АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

 

Дело №А48-2480/2019

г. Калуга

12 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления вынесена 04.03.2021.

Постановление в полном объёме изготовлено 12.03.2021.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей 

 

ФИО1

Серокуровой У.В.

ФИО2

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи 

ФИО3

при участии в судебном заседании

от истца: 

акционерное общество «Специализированный застройщик  «Зенит»

ФИО4 представитель по доверенности от 09.01.2020; 

от ответчика:

администрация города Орла

ФИО5 представитель по доверенности от 06.11.2020;

от третьего лица:

Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области 

представитель не явился, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Орловского областного суда кассационную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик «Зенит» на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020 по делу №А48-2480/2019

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Зенит» (переименованное в акционерное общество «Специализированный застройщик «Зенит» на основании решения единственного акционера от 19.03.2019 №1) (далее – истец, АО «Специализированный застройщик «Зенит», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к администрации города Орла (далее – ответчик, администрация) о взыскании с ответчика 16 440 185 рублей, составляющих: расходы по оплате подготовки проектов границ территорий объектов культурного наследия, расходы по оплате научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта зон охраны объектов культурного наследия, позволяющих строительство объектов капитального строительства с учетом параметров, утвержденных проектом планировки территории г. Орла (ППТ) на территории, в отношении которой принято решение о развитии, расходы по оплате государственной историко-культурной экспертизы проектов охранных зон памятников в размере 1 500 185 рублей, упущенную выгоду в сумме 14 940 000 рублей, возникшую по причине пропуска срока исполнения пункта 4.2.12 договора о развитии застроенной территории от 23.12.2013.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 07.07.2020 исковые требования АО «Специализированный застройщик «Зенит» удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Считая постановление апелляционной инстанции незаконным и необоснованным, выводы не соответствующими обстоятельствам дела и представленным доказательствам, общество обратилось в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просит его отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Представитель ответчика с доводами кассационной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направило.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя неявившегося лица, в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а судебный акт не подлежит отмене или изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела,  в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Орел», утвержденными решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.2008 №38/616-ГС (далее – Правила землепользования и застройки), территория, подлежащая развитию по договору от 23.12.2013 №292, расположена в территориальных зонах ОЖ (зона общественно-жилого назначения) и ОИ (зона исторического центра города).

Назначение данных территориальных зон определено в пункте 2 статьи 52 Правил землепользования и застройки, основные и условно-разрешенные виды использования земельных участков указаны в таблице 53.1 статьи 53 Правил землепользования и застройки и предусматривают возможность строительства в указанных зонах.

Постановлением администрации г. Орла от 23.07.2013 №3351 принято решение о развитии застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская, площадью 7 887 кв.м., на которой расположены жилые дома, подлежащие сносу.

Постановлением администрации от 07.10.2013 №4550 внесены изменения в ранее принятое постановление от 23.07.2013 №3351 в части перечня жилых домов, подлежащих сносу.

На официальном сайте торгов 31.10.2013, а также в Орловской городской газете от 08.11.2013 №43 (175) опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, содержащее в том числе проект договора о развитии застроенной территории. 

Истцом 26.11.2013 была подана заявка на участие в аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории на условиях, содержащихся в опубликованном извещении, истец выразил согласие со сведениями, изложенными в извещении о проведении аукциона, и принял обязательство в случае признания победителем аукциона заключить договор о развитии застроенной территории.

Общество, согласно протоколу о результатах аукциона от 02.12.2013, признано победителем; 23.12.2013 между истцом и ответчиком заключен договор №292, по условиям которого истец (застройщик) приобретает право на развитие территории площадью 7 887 кв.м, расположенной на пересечении улиц 2-ая Посадская и Карачевская согласно схеме.

Пунктом 1.2 договора установлено, что на территории расположены здания, строения и сооружения, согласно перечню.

Цена права на заключение договора установлена по результатам аукциона и составляет 14 585 415 рублей (пункты 3.1, 3.2 договора).

Согласно пункту 4.2.3 договора, администрация обязана не позднее чем через пятнадцать дней со дня проведения публичных слушаний принять решение об утверждении проекта межевания территории или об отклонении проекта и направлении его на доработку с учетом протокола публичных слушаний и заключения о результатах публичных слушаний. Проект межевания застроенной территории, должен быть утвержден в срок, установленный Планом-графиком.

В силу пункта 4.2.9 договора, администрация обязана предоставить благоустроенные жилые помещения гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории. В срок, установленный Планом-графиком, осуществить переселение граждан из жилых помещений, расположенных на застроенной территории.

После выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных подпунктами 4.4.1. - 4.4.5. настоящего договора, администрация обязана предоставить застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам в срок, установленный Планом-графиком (пункт 4.2.11 договора).

В соответствии с пунктом 4.2.12 договора администрация обязана на основании утвержденных проекта планировки территории и проекта межевания территории согласовать по требованию застройщика порядок очередности предоставления земельных участков для строительства в границах застроенной территории, после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 4.4.4, 4.4.5 договора в границах указанных земельных участков, при этом общая площадь земельных участков, предоставляемых в порядке очередности для осуществления строительства не должна превышать 50% от общей площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. Оставшиеся земельные участки предоставляются застройщику только после полного выполнения обязательств по договору, предусмотренных пунктами 4.4.4, 4.4.5. Данное решение оформляется дополнительным соглашением к договору о развитии застроенной территории.

Согласно пункту 4.4.2 договора застройщик обязан в сроки, установленные планом-графиком, подготовить и представить в администрацию проект межевания застроенной территории; создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма и расположенных на застроенной территории.

В пункте 1.3 договора стороны установили сроки выполнения своих обязательств по договору, а в пункте 6.1 договора согласовали, что он вступает в силу с момента подписания и действует до момента исполнения сторонами обязательств, предусмотренных данным договором.

Пунктами 1, 3, 6, 7 плана-графика предусмотрено обязательство застройщика по разработке проекта межевания территории и эскизного проекта застройки части территории, попадающей в границы заповедной зоны №1.1 (ул. Карачевская) со сроком исполнения 4 месяца со дня подписания договора; обязательство по созданию либо приобретению, а также передаче в муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, а также обязательство застройщика по уплате выкупной цены за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах.

Во исполнение указанных обязательств застройщиком были приобретены и переданы в собственность УМИЗ администрации безвозмездно жилые помещения по соглашениям от 30.10.2015 №1, от 24.11.2015 №2, от 21.04.2016 №3, от 16.05.2016 №4, от 28.06.2016 №5, а также уплачена в период с 19.11.2015 по 21.12.2016 выкупная цена за изымаемые жилые помещения на общую сумму 29 826 850 рублей 12 копеек, в установленный договором срок – не позднее 23.12.2016.

Администрация, в соответствии с пунктами 2, 4, 5, 8, обязана в течение 90 дней с момента поступления от застройщика документации произвести проверку, провести публичные слушания, утвердить проект межевания застроенной территории; в течение 20 рабочих дней со дня подписания договора, но не ранее даты принятия решения собственниками помещений аварийных многоквартирных домов об отказе осуществить снос и строительство жилых домов – принять в установленном порядке решение об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащих сносу, расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; в течение 36 месяцев со дня подписания договора – переселить граждан из жилых помещений, указанных в приложении №3 к договору; в течение 6 месяцев со дня исполнения застройщиком пунктов 1, 3, 6, 7 плана-графика – предоставить застройщику без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам.

Таким образом, по условиям договора, истец должен был исполнить свои обязательства не позднее 23.12.2016, а ответчик должен был передать истцу земельные участки для строительства в срок не позднее 21.06.2017.

Дополнительными соглашениями от 18.05.2015 №1/88 уточнены приложения №1, 2 к договору, от 25.01.2017 №2/6 стороны согласовали изменение цены договора, от 13.02.2017 №3/7 – очередность предоставления земельных участков для строительства в границах застроенной территории.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что территория, в отношении которой принято решение о развитии и заключен договор от 23.12.2013 №292 прилегает к территории 23 объектов культурного наследия, включенных в реестр. На дату заключения спорного договора охранные зоны указанных памятников истории и культуры были установлены в соответствии с частью 5 статьи 12 Закона Орловской области от 06.04.2004 №391-ОЗ.

Из представленного фрагмента карты зон с особыми условиями использования территории по условиям охраны объектов культурного наследия на дату заключения договора, следует, что охранные зоны памятников не налагались на территорию, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории, за исключением части участка охранной зоны от объекта культурного наследия по ул. Карачевская, 42.

При этом сведения о зонах охраны указанных ОКН не были внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) в установленном порядке, не была установлена зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности указанных объектов культурного наследия.

Администрация 07.02.2014 согласовала истцу задание на разработку проекта межевания застроенной территории, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская в Заводском районе города Орла, а  истец в 2014 году заключил соответствующий договор на разработку проекта межевания с открытым акционерным обществом «Гражданпроект», а в 2015 году – с муниципальным унитарным предприятием «Управление разработки градостроительной документации г. Орла».

