ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-21519/2025город Москва                                                                                    Дело № А40-132968/24  

08 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Мезриной Е.А., 

судей: Головкиной О.Г., Левченко Н.И., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу АНО "Региональная политика и реальная экономика" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.03.2025 по делу № А40-132968/24 

по иску АНО "Региональная политика и реальная экономика" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Департамент городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

третье лицо: ОООО «Доверие 1» (107113, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Сокольники, ул. Маленковская, д. 32, стр. 2А, этаж/ком. 1/71, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании 3 231 968 руб. 65 коп.

При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 по доверенности от 03.06.2024; 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 05.12.2024;

от третьего лица: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

АНО "Региональная политика и реальная экономика" обратилась в Арбитражный суд города Москвы к ДГИ г. Москвы  с иском о взыскании неосновательного обогащения в размере 3 152 047,87 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 79 920,78 руб. за период с 26.03.2024 по 23.05.2024 и с 24.05.2024 по день фактического исполнения обязательства.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 13.01.2025 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Доверие 1».

   Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.03.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования Автономной некоммерческой организации «Региональная политика и реальная экономика» к Департаменту городского имущества города Москвы в полном объеме:

1.1.  Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Автономной некоммерческой организации «Региональная политика и реальная экономика» неосновательное обогащение (излишне уплаченную арендную плату) в размере 3 152 047 (три миллиона сто пятьдесят две тысячи сорок семь) рублей 87 копеек.

1.2.  Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Автономной некоммерческой организации «Региональная политика и реальная экономика» проценты на сумму долга (395 ГК РФ) за период с 26.03.24 по 23.05.2024 в размере 79 920 (семьдесят девять тысяч девятьсот двадцать) рублей 78 коп.

1.3.  Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Автономной некоммерческой организации «Региональная политика и реальная экономика» проценты на сумму долга (395 ГК РФ) с 24.05.2024 по день фактического исполнения Департаментом городского имущества города Москвы своего обязательства по оплате неосновательного обогащения в полном объеме.                                                              

1.4. Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Автономной некоммерческой организации «Региональная политика и реальная экономика» расходы по оплате государственной пошлины в размере 39 160 рублей.

2. Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Автономной некоммерческой организации «Региональная политика и реальная экономика» расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2025 г. судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 16 июля 2025 года в 14 час. 05мин. Ответчику предложено в срок до 09 июля 2025 года представить суду расчет суммы долга и пени по договору с предыдущим арендатором, правовые основания для отнесения на ответчика долга в сумме 2495877,70руб. и пени 763165,03руб., расчет долга и пени за спорный период с 25.10.2023 по 25.03.2024 по ответчику с распределением двух оплат от 22.11.2023 и 21.12.2023 (которые произведены с назначением платежа), и расчет на последующего арендатора с целью проверки доводов истца о наличии неосновательного обогащения и его размера.

В судебном заседании – 16.07.2025   объявлен перерыв в порядке ст. 163 АПК РФ, с учетом представленных расчетов и писем, суд апелляции предложил рассмотреть вопрос о применении положений ст. 10 ГК РФ в отношении арендатора.

После перерыва 30.07.2025 судебное заседание продолжено.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, представил пояснения в отношении положений ст. 10 ГК РФ.

Представитель ответчика возражал  против удовлетворения апелляционной жалобы.    

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между сторонами был заключен договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы № 06-00912/2003 от 27.11.2003, а именно помещение общей площадью 731,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, целевое использование офис и торгово-выставочный центр.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.07.2022 по делу № А40-120346/2019 ДГИ г. Москвы отказано в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды № 06-00912/2003 от 27.11.2003 и выселении АНО «Региональная политика и реальная экономика» из помещения общей площадью 731,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, а также отказано в удовлетворении встречного иска АНО «Региональная политика и реальная экономика» о признании недействительными уведомлений о ставке арендной платы по договору аренды № 06-00912/2003 от 27.11.2003.

Во исполнение вступивших в законную силу судебных актов помещение общей площадью 731,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, передано Истцу со стороны Ответчика по акту приема-передачи от 25.10.2023 № 46/23, как указывает Истец помещение было передано Ответчиком без электрической энергии.

Письмом от 13.11.2023 Истец обратился в АО «Мосэнергосбыт» о возобновлении действия договора энергоснабжения от 30.11.2006 № 98435872.

В ответ АО «Мосэнергосбыт» письмом от 04.12.2023 направило в адрес Истца договор энергоснабжения от 14.11.2023 № 77670001014588.

22.12.2023 Истец подписал договор от 14.11.2023 № 77670001014588 и направил его ответным письмом в адрес АО «Мосэнергосбыт».

