняет, что нежилое помещение № 2, расположенное по адресу: 

<

...> Октября, дом 4 (далее – нежилое помещение № 2) не эксплуатируется (не используется по назначению) с даты его передачи и до настоящего времени по причине наличия существенных строительных недостатков , в том числе по причине некачественно смонтированной кровли, которая пропускает атмосферные осадки. 

Сторонами велась переписка относительно необходимости устранения недостатков.

08.11.2021 истцом было получено техническое заключение № А.088/2021 ООО «Адепт-Проект». Заключением выявлены дефекты и отклонения от действующих норм и правил, сумма ущерба составляет 12 600 784,80 руб. 

В целях соблюдения досудебного претензионного порядка разрешения спора истец направил ответчику претензия о возмещении убытков. 24.01.2022 на претензию был получен ответ о несогласии с порядком определения убытков.

Поскольку ответчик требования претензий не исполнил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования ИП ФИО1, суд исходит из следующего.

Настоящий спор обусловлен причинением истцу убытков в виде стоимости устранения недостатков в нежилом помещении, приобретенном ИП ФИО1 по договору от 15.10.2012 № 21 долевого участия в строительстве.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 3 ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) установленных в ч. 1 настоящей статьи Закона обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодными для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При этом ч. 5 ст. 7 названного Закона на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, установлен гарантийный срок не менее пяти лет.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 названного закона).

Таким образом, именно застройщик, передавший объект долевого строительства согласно договору дольщикам в построенном доме, несет перед собственниками этих помещений ответственность за надлежащее качество строительства жилого дома.

От данной обязанности застройщик не может быть освобожден, что императивно установлено п. 4 ст. 7 Закона N 144-ФЗ, согласно которому условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

При этом с момента передачи жилого помещения по акту обязательства по договору долевого участия в строительстве считаются исполненными, кроме гарантийных обязательств по качеству строительства в течение 5 лет.

Поскольку спорный объект недвижимости возведен на основании договора о долевом участии в строительстве, к указанным правоотношениям подлежат применению нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред., действовавшей на дату заключения договора).

В силу ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Следовательно, физическое лицо, приобретая право собственности на объект недвижимости в многоквартирном жилом доме, в данном случае, на нежилое помещение, на законном основании, приобретает (как потребитель) и право требования устранения выявленных в недостатков, дефектов, убытков, возникших в таком помещении в результате его строительства или строительно-монтажных работ.

В соответствии с п. 1 ст. 721 Гражданского кодекса Российской Федерации качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

Если законом, иными правовыми актами или в установленном ими порядке предусмотрены обязательные требования к работе, выполняемой по договору подряда, подрядчик, действующий в качестве предпринимателя, обязан выполнять работу, соблюдая эти обязательные требования.

Подрядчик может принять на себя по договору обязанность выполнить работу, отвечающую требованиям к качеству, более высоким по сравнению с установленными обязательными для сторон требованиями (п. 2 ст. 721 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 723 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения установленной за работу цены; возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (ст. 397 названного кодекса).

Подрядчик вправе вместо устранения недостатков, за которые он отвечает, безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков. В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы подрядчику, если по характеру работы такой возврат возможен (п. 2 ст. 723 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 755 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

В данном случае застройщик принял на себя гарантийные обязательства. Повреждение спорного имущества (нежилого помещения) возникло в течение указанного гарантийного срока. Доказательств отсутствия своей вины в том, что в помещении произошла аварийная ситуация, что ее причинами является не ненадлежащее качество выполненных работ, а иные обстоятельства, ответчик суду не представил.

Доказательств того, что повреждение имущества возникло по вине истца, третьих лиц, ответчик в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также не представил.

Определением суда от 25.07.2022 назначить по делу экспертиза, проведение которой поручено ООО «ПЭБ ГРАНД». Поставлены перед экспертизой следующие вопросы: 1). Определить наличие дефектов нежилого помещения № 2, расположенного по адресу: 

<

...> Октября (включая кровлю), дом 4, с учетом необходимости соответствия данного помещения условиям договора долевого участия в строительстве № 21 от 15.10.2012 и дополнительным соглашениям к нему №№ 1-4, а также требованиям действующих строительных норм и правил, в том числе с определением качества примененных материалов. 2). Определить причину происхождения выявленных дефектов помещения (строительные/эксплуатационные/т.п.). 3). Установить являются ли выявленные недостатки устранимыми. 4). В случае наличия возможности устранения определить рыночную стоимость устранения с указанием перечня необходимых работ, их объема и стоимости.

