ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

 А33-16148/2015к57

г. Красноярск

15 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена «10» апреля  2019 года. 

Полный текст постановления изготовлен         «10» апреля  2019 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Радзиховской В.В.,

судей: Бутиной И.Н., Усиповой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем  Лизан Т.Е.,

при участии: 	

от производственного предприятия общества с ограниченной ответственностью «Атон» - Агаркова А.Н. - директора согласно протокола от 07.03.2018, приказа от 07.03.2018 № 09-п,  (до и после перерыва); Хранюк А.В. - представителя по доверенности от 21.01.2019  (до и после перерыва); Пашкиной Т.В. - представителя по доверенности от 21.01.2019  (до и после перерыва);

от общества с ограниченной ответственностью «Грос Ритейл» - Даровских Д.А. - представителя по доверенности от 14.01.2019 № 17-01/2019 (до перерыва);от уполномоченного органа - Смирновой С.Г. - представителя по доверенности от 01.08.2018 № 26  (до перерыва);

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Каравай-РС» Комашинского Андрея Андреевича - Шикуло Н.М. - представителя по доверенности от 24.04.2018, (до перерыва); Мизевича А.В. - представителя по доверенности от 25.02.2019 (после перерыва); 

от акционерного общества «Альфа-Банк» - Коваля Ю.А. - представителя по доверенности от 26.03.2018 №5/1970Д (до перерыва);  Лапина А.Г. - представителя по доверенности от 16.10.2017 № 5/5750Д (до и после перерыва);       

от общества с ограниченной ответственностью «Вортел» - Сергеева А.А. - представителя по доверенности от 10.09.2018 (после перерыва), 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Каравай-РС» Комашинского Андрея Андреевича на определение Арбитражного суда Красноярского края от 22 июня 2018 года по делу № А33-16148/2015к57, принятое судьёй  Патракеевой А.Г.,  

установил:

в  рамках  дела  о  банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Каравай-РС» (ОГРН 1022402128110, ИНН 2466074033), возбужденного    по  заявлению публичного акционерного общества «Красноярский хлеб» (ОГРН 1022401786318, ИНН 2451000448), конкурсный управляющий  должника  Кубышкина Наталья Валентиновна,  30.05.2017 обратилась  с  заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным договора купли-продажи имущества от 25.05.2015, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Каравай-РС» и обществом с ограниченной ответственностью «Дион»; договора купли-продажи имущества от 25.06.2015, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Дион» и обществом с ограниченной ответственностью «Вортел» как единую сделку, направленную на вывод активов должника; о применении  последствия недействительности сделки в виде истребования из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью Производственное предприятие «Атон» недвижимого имущества в конкурсную массу должника:

- магазин «Торговый центр», назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 2 761, 2 кв.м., инв. №04:426:002:000179110, 24:54:0104009:205:5, лит. Б, Б1, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:483, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53,

- земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, общая площадь 9 544 кв.м., кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:181, по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, №53.

Определением арбитражного суда от 26.09.2017 к участию в деле в качестве ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью Производственное предприятие «Атон» (ОГРН 1022401587416, ИНН 2456005440).

Определением от 24.11.2017 удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Грос Ритейл» о назначении судебной экспертизы, назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Туровой Евгении Юрьевне (г. Томск, пр. Фрунзе, 96а»); перед экспертом поставлен следующий вопрос:

1) какова рыночная стоимость для целей совершения сделки купли-продажи по состоянию на 25 мая 2015 года, 25 июня 2015 года следующего имущества:

- магазин «Торговый центр», назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2 761,2 кв.м., инв. № 04:426:002:000179110, 24:54:0104009:205:5. Лит. Б, Б1, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:483, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53;

- земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, общая площадь 9 544 кв.м., кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:181, по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53.

Определением от 15.01.2018 срок проведения экспертизы продлен до 19.02.2018.

12.02.2018 в материалы дела от общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» поступило заключение эксперта от 08.02.2018 №08/2017-Э.

Определением  суда  от 13.03.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Альфа-Банк».

Определением Арбитражного суда Красноярского края от22.06.2018 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Каравай-РС» Комашинский Андрей Андреевич обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Доводы заявителя   апелляционной   жалобы  сводятся к  тому, что судом первой инстанции не приняты во внимание доводы конкурсного управляющего о том, что в экспертном заключении, подготовленном Туровой Е.Ю. допущен ряд существенных нарушений, что привело к снижению стоимости здания при ее расчете сравнительным, затратным и доходным подходами, и привело к занижению итоговой рыночной стоимости объекта, что, в свою очередь, позволило суду сделать вывод о рыночности цены спорного договора. Эксперт не известила лиц, участвующих в деле, о дате и времени проведения осмотра, в результате чего, стороны поставлены в неравное положение. По мнению конкурсного управляющего, на лицо попытка, посредством приобщения в материалы дела недостоверных отчетов об оценке, снизить стоимость здания, поскольку установление факта существенного занижения стоимости земельного участка в спорном договоре (с 14000000 до 4000000), при рыночной стоимости здания хотя бы в 27000000 рублей (цена продажи) приведет к установлению факта неравноценности встречного исполнении и к признанию сделки недействительной.

ООО «Грос Ритейл» представило отзыв, в котором поддержало доводы апелляционной жалобы конкурсного управляющего должника, определение суда первой инстанции считает незаконным. 

Уполномоченный органа представил отзыв, в котором поддержал доводы апелляционной жалобы конкурсного управляющего должника.

ООО «Вортел» представило отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, указав на законность определения суда первой инстанции. Также общество указывает на пропуск конкурсным управляющим срока исковой давности.

ООО Производственное предприятие «Атон» представило отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, указав на законность определения суда первой инстанции.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.07.2018 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 05.09.2018, в соответствии со статьями 158, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв, судебные заседания откладывались.  

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 №220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 23.07.2018, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://.kad.arbitr.ru/) 10.11.2017 24.07.2018.

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Определениями Третьего арбитражного апелляционного суда от 24.12.2018, от 04.02.2019, от 11.03.2019   в деле №А33-16148/2015к57 произведена замена судьи Белан Н.Н., судьи Парфентьевой О.Ю., судьи Споткай Л.Е.  на судью Споткай Л.Е., Усипову Д.А., на судью Бутину И.Н. В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела начинается сначала.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Каравай-РС» Комашинского Андрея Андреевича поддержал доводы апелляционной жалобы. Заявил ходатайство о назначении по делу повторной оценочной экспертизы, в целях определения рыночной стоимости объектов оценки по состоянию на 25.05.2015 и 25.06.2015:

- магазин «Торговый центр», назначение: нежилое, 2-ый (подземных этажей - 1 % общая площадь 2 761,2 кв.м., инв. №04:426:001:000179110, 24:54:0104009:205,5, лит. Б, Б К кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:483, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53; 

- земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, общая площадь 9 544 кв.м., кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:181, по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, № 53.

В обоснование заявленного ходатайства представитель  конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Каравай-РС» Комашинского Андрея Андреевича указал,  что  отчет  об  оценки № 08/2017-Э от 08.02.2017, выполненный  ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности»,   в лице эксперта  Туровой Е.Ю. составлен  с  нарушением   действующего законодательства.  В экспертном заключении допущен ряд существенных нарушений, что привело к снижению стоимости здания при ее расчете сравнительным, затратным и доходным подходами и привело к занижению итоговой рыночной стоимости объекта. По результатам судебной экспертизы, проведенной Туровой Е.А., рыночная стоимость здания магазина «Торговый центр» на 25.05.2015 составила 16572000 рублей, стоимость земельного участка определена судебным экспертом 14956000 рублей. Рыночная стоимость двух объектов на 25.05.2015 составляет 40000000 рублей, а объект фактически отчужден должником за 30000000 рублей, что  ниже рыночной стоимости минимум на 25%. Эксперт не известил лиц, участвующих в деле, о дате и времени осмотра объекта оценки. 

ООО Производственное предприятие «Атон» возразило относительно заявленного ходатайства о назначении повторной экспертизы. 

Уполномоченный орган представил отзыв, в котором поддержал доводы апелляционной жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Каравай-РС» Комашинского Андрея Андреевича, не возразил относительно заявленного ходатайства о назначении повторной экспертизы. 

ООО «Грос Ритейл» представило отзыв, в котором поддержало доводы апелляционной жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Каравай-РС» Комашинского Андрея Андреевича, просит удовлетворить ходатайство конкурсного управляющего о назначении по делу повторной оценочной экспертизы.

Рассмотрев ходатайство конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Каравай-РС» Комашинского Андрея Андреевича о назначении повторной экспертизы, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Кодекса, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Судом апелляционной инстанции установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции было заявлено аналогичное ходатайство, в удовлетворении которого судом первой инстанции было отказано.

В силу указанных разъяснений судом апелляционной инстанции исследована обоснованность отказа судом первой инстанции в удовлетворении заявленного ходатайства.

Суд апелляционной инстанции полагает, что в удовлетворении вышеуказанного ходатайства судом первой инстанции было отказано обоснованно.

В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее также Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ) в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами. На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники (статья 4 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ).

Согласно статье 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его. Подписи эксперта или комиссии экспертов удостоверяются печатью государственного судебно-экспертного учреждения.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, руководствовался тем, что экспертное заключение от 08.02.2018 №08/2017-Э каких-либо противоречий в сделанных экспертом выводах по заданным вопросам не усматривается. Наличие оснований для проведения повторной экспертизы при отсутствии условий, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом не установлено.

Вопросы назначения повторной экспертизы относятся к компетенции суда, разрешающего дело по существу; назначение повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

В соответствии с положениями части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и подлежат оценке наряду с другими доказательствами.

В материалы дела представлены иные отчеты об оценки недвижимого имущества, а также пояснения и возражения по экспертному заключению от 08.02.2018 №08/2017-Э. Кроме того, экспертом Туровой Е.Ю., в том числе в судебном заседании   суда первой инстанции 15.06.2018 и суда апелляционной инстанции 24.12.2018, 04.02.2019  даны пояснения на вопросы и возражения лиц, участвующих в деле.