28.12.2023 АО «Мосэнергосбыт» было выдано разрешение № 248 на подачу напряжения, фактически подача электроэнергии в помещение была возобновлена – 19.01.2024, о чем УКС ЮАО МКС Филиал «Россети Московский регион» сделана отметка в разрешении № 248.

Ввиду наличия указанных событий Истец считает, что арендная плата вплоть до 19.01.2024 не подлежит начислению и оплате, так как при отсутствии электроэнергии занимаемое помещение теряет свои потребительские свойства, поскольку его работа непосредственно связана с работоспособность электрических приборов и освещения.

Истец, письмом от 05.02.2024 уведомил Ответчика об указанных обстоятельствах с приложением подтверждающих документов.

Ответчик, ответным письмом от 27.02.2024 № ДГИ-Э-17434/24-1 сообщил, что считает правомерным начисление арендной платы за период до 19.01.2024.

Истец, письмом от 21.11.2024 № 21/11-23 уведомил Ответчика, что с 14.01.2021 АО «Мосэнергосбыт» прекратило подачу электрической энергии в помещение, что подтверждается уведомлением от 31.12.2020.

Также Истец указывает, что на основании договора передачи прав и обязанностей (переуступки) по договору аренды от 07.03.2024 права и обязанности по договору аренды № 06-00912/2003 от 27.11.2003 перешли к ООО «Доверие 1», привлеченному к рассмотрению дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Переход прав и обязанностей по договору аренды на основании договора переуступки зарегистрирован в ЕГРН на основании записи от 26.03.2024 № 77:05:0001009:7512-77/060/2024-3.

В этой связи Истец полагает, что уплаченная с его стороны в пользу Ответчика арендная плата в размере 4 200 000 руб. 00 коп. подлежит зачислению в счет аренды частично, а именно за период с 19.01.2024 по 26.03.2024 в размере 1 047 952 руб. 13 коп., что в свою очередь образует на стороне Ответчика неосновательное обогащение в размере 3 152 047 руб. 87 коп., которое до настоящего момента не было возвращено.

Проанализировав условия договора аренды, суд установил, что согласно пункту 3.2. дополнительного соглашения от 11.01.2024, на момент подписания акта приема-передачи арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием объекта аренды в результате осмотра, который осуществляется по адресу нахождения объекта аренды. С момента подписания акта приема-передачи объекта аренды арендодателем и арендатором объект аренды считается переданным, а обязательства по платежам возникшими.

В связи с тем, что Истец является арендатором нежилого помещения по договору аренды и лицом, обладающим иным законным правом на нежилое помещение и имеющим право распоряжаться нежилым помещением, следовательно имеет все права на обращение в сетевую организацию за технологическим присоединением энергопринимающих устройств и согласно условиям договора аренды обязан заключить соответствующие договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг.

В соответствии с п. 5.4.6 Дополнительного соглашения от 11.01.2024 Арендатор обязан оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, заключив соответствующие договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг, по уборке твердых бытовых отходов на территории, непосредственно примыкающей к Объекту аренды не позднее трех месяцев с даты государственной регистрации Договора аренды (в предусмотренных законодательством случаях необходимости проведения, в иных случаях - с даты передачи Объекта аренды), а также ежегодно не позднее 01 апреля в течение всего срока действия настоящего Договора аренды.

Таким образом, пользователь нежилых помещений обязан заключить договор на содержание занимаемых помещений и общего имущества зданий (в т.ч. коммунальные услуги) с управляющей организацией вышеуказанного многоквартирного дома и в отношении поставки электроэнергии.

В соответствии с п. 6.5 Договора оплата аренды объекта производится арендатором с даты, указанной в п. 2.1 Договора.

В случае если Арендатор не использовал помещение по объективным причинам, начало оплаты аренды по договору устанавливается с момента подписания акта приема-передачи.

25.10.2023 между Сторонами был подписан акт приема-передачи спорного помещения.

В соответствии с п. 4 Акта Объект передается Арендатору в удовлетворительном техническом состоянии.

Документальных доказательств того, что имелись препятствия в пользовании нежилым помещением, арендатором в материалы дела не представлено. При этом, из акта следует удовлетворительное техническое состояние помещения на момент приема.

Договор аренды в отношении указанного помещения заключен между Департаментом и Истцом без претензий к техническому состоянию помещения, невозможности его использования по назначению и каких-либо иных замечаний и претензий, нежилое помещение принято ответчиком 25.10.2023 по акту приема-передачи без претензий к техническому состоянию помещения и невозможности его использования по назначению и каких-либо иных замечаний и претензий. Акт приема-передачи подписан сторонами надлежащим образом, с соблюдением требований действующего законодательства.

В соответствии с п. 8.3 Дополнительного соглашения от 11.01.2024 Арендодатель не отвечает за недостатки Объекта аренды, которые были им оговорены при заключении Договора аренды, либо были известны заранее Арендатору, либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта аренды при заключении Договора аренды или при передаче Объекта аренды.