Указанные проекты межевания не были согласованы ответчиком, поскольку в период после заключения договора изменилась концепция застройки центра города Орла с тенденцией к малоэтажному строительству; на территории, выявлены новые объекты, обладающие признаками объектов культурного наследия; возникла необходимость разработки варианта эскизного проекта, соответствующего новым требованиям и подтверждающего экономическую целесообразность проекта для застройщика; возник вопрос о необходимости корректировки проекта планировки территории центральной части Заводского района города Орла в части обозначения красных линий и линий отступа от них, длительное время уточнялись границы исторической зоны (заповедной зоны); нахождение на территории, в отношении которой принято решение о развитии, частного домовладения, не указанного в документации при проведении аукциона, потребовало выкупа этого домовладения и уточнение границ земельного участка.

По заказу истца 25.05.2015 был подготовлен проект межевого плана, на основании которого предполагалось произвести кадастровый учет земельного участка, подлежащего передаче впоследствии истцу. Стороны договора о развитии застроенной территории, в виду регулярных совместных совещаний в 2015 году достигли соглашения о том, что в ходе кадастровых работ, оплачиваемых истцом, в зоне ОЖ должен образоваться единый земельный участок (впоследствии это участок с кадастровым №57:25:0020402:251, образованный в 2018 году), на который ответчик после изъятия всех находящихся в границах застроенной территории объектов недвижимости, зарегистрирует право муниципальной собственности.

В ходе исполнения договора была установлена необходимость выкупа у собственников земельных участков с кадастровыми №№ 57:25:0020402:35 и 57:25:0020402:16, поскольку на одном из них располагался гараж, на другом – частный жилой дом, находившейся в долевой собственности). 

Земельный участок с кадастровым №57:25:0020402:16 располагался посередине застроенной территории и отсутствие прав на него делало нецелесообразным приобретение прав застройщиком на окружающие его земельные участки. 

В дальнейшем истец самостоятельно выкупил земельные участки, поскольку у ответчика отсутствовала возможность их изъятия, был изменен проект межевания, утвержденный в 2016 году, а в ходе исполнения договора, были выявлены новые объекты, отнесенные к объектам культурного наследия с проведением работ по установлению охранных зон этих объектов культурного наследия.

Указанные обстоятельства подтверждаются перепиской сторон по вопросу согласования эскизного проекта и проекта межевания, представленной в материалы дела.

Федеральным законом от 05.04.2016 №95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статью 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» введены  защитные зоны объектов культурного наследия, что повлекло за собой изменение параметров застройки, в связи с совпадением территории развития с границами защитных зон 23 объектов культурного наследия, по этой причине передача земельных участков истцу для строительства в соответствии с условиями договора о развитии застроенной территории, оказалась невозможной.

Поскольку вопрос по подготовке проекта границ охранных зон данных объектов не был разрешен, истец был вынужден нести расходы по оплате работ по подготовке вышеназванного проекта, в связи с чем просил внести в договор развития застроенных территорий изменения. Однако администрация не дала согласие на внесение изменений в договор.

С целью дальнейшего исполнения договора и для подготовки проектов границ территорий объектов культурного наследия, расположенных рядом с застраиваемой территорией, истец самостоятельно заключил договоры со специализированными организациями, а также договор на проведение научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта объединенных зон охраны указанных объектов: договор подряда от 22.07.2016 №4 на подготовку проектов границ территорий объектов культурного наследия, между Управлением по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области (заказчик работ), обществом (плательщик) и обществом с ограниченной ответственностью «Базис Проект» (исполнитель). Кадастровые работы выполнены 02.08.2016,  оплачены истцом в размере 90 000 рублей на расчетный счет исполнителя;  договор от 01.09.2016 №01-10-16 с обществом с ограниченной ответственностью «Бюро историко-градостроительных исследований и правового регулирования застройки» (ООО «Параметр») на выполнение научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта объединенных зон охраны объектов культурного наследия, стоимость работ по договору составила 896 185 рублей; договор подряда от 14.02.2017 №14 на выполнение работ по координированию зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Орловской области, заключенного между Управлением по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области (заказчик) и закрытым акционерным обществом «Зенит» (исполнитель), стоимость работ по договору составила 364 000 рублей, выполнение работ подтверждается актом выполненных работ;  договор от 10.03.2017 №57/1 с ФИО6, №57/2 с ФИО7, №57/4 с ФИО8 на проведение государственной историко-культурной экспертизы, на общую сумму 150 000 рублей, которые были оплачены истцом.

Общий размер денежных обязательств по заключенным договорам составил 1 500 185 рублей.