При отсутствии подтверждений несоответствия заключения эксперта требованиям закона данное заключение является доказательством по делу, которое само по себе не подлежит обязательной перепроверке путем назначения экспертизы.

С учетом имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции также не усматривает обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности экспертного заключения или наличия противоречий в заключении эксперта, в связи с чем оснований для проведения повторной экспертизы не имеется.

Кроме того, в суд апелляционной инстанции вызван эксперт Турова Е.Ю., которая пояснила, что в рамках заключения эксперта от 08.02.2018 №08/2017-3 рыночная стоимость для целей совершения сделки купли-продажи была определена:

• по состоянию на 25 мая 2015 года

- по магазину «Торговый центр», назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2761,2 кв.м, инв. №04:426:002:000179110, 24:54:0104009:205:5. Лит. Б, Б1, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:483, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53 в размере 16572000 рублей.

- по земельному участку, назначение: земли населенных пунктов, общая площадь 9544 кв.м, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:181, по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53 - 14956000 рублей.

• по состоянию на 25 июня 2015 года

- по магазину «Торговый центр», назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 2761,2 кв.м, инв. №04:426:002:000179110, 24:54:0104009:205:5. Лит. Б, Б1, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:483, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53 в размере 16260000 рублей.

- по земельному участку, назначение: земли населенных пунктов, общая площадь 9 544 кв.м, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:181, по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53 - 14956000 рублей.

Определение рыночной стоимости объектов исследования было проведено исходя из следующих допущений:

Договором купли продажи от 25.05.2015, заключенным между ООО «КАРАВАЙ-PC» и ООО «ДИОН», а также договором купли-продажи от 25.06.2015, заключенным между ООО «ДИОН» и ООО «Вортел», не определен размер обязательств, переходящих к покупателю в связи с обременением объектов оценки ипотекой в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» по договору об ипотеке от 26.12.2012 №00WR1Z004 на срок с 15.01.2013 по 01.08.2019, по договору об ипотеке от 26.12.2012 №00YL8Z004 на срок с 15.01.2013 по 01.08.2019, по договору об ипотеке от 02.08.2013 № 00ZB4Z004 на срок с 22.07.2016 по 22.07.2018, поэтому стоимость объектов оценки была определена без учета обременения объектов ипотекой по выше указанным договорам.

В соответствии с определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.02.2019 по делу №АЗЗ-16148/2015к57 АО «АЛЬФА-БАНК» были предоставлены:

• кредитные соглашения №00YL8L от 08.11.2012 г. с дополнительными соглашениями №1-5; №00WR1L от 08.11.2012 с дополнительным соглашением №1, №00ZB4L от 06.07.2013;

• расчет задолженности по состоянию на 25.05.2015 и 25.05.2016 по выше перечисленным кредитным соглашениям;

• выписки по ссудным счетам и счетам просроченной задолженности ООО «КАРАВАЙ-РС»;

• договора ипотеки № 00YL8Z004 от 26.12.2012, 00WR1Z004 от 26.12.2012, № 00ZB4Z004 от 02.08.2013.

На основе анализа предоставленных документов эксперт пришел к следующим выводам.

В соответствии со ст. 37 федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Договорами ипотеки № 00YL8Z004 от 26.12.2012, 00WR1Z004 от 26.12.2012, № 00ZB4Z004 от 02.08.2013 также предусмотрено отчуждение имущества только с предварительного письменного согласия Залогодержателя.

Государственная регистрация договора купли-продажи от 25.05.2015, заключенного Продавцом - обществом с ограниченной ответственностью «КАРАВАЙ-PC» (ОГРН 1022402128110) и Покупателем - обществом с ограниченной ответственностью «ДИОН» (ОГРН 1137746186621), а также договора купли-продажи от 25.06.2015, заключенного Продавцом - обществом с ограниченной ответственностью «ДИОН» (ОГРН 1137746186621) и Покупателем -обществом с ограниченной ответственностью «Вортел» (ОГРН 1147746698703) позволяет предположить, что данные сделки были осуществлены в соответствии с требованиями законодательства, в том числе с согласия залогодержателя - АО «АЛЬФА - БАНК».

В соответствии с п. 4.1.1 договора купли-продажи от 25.05.2015 продавец обязуется передать в собственность покупателю имущество свободным от любых прав и притязаний третьих лиц. Та же обязанность продавца предусмотрена п. 4.1.1 договора купли-продажи от 25.06.2015.

В соответствии с п.2.2. договора от 25.05.2015 оплата стоимости имущества производится покупателем путем безналичного перечисления денежных средств на счет продавца (в реквизитах продавца указан счет в АО «АЛЬФА-БАНК»), в течение 5(пяти) рабочих дней с момента получения документов, подтверждающих государственную регистрацию перехода права собственности на имущество от продавца к покупателю в Регистрационной службе.

Данное положение договоров купли-продажи позволяет предположить, что согласие на сделку купли-продажи могло быть дано только в случае, когда поступления от продажи объектов недвижимости ООО «КАРАВАЙ-PC» направляются на погашение задолженности по взятым кредитам.

В соответствии с кредитным соглашением от 08.11.2012 №00YL8L АО «АЛЬФА-БАНК» предоставил ООО «КАРАВАЙ-PC» не возобновляемую кредитную линию с лимитом выдачи 150000000 рублей. Кредиты предоставлялись на основании заключаемых между кредитором и заемщиком дополнительных соглашений. В качестве обеспечения исполнения обязательств по данному соглашению были подписаны договоры ипотеки 14 объектов недвижимости, в том числе магазина «Торговый центр» и земельного участка по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53. Обременение ипотекой по магазину «Торговый центр», назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2761,2 кв.м, инв. №04:426:002:000179110, 24:54:0104009:205:5. Лит. Б, Б1, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:483, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53 и по земельному участку, назначение: земли населенных пунктов, общая площадь 9544 кв.м, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:181, по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53 зарегистрировано в соответствии с договором об ипотеке №00WR1Z004 от 26.12.2012, с последующей ипотекой соответствии с договором об ипотеке № 00YL8Z004 от 26.12.2012 и договором об ипотеке № 00ZB4Z004 от 02.08.2013.

Залоговая стоимость имущества была определена в размере 30180000 рублей, в том числе стоимость магазина «Торговый центр» с кадастровым номером 24:54:0104009:483 - 27961260 рублей; стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:5460104009:181 - 2218740 рублей.

В период с 25.05.2015 (после заключения договора купли-продажи от 25.05.2015 между ООО «КАРАВАЙ-PC» и ООО «ДИОН») произошло погашение просроченного долга, а также существенное снижение основного долга и погашение просроченных процентов. По данным, предоставленным АО «АЛЬФА-БАНК», погашение задолженности произошло 17.06.2015, что соответствует условиям договора купли-продажи от 25.05.2015.

Анализ предоставленной информации позволяет сделать вывод о том, что зарегистрированные на объекты исследования обременения ипотекой в пользу АО «АЛЬФА-БАНК» по договору об ипотеке №00WR1Z004 от 26.12.2012 на срок с 15.01.2013 по 01.08.2019, по договору об ипотеке № 00YL8Z004 от 26.12.2012 на срок с 15.01.2013 по 01.08.2019, по договору об ипотеке № 00ZB4Z004 от 02.08.2013 на срок с 22.07.2016 по 22.07.2016, не повлияли на величину рыночной стоимости.

Рыночная стоимость для целей совершения сделки купли-продажи с учетом нахождения имущества в залоге составляет:

• по состоянию на 25 мая 2015 года

- по магазину «Торговый центр», назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2761,2 кв.м, инв. №04:426:002:000179110, 24:54:0104009:205:5. Лит. Б, Б1, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:483, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53 в размере 16572000 рублей.

- по земельному участку, назначение: земли населенных пунктов, общая площадь 9544 кв.м, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:181, по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53 - 14956000  рублей.

• по состоянию на 25 июня 2015 года

- по магазину «Торговый центр», назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей -1), общая площадь 2761,2 кв.м, инв. №04:426:002:000179110, 24:54:0104009:205:5. Лит. Б, Б1, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:483, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53 в размере 16260000 рублей.

- по земельному участку, назначение: земли населенных пунктов, общая площадь 9544 кв.м, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:181, по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53 – 14956000 рублей.

Также   эксперт  Турова Е.Ю. по  ходатайству ООО «Атон»   была   вызвана  в   судебное  заседание  суда  апелляционной  инстанции, ответила  на  возникшие  вопросы. 

Представитель ООО «Грос Ритейл» не возражал против удовлетворения заявления конкурсного управляющего.

Представитель ответчика ООО «Атон» возражал против удовлетворения заявления, пояснил, что имелось равноценное встречное предоставление по оспариваемым сделкам.