Ответчик указывал на  необоснованность доводов Истца о том, что оплаченная аренда за период после 25.03.2024 является неосновательным обогащением Ответчика, поскольку в соответствии с пунктом 1.5. договора переуступки от 07.03.2024, заключенного между Истцом и Третьим лицом – права и обязанности арендатора в отношении нежилого помещения передаются новому арендатору в том же объеме и на тех же условиях, которые существуют на момент подписания договора, в связи с чем имеющаяся переплата по договору аренды также перешла в пользу Третьего лица.

Отказ в иске суд мотивировал следующим.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.06.2020 по делу № А40- 120346/2019 договор аренды № 06-00912/2003 от 27.11.2003 был расторгнут, АНО выселена из помещения общей площадью 731,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в пользу ДГИ взыскана задолженность по договору аренды в общем размере 12 636 055 руб. 12 коп. 

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 26.01.2021 по делу № А40-120346/2019 Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.06.2020 и Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2020 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. 

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28.07.2022 по делу № А40- 120346/2019 Департаменту отказано в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды № 06- 00912/2003 от 27.11.2003 и выселении АНО «Региональная политики и реальная экономика» из помещения общей площадью 731,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, а также отказано в удовлетворении встречного иска АНО о признании недействительными уведомлений о ставке арендной платы по договору аренды № 06-00912/2003 от 27.11.2003.

В этой связи во исполнение вступивших в законную силу судебных актов помещение общей площадью 731,2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, передано Истцу со стороны Ответчика по акту приема-передачи от 25.10.2023 № 46/23.

Со стороны Истца на основании платежных поручений от 21.11.2023 № 242 и от 21.12.2023 № 259 (плательщик ИП ФИО3) была произведена оплата аренды на общую сумму 4 200 000 руб. 00 коп. В назначении платежа указано: «Арендная плата за нежил. помещения: Ленинский пр-т, д. 35 за период с 25.10.2023 по Договору 06-00912/2003 от 27.11.2003г. за АНО «Региональная политика и реальная экономика» (ИНН 

<

***>)».

Впоследствии между Истцом и Ответчиком было заключено дополнительное соглашение от 11.01.2024 к договору аренды № 06-00912/2003 от 27.11.2003., согласно пункту 3.2. которого, на момент подписания акта приема-передачи арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием объекта аренды в результате осмотра, который осуществляется по адресу нахождения объекта аренды. 

С момента подписания акта приема-передачи объекта аренды арендодателем и арендатором объект аренды считается переданным, а обязательства по платежам возникшими. 

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что подписание со стороны Истца акта приема-передачи от 25.10.2023 № 46/23 и дополнительного соглашения от 11.01.2024 к договору аренды № 06-00912/2003 от 27.11.2003, еще до возобновления фактической подачи электроэнергии в помещение (была возобновлена 19.01.2024) – однозначно свидетельствует о том, что Истец был осведомлен и выразил свое согласие с тем, что обязательства по внесению платежей возникли с момента подписания акта приема-передачи, а именно 25.10.2023.

Истец является арендатором нежилого помещения по договору аренды и лицом, обладающим иным законным правом на нежилое помещение 7 и имеющим право распоряжаться нежилым помещением, следовательно имеет все права на обращение в сетевую организацию за технологическим присоединением энергопринимающих устройств и согласно условиям договора аренды обязан заключить соответствующие договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг. 

В соответствии с п. 5.4.6 Дополнительного соглашения от 11.01.2024 Арендатор обязан оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, заключив соответствующие договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг, по уборке твердых бытовых отходов на территории, непосредственно примыкающей к Объекту аренды не позднее трех месяцев с даты государственной регистрации Договора аренды (в предусмотренных законодательством случаях необходимости проведения, в иных случаях - с даты передачи Объекта аренды), а также ежегодно не позднее 01 апреля в течение всего срока действия настоящего Договора аренды. 

Таким образом, пользователь нежилых помещений обязан заключить договор на содержание занимаемых помещений и общего имущества зданий (в т.ч. коммунальные услуги) с управляющей организацией вышеуказанного многоквартирного дома и в отношении поставки электроэнергии. 

В соответствии с п. 6.5 Договора оплата аренды объекта производится арендатором с даты, указанной в п. 2.1 Договора. 

В случае если Арендатор не использовал помещение по объективным причинам, начало оплаты аренды по договору устанавливается с момента подписания акта приема-передачи. 25.10.2023 между Сторонами был подписан акт приема-передачи спорного помещения. 

В соответствии с п. 4 Акта Объект передается Арендатору в удовлетворительном техническом состоянии. Документальных доказательств того, что имелись препятствия в пользовании нежилым помещением, арендатором в материалы дела не представлено. 