На основании выполненного проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, расположенных в г. Орле при ул. Карачевской, Васильевской, 2-й Посадской, в том числе объектов культурного наследия регионального значения: «Дом жилой» (

<

...>), «Дом жилой» (

<

...>), «Дом жилой» (

<

...>), «ФИО9 (Троицкая), 1743-1751 гг.» (

<

...>), «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>), «Дом жилой» (

<

...>); «Дом ФИО10» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>), «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>); «Усадьба городская, в которой жили Велигорские» (

<

...>, 11); «Бывшая Троице-Васильевская церковно-приходская школа: а) главный корпус; б) служебная постройка» (

<

...>); объектов культурного наследия местного значения: «Дом жилой» (

<

...>), «Дом жилой» (

<

...>); «Дом жилой» (

<

...>), положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы проекта, по согласованию с Министерством культуры Российской Федерации распоряжением Правительства Орловской области от 12.09.2018 №464-р была установлена объединенная зона охраны объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле при ул. Карачевской, Васильевской, 2-й Посадской, установлена единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности указанных объектов культурного наследия, утверждены требования к градостроительным регламентам в границах объединенной зоны охраны указанных объектов культурного наследия, расположенных на прилегающей территории, требования к градостроительным регламентам в границах единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле, утверждена Схема границ объединенной зоны охраны указанных объектов культурного наследия, расположенных в городе Орле.

Из письма администрации №1/1-9901, 1/1-9902-1 от 27.07.2017 следует, что предоставление земельных участков в границах застроенной территории возможно только после проведения обществом кадастровых работ по образованию земельных участков, а также о том, что в отношении земельных участков с кадастровыми №№ 57:25:0020402:25 (ул. Карачевская, д. 44, 44А, 44Б) и 57:25:0020402:9 (ул. 2-я Посадская, 

<

...>, 14а, 166) в ЕГРН имеются сведения, о нахождении их в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных жилых домов, т.е. по состоянию на 27.07.2017 указанные земельные участки были обременены правами третьих лиц, что препятствовало осуществлению перераспределения земельных участков и передаче их застройщику.

Согласно выписке из ЕГРН, право муниципальной собственности на долю ФИО11 (16/36) в праве собственности на жилое помещение с кадастровым №57:25:0020402:140, расположенное на земельном участке с кадастровым №57:25:0020402:25 по адресу: 

<

...>, было зарегистрировано 15.01.2018.

В соответствии с Проектом межевания территории, расположенной на пересечении улиц 2-й Посадской и Карачевской в Заводском районе города Орла, утвержденным приказом Управления градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области №01-21/147 от 15.08.2016 из земельных участков с кадастровыми №№57:25:0020402:35, 57:25:0020402:16, 57:25:0020402:26, 57:25:0020402:9, 57:25:0020402:14 и, впоследствии выявленного земельного участка с кадастровым №57:25:0020402:25, который стоял на кадастровом учете без координат границ, должны были быть образованы 6 земельных участков, 2 из которых подлежали передаче истцу для целей строительства.

Право собственности на земельные участки с кадастровым №57:25:0020402:26 12.07.2013 зарегистрировано за муниципальным образованием город Орел, а за ЗАО «Зенит» земельные участки с кадастровым номером №57:25:0020402:16 11.08.2015 и 12.01.2016, №57:25:0020402:35 – 11.04.2017.

Также за муниципальным образованием город Орел было зарегистрировано право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020402:14 – 22.07.2016, 57:25:0020402:9 – 06.09.2017, 57:25:0020402:25 – 15.03.2018.

В результате выполнения кадастровых работ и образования из шести земельных участков новых земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0020402:9, 57:25:0020402:35, 57:25:0020402:14, 57:25:0020402:16, 57:25:0020402:25 и 57:25:0020402:26, на кадастровый учет 29.03.2019 были поставлены, в том числе, и земельные участки с кадастровыми номерами 57:25:0020402:251 и 57:25:0020402:252, подлежащие передаче в собственность истца.

Сторонами 10.05.2018 подписано соглашение о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности.

В дальнейшем, 10.10.2019 истцом получено разрешение на строительство №57-301000-38-2019 сроком действия до 09.10.2022.

Истец, считая, что несвоевременное начало строительства допущено по вине администрации, в связи с чем он понес убытки, направил в адрес ответчика претензию, неисполнение которой и послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) возмещение убытков является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав.

Под убытками, как установлено в пункте 2 статьи 15 ГК РФ, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзацах 1, 3, 4 пункта 12  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Абзацем 1 пункта 1 и пунктом 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

По смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

Таким образом, с учетом изложенного, для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков. При этом отсутствие одного из названных условий влечет за собой отказ суда в удовлетворении требований о возмещении вреда.

Статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) установлено, что по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25, 28 статьи 46.3 ГрК РФ.