Представитель     ООО «Вортел»  возражал против удовлетворения  жалобы, указал, что  возражения конкурсного  управляющего относительно экспертного заключения от 08.02.2018 № 08/2017-Э, полностью основаны на Рецензии на экспертное заключение, подготовленное по поручению конкурсного управляющего ИП Комлевым М.Ф. При этом,  доводы жалобы полностью повторяют содержание возражений конкурсного управляющего, озвученные им при разбирательстве в суде первой инстанции, данные доводы были предметом исследования суда первой инстанции и получили надлежащую судебную оценку. Возражения относительно того, что факт подтопления подвальных помещений выявлен экспертом визуально, без соответствующих технических средств не могут быть приняты во внимание, поскольку в материалы дела ООО «Атон» были представлены фотографии,    датированные 17.07.2015, на которых отражены подвальные помещения с признаками подтопления. Кроме того, в судебном заседании представитель ответчика ООО «Атон» пояснил, что недвижимое имущество находилось в неудовлетворительном состоянии, подвал затоплен около 7 лет, крыша отремонтирована, на ремонт потрачены значительные денежные средства. Также в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 30.11.2017 №0624380011/201117/№2424-24-О/Ю-03/0300, составленный АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости -Федеральное бюро технической инвентаризации», к которому приложены фотографии, из которых видно, что подвальное помещение находилось в неудовлетворительном состоянии, не пригодном для эксплуатации. Подвал завален строительным мусором от демонтажа кирпичных перегородок, бетонных полов, обвала штукатурного слоя. Для отдельных элементов подвала требуется замена на новые, повреждения устранимы только при крупном капитальном ремонте. В отношении довода о содержании противоречивых выводов, эксперт Турова Е.Ю. поясняет, что в заключения эксперта приведены характеристики объекта исследования по состоянию на дату осмотра, в том числе описание основных конструктивных элементов. Учитывая год постройки объекта - 1965, фраза о том, что физический износ соответствует сроку его эксплуатации, не противоречит тому, что объект находится в состоянии, требующем ремонта. Необходимость ремонта объекта, эксплуатируемого свыше 50 лет, определяется физическим износом, а не какими-либо иными факторами. Фотографии объекта сделаны при осмотре и носят иллюстративный характер и не отражают состояние объекта на даты определения рыночной стоимости. В то же время при осмотре была установлена необходимость проведения ремонтных работ как в подвале, так и в помещениях 1 и 2 этажа. Рецензент не осматривал объект исследования, поэтому не может сделать        v обоснованные выводы о его состоянии. Несостоятельность доводов Рецензии ИП Комлева М.Ф. полностью подтверждается также представленными в материалы дела Заключением о замечаниях, изложенных в рецензии ИП Комлева М.Ф. на заключение эксперта №08/20173 от 08.02.2018, подготовленное ИП Поздеевым А.А., а также Заключением Союза «Центрально-Сибирская торгово-промышленная палата» от 04.04.2018 на экспертное заключение Туровой Е.Ю.

Третий арбитражный апелляционный суд, в  целях   всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела, а  также  в обоснование  возражений  на  доводы   жалобы  на основании статьи 9, статьи 262, части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил удовлетворить заявленные ходатайства ООО «Атон»  о приобщении к материалам дела дополнительных документов и приобщить дополнительные  документы, представленные  ООО «Атон»  (фотографии  цокольного этажа, документы  по затратам  на  ремонт «Цокольного  этажа» помещения ТЦ «Рынок» по  адресу: г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д.53 (в  том  числе,  локальный  сметный  расчеты,  акты  приемки выполненных  работ,  отчеты  о  расходе  основных  материалов,  сметы на  текущий  ремонт  на  200 листах) к материалам дела.

Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, а также текста определения о принятии к производству апелляционной жалобы, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью (Федеральный закон Российской Федерации от 23.06.2016 №220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти»), в разделе Картотека арбитражных дел официального сайта Арбитражные суды Российской Федерации Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации (http://kad.arbitr.ru/), в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении заявления конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Каравай-РС», суд первой инстанции руководствовался статьями 61.8, 61.9, пунктами 1, 3 статьи 61.1, пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, подпунктам 1, 2, 6 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» по правилам главы III.1 Закона о банкротстве, пунктом 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», пунктом 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», исходил из того, что отсутствуют признаки недействительности сделки, предусмотренные пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав  и  оценив доводы  лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно пункту 1 статьи 61.8 Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

С заявлением об оспаривании сделок должника в порядке главы III.1 Закона о банкротстве в силу положений статей 61.9, 129 Закона о банкротстве может обратиться, в том числе, конкурсный управляющий должником.

В пункте 30 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что заявление об оспаривании сделки на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве может быть подано только в процедурах внешнего управления или конкурсного производства.

Согласно пункту 3 статьи 61.1 Закона о банкротстве под сделками, которые могут оспариваться по правилам главы III.1 этого Закона, понимаются, в том числе действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Российской Федерации, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации, а также действия, совершенные во исполнение судебных актов или правовых актов иных органов государственной власти.

Согласно подпунктам 1, 2, 6 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» по правилам главы III.1 Закона о банкротстве могут, в частности, оспариваться: 1) действия, являющиеся исполнением гражданско-правовых обязательств (в том числе наличный или безналичный платеж должником денежного долга кредитору, передача должником иного имущества в собственность кредитора), или иные действия, направленные на прекращение обязательств (заявление о зачете, соглашение о новации, предоставление отступного и т.п.); 2) банковские операции, в том числе списание банком денежных средств со счета клиента банка в счет погашения задолженности клиента перед банком или другими лицами (как безакцептное, так и на основании распоряжения клиента); 3) действия по исполнению судебного акта, в том числе определения об утверждении мирового соглашения.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии у конкурсного управляющего права на обращение в рамках дела о банкротстве с заявлением о признании недействительными сделок должника.

В качестве основания оспаривания сделки заявитель ссылается на пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве как сделки, совершенной при неравноценном встречном исполнении.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, между ООО «Каравай-РС» (продавец) и ООО «Дион» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 25.05.2015, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество:

- магазин «Торговый центр»,  назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 2 761, 2 кв.м., инв. №04:426:002:000179110, 24:54:0104009:205:5, лит. Б, Б1, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:483, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53,

- земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, общая площадь 9544 кв.м., кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:181, по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, №53.

Пунктом 2.1 договора сторонами согласована общая стоимость имущества в сумме 30000000 рублей.

25.06.2015 между ООО «Дион» (продавец) и ООО «Вортел» (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества от 25.06.2015 по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество:

- магазин «Торговый центр»,  назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 2 761, 2 кв.м., инв. №04:426:002:000179110, 24:54:0104009:205:5, лит. Б, Б1, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:483, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53,

- земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, общая площадь 9 544 кв.м., кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:181, по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, №53.

Согласно уточненному заявлению конкурсного управляющего, он просит признать недействительным договор купли-продажи имущества от 25.05.2015, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Каравай-РС» и обществом с ограниченной ответственностью «Дион»; договор купли-продажи имущества от 25.06.2015, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Дион» и обществом с ограниченной ответственностью «Вортел» как единую сделку, направленную на вывод активов должника; применить последствия недействительности сделки в виде истребования из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью Производственное предприятие «Атон» недвижимого имущества в конкурсную массу должника:

- магазин «Торговый центр»,  назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 2 761, 2 кв.м., инв. №04:426:002:000179110, 24:54:0104009:205:5, лит. Б, Б1, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:483, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53,

- земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, общая площадь 9 544 кв.м., кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:181, по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, №53.

В своем заявлении конкурсный управляющий указывает, что оспариваемые договоры заключены при неравноценном встречном исполнении обязательств другими сторонами сделки – ООО «Дион» (в рамках договора купли-продажи от 25.05.2015) и ООО «Вортел» (в рамках договора купли-продажи имущества от 25.06.2015) и направлены на вывод активов должника, привели к уменьшению конкурсной массы.

Возражая против данного заявления, ответчик ООО «Вортел» указал в своем отзыве о пропуске конкурсным управляющим срока исковой давности.

В силу пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» заявление об оспаривании сделки на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве может быть подано в течение годичного срока исковой давности (пункт 2 статьи 181 ГК РФ).

В соответствии со статьей 61.9 Закона о банкротстве срок исковой давности по заявлению об оспаривании сделки должника исчисляется с момента, когда первоначально утвержденный внешний или конкурсный управляющий (в том числе исполняющий его обязанности - абзац третий пункта 3 статьи 75 Закона) узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных статьями 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве. Если утвержденное внешним или конкурсным управляющим лицо узнало о наличии оснований для оспаривания сделки до момента его утверждения при введении соответствующей процедуры (например, поскольку оно узнало о них по причине осуществления полномочий временного управляющего в процедуре наблюдения), то исковая давность начинает течь со дня его утверждения. В остальных случаях само по себе введение внешнего управления или признание должника банкротом не приводит к началу течения давности, однако при рассмотрении вопроса о том, должен ли был арбитражный управляющий знать о наличии оснований для оспаривания сделки, учитывается, насколько управляющий мог, действуя разумно и проявляя требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств. При этом необходимо принимать во внимание, в частности, что разумный управляющий, утвержденный при введении процедуры, оперативно запрашивает всю необходимую ему для осуществления своих полномочий информацию, в том числе такую, которая может свидетельствовать о совершении сделок, подпадающих под статьи 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве. В частности, разумный управляющий запрашивает у руководителя должника и предыдущих управляющих бухгалтерскую и иную документацию должника (пункт 2 статьи 126 Закона о банкротстве), запрашивает у соответствующих лиц сведения о совершенных в течение трех лет до возбуждения дела о банкротстве и позднее сделках по отчуждению имущества должника (в частности, недвижимого имущества, долей в уставном капитале, автомобилей и т.д.), а также имевшихся счетах в кредитных организациях и осуществлявшихся по ним операциям и т.п.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11.05.2016 (резолютивная часть объявлена 04.05.2016) общество с ограниченной ответственностью «Каравай-РС» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим ООО «Каравай-РС» утверждена Кубышкина Н.В.

Пунктом 6 статьи 20.3 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что утвержденные арбитражным судом арбитражные управляющие являются процессуальными правопреемниками предыдущих арбитражных управляющих.

Ответчик в рамках заявления о пропуске исковой давности указывает, что о совершении оспариваемой сделки арбитражный управляющий Кубышкина Н.В. могла узнать непосредственно после назначения ее конкурсным управляющим, то есть с 04.05.2016 (дата объявления резолютивной части решения о признании должника банкротом и введении конкурсного производства). При этом, в тексте решения Арбитражного суда Красноярского края от 11.05.2016 имеется информация о выявлении временным управляющим должника Курбатовым А.В. сделок, которые могут быть оспорены, в том отчуждение следующего имущества:

- магазина «Торговый центр», площадью 2 761, 2 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53, стоимостью 27781260 рублей;

- земельный участок, площадью 9544 кв.м., кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:181, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, №53, стоимостью 2218740 рублей.

С учетом изложенного, ООО «Вортел» полагает срок исковой давности надлежит считать с 04.05.2016, то есть с даты объявления резолютивной части решения о признании должника банкротом, введении в отношении  него процедуры конкурсного производства и об утверждении конкурсным управляющим Кубышкиной Н.В. (либо с даты изготовления судебного акта в полном объеме 11.05.2016). Таким образом, срок исковой давности истекает 12.05.2017, включительно. С заявлением об оспаривании сделок конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд 30.05.2017.