Согласно заключению экспертизы № Г-076-22 от 26 декабря 2022 года, исходя из визуального осмотра, лабораторного испытания образцов стяжки, анализа прямых и косвенных признаков протечек кровли и, как следствие, многочисленных увлажнений обследуемого помещения эксперты ООО «ПЭБ ГРАНД» пришли к выводу, что все выявленные дефекты и недостатки обследуемого помещения № 2, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, дом 4, являются строительными, то есть возникли в процессе производства работ вследствие некачественного выполнения строительно-монтажных работ.

Экспертами на листах 15-16-17 заключения № Г-076-22 от 26 декабря 2022 года установлены дефекты и строительные нарушения в пунктах 1 - 22 со ссылками на СНиП, ГОСТ и Своды Правил. Так, экспертами установлено: в пункте: «10. Следы увлажнения по несущим балкам и плитам перекрытия вследствие протечек атмосферных осадков через кровлю»; в пункте: «14. Следы протечек атмосферных осадков через тело кровли: - по трубе внутреннего водостока, - по деформационному шву, - по парапету со стороны улицы 50 лет Октября»; в пункте: «20 «Коррозия воздуховодов систем приточной и вытяжной вентиляции вследствие протечек атмосферных осадков через кровлю».

Экспертами дана оценка состояния нежилого помещения № 2 в сравнении (в динамике) на две даты осмотра: 05 сентября 2022 года и 08 ноября 2022 года. На 05 сентября 2022 года экспертами были установлены множественные следы увлажнения. Зафиксирована коррозия воздуховодов систем приточной и вытяжной вентиляции вследствие протечек атмосферных осадков через кровлю. На 08 ноября 2022 года экспертами было установлено: по стяжке пола стоит вода, образовавшаяся в результате таяния атмосферных осадков и дальнейшего проникновения в помещение через тело кровли (очень значительные по площади лужи, некоторые помещения полностью затоплены). 

Стоимость устранения строительных недостатков (страница 44-45 Заключения №Г-076-22 от 26.12.2022г.) установлена в размере 4 765 912,00 (четыре миллиона семьсот шестьдесят пять тысяч девятьсот двенадцать) рублей.

Определением суда от 14.06.2023 14.06.2023 назначено проведение дополнительной судебной экспертизы. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Явилось ли отсутствие отопления в помещении № 2 расположенного по адресу: 

<

...> Октября причиной течи/порчи кровли. Проведение экспертизы поручено ООО «ПЭБ ГРАНД». Согласно выводам экспертного заключения ответить определенно и однозначно не представляется возможным.

Определением суда от 14.08.2023 для получения судом консультации вызван специалист ФИО9 в судебное заседание.

В судебном заседании 04.09.2023 заслушаны пояснения специалиста о возможных вариантах проведения экспертизы. 

Определением суда от 25.04.2024 назначено проведение дополнительной судебной экспертизы. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1). Определить причину происхождения дефектов помещения № 2, расположенного по адресу: 

<

...> Октября (включая кровлю), дом 4, (строительные/эксплуатационные/т.п.), в том числе установить могли ли выявленные дефекты появиться в результате: 1.1 условий содержания помещения (отсутствие отопления, вентиляции и др.); 1.2 несоответствия (и какие именно) состояния мест примыкания к выступающим над кровлей конструкциям Сводам правил, Гостам, СНИП, проектной документации. 1.3 несоответствия (и какие именно) состояния водосточной воронки Сводам правил, Гостам, СНИП, проектной документации. 2). В случае установления причин происхождения дефектов по пунктам 1.2, 1.3 определить способы по их устранению, в том числе установить необходимость проведения демонтажа и переустройство всей площади кровли над встроенно-пристроенными нежилыми помещениями; проведения локального ремонта кровли. 3). В случае установления причин происхождения дефектов по пунктам 1.2, 1.3 определить рыночную стоимость работ по устранению выявленных дефектов и недостатков. Проведение дополнительной экспертизы поручено ООО «Опора».