В извещении о проведении аукциона, в соответствии со статьей 448 ГК РФ в качестве ограничений использования земельных участков значилось следующее: «Земельный участок частично находится: в заповедной зоне №1.1 (ул. Карачевская), границы которой установлены в приложении №2 к постановлению Орловского областного Совета народных депутатов от 15.03.2002 №46/870-ОС «О заповедной зоне города Орла»; в охранной зоне объекта культурного наследия регионального значения, расположенного по адресу: ул. Карачевская, 42; земельный участок попадает в шумовую зону аэродрома (аэропорта), зону подлета Н-2.

Вместе с тем, как верно установлено судом апелляционной инстанции, согласно информации, содержащейся в Правилах землепользования и застройки города Орла, утвержденных Орловским городским Советом народных депутатов, а также в действующем в указанный период Законе Орловской области от 06.04.2004 №391-ОЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры), расположенных на территории Орловской области», какие-либо ограничения (охранные зоны, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности) в связи с нахождением на прилегающей территории объектов культурного наследия, на застроенную территорию, подлежащую развитию, препятствующие заключению договора о развитии застроенной территории, не накладывались, за исключением охранной зоны объекта культурного наследия местного значения, расположенного по адресу: ул. Карачевская, 42, занимающей незначительную часть застроенной территории.

Указанная информация отражена в аукционной документации, а также в пункте 2.5 договора и приложении №1 к нему.

Из изложенного следует, что администрация, при принятии постановлений о развитии застроенной территории, о проведении аукциона на утверждаемых условиях, исходила из информации, содержащейся в Правилах землепользования и застройки города Орла, утвержденных Орловским городским Советом народных депутатов, а также в действующем в указанный период Законе Орловской области от 06.04.2004 №391-ОЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры), расположенных на территории Орловской области». Проверка правильности установления охранных зон объектов культурного наследия органами государственной власти, как и утверждение проекта охранной зоны памятников местного и регионального значения к полномочиям администрации не относится.

В период действия Закона Орловской области от 06.04.2004 №391-ОЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры), расположенных на территории Орловской области» (пункт 3 части 2 статьи 6), действовавшего до вступления в силу Закона Орловской области от 03.07.2014 №1637-ОЗ, установление границ зон охраны объектов культурного наследия регионального и местного значения относилось к полномочиям органа исполнительной государственной власти специальной компетенции Орловской области в сфере государственной охраны, сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия.

Пунктами 5, 6 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон о памятниках истории) установлено, что региональный орган охраны объектов культурного наследия вправе принять решение, предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от расстояний, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 34.1, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта культурного наследия в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения в порядке, установленном статьей 34 данного закона, проекта зон охраны такого объекта культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 35 Закона о памятниках истории, необходимый состав зон охраны объекта культурного наследия определяется проектом зон охраны объекта культурного наследия.

В целях одновременного обеспечения сохранности нескольких объектов культурного наследия в их исторической среде допускается установление для данных объектов культурного наследия единой охранной зоны, единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности и единой зоны охраняемого природного ландшафта (далее – объединенная зона охраны объектов культурного наследия.

В силу пункта 15 статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 №342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» зоны охраны объектов культурного наследия, в отношении которых до дня официального опубликования данного Федерального закона установлены защитные зоны объектов культурного наследия, должны быть установлены в срок не позднее 01.01.2020. Федеральным законом от 27.12.2019 №455-ФЗ указанный срок продлен до 01.01.2022.

В соответствии со статьей 13 Закона Орловской области от 03.07.2014 №1637-ОЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Орловской области», границы зон охраны объектов культурного наследия, в том числе границы объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, особые режимы использования земель в границах территорий данных зон и требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения утверждаются Правительством Орловской области на основании представления областного органа охраны объектов культурного наследия, основанного на заключении государственной историко-культурной экспертизы.

Полномочия по утверждению зон охраны объектов культурного наследия не только регионального, но и местного значения являются государственными полномочиями, осуществляемыми в силу вышеприведенных норм права Правительством Орловской области.

С учетом ограничений, связанных с введением Федеральным законом от 05.04.2016 №95-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и статью 15 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» защитных зон памятников регионального значения, расположенных вблизи развиваемой территории, обеспечение возможности строительства на предоставленных администрацией города Орла в собственность истца земельных участках не могло быть осуществлено без разработки проекта зон охраны объектов культурного наследия регионального значения или объединенной зоны их охраны.

Согласно Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 12.09.2015 № 972, разработку проектов зон охраны объектов культурного наследия и проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия организуют Министерство культуры Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

Органом, осуществляющим государственную охрану объектов культурного наследия является Управление по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области.

