1196/2023-66250(3) 

 

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09 e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Тула Дело № А09-8059/2022 

Резолютивная часть постановления объявлена 29.05.2023 Постановление изготовлено в полном объеме 02.06.2023 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи  Дайнеко М.М., судей Мосиной Е.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного  заседания секретарем ФИО1, в отсутствие сторон, рассмотрев апелляционную жалобу  Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Брянской области на решение Арбитражного суда Брянской области от 13.03.2023 по делу №  А09-8059/2022 (судья Мишакин В.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной  ответственностью «Фамер-Девеломпент» (г. Москва, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  в лице конкурсного управляющего ФИО2 к Управлению  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской  области (г. Брянск, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконными  действий,  

УСТАНОВИЛ:

решением суда от 13.03.2023 иск удовлетворен. Управление обратилось с апелляционной  жалобой о его отмене, ссылаясь на то, что на государственную регистрацию не было  представлено необходимого пакета документов для погашения записи об ипотеке. Полагает,  что орган госрегистрации не обладает компетенцией для установления факта прекращения  ипотеки на основании одних лишь платежных поручений, считает, что возможность сделать  указанный вывод является исключительной прерогативой суда.  

Лица, участвующие в деле в суд апелляционной инстанции не явились, извещены  надлежащим образом.  

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно  руководствовался следующим.  

ООО «Фамер-Девелопмент» на праве собственности принадлежат объекты  

недвижимого имущества с кадастровым номером: 32:28:0042709:637 и  32:28:0042709:272.  

Из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра  недвижимости (далее – ЕГРН) следует, что в отношении объекта недвижимого имущества с  кадастровым номером: 32:28:0042709:637, принадлежащего на праве собственности ООО  «Фамер-Девелопмент», внесена запись об ипотеке № 32:28:0042709:637-32/074/2021-2 от  19.03.2021г., в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером:  32:28:0042709:272, принадлежащего на праве собственности ООО «ФамерДевелопмент»,  

внесена запись об ипотеке 32-32-01/052/2011-982 от 26.10.2013. 

Решением Арбитражного суда Брянской области от 29.07.2019 по делу   № А09-1088/2019 ООО «Фамер-Девелопмент» признано несостоятельным (банкротом).  

Определением Арбитражного суда Брянской области от 05.11.2019 требования  ФГКУ «1 центр заказчика-застройщика войск национальной гвардии Российской Федерации»  включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника в размере 120 650 789,  65 руб. – основной долг, в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО  

«Фамер -Девелопмент» в размере  64 393 592, 02 руб. – проценты. 

Согласно выпискам из ЕГРН, в отношении объектов недвижимого имущества с  кадастровыми номерами 32:28:0042709:272, 32:28:0042709:637 числятся обременения в  виде ипотеки в силу Закона в качестве обеспечения исполнения обязательств ООО  «Фамер-Девелопмент» перед ФГКУ «1 центр заказчика-застройщика войск национальной  

гвардии Российской Федерации» по государственному контракту на долевое участие в  строительстве многоквартирного дома.  

Решением ФГКУ «1 центр заказчика-застройщика войск национальной гвардии  Российской Федерации (войсковая часть 6888, г. Москва)» г. Москва № 935/22-1641 от  27.09.2018 договор на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома  расторгнут в одностороннем порядке. Определением Арбитражного суда Брянской  области от 15.01.2020 в реестр требований кредиторов ООО «Фамер-Девелопмент»  включено требование ФИО3 о передаче квартиры № 105 в третьей  секции третьего подъезда на пятом этаже, площадью 51,98 кв.м (в осях В, Г, Д и 3, 4,  5), в 105-квартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Брянск, Фокинский район,  юго-западная сторона завода «Литий» (позиция № 6 по плану застройки микрорайона).  

Стоимость квартиры по договору участия физического лица в строительстве жилого  дома № 1 Д/Ф от 05.11.2013 составила 619 916, 07 руб.  

Конкурсным управляющим общества 25.05.2020 проведено собрание участников  строительства ООО Фамер-Девелопмент», по итогам которого приняты решения не  обращаться в арбитражный суд с ходатайствами, предусмотренными ст. ст. 201.10, 201.11  

Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ; не привлекать иного застройщика, который  будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств застройщика перед  участниками долевого строительства в соответствии со ст. 201.15-1 Закона о банкротстве.  

Конкурсным управляющим ООО «Фамер-Девелопмент» проведены открытые торги в  форме аукциона, по итогам которых заключен договор купли-продажи № 4-З от 24.06.2022  объектов недвижимости.  

