АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ    РОССИЙСКОЙ    ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

город Новосибирск                                                                 Дело № А45-23124/2020

резолютивная часть решения объявлена  20 января 2022 года

решение в полном объеме изготовлено 24 января 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривает в судебном онлайн - заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, 

<

...>, кабинет № 622, дело по  исковому заявлению федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-центр)", (ОГРН 

<

***>), г. Москва,

к обществу с ограниченной ответственностью "Сайгон" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

о взыскании задолженности по арендной плате за период с марта по июнь 2020 года в размере 1 569 400 руб., за период с июля по сентябрь 2020 года, март 2021 года в размере 1 531 430 рублей 65 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.03.2020 по 09.09.2020 в размере 29 431 руб. 61 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.07.2020 по 07.06.2021 в размере 47 899 рублей 57 копеек, об обязании освободить помещения,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сайгон" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск,

к федеральному государственному унитарному предприятию "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-центр)", (ОГРН 

<

***>), г. Москва,

об обязании заключить соглашение об изменении размера арендной платы,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора: 1) Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Новосибирской области; 2) Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>),

при участии в судебном заседании представителей:

истца (онлайн) - ФИО2, доверенность № 88 от 28.12.2021г., диплом, паспорт;

ответчика - ФИО3, доверенность от 15.04.2021г., диплом, паспорт,

третьего лица 1 - ФИО4, доверенность № 54-ОГ/64 от 15.04.2021, удостоверение, диплом,

третьего лица 2 - не явился, извещен,

установил:

федеральное государственное унитарное предприятие "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-центр)", (ОГРН 

<

***>), г. Москва,  (далее – ФГУП «ФТ-центр», истец) обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сайгон" (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, (далее – ООО «Сайгон», ответчик)  о взыскании задолженности по арендной плате за период с марта по июнь 2020 года в размере 1 569 400 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.03.2020 по 09.09.2020 в размере 29 431 руб. 61 коп., об обязании освободить помещения в связи с прекращением договора аренды.

ООО «Сайгон» обратилось со встречным иском к ФГУП «ФТ-центр» об обязании заключить соглашение на следующих условиях: задолженность по арендной плате за пользование помещениями площадью 560,5 кв.м в подвале жилого здания, расположенных по адресу: 

<

...> за период с 18.03.2020 по 01.10.2020 уплачивается не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы, установленной мировым соглашением, утвержденным судебным актом по делу № А45-11707/2007; изменить размер арендной платы, предусмотренной условиями мирового соглашения от 29.05.2008 и установить ее на период с 18.03.2020 по 31.12.2020 в сумме 60 процентов от суммы аренды, установленной условиями мирового соглашения от 29.05.2008.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.12.2020, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2021, первоначальный иск удовлетворен в полном объеме; в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20 июля 2021 года решение Арбитражного суда Новосибирской области от 19.12.2020, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2021 отменены, дело передано на новое рассмотрение.

В своем постановлении суд кассационной инстанции указал, что  мировое соглашение является договором, подлежащим утверждению судом, к нему помимо норм процессуального права подлежат применению нормы гражданского права о договорах, в том числе правила о свободе договора и о толковании договора.

Исходя из условия мирового соглашения, утвержденного постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Новосибирской области от 19.06.2008 по делу № А45-11707/2007, стороны совершили действия, направленные на заключение договора аренды, отношения между сторонами регулируются главой 34 ГК РФ. Пунктом 2 мирового соглашения установлен срок права пользования имуществом, который составляет 10 лет. Однако ответчик после истечения срока договора продолжал пользоваться имуществом, арендная плата перечислялась истцом ответчику в сумме, установленной мировым соглашением.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Учитывая изложенное, у судов не имелось оснований считать установленным факт отсутствия договорных отношений.

ООО «Сайгон» было указано, что с 28.03.2020 оно не использовало спорное имущество по назначению в связи с установленным запретом на деятельность предприятий общественного питания на территории Новосибирской области (пункт 3 Постановления Правительства Новосибирской области от 28 марта 2020 № 43 «О принятии дополнительных мер по защите населения и территории Новосибирской области от чрезвычайной ситуации»). В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества.

Нижестоящими судебными инстанциями, в силу указанных выше выводов относительно мирового соглашения, не устанавливалось наличие или отсутствие соответствующих обстоятельств, связанных с применением обозначенных норм права и рассмотрением встречных требований.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, в том числе указанный выше вывод о наличии сделки по аренде имущества, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного рассмотрения первоначального и встречного исков; дать оценку всем доводам участвующих в деле лиц, разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

При новом рассмотрении судом было удовлетворено ходатайство ответчика об объединении дел № А45-23124/2020 и № А45- 20498/2021 в одно производство для их совместного рассмотрения.