Заявляя о пропуске срока исковой давности, ответчик не представил в материалы дела доказательств, свидетельствующих о том, что конкурсный управляющий мог знать о наличии оснований для оспаривания сделки ранее, чем указывает конкурсный управляющий, учитывая, что оспариваемый договор купли-продажи был передан директором ООО «Каравай-РС» конкурсному управляющему Кубышкиной Н.В. только 12.07.2016.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что конкурсный управляющий не имел возможности обратиться с рассматриваемым в рамках настоящего дела заявлением ранее 12.07.2016. Поскольку с заявлением об оспаривании данной сделки конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд 30.05.2017, то есть в пределах годичного срока с даты обнаружения оспариваемого договора, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что срок исковой давности конкурсным управляющим не пропущен.

Аналогичный подход содержится в судебной практике (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.06.2017 № Ф01-1582/2017 по делу N А17-5064/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.05.2016 по делу N А69-16/2013к84, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.06.2018 по делу №А33-20480/2014).

Довод общества с ограниченной ответственностью «Вортел» о том, что требование об оспаривании договора от 25.05.2015 предъявлено конкурсным управляющим 03.08.2017, а об оспаривании договора от 25.06.2015 предъявлено только 19.09.2017 при подаче соответствующих уточнений, соответственно, пропущен срок исковой давности, правомерно отклонен судом первой инстанции.

При подаче заявления об оспаривании сделок должника конкурсным управляющим в просительной части была допущена опечатка в дате оспариваемого договора, что очевидно подтверждается самим содержанием заявления. Поскольку изначально требование конкурсного управляющего направлено на оспаривание сделок по отчуждению имущества должника, при этом в качестве ответчика заявителем определено общество с ограниченной ответственностью «Вортел» как приобретатель имущества должника по оспариваемой сделке, а информация о совершенной сделке – договоре купли-продажи от 25.06.2015, заключенном между ООО «Дион» и ООО «Вортел», появилась в ходе рассмотрения дела – в судебном заседании 03.08.2017, следовательно, уточнение заявлено конкурсным управляющим в соответствии с требованиями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и изменения предмета (оспаривания иных сделок) при уточнении не произошло.

В силу пункта 1 статьи 61.1. Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Правила главы III.1. Закона о банкротстве могут применяться к оспариванию действий, направленных на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих в соответствии с гражданским, трудовым, семейным законодательством, законодательством о налогах и сборах, таможенным законодательством Таможенного союза в рамках ЕврАзЭС и (или) законодательством Российской Федерации о таможенном деле, процессуальным законодательством Российской Федерации и другими отраслями законодательства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. При этом, в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

При этом, если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется (пункт 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

Как следует из материалов дела, оспариваемый договор купли-продажи имущества от 25.06.2015 заключен в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом (28.07.2015).

Согласно договору купли-продажи имущества от 25.06.2015, заключенному между ООО «Каравай-РС» (продавец) и ООО «Дион» (покупатель), продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество:

- магазин «Торговый центр»,  назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 2 761, 2 кв.м., инв. №04:426:002:000179110, 24:54:0104009:205:5, лит. Б, Б1, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:483, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53,

- земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, общая площадь 9 544 кв.м., кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:181, по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, №53. 

Пунктом 2.1 договора сторонами согласована общая стоимость имущества в сумме 30000000 рублей.

При совершении оспариваемой сделки в данном случае, по мнению конкурсного управляющего, имело место занижение цены имущества при продаже ответчику по сравнению с рыночной и залоговой стоимостью имущества.

В подтверждение довода о занижении стоимости имущества конкурсный управляющий представил в материалы дела заключение оценщика от 22.05.2017 (подготовленное Комлевым Максимом Федоровичем), согласно которому:

- магазин «Торговый центр», назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 2 761,2 кв.м., инв. № 04:426:002:000179110, 24:54:0104009:205:5. Лит. Б, Б1, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:483, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53, имел рыночную стоимость на дату сделки 49 176 515 рублей;

- земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, общая площадь 9 544 кв.м., кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:181, по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, №53, имел рыночную стоимость на дату сделки 5 023 485 рублей.

Таким образом, по заявлению конкурсного управляющего, рыночная стоимость имущества по сравнению с ценой договора (30000000 рублей) почти в два раза выше.

Возражая против заявленного требования конкурсного управляющего, ООО «Вортел» в судебном заседании 13.08.2017 представил в материалы дела отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 16.06.2017 №22-02/17-2, составленный Бюро независимой оценки «БАРТ». Согласно данному отчету об оценки, рыночная стоимость спорного недвижимого имущества определена по состоянию на 17.05.2015 следующим образом:

- магазин «Торговый центр», назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 2 761,2 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53 – 25520201 рубль;

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 9 544 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, №53,  - 1754022 рубля.

ООО «Атон», также возражая против заявления конкурсного управляющего, представил в материалы дела оригинал отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 30.11.2017 №0624380011/201117/№2424-24-О/Ю-03/0300, составленный АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральной бюро технической инвентаризации». Согласно данному отчету об оценке, рыночная стоимость спорного недвижимого имущества (магазина «Торговый центр» с земельным участком) определена по состоянию на 25.05.2015 в размере 29616000 рублей; по состоянию на 25.06.2015 – в размере 30242000 рублей.

Материалами дела подтверждается, что в суде первой инстанции 26.09.2017 в целях установления рыночной цены имущества в судебном порядке, представитель конкурсного кредитора ООО «Грос Ритейл» ходатайствовал о назначении судебной оценочной экспертизы рыночной стоимости объектов недвижимости.

Определением арбитражного суда от 24.11.2017 удовлетворено ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Грос Ритейл» о назначении судебной экспертизы, назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» Туровой Евгении Юрьевне (г. Томск, пр. Фрунзе, 96а»); перед экспертом поставлен следующий вопрос:

1) какова рыночная стоимость для целей совершения сделки купли-продажи по состоянию на 25 мая 2015 года, 25 июня 2015 года следующего имущества:

- магазин «Торговый центр», назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2 761,2 кв.м., инв. № 04:426:002:000179110, 24:54:0104009:205:5. Лит. Б, Б1, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:483, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53;

- земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, общая площадь 9 544 кв.м., кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:181, по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53?

12.02.2018 в материалы дела от общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» поступило заключение эксперта от 08.02.2018 №08/2017-Э, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого имущества определена в следующем размере:

1) рыночная стоимость для целей совершения сделки купли-продажи по состоянию на 25 мая 2015 года составила:

- по магазину «Торговый центр», назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2 761,2 кв.м., инв. № 04:426:002:000179110, 24:54:0104009:205:5. Лит. Б, Б1, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:483, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53 – 16572000 рублей;

- по земельному участку, назначение: земли населенных пунктов, общая площадь 9 544 кв.м., кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:181, по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53 – 14956000 рублей;

2) рыночная стоимость для целей совершения сделки купли-продажи по состоянию на 25 июня 2015 года составила:

- по магазину «Торговый центр», назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2 761,2 кв.м., инв. № 04:426:002:000179110, 24:54:0104009:205:5. Лит. Б, Б1, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:483, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53 – 16260000 рублей;

- по земельному участку, назначение: земли населенных пунктов, общая площадь 9 544 кв.м., кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:181, по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53 – 14956000 рублей.

Уполномоченный орган, возражая против представленного в материалы дела заключения эксперта от 08.02.2018 №08/2017-Э, указал, что данное заключение не может быть признано надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного имущества, в связи со следующим:

- для определения рыночной стоимости земельного участка взяты объекты-аналоги в г. Ачинске, применена корректировка на местоположение (г. Ачинск к г. Назарово), однако объект оценки находится в жилой части г. Назарово, в то время как аналог №1 (г. Ачинск, ул. 5-го Июня) расположен в промышленной зоне, определить точное местоположение аналога №2 не представляется возможным (отсутствует адрес, ориентир «за планетой-интерьер» не отражается на карте г. Ачинска);

- для определения рыночной стоимости объекта недвижимости:

- экспертом взяты объекты-аналоги, расположенные в г. Ачинске, при этом объект оценки находится в жилой части г. Назарово, рядом с центром города, в то время как аналог №2 (г. Ачинск, ул. Льва Толстого, 49) и аналог №3 (Дзержинского, 57) расположен в промышленной зоне (складские помещения, на окраине города), корректировка на местоположение применена только г. Ачинск к г. Назарово;

- корректировка на техническое состояние составила «-26%», при этом эксперт указывает, что объекты-аналоги находятся в удовлетворительном состоянии, в то время как «оцениваемое нежилое здание находится в состоянии, требующем капитального ремонта: подвал был подтоплен и не эксплуатируется».

Экспертному учреждению по определению суда от 24.11.2017, 15.01.2018 были переданы следующие документы:

- выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты оценки;

- копия договора купли-продажи от 25 мая 2015 года, от 25 июня 2015 года;

- копия договора об ипотеке от 26.12.2012 № 00WR1Z004; от 26.12.2012 №00YL8Z004S от 06.07.2013 №00ZB4Z004;

-  технический паспорт нежилого здания, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, 53 (изготовлен в 2005 г.).

Таким образом, документы, передаваемые эксперту, не содержали сведений о подтоплении недвижимого имущества - магазина «Торговый центр» на дату оценки, в соответствии с действующим законодательством при проведении судебной оценочной экспертизы эксперт не может заниматься сбором информации.

Из представленного заключения не представляется возможным определить, почему экспертом применена корректировка на техническое состояние «-26%» при отсутствии возможности осмотреть объекты-аналоги (для установления их действительно удовлетворительного состояния), без документов, подтверждающих факт подтопления (эксперту не передавались), в отсутствие достоверной информации о моменте такого подтопления (дата неизвестна, сопоставить с датами заключения договоров - 25.05.2015, 25.06.2015 нельзя), а значит и определить, повлияло ли на итоговую низкую стоимость именно подтопление или иные обстоятельства, не указаны экспертом в заключении.

