ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-35178/2020

Дело № А40-320111/19

г. Москва

14 сентября 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2020 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Алексеевой Е.Б., Кораблевой М.С.,при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Органик" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2020 по делу №А40-320111/19, принятое судьей Хабаровой К.М. по иску ООО "Органик" (ОГРН 

<

***>) к АО "Военторг-Москва" (ОГРН 

<

***>) о взыскании расходов за проведение капитального ремонта,

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 10 июля 2020 года, диплом № ВСБ 0841493 от 11 июня 2005 года; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 17 января 2020 года, диплом № ВСГ 3044921 от 14 марта 2009 года; 

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Органик» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, к АО «Военторг-Москва» о взыскании задолженности за произведенный капитальный ремонт объектов аренды по договору № 626-А-В3/1 от 05.10.2015 в сумме 68 003 480 руб. 51 коп.

            Решением Арбитражного суда города Москвы от 04 июня 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

                        Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом неполно исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора.

                        Представитель истца в судебном заседании доводы изложенные в апелляционной жалобе поддержал в полном объеме.

            Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

            Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителя истца, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 04 июня 2020 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между между АО «Военторг-Москва» (Арендодатель) и ООО «ОРГАНИК» (Арендатор) был заключен Договор аренды объектов недвижимого имущества № 626-А-ВЗ/1, по условиям которого, Арендодатель обязался предоставить Арендатору во временное владение и пользование за плату объекты недвижимого имущества:

- объект № 1 - здание Прачечной площадью 2 036,7 кв.м. с кадастровым номером 50-50-14/009/2009-229;

- объект № 2 - здание Котельной площадью 2 336,7 кв.м. с кадастровым номером 50-50-14/009/2009-230, расположенные по адресу: Московская область, Щелково-3, ул. Институтская, дом 5, на срок до 04.10.2022 г., «для использования в следующих целях - Котельная» (п. 1.4 Договора).

Арендатор обязался оплачивать арендную плату, состоящую из двух частей (раздел 3 Договора).

05.10.2015 г. сторонами Договора был составлен и подписан Акт приема-передачи объекта недвижимого имущества, в соответствии с которым Арендодатель передал Арендатору указанный в Договоре объект недвижимости со следующими характеристиками: полное отсутствие электрооборудования, отопительного оборудования, противопожарного оборудования, сантехнического и прочего оборудования. Состояние Объекта в Акте указано, как удовлетворительное.

Инженерные сети переданы в удовлетворительном состоянии. Согласно Акту на Объекте установлены приборы учета электроэнергии, холодного водоснабжения и газоснабжения.

20.10.2015 г. стороны заключили Дополнительное соглашение к Договору аренды объектов недвижимого имущества № 626-А-ВЗ/1 от 05.10.2015 г., в соответствии с п. 1 которого решили: «Изложить абзац второй п. 1.4 Договора в следующей редакции: «Объекты предоставляются для использования в следующих целях:

-торгово-бытовое обслуживание;

-офисные помещения;

-помещения медицинского назначения, аптеки;

-для занятия спортом и творчеством;

-для театрально-зрелищных мероприятий».»

В обоснование исковых требований истец указывает, что после подписания Акта истец не смог использовать переданные объекты недвижимости по назначению ввиду наличия серьезных скрытых недостатков в техническом состоянии зданий, о существовании которых на момент подписания Договора известно не было, арендодатель о них не предупреждал.

05.10.2015 г. в связи с этим истец обратился в АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» Торгово-промышленной палаты РФ для проведения экспертного исследования на предмет определения технического состояния зданий - Объектов. 

В соответствии с Заключением эксперта № 2626/03-1015 от 28.01.2016 г. техническое состояние зданий - объектов аренды является аварийным и не пригодным для эксплуатации и требует незамедлительного принятия мер в виде реконструкции или капитального ремонта для устранения накопительного износа («Вывод» стр. 12 Заключения 1).

Согласно п. 8.3 Договора предусмотрено, что «Страхование объектов от рисков, указанных в пункте 8.1 Договора - риск случайной гибели, риск полного или частичного повреждения объектов, производится Арендатором за свой счет на весь срок действия Договора, в том числе, с учетом видов деятельности, планируемых к осуществлению арендатором на объектах, в срок, не позднее 14 дней с момента подписания Акта приема-передачи объектов аренды».

