ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А17-4073/2016

г. Киров

23 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2017 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой С.Г.,

судейМалых Е.Г., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании:

представителя истца – ФИО3, по доверенности от 13.02.2017,

представителя ответчика – ФИО4, по доверенности от 10.01.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИВМЕДСЕРВИС»

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 04.09.2017 по делу № А17-4073/2016, принятое судом в составе судьи Демидовской Е.И.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «ИВМЕДСЕРВИС» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

об обязании зачесть стоимость неотделимых улучшений в сумме 5206939 руб. в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости по договору купли-продажи нежилого помещения, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ИВМЕДСЕРВИС» (далее – истец, заявитель, ООО «ИВМЕДСЕРВИС», Общество) обратилось с иском в Арбитражный суд Ивановской области к Ивановскому городскому комитету по управлению имуществом (далее – ответчик, Комитет) об обязании зачесть стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом, в сумме 7 010 270 руб. в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости по договору купли-продажи нежилого помещения от 25.05.2012 №10.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 04.09.2017 в удовлетворении требований отказано.

Истец с принятым решение мсуда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции подлежит отмене, поскольку при вынесении решения судом не учтено, что факт дачи согласия на производство неотделимых улучшений подтверждается совокупностью доказательств. Помещение сдавалось в аренду под медицинскую деятельность, что в соответствии с требованиями, предъявляемыми к данным организациям, подразумевало производство соответствующих работ. Отраженное в акте приема-передачи состояние помещения напрямую подтверждает факт дачи согласия на проведение ремонтных работ. Комитет предлагал Обществу представить необходимые документы для решения вопроса о зачете затрат. Какая-либо нормативная форма дачи согласия на проведение работ отсутствует. Судом не учтено нотариальное заявление исполняющего обязанности главы города Иваново ФИО5, подтверждающего дачу необходимого согласия. Порядок подтверждения неотделимых улучшений, установленный постановлением Правительства Ивановской области, позволяет обращаться с заявлением о зачете и после подписания договора купли-продажи. Срок исковой давности также исчислен судом неверно и должен определяться с момента, когда истек срок для ответа на обращение истца о зачете произведенных затрат от 20.07.2015 № 71.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу выразил несогласие с доводами апелляционной жалобы, указал, что факт предполагаемой деятельности не может являться согласием на проведение ремонта. Пунктом 4.1.2 договора установлено, что стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению. Обращения Общества также не могут быть рассмотрены как согласие на проведение работ. В отношении заявления ФИО5 указывает, что документов об исполнении указанным лицом полномочий главы города не представлено, нет доказательств осведомленности Администрации города Иваново о предстоящем ремонте. Заявление не доказывает факт дачи согласия на проведение работ. Порядок, на который ссылается истец, относится к имуществу, находящемуся в собственности Ивановской области, а не в муниципальной собственности.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела, между Обществом и Комитетом заключен договор на аренду нежилого помещения от 05.12.2005 № 158 (т. 1, л.д. 16-22).

В силу пункта 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор получает в аренду нежилое помещение (строение) со всеми инженерными коммуникациями и другими конструкциями, необходимыми для эксплуатации этого помещения (строения), на основании Постановления Главы города Иваново от 14.11.2005 № 3483, расположенное по адресу: 

<

...> общей площадью 1036.60 кв.м. для использования под медицинскую деятельность. 

В соответствии с пунктом 2.1.2 арендодатель не отвечает за недостатки, перечисленные в акте приемки-сдачи, либо за недостатки, которые были известны арендатору или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения.

В силу пункта 2.1.3 арендодатель не несет ответственности за состояние систем тепло-, водо- и электроснабжения, а также за повреждения, произошедшие в этих системах и последствия этих повреждений.

Согласно разделу 3 договора арендатор обязан:

- осуществлять профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемом помещении (пункт 3.1.1.);

- не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения арендодателя (панкт 3.1.5).

- нести расходы на содержание переданного в аренду помещения, поддержание помещения и коммуникаций в исправном состоянии. Производить за счет собственных средств текущий ремонт арендуемого помещения по мере необходимости, но не реже одного раза в пять лет внутри арендуемого помещения, одного раза в год - мест общего пользования, не позднее 15 мая каждого года - фасада здания; производить за свой счет капитальный ремонт арендуемого помещения, мест, общего пользования, коммуникаций в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилого и нежилого фонда (пункт 3.1.7);

- устранить своими силами и за свой счет недостатки, перечисленные в акте приемки-сдачи данного договора и в пункте 2 1.2. (пункт 3.1.14);

- обеспечить вывод на пульт централизованного наблюдения тревожных сигналов автоматической пожарной сигнализации в арендуемом помещении (пункт 3.1.27).

Помещение передано арендатору по акту приема-сдачи нежилого помещения от 01.11.2005 (т. 1, л.д. 23-24).