При этом, необходимость проведения капитального ремонта не повлияла на рыночную стоимость приобретения спорного имущества ПО «АТОН» ООО в декабре 2016 (сторонами была согласована стоимость 75000000 рублей, из них магазин «Торговый центр» - 58000000 рублей, земельный участок- 17000000 рублей).

Уполномоченный орган считает, что необходимо учитывать, что кадастровая стоимость отчужденного имущества составляет:

- нежилого помещения - 55245373 рубля 57 копеек,

- земельного участка - 20863565 рублей 92 копейки.

В Определении ВС РФ от 05.12.2016 № 305-ЭС16-11170 по делу № А41-19310/2014 изложена позиция, что необходимо учитывать взаимосвязь кадастровой и рыночной стоимости в контексте оспаривания сделок по продаже активов должника, так как продажа должником земельных участков по цене значительно ниже кадастровой стоимости может быть основанием для оспаривания этой сделки; причем, если отчет о рыночной цене подтверждает цену продажи, суд должен выяснить, почему расходятся кадастровая и рыночная стоимости.

Эксперт в своем заключении определил стоимость спорного земельного участка в размере 14956000 рублей, что на 29% меньше его кадастровой стоимости, но не указал, какие особенности оцениваемого земельного участка привели к такому существенному расхождению в стоимости.

На основании изложенного, уполномоченный орган считает необходимым направить заключение от 08.02.2018 №08/2017-Э, подготовленное экспертом Туровой Е.Ю., в экспертный совет СРОО - Саморегулируемую межрегиональную ассоциацию оценщиков для проверки отчета об оценке на соответствие требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, а также правильность применения оценщиком подходов и методов к оценке стоимости.

Конкурсный управляющий также возражает против представленного в материалы дела экспертного заключения от 08.02.2018 №08/2017-Э, подготовленного экспертом Туровой Е.Ю. Конкурсный управляющий считает его недостоверным, не соответствующим требованиям ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности» и законодательству об оценочной деятельности, содержащим критические ошибки, которые привели к существенному искажению итоговых выводов о стоимости на 50%-100%.

При этом, в обоснование своих доводов конкурсный управляющий указывает, что поскольку конкурсный управляющий не обладает специальными познаниями в оценочной деятельности, но вывод о стоимости, сделанный экспертом, не согласуется с иными доказательствами по делу, обосновывающими рыночную стоимость объектов недвижимости, то в целях выяснения объективности и достоверности выводов, сделанных в экспертном заключении, конкурсный управляющий обратилась к ИП Комлеву Максиму Федоровичу, обладающему специальными познаниями и имеющему соответствующую квалификацию и стаж работы.

ИП Комлев Максим Федорович, проанализировав экспертное заключение, подготовленное ООО «Институт оценки» экспертом Туровой Е.Ю., пришел к выводам о том, что:

- экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства. При проведении экспертизы экспертом нарушены требования законодательства об оценочной деятельности. В выводах эксперта содержится ряд критических противоречий.

- экспертное заключение не доказывает итоговые рыночные стоимости продажи недвижимого имущества. Допущенные экспертом ошибки в подборе объектов-аналогов, неверный расчет корректировок на местоположение и другие привели к существенному искажению итоговых выводов о стоимости на 50%-100%. Полученные экспертом данные о стоимости противоречат фактическим рыночным данным, приведенным в тексте рецензии.

Возражая против доводов конкурсного управляющего, ООО «Вортел» представило в материалы дела заключение о замечаниях, изложенных в рецензии ИП Комлева М.Ф. на заключение эксперта от 08.02.2018 №08/2017Э, в соответствии с которым эксперт Турова Е.Ю. подошла к вопросу оценки с высокой степенью профессионализма, полученный данным экспертом результат определения рыночной стоимости на ретроспективную дату обоснован, и основан на аргументированном им в заключении позиции.

ООО «Вортел» в своих пояснениях дополнительно указывает, что заключение о соответствии/несоответствии цен сделок рыночной стоимости проданных объектов недвижимости от 22.05.2017, составленное ИП Комлевым М.Ф. (на которое изначально опирается конкурсный управляющий в своих требованиях) не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФЗ «Об оценочной деятельности», а также федеральным стандартам оценки, выводы, сделанные оценщиком при определении стоимости объектов оценки, не являются обоснованными и достоверными, что подтверждается рецензией №237-02/17 на отчет об оценке, подготовленной ООО «НЕОС».

ООО «Вортел» обращает внимание, что представленное конкурсным управляющим Заключение о соответствии/несоответствии цен сделок рыночной стоимости проданных объектов недвижимости отчетом об оценке не является, что следует из самого текста Заключения, на странице 12 которого указано следующее: «Настоящее заключение не является отчетом об оценке, на него не распространяются требования ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-Ф3 и федеральных стандартов оценки».

Целью составления Заключения является определение соответствия/несоответствия фактических цен сделок рыночным ценам соответствующих объектов по состоянию на дату их отчуждения. В данном случае, стоимость спорного имущества должна определяться по состоянию на 21.05.2015. Таким образом, стоимость объектов-аналогов должна определяться в соответствии с уровнем цен 2015 года. Как следует из представленного Заключения, стоимость оцениваемых объектов сравнивается с аналогами, которые подлежали продаже в 2016-2017 гг., анализ рынка также выполняется по состоянию на 2016-2017 гг.

На основании изложенного, можно сделать вывод о том, что документ, представленный конкурсным управляющим в обоснование неравноценности встречного исполнения по договору купли-продажи от 25.05.2015, не может являться надлежащим доказательством, поскольку при его составлении не применялись нормы законодательства об оценке, федеральные стандарты оценки, а также заключение имеет ряд противоречий и недостатков, которые лишают его силы относимого и допустимого доказательства заниженной стоимости имущества при рассмотрении настоящего дела.

ООО «Грос Ритейл» возражало против заключения эксперта от 08.02.2018 №08/2017-Э, так как полагает данное заключение не соответствует требованиям законодательства об экспертной деятельности, а именно:

- некорректно подобраны аналоги для проведения оценки;

- некорректно избран метод оценки, определены корректировки, расчеты основаны не на подтвержденных данных;

- заключение эксперта содержит противоречия.

Представитель ответчика ООО «Атон» пояснил, что описание объекта проведено на основании технического паспорта, экспертное заключение соответствует требованиям.

Кроме того, представитель ответчика ООО «Атон» в судебном заседании 22.05.2018 пояснил, что на момент осмотра недвижимого имущества имелись явные признаки затопления. В настоящее время по месту расположения недвижимого имущества проводятся ремонтные работы. В материалы дела ответчиком ООО «Атон» представлено заключение специалиста от 21.12.2017 №А006-10-17, согласно которому определялась стоимость и качество выполненных работ, произведенных в период времени с 16.12.2016 по настоящее время на соответствующем объекте недвижимости. Согласно выводам, сделанным в данном заключении, стоимость ремонта объекта – магазин «Торговый центр», стоимость устройств павильонов на фундаменте с торговыми рядами, с благоустройством территории на земельном участке с кадастровым номером 24:54:0104009:181, расположенному по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53, с материалами подрядчика, согласно объему и произведенным работам, действующим рыночным ценам составляет 54053482 рубля 18 копеек.

В ответ на возражения лиц, участвующих в деле, эксперт Турова Е.Ю., проводившая судебную экспертизу на основании определения суда, представила в материалы дела письменные пояснения на возражения конкурсного управляющего и рецензию относительно экспертного заключения. Кроме того, эксперт был вызван в судебное заседание, назначенное на 15.06.2018, где суд разъяснил эксперту об уголовно-правовых последствиях за дачу заведомо ложного заключения и заслушал пояснения эксперта Туровой Е.Ю. по существу проведенной экспертизы и представленному заключению эксперта, а также по вопросам, заданным лицами, участвующими в деле.

Оценив представленные в материалы дела отчеты об оценки и заключение эксперта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с положениями части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и подлежат оценке наряду с другими доказательствами.

Как указывалось ранее, в соответствии с заключением эксперта от 08.02.2018 №08/2017-Э, для целей совершения сделки купли-продажи рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 25 мая 2015 года составила:

- по магазину «Торговый центр», назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2 761,2 кв.м., инв. № 04:426:002:000179110, 24:54:0104009:205:5. Лит. Б, Б1, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:483, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53 – 16572000 рублей;

- по земельному участку, назначение: земли населенных пунктов, общая площадь 9 544 кв.м., кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:181, по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53 – 14956000 рублей;

Общая сумма имущества составила 31528000 рублей.

При этом, согласно представленному в материалы дела отчету об определении рыночной стоимости объектов недвижимости от 16.06.2017 №22-02/17-2, общая рыночная стоимость спорного недвижимого имущества определена по состоянию на 17.05.2015 составила 27274223 рубля; согласно представленному в материалы дела отчету об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 30.11.2017 №0624380011/201117/№2424-24-О/Ю-03/0300, общая рыночная стоимость спорного недвижимого имущества определена по состоянию на 25.05.2015 в размере 29616000 рублей.

Экспертом дополнительно даны пояснения относительно замечаний, указанных в рецензии Комлева М.Ф.

В частности, Комлев М.Ф. указывает, что в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости подобраны предложения по продаже недвижимости из других сегментов рынка (рыночная стоимость магазина определена на основе сравнения с ценами баз и автосервисов).

Вместе с тем, как указывает эксперт Турова Е.Ю. предложения на продажу торговых объектов в г. Назарове по состоянию на дату оценки в открытых источниках информации отсутствовали. Предложения на продажу торговых объектов в г. Ачинске по состоянию на дату оценки единичны. В расчетах использовались данные о продаже объектов, которые позиционировались в предложениях о продаже, как торговые помещения и по которым имелась информация о площади земельного участка, поскольку в рамках экспертизы стоимость здания и стоимость земельного участка определяются отдельно. Объекты-аналоги №2,3 позиционируются в объявлениях как торговые помещения, цены их в расчете на 1 кв.м сопоставимы с ценой объекта-аналога №1, по которому у рецензента нет возражений.