Во исполнение данной обязанности истец обратился в «РЕСО-Гарантия».

Согласно Информационному письму № 08/12 от 07.12.2015 г. СПАО «РЕСО-Гарантия» здание не может быть принято на страхование на основании п. 3.4, п. 9.2 Правил страхования имущества юридических лиц от огня и других опасностей, ввиду того, что здание не соответствует требованиям для принятия на страхование, и там проводятся строительно-монтажные и реставрационные работы.

В связи с этим, истец обратился с Письмом исх. № 02/10 от 16.12.2015 г. к ответчику, которое было получено 17.12.2015 г. (вх. № 3951), в котором уведомило ответчика об отказе страховой компании застраховать объекты аренды ввиду того, что итоговый износ здания составляет 82,25 %. что свидетельствует о том, что здание  относится к категории непригодных (аварийных). В этом же письме истец предложил ответчику произвести ремонт объектов аренды за свой счет.

В декабре 2015 г. произошла авария системы центрального отопления, проходящей на земельном участке, прилегающем к объектам. 

В результате этой аварии была прекращена подача тепловой энергии к объектам (Котельной и Прачечной), что привело к еще большему их разрушению в условиях зимнего периода. Об этом истец направил в адрес ответчика уведомление исх. № 04/12П от 17.12.2015 г., которое было получено 17.12.2015 г. (вх. № 3053).

В результате плановой проверки газового оборудования объектов в декабре 2015 г. было установлено, что оно находится в неисправном состоянии и требует немедленной замены. Газоснабжение объектов аренды не осуществлялось. Об этом в адрес ответчика было направлено уведомление исх. № 05/12П от 17.12.2015 г., которое было получено ответчиком 17.12.2015 г. (вх. № 3952).

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ, Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ, Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

-непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.»

Как указано в п.1 ст. 616 ГК РФ: «Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Истец указывает на то, что капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

-потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

-потребовать расторжения договора и возмещения убытков.»

В подтверждение произведенного капитального ремонта истцом представлено Заключением эксперта 2626/141216 от 14.12.2016 г.

Ответчик отказал истцу в компенсации стоимости произведенного капитального ремонта, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции указал, что в нарушение условий договора аренды, Арендатор без согласования с Арендодателем произвел реконструкцию, перепланировку и переустройство объектов и возвел к ним пристройки, кроме того, заасфальтировал прилегающий к зданиям земельный участок площадью 8 688,00 кв.м. и незаконно использовал его в предпринимательской деятельности. Без согласия Арендодателя и коммунальных служб перенес теплосеть (теплотрассу), проходившую над поверхностью земельного участка.

В связи с существенными нарушениями условий договора Арендатором, Акционерное общество «Военторг-Москва» реализовало свое право на досрочное прекращение договора аренды, предусмотренное п. 10.2.4 договора, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца о компенсации расходов на капитальный ремонт Объектов на основании ст. 616 ГК РФ являются не основанными на законе.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно,  проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

01 мая 2017 года АО «Военторг-Москва», ООО «Органик» заключено Дополнительное соглашение к договору аренды от 05.10.2015 626-А-ВЗ/1 в соответствии с которым все права и обязанности ЗАО «АРИТЕК» по договору аренды перешли к ООО «ОРГАНИК».

В пункте 7.4. договора стороны установили обязанность Арендатора за свой счет содержать Объекты, их инженерные коммуникации и оборудование, включая прилегающие к ним территории, в надлежащем техническом и санитарном состоянии, соблюдать установленные нормы благоустройства, а также производить текущий и если такая необходимость возникла в течение срока действия Договора выборочный капитальный ремонт Объектов и находящихся в них инженерных сетей, оборудования и коммуникаций, включая фасады Объектов.

Порядок и условия проведения переустройства, переоборудования и (или) перепланировки Объектов стороны закрепили в п. 7.5 договора, согласно которому Арендатор обязался не производить без предварительного письменного согласия Арендодателя неотделимые улучшения Объектов, в том числе переустройство, переоборудование и (или) перепланировку Объектов. 