15.08.2022 конкурным управляющим заявителя в адрес Управления Росреестра  Брянской области направлены заявления о прекращении регистрационной записи об  ипотеке с приложением подтверждающих в заявлении документов в электронном виде в  отношении земельного участка с кадастровым номером 32:28:0042709:272 заявлению  присвоен № КУВД-001/2022-34472336 от 15.08.2022; в отношении земельного участка с  кадастровым номером № 32:28:0042709:637 заявлению присвоен № КУВД-001/2022- 34472337  от 15.08.2022.  

Рассмотрев вышеназванные заявления, Управление приостановило регистрацию по  основаниям, предусмотренным с п.4 ч. 1, п. 2 ч. 4, ч. 5 ст. 29 Федерального закона от  13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный  закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ) на срок до устранения причин, послуживших основанием для  принятия решения о приостановлении (не представлены документы, необходимые для  осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации  прав).  

Приостановление погашения ипотеки в отношении объектов недвижимости с  кадастровыми номерами 32:28:0042709:272, 32:28:0042709:637 послужило основанием  обращения в суд с рассматриваемым заявлением.  

Заявитель полагает, что поскольку договоры (государственные контракты) на  долевое участие в строительстве многоквартирного дома являются расторгнутыми по  заявлению залогодержателя, то нет оснований для сохранения записей об ипотеке земельного  участка.  

Общество указывает, что погашение требований ФГКУ «4 центр заказчика  застройщика войск национальной гвардии Российской Федерации (войсковая часть 6897,  г.Балашиха)» и ФИО3 осуществлено путем реализации предмета залога в деле о  банкротстве застройщика. Залогодержатель не воспользовался правом оставления залога за  собой, объект недвижимости, находящийся в залоге реализован на открытых торгах,  проведенных в рамках процедуры банкротства залогодателя. Указанные торги или  заключенный по их итогам договор купли-продажи не оспорены, а оплата по договору  произведена своевременно и в полном объеме.  

По мнению заинтересованного лица, Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ  

установлен перечень документов, которые необходимо представить на государственную  регистрацию для прекращения ипотеки в силу закона, вместе с тем заявителем указанные  документы представлены не были, в ЕГРН запись о праве собственности на объекты  недвижимости за ФИО3 отсутствовала, следовательно, прекращение ипотеки в силу  закона, не представлялось возможным.  

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно  руководствовался следующим.  

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе  обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных  правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов,  органов местного самоуправления, иных органов, должностныхлиц, если полагают, что  оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не  соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и  законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности,  незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для  осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.  

В силу ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных  правовых актов и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц  арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта,  оспариваемых действий (бездействие) и устанавливает их соответствие закону или иному  нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и  действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и  иной экономической деятельности.  

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 АПК РФ и п. 6 постановления Пленумов  Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с  применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для  удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов  и незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления  необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному  правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.  

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный  кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании  заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и  документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим  Федеральным законом порядке.  

Согласно ч. 4 ст. 334 Г ражданского кодекса Российской  

Федерации (далее – ГК РФ) к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила  настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами  и законом об ипотеке, общие положения о залоге.  

В соответствии с п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем  возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при  наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).  

В силу п.1 ст. 1 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге  недвижимости)» (далее – Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ) по договору о  залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель,  являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить  удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед  другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом  

В силу ст. 352 ГК РФ залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом  обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не  знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае  гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не  воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 настоящего Кодекса; 4) в случае  реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в  порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного  имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п. 5 ст. 350.2); 5) в  случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены  законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению  суда в случае, предусмотренном п. 3 ст. 343 настоящего Кодекса; 7) в случае  

изъятия заложенного имущества (ст. 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных  пунктом 1 ст. 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в  целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (п. 3 ст. 342.1); 9) в  случаях, указанных в п. 2 ст. 354 и ст. 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях,  предусмотренных законом или договором. При прекращении залога залогодержатель, у  которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному  управомоченному лицу.  

Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых  действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст.  339.1 ГК РФ).  

В соответствии с п.1 ст. 13 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом  

строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении  изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный  закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика  (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников  долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге  предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта  недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства,  земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды,  право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом  земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом  особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.  

Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в  долевом строительстве в порядке, предусмотренном ст. 15.4 настоящего Федерального закона.  

С учетом приведенных норм и обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к  обоснованному выводу о том, что зарегистрированные обременения направлены на  обеспечение исполнения обязательств ООО «Фамер-Девелопмент» перед участниками  долевого строительства - ФГКУ «4 центр заказчика застройщика войск национальной гвардии  Российской Федерации (войсковая часть 6897, г. Балашиха)» и ФИО3.  

В соответствии с ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ  регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным  Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ.  

