﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А06-7755/2021

г. Астрахань

02 декабря 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2021 года.

Полный текст решения изготовлен 02 декабря 2021 года.

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Измайловой А.Э.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания           Кужбасаровой Д.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению исковому заявлению индивидуального предпринимателя Скибы Александра Сергеевича (ИНН 300100119248, ОГРНИП: 304302227100073) к администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» (416506, Астраханская область, г.Ахтубинск, ул.Андреева, д.9, ИНН 3001040178, ОГРН 1053002019840) о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости - нежилое помещение №040, расположенное по адресу: РФ, Астраханская область, г. Ахтубинск, ул. Гагарина, 18а (кадастровый номер объекта 30:01:150203:1337)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: товарищество собственников жилья «Водолей» 416500, Астраханская область, г. Ахтубинск, ул. Волгоградская, д. 75; ИНН 3001042062, ОГРН 1083022000412),

при участии: 

от индивидуального предпринимателя Скибы Александра Сергеевича: Морозова А.А., представитель по доверенности от 10.08.2021, диплом ЭВ № 685215 от 22.06.1995, паспорт;

от администрации муниципального образования «Город Ахтубинск»: не явился, извещен;

от товарищества собственников жилья «Водолей»: не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л :

индивидуальный предприниматель Скиба Александр Сергеевич (далее –                            ИП Скиба А.С., истец) обратился в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Город Ахтубинск» (далее – Администрация, ответчик) о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости - нежилое помещение №040, расположенное по адресу: РФ, Астраханская область, г. Ахтубинск, ул. Гагарина, 18а (кадастровый номер объекта 30:01:150203:1337).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено товарищество собственников жилья «Водолей» (далее – ТСЖ «Водолей», третье лицо).

Представители Администрации и ТСЖ «Водолей» в предварительное судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте предварительного судебного заседания извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Информация о назначении предварительного судебного заседания размещена на официальном интернет-сайте Арбитражного суда Астраханской области (http://astrahan.arbitr.ru) 26.10.2021.

На основании части 1 статьи 136 АПК РФ предварительное судебное заседание  проводится в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте предварительного судебного заседания.

23 ноября 2021 года в Арбитражный суд астраханской области от ИП Скиба А.С. поступило ходатайство о приобщении к материалам дела доказательства направления в адрес третьего лица искового  материала.

Судом приобщен к материалам дела указанный документ.

24 ноября 2021 года в Арбитражный суд Астраханской области от ТСЖ «Водолей поступил отзыв на исковое заявление, в котором просят рассмотреть дело по существу без участия представителя третьего лица, полагает исковые требования подлежат удовлетворению. Возражений не последовало.

Судом приобщен к материалам дела указанный документ.

Суд, в отсутствие возражений сторон, руководствуясь пунктом 4 статьи 137  АПК РФ, завершил предварительное заседание и  продолжил рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции. 

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания определением Арбитражного суда Астраханской области от 25.10.2021 по делу №А06-7755/2021.

Представитель ИП Скибы А.С. в судебном заседании поддержала заявленные требования, просила удовлетворить исковые требования в полном объеме. 

В письменных пояснениях Администрация пояснила, что в данном случае отсутствуют препятствия для применения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в части признания права собственности истца на реконструированный объект недвижимости.

В отзыве на исковое заявление ТСД «Водолей» не возражали против удовлетворения исковых требований.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, по результатам открытых аукционных торгов, организованных акционерным обществом «Российский аукционный дом», истцом у ПАО «Сбербанк России» по договору купли-продажи недвижимости нежилого назначения №015-02-099 от 10.09.2018 приобретено нежилое помещение №40 общей площадью 167,9 кв.м, расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: Астраханская область, г. Ахтубинск, ул. Гагарина, д.18а.

На момент приобретения помещения оно было занято и использовалось арендаторами продавца, что отражено в п.1.3. договора купли-продажи от 10.09.2018. 

После оформления истцом права собственности на помещение и прекращения арендных отношений возникла необходимость проведения ремонтных работ. 

В результате обращения ИП Скибы А.С. в администрацию за согласованием капитального ремонта истцу стало известно о том, что в приобретенном им помещении №40 была произведена реконструкция – «демонтаж оконного блока и проема с монтажом на его месте дверного блока в несущей стене многоквартирного дома» (копия письма Администрации МО «Город Ахтубинск» №1411 от 13.02.2019).

Истец указывает, что на фотографии из аукционной документации, предоставленной акционерным обществом «Российский аукционный дом», видно, что на моент выставления объекта на продажу в помещении 040 имеется дверь, которая, по мнению Администрации, установлена истцом, в подтверждении чего ответчик ссылается на копию технического паспорта 2016 года, в котором дверного блока нет.

Однако истец стал собственником помещения лишь в 2018 году.