При наличии предварительного письменного согласия Арендодателя на проведение переустройства, переоборудования и (или) перепланировки Объектов, и/или если выполнение таких работ входит в обязанности Арендатора по Договору, Арендатор обязался оформить соответствующую проектную документацию за счет собственных средств, согласовать ее со всеми уполномоченными органами и представить на утверждение Арендодателю до проведения переустройства, переоборудования и (или) перепланировки Объектов.

В пункте 5.5 договора стороны установили, что при возврате Объектов от Арендатора Арендодателю все неотделимые улучшения, произведенные на Объектах Арендатором, в том числе по согласованию с Арендодателем, переходят в собственность Арендодателя без возмещения последним их стоимости Арендатору.

Как следует из материалов дела, капитальный ремонт не был согласован с арендодателем, в связи с чем, суд первой инстанции верно указал, что в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В силу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

При этом, суд верно указал, что имеющаяся в деле переписка между сторонами подтверждает, что истец располагал сведениями о техническом состоянии объектов до участия в аукционе на право заключения договор аренды, при этом отказался от проведения доаукционной независимой оценки зданий, предложенной Арендодателем и согласился на участие в аукционе, установив, по его мнению, разумную арендную ставку, гарантируя проведение необходимого в том числе капитального ремонта Объектов за счет собственных средств без их возмещения арендодателем.

По смыслу положений ст. 616 ГК РФ в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, арендатору предоставлено право на свое усмотрение выбрать один из способов защиты, предусмотренных настоящей статьей. При этом, право Арендатора на защиту одновременно несколькими способами, перечисленными в статье, ни нормами действующего законодательства ни положениями ст. 616 ГК РФ не предусмотрено.

Каких-либо дополнительных соглашений к договору аренды, предусматривающих возложение на Арендодателя обязанности произвести капитальный ремонт переданных в аренду объектов или компенсировать Арендатору понесенные расходы на текущий или капитальный ремонт, стороны не заключали.

Таким образом, заявителем не представлено доказательств нарушения ответчиком обязанности по выполнению капитального ремонта.

Более того, из представленного истцом информационного письма СПАО «РЕСОГарантия» от 07.12.2015 года следует, что на момент подачи заявления на страхование, в здании проводились строительно-монтажные и реставрационным работы, т.е. ЗАО «Аритек» приступило к ремонтно-восстановительным работам до декабря 2015 года, сразу после заключения договора аренды.

Из представленного заявителем заключения АНО «Союзэкспертиза» от 28.01.2016 года следует, что экспертиза технического состояния объекта проводилась в период с 23.10.2015 года по 28.01.2016 года, т.е в период проведения ремонтно-восстановительных работ и не может безусловно свидетельствовать об аварийном состоянии объектов на дату их передачи арендатору.

Кроме того, следует отметить, что согласно заключению АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ от 28.01.2016 года экспертиза проводилась лишь в отношении одного объекта аренды – здания «прачечная» площадью 2036,7 кв.м. (Щелково-3, ул. Институтская д. 5, лит. 1).

Техническое состояния здания «котельная» не исследовалось.

Между тем, в заключении АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ от 14.12.2016 года об оценке технического состояния здания «прачечная» в разделе «Вывод», эксперт помимо выводов о пригодности к эксплуатации здания «прачечная» делает вывод о хорошем технического состояния здания «котельная» при том, что исследовательская часть указанного объекта в экспертизе не содержится.

Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу, что доводы апелляционной жалобы ответчика, не влияют на правильность принятого судом судебного акта.

По мнению судебной коллегии, судом первой инстанции при рассмотрении спора сделаны правильные выводы и применены нормы права, подлежащие применению, принятое судом решения является законным и обоснованным, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы, с учетом непредставления ответчиком документов в обоснование жалобы, не могут быть приняты во внимание.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2020 по делу № А40-320111/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                  А.И. Проценко

 

Судьи:                                                                                                                      М.С. Кораблева  

                        

                                                                                                                      Е.Б. Алексеева