На довод Комлева М.Ф. о том, что рыночная стоимость земельного участка определена на основании цен 2-х аналогов, при этом скорректированные цены аналогов различаются более чем в 4 раза, эксперт Турова Е.Ю. указала, что предложения на продажу земельных участков коммерческого назначения в г. Назарово по состоянию на дату оценки в открытых источниках информации отсутствовали. Рынок земельных участков коммерческого назначения в г. Ачинске является неактивным, количество предложений на продажу является ограниченным. Крайне редко предлагаются на продажу земельные участки в центральной части города. Земельные участки под коммерческую застройку представлены в основном земельными участками под производственную застройку на окраине города. Критерием отбора объектов-аналогов явился вид использования земельных участков. Для неактивного рынка характерен значительный разброс цен на подобные объекты недвижимости. Используемые в качестве аналогов земельные участки относятся к одному с оцениваемым земельным участком сегменту рынка - земельные участки коммерческого назначения. В связи с различиями в площади и местоположении к ценам объектов-аналогов были применены соответствующие корректировки. Расчет стоимости земельного участка соответствует п.22б ФСО №7, в соответствии с которым в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В отношении возражения оценщика Комлева М.Ф. о том, что расчет физического износа оцениваемого здания произведен некорректно, эксперт Турова Е.Ю. пояснила, что обоснование коэффициента 1,25 приведено на с. 28 заключения эксперта. При 80% физического износа здания признаются ветхими, не пригодными для эксплуатации, а, соответственно, утрачивают 100% стоимости. Иначе говоря, при 80% физического износа, стоимость здания равна нулю. Поэтому для определения величины износа в денежном выражении, определяют стоимостное выражение износа путем корректирующего коэффициента к=1,25.

Также в судебном заседании 15.06.2018 в ходе опроса эксперта Туровой Е.Ю. на вопрос представителя конкурсного управляющего: «На основании чего цена объекта исследования уменьшается с учетом износа, почему не соответствует стоимости аналогов?», эксперт пояснила, что стоимость уточнена с учетом технического износа объекта, аналоги имеют другие характеристики, влияющие на их стоимость. Эксперт пояснила, что аналоги найдены с учетом представленных объявлений о продаже.

Комлев М.Ф. относительно представленной экспертизы указал на то, что при расчете рыночной стоимости эксперт не анализирует и не учитывает локальное расположение объекта оценки и аналогов. Вместе с тем, согласно доводам эксперта Туровой Е.Ю. при обосновании данного замечания рецензент ссылается на «Справочник оценщика недвижимости - 2016. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» (Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, Нижний Новгород, 2016). Данный справочник не может быть использован, поскольку он содержит материалы, относящиеся к периоду после даты оценки. Кроме того, структура приведенной в Рецензии (с. 15) таблицы в значительной степени может быть отнесена к более крупным населенным пунктам - городам с численностью 250 тыс. чел. и выше. Для городов с численностью около 50 тыс. чел. как г. Назарово, или около 100 тыс. чел. как г. Ачинск данная дифференциация носит менее выраженный характер. Кроме того, объекты №2 и №3, используемые в рамках сравнительного подхода расположены вблизи крупных транспортных магистралей, что значительно увеличивает их привлекательность как торговых объектов. Современная концепция размещения торговых объектов не предполагает их обязательное размещение в центре города, большое значение имеет близость автодорог, высокий автомобильный трафик.

Конкурсный управляющий (и оценщик Комлев М.Ф.) указал, что в рамках применения доходного подхода нет обоснования фактически использованного метода оценки, сам метод оценки выбран некорректно. Метод прямой капитализации предназначен для объектов, которые постоянно гарантировано приносят фиксированный (не меняющийся с течением времени) доход. Для объектов, требующих ремонта метод в принципе не применим, хотя бы потому, что аренда непригодного, требующего ремонта помещения не является нормальной рыночной практикой.

Эксперт Турова Е.Ю. пояснила, что определение стоимости объекта в рамках Заключения эксперта проводилось на ретроспективные даты - 25.05.2015 и 25.06.2015. По состоянию на дату осмотра объекта 1 этаж сдавался в аренду, 2-й этаж использовался для нужд арендодателя. Оценка проведена в предположении сдачи в аренду помещений 1 и 2 этажа. Помещения, требующие проведения ремонта, могут сдаваться в аренду. В рецензии отсутствуют подтверждения того, что 1 и 2 этаж объекта исследования не сдавался в аренду или был закрыт в связи с необходимостью проведения ремонтных работ. Метод дисконтированных денежных потоков в данном случае не мог быть применен в силу отсутствия на дату оценки документов, определяющих объем необходимых ремонтных работ, а также сроки их проведения. В подвале на дату осмотра велись ремонтные работы. Стены части подвальных помещений сохранили следы подтопления. На основании этого подвальные помещения не рассматривались в качестве арендопригодных. Фактически ремонт помещений подвала осуществлялся через 2 года после даты оценки. При ином собственнике объект (за исключением подвальных помещений) мог эксплуатироваться без ремонтных работ или с минимальным объемом ремонтных работ. Данное обстоятельство не позволяет корректно использовать метод дисконтированных денежных потоков. Рецензент противоречит своим выводам, сделанным на с. 23,24 Рецензии, где указывает доходный подход как единственно возможный из подходов к оценке.

В отношении довода эксперта о наличии подтопления подвального помещения от конкурсного управляющего, общества с ограниченной ответственностью «Грос Ритейл» также поступили возражения относительно того, что названные недостатки выявлены экспертом визуально, без соответствующих технических средств.

Указанные возражения не принимаются судом во внимание, поскольку в материалы дела ООО «Атон» были представлены фотографии, датированные 17.07.2015, на которых отражены подвальные помещения с признаками подтопления.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «Атон» пояснил, что недвижимое имущество находилось в неудовлетворительном состоянии, подвал затоплен около 7 лет, крыша отремонтирована, на ремонт потрачены значительные денежные средства.

В материалы дела также представлен отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 30.11.2017 №0624380011/201117/№2424-24-О/Ю-03/0300, составленный АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации», к которому приложены фотографии, из которых видно, что подвальное помещение находилось в неудовлетворительном состоянии, не пригодном для эксплуатации. Подвал завален строительным мусором от демонтажа кирпичных перегородок, бетонных полов, обвала штукатурного слоя. Для отдельных элементов подвала требуется замена на новые, повреждения устранимы только при крупном капитальном ремонте.

В отношении довода о содержании противоречивых выводов, эксперт Турова Е.Ю. поясняет, что в заключения эксперта приведены характеристики объекта исследования по состоянию на дату осмотра, в том числе описание основных конструктивных элементов. Учитывая год постройки объекта - 1965, фраза о том, что физический износ соответствует сроку его эксплуатации, не противоречит тому, что объект находится в состоянии, требующем ремонта. Необходимость ремонта объекта, эксплуатируемого свыше 50 лет, определяется физическим износом, а не какими-либо иными факторами. Фотографии объекта сделаны при осмотре и носят иллюстративный характер и не отражают состояние объекта на даты определения рыночной стоимости. В то же время при осмотре была установлена необходимость проведения ремонтных работ как в подвале, так и в помещениях 1 и 2 этажа. Рецензент не осматривал объект исследования, поэтому не может сделать обоснованные выводы о его состоянии.

Исследовав рецензию, составленную оценщиком Комлевым М.Ф., суд первой инстанции установил, что в выводы специалиста о несоответствии экспертного заключения даны без конкретизации норм Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности», законодательства об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, не обоснован довод об искажении итоговых выводов о стоимости на 50%-100%.

Суд апелляционной инстанции также  обращает внимание, что к заявлению об оспаривании сделок должника конкурсным управляющим в качестве обоснования довода о неравноценности сделки был приложен отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, в том числе рассматриваемых в настоящем деле, подготовленный оценщиком Комлевым М.Ф. от 10.05.2017 по состоянию на май 2015 года. В качестве рыночной стоимости спорных объектов стоимость определена в размере более 54000000 рублей (нежилое здание и земельный участок). В то же время в представленной рецензии на экспертное заключение оценщиком Комлевым М.Ф. стоимость объектов по состоянию на ту же дату определена в размере 36593589 рублей, то есть существенно ниже той цены, которая была определена изначально. Указанные обстоятельства свидетельствуют о субъективном мнении оценщика Комлева М.Ф. относительно фактов, в том числе экспертного заключения, исходя из обстоятельств рассматриваемого дела.

В материалы ответчиком обществом с ограниченной ответственностью ПП «Атон» представлено заключение Союза «Центрально-Сибирская торгово-промышленная палата» от 04.04.2018 на экспертное заключение Туровой Е.Ю., из выводов которого следует, что выбор экспертом объектов-аналогов в г. Ачинске не противоречит ФСО №7 «Оценка недвижимости», объекта оценки относится к неактивному рынку. Корректировка на различие в местоположении объекта оценки и объекта-аналога в заключении была определена как отношение средней центы торговых объектов, предложенных к продаже на вторичном рынке коммерческой недвижимости в Назаровском и Ачинском районах. Корректировки на местоположение и на техническое состояние при определении рыночной стоимости нежилого здания в рамках сравнительного подхода в заключении эксперта применены правильно. Отчет об оценке содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (ФСО №3).

Рассмотрев заключение эксперта от 08.02.2018 №08/2017-Э, представленные в отношении данного заключения пояснения и возражения, суд апелляционной инстанции также не находит оснований для признания данного заключения недействительным, так как оно основано на применении действующего на дату составления заключения законодательства, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки №№1,2,7, Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 №568-р. Эксперт, проводивший оценку – Турова Е.Ю., имеет стаж в оценочной деятельности 16 лет, имеет диплом о профессиональной переподготовке от 21.06.2001; свидетельства о повышении квалификации от 03.06.2004, от 21.05.2007, 17.05.2010, 20.06.2013; имеет удостоверение о повышении квалификации ФГБОУ ВО «Алтайский государственный технический университет им. И.И. Ползунова» от 22.06.2016, а также имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 06.09.2017 №000051-1.