В договоре купли-продажи недвижимости нежилого назначения от 10.09.2018 №015-02-099 отсутствует указание на количество внешних дверей в помещении №040, в Приложении №1 к договору копия поэтажного плана и экспликации помещения №040 содержит дополнение в виде широкой черной полосы по контуру помещения, которая перекрывает условные обозначения окон и внешних дверей на плане.

Истец указывает, что ИП Скиба А.С. в момент приобретения помещения №040 не знал о расхождениях фактического состояния данного помещения со сведениями, содержащимися в ЕГРН: площадь помещения совпадала с данными выписки из ЕГРН, размешенные аукционной организацией фотографии соответствовали данным осмотра, в договоре купли-продажи отсутствовала информация о количестве окон и дверей помещения №040.

После выявления факта реконструкции истец обращался в Администрацию за разрешением на ввод в эксплуатацию помещения, с приложением предусмотренных законом документов, однако письмом от 19.07.2019 Администрация отказала в выдаче разрешения.

Кроме того, Решением Ахтубинского районного суда Астраханской области от 28.05.2021 по делу №2-179/2021 удовлетворены исковые требования Администрации к ИП Скибе А.С. о признании незаконной реконструкции нежилого помещения №040, расположенного по адресу: г. Ахтубинск, ул. Гагарина, 18а.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Астраханской области с настоящим исковым заявлением. 

Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определяет, что одним из способов защиты гражданских прав является признание права. 

В соответствии с частью 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из положений названной нормы, возведенная постройка может быть признана самовольной при наличии одного из трех названных в этой статье признаков: земельный участок, на котором создана постройка, не был отведен для этих целей в установленном порядке; объект создан без получения необходимых разрешений; имеются существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Кроме того, из указанной выше нормы права следует, что ее положения могут быть применены только в отношении зданий, строений, сооружений и иных объектов недвижимого имущества.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу части 1 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 2 статьи 25 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Наряду с другими документами для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения подготовленный и оформленный'в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса (пункт 3 части 2).

В части 4 статьи 26 ЖК РФ указано, что решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов.

В соответствии с частью 1 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законом ответственность (часть 2 статьи 26 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, в соответствии с частью 3 статьи 29 Жилищного Кодекса Российской Федерации обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Из материалов дела следует, что Скиба Л.С. является собственником нежилого помещеня: № 040, кадастровый номер 30:01:150203:1337; № 041, кадастровый номер 30:01:150203:1336, расположенного по адресу: Астраханская область, г. Ахтубинск, ул. Гагарина, д. 18, лит. А., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Уведомлением от 19.07.2019 №7656 Администрация  отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, в результате обследования нежилого помещения № 040 установлено: произведены демонтаж оконного блока и проема с монтажом на его месте дверного блока в несущей стене многоквартирного дома в помещении № 16 (служебное); демонтаж перегородки и дверного блока между помещениями № 3 (кабинет) и № 2 (коридор) и № 1 (тамбур); демонтаж перегородки и дверного блока между помещениями № 2 (коридор) и №1 (тамбур); демонтаж перегородки между помещениями № 1 (тамбур) и № 19 (служебное); демонтаж перегородки и дверного блока между помещениями № 2 (коридор) и № 20 (коридор), демонтаж перегородки между помещениями № 2 (коридор) и № 19 (служебное); демонтаж перегородки между помещениями № 19 (служебное) и № 20 (коридор); демонтаж перегородки и дверного блока между помещениями № 19 (служебное) и № 15 (коридор); демонтаж перегородки между помещениями № 19 (служебное) и № 16 (служебное); демонтаж помещения № 18 (шкаф), № 17 (подсобное), №4 (подсобное); демонтаж перегородки и дверного блока между помещениями № 16 (служебное) и № 15 (коридор); демонтаж перегородок и дверного проема между помещениями № 2 (коридор) и №8 (коридор); демонтаж перегородок и дверного блока между помещениями № 7 ( кабинет) и № 8 ( коридор); демонтаж перегородки между помещениями № 7 (кабинет) и № 9 (кабинет), демонтаж перегородок и дверного блока между помещениями № 9 ( кабинет) и № 8 (коридор); демонтаж перегородки между помещениями № 20 (коридор) и № 8 (коридор), то есть произведен демонтаж несущей стены между помещениями № 8 и № 2, № 8 и   № 20. Также осуществлена реконструкция в нежилом помещении № 040, расположенного на первом этаже по адресу: Астраханская область, г. Ахтубинск, ул. Гагарина, д. 18А, а именно произведены демонтаж оконного блока и проема с монтажом на его месте дверного блока в несущей стене многоквартирного дома в помещении № 16 (служебное); демонтаж перегородок и дверного проема между помещениями № 2 (коридор) и № 8 (коридор); демонтаж перегородки между помещениями № 20 (коридор) и № 8 (коридор), то есть произведен демонтаж несущей стены между помещениями № 8 и № 2, № 8 и № 20, в отсутствие разрешающей документации.