При этом, из акта следует удовлетворительное техническое состояние помещения на момент приема. 

Договор аренды в отношении помещения заключен между Департаментом и Истцом без претензий к техническому состоянию помещения, невозможности его использования по назначению и каких-либо иных замечаний и претензий, нежилое помещение принято ответчиком 25.10.2023 по акту приема-передачи без претензий к техническому состоянию помещения и невозможности его использования по назначению и каких-либо иных замечаний и претензий. 

Акт приема-передачи подписан сторонами надлежащим образом, с соблюдением требований действующего законодательства. 

В соответствии с п. 8.3 Дополнительного соглашения от 11.01.2024 Арендодатель не отвечает за недостатки Объекта аренды, которые были им оговорены при заключении Договора аренды, либо были известны заранее Арендатору, либо должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта аренды при заключении Договора аренды или при передаче Объекта аренды.

Учитывая данные фактические обстоятельства, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для освобождения арендатора от оплаты арендной платы за период с 25.10.2023  по 18.01.2024 в сумме 580 553,22руб.

Расчет истцом за указанный период составлен исходя из размера арендной платы 3394,92руб. (в части спора по размеру арендной платы, который возник в суде апелляции будет указано позднее).

Также суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований о взыскании неосновательно обогащения в виде допущенной Истцом переплаты за период после 25.03.2024. 

Согласно ст. 392.3  ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. В результате к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное прямо не установлено в соглашении о замене стороны (п. 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2020)). 

В соответствии с пунктом 1.5. договора переуступки от 07.03.2024, заключенного между Истцом и Третьим лицом, права и обязанности арендатора в отношении нежилого помещения передаются новому арендатору в том же объеме и на тех же условиях, которые существуют на момент подписания договора, в связи с чем имеющаяся переплата по договору аренды, образованная до заключения договора переуступки – перешла в пользу нового арендатора. 

Суд указал на то, что Истец не лишен возможности в порядке действующего законодательства обратиться к третьему лицу с требованием о возмещении убытков, вызванных тем, что на момент заключения договора переуступки у него имелась переплата по договору аренды.

Апелляционный суд констатирует, что фактические обстоятельства установлены судом первой инстанции верно.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. 

На основании ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства. 

Как уже было указано ранее, суд апелляции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для освобождения арендатора от оплаты арендной платы за период с 25.10.2023 по 18.01.2024 (в период заключения договора энергоснабжения).

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случае, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ. При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4). 

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. 

Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного 6 Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

Согласно пункту 2 статьи 401 ГК РФ вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником. 

Законодательством установлен стандарт поведения субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в гражданских правоотношениях (пункт 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации), предполагающий необходимость повышенной осмотрительности при приобретении и осуществлении ими гражданских прав, несоблюдение которого предполагает отнесение на субъекта предпринимательской деятельности соответствующих негативных последствий (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации № 308-ЭС14-1400 от 08 июня 2016 года). 

В рассматриваемом случае Ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по передаче помещений Истцу в соответствии с Договором, то есть Ответчик (арендодатель) исполнил обязательство, которому корреспондирует встречное обязательство Истца (арендатора) по оплате арендной платы. 

Ответчик, передав помещение в аренду Истцу, осуществил встречное предоставление. После принятия помещения в аренду Истец использовал его в своей предпринимательской деятельности по своему усмотрению и на свой риск.

В рассматриваемом случае важное значение имеет оценка поведения арендатора (Истца) в определенных сложившихся условиях и добросовестное принятие арендатором (Истцом) разумно ожидаемых мер для предотвращения (минимизации) возможных рисков. Выбор принятия помещения без электричества  — это обстоятельство, за которое прямо отвечает Истец (арендатор).

Принимая во внимание вышеизложенное, суд апелляции приходит к выводу о том, что доводы Истца об отсутствии возможности использовать помещения без подачи в них электроэнергии, отсутствии встречного предоставления и наличии оснований для освобождения Истца от обязательства по внесению арендной платы и наличии на стороне Ответчика (арендодателя) неосновательного обогащения, являются необоснованными.

Далее, за период с 19.01.2024  по 25.03.2024 арендатора должен был оплатить арендную плату в сумме 460438,76руб.

Таким образом, сумма неосновательного обогащения по расчету истца, представленному в суд апелляции, составила  3 159 008,01руб.

Поскольку дело рассматривается по апелляционной жалобе, суд апелляции не переходил к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, и соответственно не вправе выходить за пределы изначально заявленных требований, размер неосновательного обогащения рассматривается по требованиям иска в сумме 3 152 047,87руб.

Итак, за период с 25.10.2023 по 25.03.2024 истец должен был оплатить арендную плату в сумме 1 040 991,98руб.