Заключением эксперта № 0-С-037 от 03.07.2024г. установлено  «В рамках проведенной экспертизы установлено, что инверсионная кровля над нежилым помещением № 2 по адресу: 

<

...> Октября дом 4 имеет дефекты в виде негерметичности гидроизоляционного слоя, приводящие к протечкам атмосферной воды во внутренний объем здания с причинением ущерба отделке помещения. Характер выявленных протечек указывает на массовые дефекты гидроизоляционного слоя, в наиболее фильтрующих участках покрытия со сплошным замачиванием железобетонного перекрытия. На основании вышеизложенного экспертом установлено, что причиной негерметичности инверсионной кровля является некачественный монтаж кровельной мембраны в частности нарушение технологии по сварке швов мембраны». «Ответ на вопрос № 2: в рамках устранения дефектов инверсионной кровли локальный ремонт гидроизоляционного ковра невозможен, требуется проведение полного переустройства кровельного пирога. Выявленные экспертом дефекты носят массовый характер и расположены на значительной площади кровельной мембраны. При этом установить точное количество негерметичных участков мембраны в местах сварки стыков не представляется возможным даже в случае демонтажа всех вышерасположенных слоев кровли. Таким образом, для восстановление герметичности инверсионной кровли требуется полная замена кровельной мембраны и как следствие всех вышележащих слоев, а также стяжки (разуклонки), находящейся под мембраной ввиду ее повреждения длительным замачиванием». Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению дефектов инверсионной кровли составляет 12 705 000 (двенадцать миллионов семьсот пять тысяч) рублей (ответ на вопрос суда № 3).

В силу частей 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из буквального толкования указанной нормы права, в совокупности с рекомендациями, изложенными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», учитывая, что процедура назначения и проведения экспертизы соблюдена, заключение эксперта соответствует предъявляемым законом требованиям, а неясностей, исключающих однозначное толкование выводов эксперта, судом не установлено, судебная экспертиза, результаты которой отражены в экспертном заключении Торгово-промышленной палаты Тюменской области по настоящему делу, является надлежащим доказательством по настоящему делу.

Из материалов дела следует, что эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, что подтверждается подписью экспертов.

Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих выводы экспертов, сторонами в материалы дела не представлено.

Оценив содержание экспертных заключений, суд не усматривает оснований для несогласия с выводами экспертов, изложенными в заключениях. Относимых, допустимых и достоверных доказательств, опровергающих данные выводы, в материалы дела не представлено. Противоречий в выводах эксперта не имеется.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с частью 1 стать 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Описание строительных недостатков нежилого помещения № 2 в Акте обследования, проведенном ООО «РИНЭКС» 06 ноября 2019 года, а также в Техническом заключении № А.088/2021, составленном в 2021 году ООО «Адепт-Проект» (Акт осмотра от 04.10.2021, досудебная экспертиза), а также выводы, изложенные в указанных досудебных исследованиях не противоречат выводам, установленным экспертами, проводившими экспертизы по поручению суда. В Акте обследования ООО «РИНЭКС» от 06.11.2019 года указано: - «Стены, потолок и полы мокрые. С эксплуатационной кровли через щели в перекрытии, вентиляционные отверстия активная течь жидкости, установлены емкости для сбора жидкости. Штукатурка на стенах и стяжка пола повреждены протечками, имеется образование грибка» - стр. 5. - «Причины протечек внутрь помещения является нарушение технологии строительномонтажных работ эксплуатируемой кровли, для выявления и устранения недостатков требуется произвести полную экспертизу со вскрытием (демонтажем) кровли и устранением выявленных недостатков со стороны Застройщика. Возможные причины протечек: некачественное устройство паро- и водоизоляционного слоя кровли, некачественное устройство ливневой канализации с территории кровли» - стр. 6. В Техническом заключении № А.088/2021 (выгружено в суд 05.10.2022 года) на стр. 25 указывается о выявлении множественных отклонениях выполненных монтажных работ от требований действующих строительных норм и правил. Все выявленные дефекты носят производственный характер, то есть возникли на этапе монтажа. Устранение таких дефектов, как протечки кровли, невозможно без демонтажа кровли до уровня плиты перекрытия.