Согласно акту санитарно-гигиенического обследования  от 03.06.2019 и экспертному заключению от 03.06.2019 №1.305 филиала ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области в Ахтубинском, Харабалинском районах и ЗАТО города Знаменска»  самовольная реконструкция нежилого помещения № 040, расположенного по адресу: Астраханская область, г. Ахтубинск, ул.Гагарина, Д.18А, соответствует требованиям СанПин 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», СанПин 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений», СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические правила к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», СанПин 2.1.2.2880-10 и изменения и дополнения № 1 к СанПин 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические правила к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», 

Из экспертного заключения о пожарной безопасности объекта капитального строительства ООО «ПожарЭксперт» усматривается, что спорное нежилое помещение соответствует и не противоречит нормам пожарной безопасности и может эксплуатироваться как здание типа ФЗ.1 (здания организаций торговли).

В соответствии с техническим заключением о состоянии основных строительных конструкций спорного нежилого помещения №040, составленным ООО «КС Студия», категория технического состояния оценивается как работоспособная, не угрожает жизни и здоровью граждан, на нарушает чьи-либо права, помещения могут эксплуатироваться в качестве нежилого без проведения дополнительных работ по усилению или укреплению несущих конструкций.

Истцом представлен технический паспорт на данное нежилое помещение, составленное ООО «Кадастр» по состоянию на 30.03.2021.

Из вступившего в законную силу решения Ахтубинского районного суда Астраханской области от 28.05.2021 по делу №2-179/2021 следует, что  согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 18А по ул. Гагарина, г. Ахтубинска в форме заочного голосования от 05.11.2018 за устройство выхода из помещения № 040 (комната 16) в многоквартирном доме № 18А по ул. Гагарина на улицу, за земельный участок общего пользования проголосовали 100%.

Согласно выводам экспертизы, произведенной обществом с ограниченной ответственностью «Экспертный центр» 30.01.2020 № 85/2020, площадь спорного помещения  после перепланировки, на момент проведения экспертизы составляет 174,6 кв.м., из которых  санузел -2,1 кв.м. санузел -2,3 кв.м., помещение- 104,3 кв.м, помещение - 65, 9 кв.м.

В результате обследования всех конструкций нежилого помещения № 040 установлено: повреждений или деформаций, таких как трещина, прогибы перекрытий, смещений или крен несущих конструкций не обнаружено. Конструкции эксплуатируются по своему назначению, а также соответствуют техническим регламентам, устанавливающим требования по обеспечения безопасности эксплуатации жилого дома. Техническое состояние конструкций и здания в соответствии ГОСТ Р 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» оценивается как работоспособное. Нежилое помещение соответствует и не противоречит нормам пожарной безопасности Федерального закона № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». 

Проведённая реконструкция выполнена в границах, находящихся в собственности нежилого помещения № 040 и не затрагивает общее имущество (места общего пользования) в многоквартирном доме 18 литер А по ул. Гагарина г. Ахтубинска Астраханекой области. 

Следовательно, перепланировка и переустройство не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц. Проведенные работы по реконструкции безопасны и не нарушают целостность и прочность всего дома. Нарушений противопожарных норм, строительных норм и правил не обнаружено. Техническое состояние и параметры эксплуатационной надежности обследуемого строения соответствуют требованиям норм.

Проведенная реконструкция и перепланировка в нежилом помещении № 040  соответствует требованиям нормативно-технической документации в области строительства, ГОСТ, СНиП, действующими на территории Российской Федерации и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Реконструированное нежилое помещение возможно использовать в реконструированном состоянии.

В силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

С учетом изложенного суд пришел к выводу о том,  что  при реконструкции объекта не было допущено нарушений градостроительных и строительных норм и правил реконструированный объект соответствует указанным нормам и правилам, не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, сохранение объекта в реконструированном виде не нарушит права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Ответчик в письменных пояснениях указал, что с учетом результатов различных экспертных заключений, а также разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в рассматриваемом деле отсутствуют препятствия для применения статьи 222 ГК РФ в части признания права собственности истца на реконструированный объект недвижимости – спорное нежилое помещение №040.

ТСЖ «Водолей» в отзыве на исковое заявление указывает, что, учитывая в качестве доказательств различные экспертные заключения, согласно которым реконструкция может быть сохранена, так как соответствует требованиям  действующего законодательства, проведенные работы безопасны и не нарушают целостность и прочность всего дома, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в данном МКД и при установлении судом факта того, что работы по реконструкции нежилого помещения не нарушают права и законные интересы третьих лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Оценив по вышеуказанным правилам совокупность представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать за Скиба Александром Сергеевичем (01.02.1978 г.р.)  право собственности на реконструированный объект недвижимости - нежилое помещение №040, расположенное по адресу: Астраханская область, г. Ахтубинск, ул. Гагарина, 18а (кадастровый номер объекта 30:01:150203:1337).

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Судья

А.Э. Измайлова