Ответчик в материалы дела представил несколько информационных расчетов, в том числе за период с 25.10.2023 по 25.03.2024 , в силу которого переплата 2 068 608,07руб., также расчет за период с 01.01.2020  по 25.03.2024 в соответствии с которым арендатор имеет задолженность в сумме 427 269,51руб. 

Кроме того, представлен расчет с новым арендатором / третьим лицом за период с 26.03.2024 по 08.07.2025, из которого следует, что платежные поручения Истца, по которым в пользу ДГИ поступило 4 200 000,00руб. не учитываются Департаментом в расчетах с новым арендатором, последний в самостоятельном порядке оплачивает арендную плату, начиная с 29.03.2024.

Ответчик пояснил, что 21.11.2023 Истец направил Департаменту письмо, об отсутствии возможности использования нежилого помещения в связи с отсутствием электроэнергии,  просил произвести перерасчет.

Департамент ответным письмом ответил отказом и направил расчет долга за период с 01.01.2020  по 14.12.2023  на сумму 3 654 649,08руб., в том числе пени в сумме 587 431,76руб.

Представитель Департамента указал, что истец, получив расчет, произвел оплату долга и последующую оплату за арендованное помещение, пояснил, что при наличии задолженности истец был бы выселен из помещений.

Проверив доводы ответчика в указанной части, судом апелляции было установлено, что в расчете ДГИ применена неверная ставка арендной платы.

Так при рассмотрении дела А40-120346/2019 установлено, что иск заявлен о взыскании с АНО в пользу Департамента 21 536 600 руб. 62 коп. задолженности по договору аренды № 06-00912/03 от 27.11.2003, из них: 18 211 548 руб. 07 коп. - долг по арендной плате за период с 01.01.2013 по 28.02.2018; 3 325 052 руб. 55 коп. - пени по договору за период с 06.05.2013 по 28.02.2018, расторжении договора аренды нежилого помещения площадью 731,20 кв. м, расположенного по 2 адресу: 

<

...>, от 27.11.2003 № 06-00912/03, заключенного между Департаментом и АНО, из нежилого помещения площадью 731,20 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, помещение № II комнаты 1-34) и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы. Определением от 03.03.2020 принят к рассмотрению встречный иск АНО к ДГИ г. Москвы о признании недействительными уведомлений о ставке арендной платы по Договору от 27.11.2003г. №06-00912/03 на 2016г. и 2017г. и применении последствий недействительности сделки.

Судами было установлено, что определяя ставку арендной платы за период с 2013 по 2018 год, Департамент применял рыночную ставку арендной платы к помещению площадью 712,7 кв.м., исходя из того, что оно передано ответчиком по договору субаренды. 

В материалы указанного дела представлены дополнительные соглашения №6 от 31.01.14 о расторжении договоров субаренды с 31.01.14., зарегистрированы в Росреестре 20.03.2014, о чем имеется штамп на оборотном листе. 

В материалы дела представлена выписка из ЕГРН об отсутствии обременений в виде субаренды на спорное помещение. 

Суды пришли к выводу о том, что применение Департаментом к нежилому помещению площадью 712,7 кв.м. рыночной ставки арендной платы в отсутствие субарендных правоотношений начиная с 21.03.2014 года, при наличии сведений об отсутствии субарендаторов, не может быть признано судом обоснованным. 

Между Истцом и Ответчиком заключён договор аренды от 27 ноября 2003 года № 06-00912/03 на нежилые помещения площадью 731, 2 кв.м., срок действия договора с 01.01.2004 по 25.03.2006 г. (пункт 2.1. Договора). Дополнительным соглашение к Договору от 14 мая 2004 г. срок аренды был продлен до 31.12.2018 г. В дальнейшем срок действия договора был возобновлен на неопределенный срок. 

В силу пункта 2.2. Договора стороны определили, что условия заключенного Договора аренды в части начисления арендной платы применяются с 01.01.2004. 05.01.2004 г. к Договору аренды № 06-00912/03 сторонами подписан Расчет № 1 определяющий размер арендной платы на период с 01.01.2004 по 31.12.2004 г. на основании Постановления Правительства Москвы от 14.10.2003 № 861- ПП «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы (далее-Постановление Правительства № 861-ПП). 

Сторонами установлена фиксированная арендная плата в размере 690 руб./кв.м. (арендная плата за квартал -136 344, 00 руб.; арендная плата за год 545 376, 00 рублей).

 02.08.2004 г. между сторонами заключено дополнительное соглашение об изменении условий оплаты арендной платы помещения к договору на аренду недвижимого имущества № 06-00912/03 от 27.11.2003 г. 

На основании Постановления Правительства № 861-ПП Департаментом произведен расчет арендной платы в связи со сдачей Ответчиком части нежилого помещения в субаренду. 