В экспертном заключении от 08.02.2018 №08/2017-Э отсутствуют неясности, требующие разъяснений. Эксперт дал полные ответы на все поставленные перед ними вопросы, у суда отсутствуют основания для иного толкования выводов эксперта. Содержание экспертного заключения соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеет противоречий и не вызывает сомнения в объективности и квалификации эксперта.

Принимая во внимание то, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд считает, что заключение от 08.02.2018 №08/2017-Э, подготовленное экспертом Туровой Е.Ю., является надлежащим доказательством по делу. Возражения относительно экспертного заключения связаны с несогласием сторон с ее результатами.

Кроме  того,  эксперт Турова Е.Ю.  была  вызвана   в  суд  апелляционной  инстанции, в судебном заседании  ответила на  возникшие  вопросы. 

В соответствии с определением Арбитражного суда Красноярского края от 24.11.2017по делу №А33-16148-57/2015 письма с уведомлениями о дате и времени осмотра были направлены 07.12.2018 в адрес Арбитражного суда Красноярского края, 08.12.2018 г. в адрес конкурсного управляющего Кубышкиной Н.В., ООО «Вортел», ООО ПП «Атон». Копии почтовых квитанций об отправлении указанных писем прилагаются. В материалах дела, присланных эксперту для проведения экспертизы, отсутствовали почтовые адреса   сторон. Информация была получена из источников информации о почтовых адресах в сети Интернет, в частности из информационной системы СПАРК.   В ходе телефонного разговора с помощником судьи Патракеевой А.Г. выяснить информацию об иных адресах лиц, участвующих в процессе, не удалось. Уведомление об осмотре в адрес конкурсного управляющего Кубышкиной Н.В. было отправлено на адрес ООО «КАРАВАЙ РС» (660061, г. Красноярск, ул. Калинина, 167) и впоследствии было возвращено в январе 2018 года в связи с истечением срока хранения.

В определении Арбитражного суда Красноярского края от 15.01.2018 по делу   №А33-16148-57/2015 указывается, что 08.12.2017 в Арбитражный суд  Красноярского   края  (направлено   почтой)   поступило   заявление общества    с    ограниченной ответственностью    «Институт    оценки собственности  и  финансовой деятельности о  предоставлении  копий дополнительных документов, а также экспертное учреждение просит обеспечить доступ эксперта к оцениваемым объектам 20.12.2017. В период с 08.12.2017 по 20.12.2017 в соответствие с определениями Арбитражного суда Красноярского края от 15.12.2017 по делу №А33-16148-57/2015 конкурсный управляющий Кубышкина Н.В. и ООО ПП «Атон»   предоставляли   документы    в    адрес    Арбитражного    суда Красноярского края в соответствии с ходатайством эксперта и имели возможность ознакомления с материалами дела.

В ходе судебного заседания Арбитражного суда Красноярского края от 15.01.2018 по делу №А33-16148-57/2015 ни одна из сторон не заявила ходатайств о повторном осмотре, в связи с отсутствием той или иной стороны.

Конкурсный управляющий Камышинский А. А. назначен конкурсным управляющим ООО «Каравай-PC» решением Арбитражного суда Красноярского края от 20.04.2018., т.е. после даты передачи заключения эксперта в суд.

В соответствии с ВСН 53-86 были определен физический износ отдельных конструктивных элементов здания.

Обоснование коэффициента 1,25 приведено на с. 28 Заключения эксперта. При 80% физического износа здания признаются ветхими, не пригодными для эксплуатации. Поскольку ветхое здание не может быть использовано в качестве объекта торговли, соответственно при 80%-процентном физическом износе оно утрачивает 100% стоимости. Иначе говоря, при 80% физического износа, стоимость здания равна нулю. Поэтому для определения величины износа в денежном выражении, определяют стоимостное выражение износа путем корректирующего коэффициента к=1,25.

В соответствии с п. 25 ФСО №7 оценщик вправе самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В расчетах стоимости здания с использованием затратного подхода действительно ошибочно не применен поправочный коэффициент для 1 климатического района - 1,14.

Стоимость замещения здания с учетом физического износа 61,13% составит на 25.05.2015 -  23859318 рублей, на 25.06.2015 - 23940321 рубль.

При согласовании результатов удельный вес затратного подхода составляет 10%, с учетом проведенного перерасчета стоимость нежилого здания   - магазин «Торговый центр», назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общая площадь 2761,2 кв.м, инв. №04:426:002:000179110, 24:54:0104009:205:5. Лит. Б, Б1, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:483, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53 без учета стоимости земельного участка по состоянию на 25.05.2015 составит округленно 16858000 рублей (увеличение итоговой величины рыночной стоимости здания на 286000 рублей или на 1,7%);

по состоянию на 25.06.2015 составит округленно 16554000 рублей (увеличение итоговой величины рыночной стоимости здания на 294000 рублей или на 1,8%).

Предложения на продажу торговых объектов в г. Назарово по состоянию на дату оценки в открытых источниках информации отсутствовали. Предложения на продажу торговых объектов в г. Ачинске по состоянию на дату оценки единичны. В расчетах использовались данные о продаже объектов, которые позиционировались в предложениях о продаже, как торговые здания (помещения), по которым имелась информация о площади земельного участка,  поскольку в рамках экспертизы стоимость здания и стоимость земельного участка должны были быть определены отдельно. Объекты-аналоги   позиционируются   в   объявлениях   как   торговые помещения,  цены предложения по ним в расчете на 1 кв.м находятся в диапазоне от 15000 до 20000 рублей в расчете за 1 кв.м. , что не соответствует ценам объектов производственно-складского назначения. Основания  относить   данные   объекты   к   производственно-складским отсутствовали.

В соответствии с п. 10 федерального стандарта оценки №1 (ФСО№1) «объект-аналог  -  объект,   сходный   объекту   оценки   по   основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость». В связи с низкой активностью на рынке недвижимости таких городов как Назарово, Ачинск может быть  выделен сегмент рынка коммерческой недвижимости в целом с выделением подсегментов торговой, офисной и производственно-складской недвижимости.

Таким образом, использование подобранных объектов-аналогов не противоречит положениям федеральных стандартов оценки, в частности ФСО №7.

В период подготовки экспертного заключения не было выявлено иных объектов-аналогов, относящихся к периоду до даты оценки, которые могли быть использованы в расчетах. В судебном процессе сторонами также не была предоставлена информация об иных объектах-аналогах, относящихся к периоду до даты оценки.

В связи с близостью значений результатов, полученных в рамках доходного и сравнительного подхода, имеющих наибольший удельный вес при согласовании, исключение сравнительного подхода из расчетов не приведет к существенному изменению стоимости объекта.

В копии объявления о предложении на продажу объекта-аналога №1, предлагавшегося на продажу в период с июля 2014 по август 2015 года описание объекта характеризуется следующим образом: отдельно стоящее двухэтажное   здание,   оборудовано   пожарно-охранной   сигнализацией, центральное отопление, канализация, вода, телефон, интернет, санузлы на каждом этаже, на втором этаже хороший ремонт. Земля включена в стоимость. 

Публикация,   приведенная   в   приложении   к  вопросам   конкурсного управляющего ООО «Каравай-PC» сделана в июле 2016 года (после даты определения рыночной стоимости) и не может быть использована в расчетах.

Анализ рынка коммерческой недвижимости не показывает однозначной зависимости  стоимости  объекта  от  возраста  здания.   Как  правило, ценообразующим фактором является физическое состояние здания.

Ссылка на источник информации, на основании которого была применена корректировка на техническое состояние приведена на с.37 заключения эксперта, копия источника информации приведена на с.64 заключения эксперта.

Определение   стоимости   объекта   в   рамках   заключения   эксперта проводилось на ретроспективные даты - 25.05.2015 и 25.06.2015.   По состоянию на дату осмотра объекта  1 этаж сдавался в аренду, 2-й этаж использовался для нужд арендодателя. Оценка проведена в предположении сдачи в аренду помещений 1 и 2 этажа.

Помещения, требующие проведения ремонта,  могут сдаваться в аренду. Подтверждения того, что 1 и 2 этаж объекта исследования не сдавался в аренду или был закрыт в связи с необходимостью проведения ремонтных работ, отсутствуют. Метод дисконтированных денежных потоков в данном случае не мог быть применен    в силу отсутствия на дату оценки документов, определяющих объем необходимых ремонтных работ, а также сроки их проведения. Использование метода дисконтированных денежных потоков не совсем корректно уже в силу ретроспективной даты оценки при отсутствии фактических данных о доходах и расходах от эксплуатации объекта в период между датой оценки и датой подготовки заключения эксперта.

Помещения  подвала  были  исключены  из  состава  арендопригодных помещений в связи со следующим:

- помещения подвала на момент осмотра имели высоту, не позволяющую эксплуатировать их в соответствии с основным назначением здания;

- в подвале на дату осмотра велись ремонтные работы, в том числе углубление пола, замена коммуникаций, были установлены ловушки для грунтовых вод на случай подтопления;

- стены части подвальных помещений сохранили следы подтопления. Фактически ремонт помещений подвала осуществлялся через 2 года после даты оценки.

При ином собственнике объект (за исключением подвальных помещений) мог сдаваться в аренду без ремонтных работ или с минимальным объемом ремонтных работ. Данное обстоятельство не позволяет корректно использовать метод дисконтированных денежных потоков.

Официально утвержденные нормы или правила (либо положения закона, иные нормативно-правовые акты), которые описывают методику определения момента затопления подвала на конкретную ретроспективную дату - 25.05.2016 посредством визуального осмотра в 2017 году эксперту не известны.

В силу отсутствия рыночных данных о сдаче в аренду и продаже аналогичных объектов торговой недвижимости в г. Назарово рассчитать ставку капитализации методом рыночной экстракции (как соотношение доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту) не представляется возможным. Справочник оценщика недвижимости в данном случае не использовался, поскольку является результатом экспертных оценок оценщиков, преимущественно в крупных городах РФ. Анализ рыночной информации как в г. Назарово, так и в г. Ачинске показывает, что объекты торгового назначения преимущественно предлагаются в аренду и гораздо реже продаются. В таких случаях коэффициент капитализации, как правило, имеет более высокие значения. В вводной части раздела 6 «Текущая доходность» (с.95) авторы справочника указывают, что данные показатели могут использоваться для определения коэффициента капитализации при определенных условиях, перечислены факторы, которые необходимо учитывать при определении коэффициента капитализации. Как следует из столбчатых диаграмм, приведенных в справочнике, значения текущей доходности в размере 18-20 % также присутствовали в экспертных оценках.