В акте приема-сдачи нежилого помещения от 01.11.2005 стороны указали, что система водоснабжения, система электроснабжения требуют капитального ремонта, перекрытия, пол - требуется оформить заключение строительной организации о состоянии перекрытий, требуется ремонт системы теплоснабжения, дверных и оконных блоков, пола, стен и потолка, крыши, кровли.

Между Комитетом (продавец) и Обществом (покупатель) в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ) заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 25.05.2012 № 10 по улице Колотилова, дом 62 (Лит. А, А1) при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (т. 1, л.д. 10-15). 

В соответствии с пунктом 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора нежилое помещение ориентировочной площадью 1037,4 кв.м с инвентарным номером 24:401:001:006680570:0100:21003, являющееся муниципальной собственностью (выписка из реестра № 3-762), расположенное по адресу: 

<

...>, именуемое в дальнейшем «объект».

Объект,    арендованный      ООО   «Ивмедсервис»      по    договору аренды от 05.12.2005   № 158, являющимся субъектом малого и среднего предпринимательства, продается     в     собственность       за   сумму   24 800 000 (Двадцать четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей,   определенную комиссией по приватизации от 12.04.2012 (протокол № 4).

Согласно пункту 2.2 покупатель оплачивает стоимость приобретаемого объекта в размере 24 800 000 (Двадцать четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей с рассрочкой платежа на пять лет с момента подписания настоящего договора путем безналичного перечисления денежных средств в УФК по Ивановской области в  следующем  порядке:

-      3 720 000 (три миллиона семьсот двадцать тысяч) рублей - в течение 30 дней с момента заключения настоящего договора купли-продажи в срок по 23.06.2012 включительно.

-      оплата оставшейся суммы продажи объекта в размере 21 080 000 (Двадцать один миллион восемьдесят тысяч) рублей в срок по 15.02.2017 года осуществляется покупателем самостоятельно поквартально, равными долями, уплачиваемыми не позднее 15 числа второго месяца оплачиваемого календарного квартала, начиная с квартала, следующим за кварталом, в котором была произведена оплата первого платежа.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка и подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования распоряжения об условиях приватизации объекта в газете «Рабочий край» и составляющей 8,0 % годовых, за период времени со дня подписания договора до даты очередного платежа, установленной в договоре (Приложение № 1).

Согласно пункту 2.4 договора стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в  счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, в случае если указанные улучшения осуществлены  с  согласия  арендодателя при  наличии документов, подтверждающих  расходы, и с учетом требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».   

Покупатель  обязуется  оплачивать  арендную  плату  и  выполнять  иные обязанности, установленные договором аренды, до момента государственной регистрации перехода права собственности на объект в регистрирующем органе  (пункт 3.2.9).

В соответствии с пунктом 3.3 претензии по техническому состоянию объекта у сторон отсутствуют, сведения об объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему, а также передаваемые покупателю документы об объекте являются достаточными.

Право собственности на объект переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе (пункт 5.1).

В приложении № 1 к договору стороны согласовали график оплаты стоимости нежилого помещения на период с 23.06.2012 по 15.02.2017.

В  связи с просрочкой оплат по договору купли-продажи от 25.05.2012 Комитет обратился в Арбитражный суд Ивановской области с исковым заявлением о взыскании с Общества 13 533 550 руб. 34 коп., в том числе задолженность за период с 16.11.2012 по 09.02.2016 в размере 9 707 422 руб. по основному долгу, по процентам - 1 688 473 руб. 40 коп., пени - 2 137 654 руб. 94 коп.  

Определением от 12.02.2016 по делу № А17-4982/2015 утверждено мировое соглашение, производство по делу прекращено.

23.08.2016 выдан исполнительный лист серии ФС № 007383478 на принудительное исполнение определения суда об утверждении мирового соглашения.

Общество с целью капитального ремонта приобретенного помещения заключило договор подряда от 23.09.2005 № 7/2005 с ООО «Ивановская строительная компания» (подрядчик).

В соответствии с условиями договора подрядчиком были выполнены работы по капитальному ремонту нежилых помещений, что подтверждается справками по форме № КС-3 (т. 1, 125-131), а также актами о приемке выполненных работ по форме № КС-2 за 2005-2006 годы (т. 1, 71-124).

Письмами от 12.09.2012, 15.11.2013, 18.02.2014 (т. 2, л.д. 80-88) истец обращался к ответчику с заявлением о зачете в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества стоимости неотделимых улучшений, однако ответчиком зачет суммы не был произведен со ссылкой на отсутствие согласования неотделимых улучшений и недостоверность представленных документов.

Ссылаясь на то, что в период действия договора аренды истцом были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, которые, по мнению последнего, подлежат зачету в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости по договору купли-продажи нежилого помещения от 25.05.2012 № 10, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя (пункт 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу об отсутствии доказательств предварительного согласования истцом произведенных работ с ответчиком.

Не соглашаясь с таким выводом суда, истец указывает, что из совокупности доказательств, содержащихся в материалах дела, следует согласие Комитета на произведение неотделимых улучшений арендованного имущества.