Стороны внесли изменение в расчет арендной платы и установили на период с 15.06.2004 г. по 31.12.2004 г. размер арендной платы в квартал – 476 816, 46 рублей, годовой размер арендной платы 1 907 265, 84 рублей. 22.03.2007 г. в связи с произведенной перепланировкой Ответчиком, площадь арендуемого помещения уменьшена, сторонами подписан расчет арендной платы к Договору аренды от 27 ноября 2003 года № 06-00912/03. Указанным расчетом установлена арендная плата на период с 01.04.2007 по 31.12.2007 г.

 Арендная плата рассчитана в соответствии с положениями Постановления Правительства г. Москвы от 19.07.2005 № 520-ПП «О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006-2008 годы (далее- ПП № 520 от19.07.2005 г.). 

Расчетом от 22.03.2007 г. установлена арендная плата в месяц 482 530, 49 рублей, в год 5 790 365, 88 рублей. 

Согласно указанному расчету, арендная плата без НДС перечисляется Арендатором ежемесячно до 5-ого числа текущего месяца на счет Истца. 

25.01.2008 г. Сторонами подписан расчет арендной платы к Договору от 25.01.2008 г. на период с 01.01.2008 по 31.12.2008 г., арендная плата рассчитана на основании ПП № 520 от19.07.2005 г. Размер арендной платы составил в месяц 522 021, 88 рублей, в год 6 264 262, 56 рублей. 

Согласно указанному расчету, арендная плата без  НДС перечисляется Арендатором ежемесячно до 5-ого числа текущего месяца на счет Истца. 

02.02.2009г. Сторонами подписан расчет арендной платы к Договору от 02.02.2009 г. на период действия с 01.01.2009 по 31.12.2009 г. Размер арендной платы составил в месяц 522 021, 88 рублей, в год 6 264 262, 56 рублей. Расчет арендной платы произведен в соответствии с ПП Москвы от 30.12.2008 № 1218-ПП. 

Согласно указанному расчету, арендная плата без НДС перечисляется Арендатором ежемесячно до 5-ого числа текущего месяца на счет Истца. 

03.06.2011 г. Сторонами подписан расчет арендной платы от 03.06.2011 г. к Договору на период действия с 01.06.2001 по 31.12.2011 г. Арендная плата рассчитана в соответствии с ППМ от 12.04.2011 г. и составила в месяц 574 308, 16 рублей, в год 6 891 697, 92 рублей.

 В дальнейшем размер арендной платы пересчитывался Истцом на основании уведомлений в одностороннем порядке в соответствии с Постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800 и 809 -ПП.

Анализ договора аренды и уведомлений, представленных в материалы дела, позволил прийти к выводу, что вплоть до 31.12.2012 г. Истец рассчитывал Ответчику арендную плату в соответствии с п. 6.1 Договора, в соответствии с которым размер годовой арендной платы определялся расчетом размера годовой арендной платы, являющимся неотъемлемой частью Договора, который составляется в соответствии с правовыми актами города Москвы. 

Расчет действовал в течение указанного в нём периода. 

Размер арендной платы определялся на основании Постановления Правительства Москвы № 861-ПП от 14.10.2003 г. «Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в  собственности города Москвы», Постановление Правительства Москвы от 19 июля 2005 г. № №520-ПП «О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006-2008 годы», Постановление Правительства Москвы от 30 ноября 2004 г. № 838- ПП «О расчете ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в 2005 г.», Постановление Правительства Москвы от 30.12.2008 № 1218-ПП «О дополнительных мерах государственной поддержки организаций и предприятий, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, на период стабилизации финансовой системы», Постановление Правительства Москвы от 12 апреля 2011 г. № 135-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 30.12.2008 № 1218-ПП и продлении срока действия постановления Правительства Москвы от 18.09.2007 № 810-ПП». 

Указанные нормативные акты предписывали Департаменту производить расчет арендной платы исходя из Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, утвержденной ППМ № 861. 

Постановление Правительства Москвы от 14.10.2003 № 861-ПП утратило силу с 01.07.2014 в связи с принятием постановления Правительства Москвы от 01.07.2014 № 364-ПП. 

Сторонами не было заключено дополнительное соглашение к Договору аренды, изменяющее условия оплаты арендной платы и ее размер в связи с отменой Постановления Правительства Москвы от 14.10.2003 № 861-ПП. 

Из материалов дела следует, что Департамент еще до истечения действия указанного нормативного акта, уведомил Ответчика что в 2013 году (письмо ДГИ от 25 декабря 2014 года № ДГИ1-153280/14-1) порядок расчета арендной платы ДГИ был изменен и применению подлежит п. 3 приложения к постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы». 

Между тем, Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП (с последующими изменениями и дополнениями) «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» принято в целях реализации полномочий города Москвы по управлению государственным имуществом, в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.07.2006 № 135- ФЗ «О защите конкуренции», Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Закона города Москвы от 26.11.2008 № 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве», тогда как АНО «Региональная политика и реальная экономика» субъектом малого предпринимательства не является, доказательства обратного в материалы дела не представлены. 