Статьями 25 и 25.1 Федерального закона № 102-ФЗ установлен перечень оснований для  погашения регистрационной записи об ипотеке. Подпунктом 1.1 п. 1 ст. 25 ФЗ от 16.07.1998   № 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона от  30.12.2004 № 214-ФЗ погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на  основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в  эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной  деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или)  иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, а в части ипотеки  объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу  объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе  передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или  составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона  одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства.  

Согласно п. 6 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при  

уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в  предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого  строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая,  указанного в ч. 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня,  предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику  долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче  объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта  долевого строительства, указанного в ч. 3 настоящей статьи).  

При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается  перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных  настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого  строительства.  

Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает  сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с ч.  4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с  сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с  отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.  

Поскольку по итогам проведения собрания участников строительства приняты  решения не обращаться в арбитражный суд с ходатайствами, предусмотренными ст. ст.  201.10, 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ; не привлекать иного  застройщика, который будет являться приобретателем в целях урегулирования обязательств  застройщика перед участниками долевого строительства в соответствии со ст. 201.15-1 Закона  о банкротстве, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что такое  решение делает невозможным для ООО «Фамер- Девелопмент» представление  регистрирующему органу акта приема-передачи объекта строительства участникам долевого  строительства либо одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства для  погашения регистрационных записей об ипотеке.  

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 1 от 16.07.1998 № 102-ФЗ общие правила о залоге,  содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к  отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим  Федеральным законом не установлены иные правила.  

В соответствии с п.1 ст.353 ГК РФ залог прекращается в случае реализации  заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке,  установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного  имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п. 5 ст. 350.2).  

Заявителем в материалы дела представлены доказательства реализации предмета залога  

на открытых торгах, заключение договора купли-продажи № 4-З от 24.06.2022 в  подтверждение факта реализации предмета залога и, соответственно, прекращения залога  

как обеспечения исполнения обязательств ООО «Фамер-Девелопмент» перед участниками  долевого строительства.  

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением  обеспеченного залогом обязательства. ООО «Фамер-Девелопмент» в материалы дела  представлены платежные поручения, в подтверждение факта удовлетворения требований  ФГКУ «4 центр заказчика застройщика войск национальной гвардии Российской Федерации  (войсковая часть 6897, г. Балашиха)» и ФИО3 в рамках дела о  банкротстве ООО «Фамер-Девелопмент».  

В соответствии с п. 4 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ в случае  обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во  внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом,  регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права  собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой,  в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ.  

В соответствии с п. 2 ст. 50 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ при  государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в  предусмотренных ч. 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке,  обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован  предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права  собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя.  

Из приведенных норм следует, что запись об ипотеке после проведенных в рамках дела  о банкротстве торгов и реализации обеспеченного залогом имущества прекращается в силу  приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и специальных норм закона  о банкротстве.  

Прекращение обеспеченного залогом обязательства ООО «Фамер-Девелопмент» перед  ФИО3 и ФГКУ «1 центр заказчика-застройщика войск национальной гвардии  Российской Федерации» (Залогодержатели) является основанием для прекращения залога, что  в свою очередь является достаточным основанием для погашения спорной регистрационной  записи.  

Заявителем в материалы дела представлены доказательства прекращения залога,  заинтересованное лицо не представило доказательств, опровергающих доводы заявителя.  Оспариваемое уведомление о приостановлении государственной регистрации не отвечает  требованиям исполнимости, так как содержит указания на необходимость представления  документов, представление которых объективно невозможно.  

Довод жалобы о том, что основанием для прекращения записи об ипотеке может  служить только исчерпывающий перечень документов, а все остальные выводы о  прекращении обременения находятся исключительно в компетенции суда, несостоятелен.  

Приведенный довод основан на неверном толковании заявителем жалобы общих и  специальных норм законодательства. Указанная заявителем жалобы норма об  исчерпывающем перечне документов, необходимого для погашения записи об ипотеке,  подлежит применению по общему правилу при обычных условиях гражданского оборота, не  осложненного процедурой банкротства.  

В настоящем случае спорные отношения возникли в результате проведения  установленных законом специальных процедур банкротства (порядок и последствия которого  установлены специальным законодательством), соответственно, порядок прекращения  указанного обременения основан на специальных нормах закона о несостоятельности,  который погашения соответствующей записи в ЕГРП не требует вынесения отдельного  судебного акта для установления факта прекращения ипотеки вследствие проведения  подобных торгов.  

Руководствуясь статьями 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд   

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 13.03.2023 по делу  

 № А09-8059/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в  течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с  частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской  

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий М.М. Дайнеко  Судьи Е.В. Мосина  

 Л.А. Капустина