К его полномочиям, в том числе относится: осуществление государственной охраны объектов культурного наследия регионального значения, утверждение границы территории включаемого в реестр объекта культурного наследия регионального значения, объекта культурного наследия местного (муниципального) значения, а также границы территории выявленного объекта культурного наследия; организация проведения государственной историкокультурной экспертизы в части, необходимой для обоснования принятия решения (согласования) органа государственной власти Орловской области, которое отнесено к полномочиям данного органа в соответствии с Федеральным законом (статья 6 Закона Орловской области от 03.07.2014 №1637-ОЗ).

Защитные зоны объектов культурного наследия в районе ул. 2 Посадская Карачевская прекратили свое существование после принятия распоряжения Правительства Орловской области от 12.09.2018 №464-р и внесения 16.11.2018 региональным органом охраны сведений об охранных зонах в кадастр недвижимости. 

С этой датой истец связывает прекращение запрета на строительство.

Таким образом, с учетом изложенного, администрация не наделена законом полномочиями по утверждению проектов зон охраны объектов культурного наследия местного и регионального значения, уменьшению и прекращению действия защитных зон, при этом прекращение существования защитных зон не могло быть осуществлено без разработки проекта зон охраны объектов культурного наследия регионального значения или объединенной зоны их охраны.

Истец, предъявляя требование о взыскании убытков, полагает, что ответчиком нарушены обязательства, предусмотренные пунктами 4.2.7, 4.2.11 договора о развитии застроенной территории от 23.12.2013 №292, в соответствии с которыми администрация обязана оказывать застройщику необходимое содействие в реализации заключенного договора по вопросам, относящимся к ее компетенции, и обязана после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных пунктами 4.4.1 - 4.4.5 предоставить для строительства земельные участки в границах застроенных территорий.

Судами установлено, что администрация направляла в органы исполнительной власти Орловской области письма о необходимости решения вопроса установления охранных зон объектов культурного наследия от 19.08.2016 №1/1-5233-и, от 23.09.2016 №1/1-5751-и, от 20.07.2017 №1/1-10384.

Кроме того, условия заключенного договора от 23.12.2013 №292 не возлагали на ответчика обязанности по подготовке земельных участков к строительству и установлению охранных зон вне рамок своих полномочий.

Условиями пункта 5.3.1 договора установлена ответственность администрации в виде оплаты убытков, понесенных застройщиком ввиду нарушения сроков исполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4.2.1, 4.2.3, 4.2.9, 4.2.10 договора, за исключением случаев, если просрочка исполнения обязательств со стороны администрации произошла по вине застройщика: не предоставление документов или предоставление документов, не соответствующих требованиям действующего законодательства Российской Федерации т.п.

Таким образом, положениями указанного договора не предусмотрена обязанность администрации по возмещению убытков за ненадлежащее установление охранных зон на спорном земельном участке.

Суд апелляционной инстанции, выяснив имеющие существенное значение для дела обстоятельства, в том числе содержание прав и обязанностей сторон путем толкования условий спорного договора аренды по правилам статьи 431 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу, что администрация приняла все зависящие от нее меры по надлежащему исполнению возложенных обязательств, проявив ту степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от нее для выполнения требований гражданского законодательства. Проверка правильности установления охранных зон объектов культурного наследия органами государственной власти к полномочиям администрации не относится и не может быть расценена как нарушение обязательств по исполнению условий договора от 23.12.2013 №292.

Кроме того, судом апелляционной инстанции принято во внимание, что договоры истца с ООО «Базис Проект» от 22.07.2016 №4 на сумму 90 000 рублей, с «Бюро историко-градостроительных исследований и правового регулирования застройки» от 01.09.2016 №01-10-16 на сумму 896 185 рублей заключены до вступления в силу Федерального закона от 05.04.2016 №95-ФЗ о введении защитных зон объектов культурного наследия.

Данные договоры были заключены истцом по согласованию с Управлением по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области, как собственником земельного участка с кадастровым номером 57:25:0020402:16, попадающего в защитную зону, и как единственным лицом, которому должны быть переданы земельные участки в границах застроенной территории в целях подготовки их к строительству, осуществление которого относится к обязанностям застройщика (пункт  4.4.4 договора).

Доказательств, подтверждающих уведомление администрации, о выявленных недостатках и необходимости заключения указанных договоров в целях их устранения, истцом не представлено. О понесенных расходах общество уведомило администрацию уже после заключения договоров.