Между тем, суд апелляционной инстанции не соглашается с такой позицией истца ввиду нижеследующего.

Указание в договоре аренды на целевой характер аренды (для осуществления медицинской деятельности), а также отсутствие нормативной формы получения согласия сами по себе не свидетельствуют о согласии Комитета на производство неотделимых улучшений имущества, поскольку указанные документы не подтверждают предварительную осведомленность арендодателя об объеме и стоимости предполагаемых работ. Доказательства, свидетельствующие о согласовании с Комитетом ведомости объемов работ либо сметных расчетов, в материалы дела не представлены.

Нотариальное заявление гр. ФИО5 также не может быть принято судом в качестве надлежащего и объективного доказательства получения согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, поскольку из его содержания буквально следует, что Администрация города Иваново была поставлена в известность о предстоящем капитальном ремонте. Данная информация не тождественна факту дачи согласия на производство определенного объема и вида конкретных работ.

Также в подтверждение факта получения согласия на производство неотделимых улучшений истец ссылается на акт приема-сдачи нежилого помещения от 01.01.2005, свидетельствующий о состоянии помещения. 

Между тем, произведенные по договору подряда работы, стоимость которых составляет сумму исковых требований, представляют собой работы по производству капитального ремонта сданного в аренду помещения. 

Пунктом 3.1.7 договора аренды установлено, что именно арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт арендуемого помещения, мест общего пользования, коммуникаций в соответствии с правилами и нормами эксплуатации жилого и нежилого фонда.

Акт, на который ссылается заявитель, не содержит информации о согласии арендодателя о производстве конкретных работ, а лишь фиксирует техническое состояние объекта.

В силу части 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Таким образом, поскольку общее правило, установленное положениями указанной статьи, изменено сторонами путем внесения соответствующего пункта в договор, на арендодателя не возложена безусловная обязанность по компенсации произведенных арендатором затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что истцом не представлены достаточные доказательства, свидетельствующие о предварительном согласовании с ответчиком действий по производству неотделимых улучшений арендуемого имущества, 

Кроме вышеуказанных доводов, заявитель жалобы полагает, что необходимость получения предварительного согласия для производства неотделимых улучшений отсутствовала, ссылается на положения, установленные постановлением Правительства Ивановской области от 01.06.2011 № 176-П «Об утверждении порядка подтверждения неотделимых улучшений имущества, находящегося в собственности Ивановской области, произведенных арендатором - субъектом малого и среднего предпринимательства». 

Между тем, как верно отметил ответчик в отзыве на апелляционную жалобу, указанный порядок не может быть применен к спорным правоотношениям, поскольку имущество, приобретенное истцом, относилось к муниципальной собственности, а не собственности субъекта Российской Федерации. 

Перепиской сторон (т. 2, л.д. 80-88) подтверждается, что Общество обратилось за согласованиями после заключения договора купли-продажи. Таким образом, заявленные обществом требования, по существу направлены на изменение согласованных по обоюдному волеизъявлению условий договора купли-продажи.

С учетом вышеизложенных норм законодательства, определяющих возможность зачета стоимости неотделимых улучшений при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, предъявленные истцом требования оцениваются апелляционной инстанцией как направленные на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части, согласованной ими без разногласий выкупной цены.

Возражая против выводов суда первой инстанции относительно срока исковой давности по заявленным требованиям, заявитель указывает, что срок для защиты нарушенного права должен исчисляться с момента, когда Общество не получило в установленный законом срок ответ на свое предложение о зачете затрат по ремонту помещения. Именно в данный момент Общество узнало о нарушении своего права.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно части 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

По общему правилу, закрепленному в части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

Поскольку исковые требования основаны на положениях закона, устанавливающих возможность зачета стоимости неотделимых улучшений приобретаемого арендуемого имущества, срок исковой давности по указанному требованию должен исчисляться с момента возникновения такого права, то есть с момента заключения сторонами договора купли-продажи.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.07.2010 № 2842/10 по делу № А64-715/09.

Таким образом, вывод относительно пропуска срока исковой давности, к которому пришел суд первой инстанции, является обоснованным. Довод ответчика о необходимости исчисления срока давности с момента, когда истек 30-дневный срок для ответа на заявление Общества, направленного Комитету, не основан на положениях закона, в силу чего подлежит отклонению.

Порядок применения правил об исковой давности урегулирован положениями статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации. согласно части 2 указанной статьи исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Учитывая, что ответчиком при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявлено о пропуске срока исковой давности (отзыв от 08.09.2016, т. 3, л.д. 41-43), указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Доводы жалобы не содержат фактов, влияющих на вынесенное судом решение по делу, поскольку, по сути, представляют собой субъективное мнение относительно оценки доказательств в деле и сами по себе не свидетельствуют о неверной оценке их судом первой инстанции.

Судебная коллегия приходит к выводу от отсутствии нарушений норм материального права, решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 04.09.2017 по делу № А17-4073/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИВМЕДСЕРВИС» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ивановской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

С.Г. Полякова 

ФИО6

А.В. Тетервак