С учетом специфики рынка торговой недвижимости в г. Назарово, при определении ставки капитализации применялся широко используемый в российской оценочной практике метод кумулятивного построения. Следует также отметить, что данные, приведенные в Справочнике оценщика недвижимости о ставке капитализации, являются результатом обработки  экспертного  мнения,  а не результатом  расчета методом рыночной экстракции.

Описание применения ставки капитализации приведено на с.43-46 Заключения эксперта.

Стоимость сдачи в аренду нестационарных павильонов и торговых мест рядом со зданием рынка можно было бы учесть при расчете стоимости земельного участка рядом со зданием. Однако определение рыночной стоимости проводилось на ретроспективную дату 25.05.2015 и 25.06.2015. Достоверная информация о сдаче торговых мест по состоянию на май-июнь 2015 г. (количество таких мест с распределением на зимний и летний период, ставки арендной платы и т.п.) отсутствует. В связи с этим расчет стоимости земельного участка проводился исключительно сравнительным подходом. Доходный подход для расчета стоимости земельного участка не применялся.

Федеральные стандарты оценки не содержат каких-либо особых положений, касающихся определения стоимости объектов на ретроспективную дату.

Проведенный осмотр объектов не позволяет сделать выводы о том, что неудовлетворительное состояние объекта вызвано действиями собственника в период проведения ремонтных работ.

Договоры купли-продажи от 25.05.2015 и 25.06.2015 не содержат каких-либо описаний технического состояния объектов, на их основе невозможно сделать вывод о техническом состоянии объекта на даты оценки.

Представленные судом для проведения судебной экспертизы документы не содержали   сведения   о      подтоплении   подвала   на   даты   оценки; непригодности эксплуатации подвала на даты оценки; необходимости капитального ремонта помещений 1 и 2 этажа на даты оценки. В заключении эксперта был сделан вывод о непригодности подвала для эксплуатации и сдачи в аренду, т.е. о невозможности получения дохода от его эксплуатации. В то же время в рамках сравнительного подхода площади подвала учтены.

Выводы о состоянии объекта, на основе которых проводился расчет стоимости, были сделаны по результатам осмотра объекта исследования.

На момент проведения осмотра стены части подвальных помещений сохранили следы подтопления. Фотоматериалы объекта при осмотре эксперту не предъявлялись.

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость два разных вида стоимости. Законодательством предусмотрен и наиболее распространен на практике обратный процесс оспаривания (снижения) кадастровой стоимости путем определения рыночной стоимости.

Показатели кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Красноярского края определены по состоянию на 01.01.2011 (Постановление Правительства Красноярского края от 22.11.11 №708-п).

Показатели кадастровой стоимости объектов капитального строительства определены по состоянию на 01.06.2011 (Постановление Правительства Красноярского края от 18.01.2012 №15-П).

Сравнивать показатели, определенные на даты, отличающиеся друг от друга на 4 года и более, по мнению эксперта не корректно.

Эксперт  Турова Е.Ю.   пояснила,  что зарегистрированные  на  на  объекты исследования   обременения   ипотекой  в  пользу АО «Альфа-Банк»  спорные  объекты   не  повлияли   на величину   рыночной   стоимости.

В силу части 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Согласно части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В соответствии с частями 2, 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд первой инстанции верно установил, что из представленных документов следует, что оспариваемые сделки заключены по рыночной цене. При этом, суд апелляционной инстанции также обращает внимание, что общая стоимость продаваемого имущества по оспариваемому договору купли-продажи от 25.05.2015 составляет 30000000 рублей, по договору купли-продажи от 25.06.2015 – 30331975 рублей 99 копеек, а общая рыночная стоимость, определенная в экспертном заключении, составляет на 25.05.2015 – 31528000 рублей. Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отклонение цены заключаемого договора в пределах 2% от рыночной цены не может свидетельствовать о совершении сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что отсутствуют признаки недействительности сделки, предусмотренные пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении заявления о признании сделок должника недействительными.

Также конкурсный управляющий в своем заявлении просит истребовать из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью Производственное предприятие «Атон» недвижимое имущество в конкурсную массу должника:

- магазин «Торговый центр»,  назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 2 761, 2 кв.м., инв. №04:426:002:000179110, 24:54:0104009:205:5, лит. Б, Б1, кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:483, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, д. 53,

- земельный участок, назначение: земли населенных пунктов, общая площадь 9 544 кв.м., кадастровый (или условный) номер 24:54:0104009:181, по адресу: Красноярский край, г. Назарово, ул. 30 лет ВЛКСМ, №53.

ООО ПП «Атон» не является лицом, с которым ООО «Каравай-РС» заключен оспариваемый договор купли-продажи недвижимого имущества, при этом ООО ПП «Атон» является последующим приобретателем недвижимого имущества, сделка по продаже которого оспаривается заявителем.

В пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае подсудности виндикационного иска тому же суду, который рассматривает дело о банкротстве, оспаривающее сделку лицо вправе по правилам статьи 130 АПК РФ соединить в одном заявлении, подаваемом в рамках дела о банкротстве, требования о признании сделки недействительной и о виндикации переданной по ней вещи; также возбужденное вне рамок дела о банкротстве тем же судом дело по иску о виндикации может быть объединено судом с рассмотрением заявления об оспаривании сделки - их объединенное рассмотрение осуществляется в рамках дела о банкротстве.

Таким образом, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с виндикационным иском.

Учитывая, что рассмотрение настоящего виндикационного иска по подсудности отнесено к подсудности Арбитражного суда Красноярского края (виндикация заявлена в отношении недвижимого имущества, расположенного на территории Красноярского края), и такие иски могут рассматриваться в деле о банкротстве при наличии заявления о признании первоначальной сделки недействительной, соответственно, конкурсный управляющий правомерно обратился в арбитражный суд с заявлением об истребовании из незаконного владения имущества должника в рамках настоящего обособленного спора в деле о банкротстве должника.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Возможность признания лица добросовестным приобретателем обусловлена соблюдением совокупности условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации: отсутствие осведомленности приобретателя о приобретении имущества у лица, которое не вправе было его отчуждать, возмездное приобретение имущества, наличие воли собственника либо лица, которому имущество было передано собственником во владение, на отчуждение имущества.

В пункте 38 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества. Добросовестным приобретателем признается тот приобретатель, который приобрел имущество возмездно и при этом, не знал и не мог знать, что лицо, реализовавшее ему имущество, не имело права на его отчуждение.

В соответствии с пунктом 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), свидетельствуют о том, что приобретатель не является добросовестным.

В то же время, учитывая, что судом отказано в удовлетворении заявления конкурсного управляющего имуществом должника о признании сделки недействительной, то и в удовлетворении виндикационного иска также следует отказать.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции по основаниям, изложенным в настоящем постановлении.

Доводы и аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Таким образом, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд находит их необоснованными и документально не подтвержденными, не содержащими достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признает их несостоятельными и не позволяющими служить основанием для отмены оспариваемого определения.

На основании вышеизложенного, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены определения Арбитражного суда Красноярского края от 22 июня 2018 года по делу №А33-16148/2015к57.

Экспертом  Туровой Е.Ю. подано  заявление  о возмещении   расходов в  связи  с  явкой в судебное  заседание  Третьего  арбитражного апелляционного суда в  размере  31656  рублей.

 Согласно части 1 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам возмещаются понесенные ими в связи с явкой в арбитражный суд расходы на проезд, расходы на наем жилого помещения и дополнительные расходы, связанные с проживанием вне места постоянного жительства (суточные).

В судебном заседании апелляционного суда 24.12.2018, 04.02.2019, 04.03.2019 эксперт Турова Е.Ю. принимала участие, дала пояснения по заявленным вопросам относительно выполненного исследования, в связи с чем, понесенная сумма расходов в связи  с  явкой  эксперта в судебное заседание в сумме 31656  рублей  подлежит распределению между сторонами в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  В  связи  с отказом  в  удовлетворении   апелляционной жалобы,   понесенная сумма расходов в связи  с  явкой  эксперта в судебное заседание в сумме 31656  рублей  подлежит отнесению  на  должника. Учитывая, что ходатайство о  вызове  эксперта заявлено  ООО «Атон» и  им  перечислены на  депозитный  счет  суда  денежные  средства, в  депозитного  счета  суда  подлежат  перечислению  эксперту  расходы в  размере  31656  рублей.  С должника  подлежит  взысканию в  пользу  ООО «Атон» указанная  сумма  расходов.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей относится на заявителя апелляционной жалобы, которому была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения дела по существу.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Красноярского края от 22 июня 2018 года по делу № А33-16148/2015к57 оставить без  изменения, а  апелляционную  жалобу -  без  удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Каравай-РС» в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы. 

Ходатайство  эксперта-оценщика  общества с ограниченной ответственностью «Институт оценки  собственности   и  финансовой деятельности» Туровой  Евгении Юрьевны удовлетворить.

Финансовому  отделу Третьего  арбитражного апелляционного суда перечислить  с  депозитного  счета Третьего  арбитражного апелляционного суда  расходы  на  проезд  эксперта, связанные  с  явкой  на  заседания  по  делу №А33-16148/2015к57  в  сумме 31656 рублей  по  реквизитам, указанным  в  счете  от 12 марта 2019 года №242.

Взыскать  с общества с ограниченной ответственностью «Каравай-РС» в  пользу  общества с ограниченной ответственностью «Атон»  судебные  расходы  на  проезд  эксперта в  размере 31656 рублей.  

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший определение.

 

Председательствующий

В.В. Радзиховская

Судьи:

И.Н. Бутина

 

Д.А. Усипова