Пунктом 1(1) Постановления Правительства Москвы № 809-ПП, введенным Постановлением Правительства Москвы от 26.08.2015 № 544-ПП) установлено, что порядок определения размера арендной платы, определенный Приложением 1 к настоящему постановлению, применяется в отношении действующих и вновь оформляемых договоров аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, за исключением договоров аренды, заключенных по результатам проведения торгов, а также договоров аренды, по которым применены фиксированные ставки арендной платы. 

Пунктом 1(1) постановления Правительства Москвы 809-ПП установлено, что порядок определения размера арендной платы, определенный приложением 1 к постановлению № 861-ПП, применяется в отношении действующих и вновь оформляемых договоров аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, за исключением договоров аренды, заключенных по результатам  проведения торгов, а также договоров аренды, по которым применены фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы. 

То есть применение ПП № 809 к спорным отношением исключено из регулирования данного нормативного акта в силу прямого указания закона. 

Более того, материалы дела не содержат каких-либо соглашений сторон о применении положений постановлений Правительства Москвы 809-ПП от 25.12.2012 и 800-ПП от 25.12.2012 к спорным правоотношениям, которые начались 27.11.2003 г. 

Применение постановления Правительства Москвы 809-ПП и 800-ПП, то есть принятых после заключения договора, на спорные правоотношения не распространяются. Указанные нормативные акты не имеют обратную силу. 

Учитывая изложенное, в настоящем случае на основании вышеупомянутых уведомлений Департамента произошла не корректировка размера арендной платы (пункт 6.6 договора), а изменение условий оплаты объекта аренды (пункт 6.4 договора), о чем указал суд кассационной инстанции в своем Постановлении от 26.01.2021 по настоящему делу, что требует оформления дополнительного соглашения. Однако никакие дополнительные соглашения, после подписанного сторонами 03.06.2011 г. расчета с указанием размера арендной платы, сторонами не подписывались и не заключались, оценка имущества не производилась. 

Суд согласился  с доводами АНО о том, что размер арендной платы в спорный период, а именно с 01.01.2013 по 28.02.2018 г. должен был устанавливаться Истцом не на основании рыночной арендной ставки, предусмотренной пунктом 10 приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809–ПП с применением коэффициентов дефляторов, Постановлением Правительства Москвы № 800 от 25.12.2012 г., согласие на применение которых, с учетом действующего законодательства, и условий договора, должен был дать Ответчик, а на основании Методики расчета, установленной Постановлением № 861-ПП (которое утратило силу лишь с 01 июля 2014 г.). 

То есть, вплоть до указанной даты Департамент должен был использовать для расчета ставки арендной платы по спорному договору Методику, утвержденную ПП № 861, а также нормативные акты, которые вносили корректировки в коэффициенты методики, используемые для расчета. В своих письменных пояснениях истец указывает на то, что установленная в 2004 году рыночная ставка в размере 5 883 рубля за 1 кв.м. без НДС, в последующие годы корректировалась путем последовательного умножения на коэффициенты дефляторы, установленные приказом Минэкономразвития России до 2009 года включительно. 

Суды пришли к выводу, что согласованная сторонами по договору аренды от 27.11.2003 № 06-00912/03 арендная плата является договорной. 

Поскольку Договором установлен вид арендной ставки: договорная, фиксированная (расчетная, так как для определения фиксированного размера арендной платы Департамент вплоть до 01.01.2013 применял Методику расчета, установленную ПП-861, и для ежегодного применения иной величины размера арендной платы сторонами должен был быть подписан расчет) и, принимая во внимание, что в соответствии с п. 6.1. Договора аренды Арендная плата определяется расчетом размера годовой арендной платы, являющимся неотъемлемой частью договора, который составляется в соответствии с правовыми актами города Москвы, размер арендной платы за спорный период должен быть рассчитан исходя из последнего подписанного сторонами Расчета от 03.06.2011 к договору аренды недвижимого имущества № 06- 00912/03 от 27.11.2003 г. следующим образом: - за период с 01.01.2013г. по 20.03.2014 г. размер арендной платы равен размеру, установленному Расчетом от 03.06.2011 к договору аренды недвижимого имущества № 06-00912/03 от 27.11.2003 г. исходя из месячной ставки арендной платы за все помещение в размере 574 308, 16 кв.м. - за период с 21.03.2014 г. по 28.02.2018 г. размер арендной платы должен быть рассчитан исходя из последнего подписанного сторонами Расчета арендной платы от 03.06.2011 к договору аренды недвижимого имущества № 06-00912/03 от 27.11.2003 г.

Указанным судебным актом оценивался период до 28.02.2018.