Из анализа положений статей 46.1 - 46.3 ГрК РФ, условий договора от 23.12.2013 №292, поведения сторон, выразившееся в том числе, в заключении дополнительного соглашения от 25.01.2017 №2/6, судом апелляционной инстанции сделан правомерный вывод о том, что расходы на оплату договоров по изготовлению проектов границ территорий объектов культурного наследия, научно-исследовательских и проектных работ по подготовке проекта зон охраны объектов культурного наследия, государственной историко-культурной экспертизы проектов охранных зон памятников в общем размере 1 500 185 руб. не являются убытками истца как субъекта гражданских правоотношений, а представляют собой расходы, установленные на договорной основе, и в данном случае указанные расходы относятся к риску застройщика, как субъекта, осуществляющего хозяйственную деятельность.

Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о недоказанности обществом наличия убытков, виновных действий администрации и причинной связи между действиями (бездействием) ответчика и заявленными истцом убытками.

В части заявленных требований о взыскании с ответчика упущенной выгоды в размере 14 940 000 рублей судами установлено следующее.

Истец, в обоснование требования о взыскании убытков, ссылается на нарушение ответчиком срока предоставления земельного участка по договору от 23.12.2013 №292, что ответчиком не оспаривается, в связи с чем образовалась разница в стоимости затрат на строительство в соответствующие периоды, которая по мнению истца является упущенной выгодой.

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено. 

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

Таким образом, для взыскания суммы упущенной выгоды истцу необходимо доказать, какие именно доходы при обычных условиях гражданского оборота он реально (достоверно) получил бы, если бы земельные участки для строительства в границах застроенной территории ему были переданы в установленные договором сроки.

Согласно пункта 8 Плана-графика выполнения сторонами обязательств по договору о развитии застроенной территории, максимальный срок предоставления застройщику земельных участков, составляет 6 месяцев со дня исполнения застройщиком пунктов 1, 3 Плана-графика и пунктов 6, 7 Плана-графика в отношении земельных участков.

Земельные участки для строительства должны были быть предоставлены ответчиком истцу в срок не позднее 21.06.2017, однако фактически соглашение о перераспределении земельных участков сторонами подписано 10.05.2018.

Право собственности истца на земельные участки зарегистрировано 09.06.2019.

В качестве причин невозможности своевременной передачи земельных участков истец указывает: необходимость установления Единых охранных зон в связи с введением защитных зон, поскольку охранные зоны 23 объектов культурного наследия, примыкающих к территории развития, установлены не были; не было зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №57:25:0020402:25 (

<

...>, 44а, 446) и №57:25:0020402:9 (

<

...>, 14а, 146); несмотря на снос многоквартирных домов, права на земельные участки сохранились за собственниками помещений в указанных домах.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции установлено, что какие-либо ограничения (охранные зоны, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности) в связи с нахождением на прилегающей территории объектов культурного наследия, на застроенную территорию, подлежащую развитию, препятствующие заключению договора о развитии застроенной территории, не накладывались, за исключением охранной зоны объекта культурного наследия местного значения, расположенного по адресу: ул. Карачевская, 42, занимающей незначительную часть застроенной территории.

Указанная информация отражена в аукционной документации, а также в пункте 2.5 договора и приложении №1 к договору.

Администрация при принятии постановлений о развитии застроенной территории, о проведении аукциона на утверждаемых условиях, исходила из информации, содержащейся в Правилах землепользования и застройки города Орла, утвержденных Орловским городским Советом народных депутатов, Законе Орловской области от 06.04.2004 №391-ОЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры), расположенных на территории Орловской области», проверка правильности установления охранных зон объектов культурного наследия органами государственной власти к полномочиям администрации не относится.

Кроме того, защитные зоны были введены Федеральным законом от 05.04.2016 №95-ФЗ, тогда как при заключении договора от 23.12.2013 №292, указанные обстоятельства стороны не могли предвидеть, и с действиями администрации это не связано.

Администрация в свою очередь предприняла все зависящие от нее действия для исключения существования защитных зон: направляла в органы исполнительной власти Орловской области письма о необходимости решения вопроса установления охранных зон объектов культурного наследия от 19.08.2016 №1/1-5233-и, от 23.09.2016 №1/1-5751-и, от 20.07.2017 №1/1-10384.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 14.02.2020 по делу №А48-10610/2018 в договор от 23.12.2013 №292 внесены изменения, изложен в новой редакции пункт 10 плана-графика выполнения обязательств сторонами по договору, изменены сроки выполнения обязательства.

 Продлевая срок выполнения обязательства, судом в рамках арбитражного дела №А48-10610/2018 установлено существенное изменение обстоятельств, выразившееся в изменении законодательства, которое стороны не могли предвидеть в момент заключения договора, в связи с чем, возникла необходимость в изготовлении проекта объединенной зоны охраны расположенных вблизи застроенной территории объектов культурного наследия. В отсутствие такого проекта на территории, в отношении которой принято решение о развитии, действовали бы защитные зоны, предусмотренные статьей 34.1 Закона о памятниках истории , что исключало возможность застройки и неизбежно повлекло бы расторжение договора №292 от 23.12.2013. При этом расторжение указанного договора противоречит общественным интересам, поскольку развитие застроенной территории осуществляется, в том числе с целью расселения граждан из аварийного жилья.