Судом с учетом доводов истца установлено и следует из материалов дела, что действительно застройщик в 2020, 2021, 2022 г.г. признавал факт протечек кровли над нежилыми помещениями, что подтверждается документами, выгруженными в суд 17.07.2024 с отзывом ИП ФИО1 на возражения ответчика № 91 от 08.04.2024г. К указанному выше отзыву приобщены письма ответчика и третьего лица в адреса: ФИО1, Департамента городского хозяйства Администрации города Тюмени (ДГХ), Государственно жилищной инспекции Тюменской области (ГЖИ); ответы ДГХ, ГЖИ на обращения ФИО1 Из указанных документов следует, что застройщиком в 2021 году определенно и очевидно были установлены места протечек кровли над нежилыми помещениями 1-го этажа в доме № 4 по ул. 50 лет Октября, г. Тюмень и указана причина протечек кровли: «в области деформационных швов плит перекрытия, установленных над первым этажом и в зонах вентиляционных шахт образуются протечки вследствие выполнения с нарушением технологического процесса гидроизоляционных работ. Для устранения образования течи необходимо проведение ряда обязательных работ, включая переустановку гидроизоляции в нескольких этапах (письмо застройщика № 978 от 17.09.2021, выгружено в суд 17.07.2024), а также необходимость её устранения, и обязательства Застройщика по устранению протечек: в летний период 2021 года, затем в весенне-летний период 2022 года в силу гарантийного срока, установленного законом. Застройщиком определен комплекс работ и последовательность их выполнения по устранению протечек эксплуатируемой инверсионной кровли над 1-м этажом нежилых помещений. Необходимость устранения течи застройщик признавал в отзыве № 183 от 04.04.2022 (выгружено в суд 04.04.2022), в котором указал: «Кровля над помещением № 2 не существует автономно от всей площади инверсионной кровли нежилых помещений 1-го этажа (далее – стилобат) общей площадью 1636,5 кв.м.

Также в материалы дела представлено Заключение эксперта АНО «Независимая экспертиза Сибири» № 001/22-СЭ от 09.06.2022 по делу № А70-19868/2021. Решение вступило в законную силу 09 августа 2023 года. Указанным заключением эксперта исследовалось состояние вентиляционных систем, смонтированных в нежилых помещениях дома № 4 по ул. 50 лет Октября г. Тюмень по иску ООО "НТЦ «ТЕХНОЛОГИИ КЛИМАТА» к ООО «Транспромжилстро-2005» и встречному иску ООО «Транспромжилстро-2005» к ООО «НТЦ «ТЕХНОЛОГИИ КЛИМАТА». Обследование нежилых помещений в многоквартирном жилом доме экспертами АНО «Независимая экспертиза Сибири» проводилось с 10.02.2022 по 08.06.2022. В указанном Заключении эксперта на листе 102 в ответе на вопрос № 3 установлено: «Зафиксированные экспертами дефекты в виде локальных коррозионных очагов на элементах воздуховодов и креплений систем П1, В3, ВД5 (см. Табл. 1), являются следствием создания ненадлежащих условий при эксплуатации систем и являются результатом попадания воды с агрессивными примесями на элементы вентсистем. Следы протечек зафиксированы на строительных конструкциях и коммуникациях вышерасположенных относительно вентсистем».

Доводы ответчика и ООО УК «2 МЕН ГРУПП» о том, что ИП ФИО1, умышленно не отапливала свое помещение являются не состоятельными. Решением Арбитражного суда Тюменской области от 24.07.2024 по делу № А70-26980/2023 в отказано удовлетворении исковых требований  АО «2МЕН ГРУПП» к ИП ФИО1 о признании запорноф арматуры (отключающие краны на прямую и обратную подачу теплоносителя), установленную на -1 этаже на ответвлении теплосети индивидуального теплового пункта нежилого помещения № 2, соединенном фланцами с общедомовым трубопроводом теплоснабжения, находящейся в балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности предпринимателя, признать факт нечинения АО «2МЕН ГРУПП», в период исполнения им обязательств по управлению многоквартирным домом, препятствий по теплоснабжению нежилого помещения № 2 по адресу: 

<

...> Октября, д. 4.

Также, как следует из материалов дела кровля над помещением №2- общее имущество. Возникновение недостатков общего имущества МКД по вине застройщика, а равно гарантийные обязательства застройщика по устранению допущенных нарушений не устраняют обязанности управляющей компании (далее – УК), установленные законодательством и договором управления, по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии (Определение Верховного Суда РФ от 20 февраля 2021 г. № 309-ЭС20-20751). 

Правилам тех.эксплуатации жилфонда № 170 УК должна обеспечить исправное состояние кровли, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли, устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в различных кровельных конструкциях; По пункту 7 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш МКД, относятся, кроме прочего, проверка кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ. 

Таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность УК выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях – незамедлительно; Статьей 249 ГК РФ предусмотрено, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Правомочие владения как одно из правомочий собственника означает физическое обладание имуществом, а также отношение к имуществу как своему. Правомочие пользования включает извлечение полезных свойств имущества с сохранением его целевого назначения. В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а также подп. «б» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Согласно п. 7 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, относятся, кроме прочего, проверка кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. ООО УК «Даудель» действует в интересах Собственников, помещений МЖД ее отношения зависят от отношений собственников и Застройщика. Указанные отношения регулируются Законом N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) Соответственно, убытки, определенные в размере 12 705 000 (двенадцать миллионов семьсот пять тысяч) рублей должны быть взысканы в пользу третьего лица, заявляющего самостоятельные требования в лице ООО УК «Даудель» в целях дальнейшего осуществления/проведения ремонтных работ кровли как общедомового имущества. Соответственно, убытки, определенные в размере 12 705 000 (двенадцать миллионов семьсот пять тысяч) рублей должны быть взысканы в пользу третьего лица, заявляющего самостоятельные требования в лице ООО УК «Даудель» в целях дальнейшего осуществления/проведения ремонтных работ кровли как общедомового имущества. Полномочия ООО УК «Даудель» на представление интересов собственников в суде и право на взыскание убытков от имени собственников МЖД по адресу: 

<

...> Октября 4 предусмотрено п.3.8. договора №15/22 от 20.09.2022г

Согласно п. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для взыскания понесенных убытков истец должен доказать факт причинение убытков, а также их размер, противоправное поведение причинителя вреда (вину), наличие причинно-следственной связи между возникшими убытками и действиями указанного лица. Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено только при установлении совокупности названных элементов.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, принимая во внимание выводы экспертов, изложенные в экспертных заключениях, составленных по результатам судебной экспертизы, суд установил факт некачественного выполнения работ ответчиком; в течение заявленного застройщиком гарантийного периода в спорном помещении выявлены скрытые недостатки, оно приобрело аварийное состояние; для устранения недостатков необходимо провести дополнительные работы.

ООО УК «Даудель» в подтверждение размера причиненных убытков ссылается на выводы экспертного заключения ООО «Опора» № 0-С-037 от 03.07.2024.

ИП ФИО1 в подтверждение размера причиненных убытков ссылается на выводы технического заключения № Г-076-22 от 26 декабря 2022 года, представленным в суд ООО «Проектно-экспертное бюро ГРАНД», согласно которому стоимость восстановительного ремонта помещения №2 определена экспертами и составляет 4 765 912,00 (четыре миллиона семьсот шестьдесят пять тысяч девятьсот двенадцать) рублей. Все выявленные дефекты носят производственный характер, т.е. возникли вследствие некачественно выполненных строительномонтажных работ. без учета стоимости восстановления кровли.

С учетом приведенных норм, суд приходит к выводу о том, что требования ИП ФИО1, ООО УК «Даудель» о взыскании убытков являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

ИП ФИО1 также просит взыскать неустойку в размере 848 165 руб. 26 коп., за период с 25.12.2019 по 21.03.2024, представлен расчет.

Согласно части 8 статьи 7 Закона 214-ФЗ -За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора. 

Учитывая, что материалами дела подтверждается факт нарушения срока устранения недостатков, суд считает, что требование истца о взыскании неустойки заявлено правомерно. Расчет проверен судом, признан верным.

Учитывая изложенные нормы и обстоятельства, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ООО «ТПЖС-2005», суд исходит из следующего.

Определением от 20.05.2022 года к рассмотрению совместно с первоначальным принят встречный о взыскании 2 011 046,40 руб.- стоимость строительно-монтажных работ, выполненных истцом по улучшению спорного помещения ответчика.

В заявлении об уменьшении исковых требований в стоимость строительно-монтажных работ застройщиком включена стоимость работ в общей сумме 2 011 046,00 руб.:

- по устройству лестничного схода,

- перепланировка помещения, 

- устройство дополнительного дверного проема.

Суд соглашается с доводами истца о необоснованности встречных исковых требований.

Пунктом 3.3 Договора участия в долевом строительстве № 21 от 15.10.2012 года согласовано условие: «Стоимость «чистовых» отделочных работ за исключением работ по перепланировке и переустройству произведённых Застройщиком по письменному заявлению Участника долевого строительства до передачи Объекта по Акту приема передач, в стоимость долевого строительства указанную в п.3.1. не включается и оплачивается дополнительно в порядке и сроки предусмотренные сметой и дополнительным соглашением подписываемым сторонами с изменением стоимости долевого участия.