При рассмотрении дела А40-114884/20 еще раз подтверждено применение ставки 3 394,92руб. за кв.м за период с ноября 2017 по декабрь 2019.

Выводы судов по указанным дела в части размера арендной платы для истца в силу ст. 69 АПК РФ являются преюдициальными.

Ссылаясь на наличие задолженности Департамент вновь рассчитывает арендную плату исходя из рыночной ставки, вместе с тем дополнительные соглашения сторонами не заключались, оснований для расчета арендной платы  не в соответствии с преюдициальными судебными актами не имеется.

Департамент при наличии в платежных поручениях на сумму 4200000,00руб. назначения платежа, не вправе зачесть денежные средства за иной период, самостоятельно изменив волю плательщика. По этим же основаниям не обоснованно засчитывать неустойку.

При наличии назначения платежа – оснований для применения к истцу, как плательщику положений ст. 10 ГК РФ не установлено.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами о том, что в соответствии с пунктом 1.5. договора переуступки от 07.03.2024, заключенного между Истцом и Третьим лицом, права и обязанности арендатора в отношении нежилого помещения передаются новому арендатору в том же объеме и на тех же условиях, которые существуют на момент подписания договора, в связи с чем имеющаяся переплата по договору аренды, образованная до заключения договора переуступки перешла в пользу нового арендатора.

В материалы дела представлено дополнительное соглашение  от 21.03.2024 к договору передачи прав, согласно которому стороны договорились, что права и обязанности по Договору аренды, возникшие до даты государственной регистрации Договора остаются за АНО «Региональная политика и реальная экономика», в том числе право на взыскание неосновательного обогащения (переплаты по арендной плате).

Кроме того, в п. 2 Дополнительного соглашения стороны договорились дополнить Договор п. 1.9. следующего содержания: «1.9. Арендатор уведомляет Нового арендатора о наличии у него переплаты арендной платы по Договору аренды в размере 4 200 000 (четыре миллиона двести тысяч) рублей за период с 25.10.2023 (далее - Переплата). Право на взыскание Переплаты не переходит от Арендатора к Новому арендатору и остается у Арендатора.».

Таким образом, стороны зафиксировали, что все долги, права требования, в том числе и право взыскания неосновательного обогащения по настоящему Делу и тд. которые были у АНО «Региональная политика и реальная экономика» остались у него и не были переданы ООО «Доверие 1».

Указание Департаментом на тот факт, что ООО «Доверие 1» без установленных законом, иными правовыми актами основаниями сберегло имущество в виде арендной платы после 26.03.2024 за счет АНО «Региональная политика и реальная экономика» несостоятелен, так как никаких взаиморасчетов с рассматриваемыми денежными средствами между указанными лицами не производилось. Денежные средства были переданы Департаменту со стороны АНО «Региональная политика и реальная экономика» и Департамент уже распорядился ими по своему усмотрению – необоснованно зачел в ранее возникшие обязательства, при неверном расчете арендной платы,  в неустойку.

Учитывая вышеизложенное, а также тот факт, что суд апелляции не вправе выйти за пределы заявленных требований, проверив расчеты, представленные истцом в суд апелляции, объявив перерыв в последнем судебном заседании 30.07.2025 для возможности проверки расчета Департаментом, суд апелляции  пришел к выводу об отмене судебного акта.

Сумма неосновательного обогащения, которая подлежит взысканию с Департамента  на основании ст. 1102 ГК РФ составляет 3 152 047,87руб. (4200000-1040991,98 = 3159008,01).

Производное требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 79 920,78руб. за период с 26.03.2024 по 22.05.2024 и о взыскании процентов по день фактического возврата суммы неосновательного обогащения также подлежит удовлетворению на основании ст. 395, 1107 ГК РФ.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.03.2025 по делу №А40-132968/24 подлежит отмене на основании п. 1, 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, исковые требования – удовлетворению в заявленном размере.

Расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика (ст. 110 АПК РФ ).

Руководствуясь ст.ст. 110, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,      

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.03.2025 по делу №А40-132968/24 отменить, исковые требования – удовлетворить.

            Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу АНО "Региональная политика и реальная экономика" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) неосновательное обогащение в размере 3 152 047,87 руб., проценты за период 26.03.2024 по 23.05.2024 в размере 79 920,78 руб., продолжить начисление процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения с 24.05.2024 по день фактической оплаты неосновательного обогащения по правилам ст. 395 ГК РФ. 

            Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу АНО "Региональная политика и реальная экономика" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) государственную пошлину по иску в размере 39 160 руб., по апелляционной жалобе в размере 30 000 руб.

            Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа. 

Председательствующий судья                                                         Е.А. Мезрина

Судьи                                                                                                 О.Г. Головкина 

                                                                                                            Н.И. Левченко