Таким образом, признание существенным и не зависящим от воли администрации обстоятельства, выразившееся в изменении действующего законодательства в области охраны памятников истории и культуры, в частности установления защитных зон объектов культурного наследия, в рамках дела №А48-10610/2018 не подлежит доказыванию вновь.

Истец также указывает, что в ходе исполнения договора стало известно о расположении на территории частного домовладения и гаража, потребовавшего их выкуп истцом и уточнение границ земельного участка.

Между тем, в соответствии с пунктом 1.2 договора и в приложении №2 к нему, указаны здания, строения и сооружения, не соответствующие градостроительному регламенту (п. 3): гараж по ул. 2-Посадская, 14 и здание по ул. Карачевская, 46 г, что также не противоречит части 4 статьи 46.1 ГрК РФ (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 №373-ФЗ), пунктам 4.3.1, 4.3.2 договора.

Проанализировав условия заключенного договора от 23.12.2013 №292,  с учетом положений статьи 431 ГК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предоставление занятых гаражом и домовладением земельных участков застройщику договором не предусматривалось.

Право собственности на земельный участок с кадастровым №57:25:0020402:9 было зарегистрировано за муниципальным образованием город Орел 06.09.2017, а право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым №57:25:0020402:25 было зарегистрировано за муниципальным образованием город Орел 15.03.2018. Следовательно, право распоряжения земельными участками путем их перераспределения возникло у ответчика после 15.03.2018.

Вместе с тем, получение права распоряжения земельными участками после 15.03.2018, с учетом внесенных в пункт 10 плана-графика выполнения обязательств сторонами по договору изменений, не являлось единственным, необходимым и достаточным препятствием, не позволившим истцу получить соответствующую выгоду. Доказательств обратного обществом не представлено.

Таким образом, с учетом положений пункта 6 статьи 46.2  ГрК РФ, статьи 15 ГК РФ, поскольку договор сторонами не расторгнут, срок реализации проекта не истек, строительство дома осуществляется и до настоящего времени не завершено, возможность реализации квартир и получения прибыли застройщиком не утрачена, судебная коллегия соглашается с выводами суда апелляционной инстанции о том, что истцом не доказано наличие упущенной выгоды на данном этапе реализации проекта.

Кроме того, разница в стоимости затрат на строительство в соответствующие периоды времени не подлежит квалификации как упущенная выгода, поскольку истцом не представлено доказательств того, что при обычных условиях гражданского оборота общество имело реальную возможность и получило бы заявленный доход до окончания реализации всего проекта целиком. Более того, такая разница не имеет причинно-следственной связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по спорному договору, поскольку нарушение срока предоставления земельного участка произошло вследствие существенных и не зависящих от воли администрации обстоятельств. Нарушение срока предоставления земельного участка произошло не по вине ответчика, а в связи с существенным изменением обстоятельств, срок реализации проекта по договору №292 от 23.12.2013 истцу восстановлен на основании решения суда по делу №А48-10610/2018, истцом не представлено доказательств того, что именно несвоевременное предоставление земельного участка лишило застройщика возможности получить больший доход, чем тот, на который истец претендует по окончании реализации данного проекта, как и не представлено доказательств того, что при обычных условиях гражданского оборота общество имело реальную возможность и получило бы заявленный доход.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, учитывая положения статей 9, 65 АПК РФ, давая оценку фактическим обстоятельствам дела, с учетом установления отсутствия совокупности условий, при которых наступает гражданско-правовая ответственность причинителя вреда и не доказанности размера убытков, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца.

Доводы заявителя жалобы основаны на иной, отличной от изложенной в судебном акте оценке суда апелляционной инстанции представленных в материалы дела доказательств и обстоятельств спора, которые уже были предметом исследования суда и им дана надлежащая правовая оценка, в связи с чем их повторение в кассационной жалобе представляет собой требование о переоценке доказательств и обстоятельств дела, что выходит за предусмотренные частью 2 статьи 287 АПК РФ пределы компетенции суда кассационной инстанции.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы обстоятельств спора не подтверждает существенных нарушений судом норм материального права, повлиявших на исход дела, и не является достаточным основанием для пересмотра судебного акта в кассационном порядке.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей оценки суда апелляционной инстанции, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2020 по делу №А48-2480/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судьяМ.М. ФИО1 

Судьи                  У.В. Серокурова 

 ФИО2