Дополнительным соглашением № 3 от 13 ноября 2018 года к договору № 21 от 15.10.2012 года стороны изменили условия пункта 3.3. Договора, изложив его в редакции: «Стоимость «чистовых» отделочных работ, подготовки под полы и иных необходимых работ, которые могут возникнуть в процессе строительства, за исключением трехразового согласования и выполнения работ поперепланировке и (или) переустройству Объекта долевого строительства, произведенным Застройщиком по письменному заявлению Участника долевого строительства до передачи Объекта по акту приема-передачи, в стоимость долевого строительства, указанную в пункте 3.1. не включается и подлежит оплате дополнительно в порядке и сроки, определенные отдельной сметой и дополнительным соглашением, подписываемыми сторонами, с изменением стоимости долевого строительства».

Таким образом, исходя из пункта 3.3. Договора № 21 для возникновения у ФИО1 обязательств по уплате застройщику дополнительных денежных средств за выполнение работ, касающихся нежилого помещения № 2, должно быть наличие следующих условий в совокупности:

- письменные заявления (обращения) Участника долевого строительства к застройщику более 3 (трех) раз,

- согласованная сторонами смета на выполнение СМР,

- заключение дополнительного соглашения на выполнение комплекса СМР.

Совокупность вышеуказанных условий отсутствует. 

Из пункта 3.3. договора № 21 следует, что обращения (письма) ФИО1 № 188 от 24.11.2017 года и № 265 от 01.11.2018 года о перепланировке и устройстве крыльца напротив главного входа, полностью соответствуют условиям договора и входят в трехразовое согласование, не подлежащее дополнительной оплате.

По вопросу изменения стоимости Объекта долевого участия в строительстве Стороны не подписывали ни отдельных смет, ни дополнительных соглашений. Заключая дополнительное соглашение № 4 от 12.09.2019 года к договору № 21 от 15.10.2012г., а также подписывая Акт приема-передачи Объекта от 13.09.2019г.

Также Застройщик с 2012 г. не инициировал изменение стоимости Объекта, какие-либо договоренности об улучшениях Объекта, либо применение улучшенных отделочных материалов у Сторон отсутствовали. Документация, сметный расчет либо иные документы, подтверждающие применение улучшенных строительных материалов при выполнении работ в материалы дела ООО «ТПЖС-2005 не представлено.

Лестничные сходы были смонтированы застройщиком по причине необходимости и для использования всеми собственниками МЖД. Пол 1-го этажа здания (многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями 1-го этажа) по окончании строительства оказался выше на 1 (один) метр от уровня земли, что подтверждается выгруженными застройщикком в суд 07.09.2022 года документами - Листом 2 из проекта 013-КР-ВН2, согласно которому нижняя часть наружных витражей первого этажа должны быть расположены на отметке +0,080 от земли. Между стеной здания и лестницами (тремя крыльцами) имеется пешеходная дорожка

Более того, согласно пункту 5.22. Акта от 13 сентября 2019 года приема-передачи нежилого помещения по договору участия в долевом строительстве № 21 от 15.10.2012 года в состав общего имущества входит дворовая территория с элементами благоустройства, проездами автомобильного транспорта, пешеходными дорожками, газонами.

Таким образом, лестница (крыльцо), расположенная напротив входа в нежилое помещение № 2 и соседних входов в здание, является единым сооружением (крыльцом), 6 погонных метров которого застройщиком необоснованно отнесено к собственности ФИО1 Все установленные крыльца являются общедомовым имуществом и предназначены для общего использования.

Пешеходные дорожки и лестницы используются неопределенным кругом лиц – не только собственниками жилых и нежилых помещений здания, но и посетителями различных коммерческих организаций, расположенных в здании. Данная лестница входит в состав общего имущества собственников здания, что соответствует нормам ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Принимая во внимание изложенные нормы и обстоятельства, встречные исковые требования не подлежат удовлетворению. 

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с удовлетворением иска, расходы по оплате государственной пошлины, оплате стоимости экспертиз, стоимости консультации специалиста в общей сумме 143 500 руб. относятся на ответчика. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Транспромжилстрой-2005» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 убытки в размере 4 765 912 руб., неустойку в размере 848 165 руб. 26 коп., а также 51 070 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 143 500 руб. расходов по оплате стоимости экспертиз и услуг привлеченного специалиста.

Встречные исковые требования оставить без удовлетворения.

Требования общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Даудель» удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Транспромжилстрой-2005» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Даудель» денежные средства в размере 12 705 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Транспромжилстрой-2005» в доход федерального бюджета 53 470 руб. государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы. 

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 51 297 руб. государственной пошлины. 

Выдать справку.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Восьмой арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Тюменской области.

 

 Судья

 

Шанаурина Ю.В.