Определением суда от 20 сентября 2021 года дело № А45-23124/2020 и дело № А45- 20498/2021 о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с июля по сентябрь 2020 года, март 2021 года в размере 1 531 430 рублей 65 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.07.2020 по 07.06.2021 в размере 47 899 рублей 57 копеек, объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

При новом рассмотрении ответчиком встречные исковые требования уточнены в части  обязания истца заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Сайгон» соглашение на следующих условиях:

1. Задолженность по арендной плате за пользование помещениями площадью 560,5 кв. м. в подвале жилого здания, расположенных по адресу: 

<

...>, за период с 18 марта 2020 г. по 01 октября 2020 г. уплачивается не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает 196 175 рублей.

2. Уменьшить размер арендной платы, предусмотренный условиями мирового соглашения от 29.05.2008 г., утвержденного постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Новосибирской области 19.06.2008 года по делу № А45-11707/2007, на период с 18 марта 2020 года по 31 декабря 2020 года до 75 000 рублей в месяц.

Встречные исковые требования обоснованы тем, что основным видом экономической деятельности ООО «Сайгон» является « 56.10. Деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания», и в помещении, являющемся предметом мирового соглашения по делу № А45-11707/2007, в течение всего срока пользования располагался ресторан «Не горюй». Пунктом  3 Постановления Губернатора Новосибирской области от 27.03.2020 г. № 43 с 28.03.2020 г. на территории Новосибирской области была приостановлена работа ресторанов и иных предприятий общественного питания. Действие данного императивного ограничения продлевалось вплоть до 11.08.2020 г.

В результате введенных ограничений ответчик был лишен возможности использовать спорное помещение для осуществления основной хозяйственной деятельности и, соответственно, получения дохода, за счет которого было возможно уплачивать арендную плату.?

Необходимо принимать во внимание, что и после ослабления введенных ограничений возобновление хозяйственной деятельности в сфере общественного питания, соответствующей по качеству периоду до введения ограничений, также являлось весьма затруднительным, в силу необходимости фактически заново выстраивать отношения с поставщиками, привлекать клиентов, соблюдать правила социального дистанцирования.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 434 деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков (56) отнесена к числу отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Кроме того, устанавливая баланс интересов сторон при определении размера уменьшения ставки арендной платы, необходимо исходить также из правового статуса арендодателя, являющегося федеральным государственным унитарным предприятием, которому органом государственной власти - Росимуществом переданы полномочия по распоряжению государственным имуществом.

В сложившейся ситуации речь идет об установлении баланса интересов не двух равноправных субъектов предпринимательской деятельности, а субъекта предпринимательской деятельности, в наибольшей мере пострадавшего от ограничений, введенных государством, и самим государством, хоть и в лице коммерческой организации.

В связи с вышеизложенным, ответчик полагает обоснованным и разумным просить суд об уменьшении арендной платы ниже размера, первоначально заявленного во встречном иске.

Истец возражает против удовлетворения встречных исковых требований, ссылаясь на отсутствие оснований для нахождения ответчика в спорных помещениях, отсутствия оснований для заключения дополнительного соглашения, поскольку на момент обращения ответчика с требованием о его заключении договор аренды прекращен.

Как следует из материалов дела, ФГУП «ФТ-Центр» на праве хозяйственного ведения владело нежилыми помещениями общей площадью 1 074,8 кв.м., расположенными в подвале дома по адресу: 

<

...>, до 2021 года.

С 16.11.2021 года право хозяйственного ведения на спорные помещения прекращено у ФГУП «ФТ-Центр» и перешло к Федеральному государственному унитарному предприятию «Дирекция по инвестиционной деятельности» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>).

Дело рассматривается  с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора: 1) Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Новосибирской области; 2) Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности».

Территориальное управление в отзыве на иск, и в ходе судебного заседания поддержало позицию истца.

Федеральное государственное унитарное предприятие «Дирекция по инвестиционной деятельности» в ходатайстве ссылается на то, что не является правопреемником истца, спорный период взыскания задолженности не относится к деятельности третьего лица.

Дело рассматривается в отсутствие надлежаще уведомленного в порядке положений части 6 статьи 121 АПК РФ третьего лица - Федерального государственного унитарного предприятия «Дирекция по инвестиционной деятельности» - в соответствии с положениями части 3 статьи 156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, при рассмотрении спора по иску между Российской Федерацией в лице Территориального управления Федерального имущества по Новосибирской области и ООО «Сайгон» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, с участием третьего лица - ФГУП «ФТ-Центр», стороны заключили мировое соглашение, утвержденное Постановлением Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-11707/2007 от 19.06.2008. Согласно абз. 1 п. 2 мирового соглашения использование помещений, площадью 560,5 кв. м. в подвале жилого здания, расположенных по адресу: 

<

...> (далее - Объект), осуществляется ООО «Сайгон». В соответствии с абз. 2 п. мирового соглашения стоимость годовой арендной платы за подвальные помещения составляет 8 400 рублей за 1 кв.м. в год с учетом НДС и расходов ООО «Сайгон» на поддержание объекта в состоянии, соответствующем требованием ГО МЧС и без учета коммунальных платежей. Таким образом, размер арендной платы за пользование ООО «Сайгон» Объектом в месяц составляет 392 350,00 руб.

Арендная плата уплачивается «Сайгон» путем предоплаты ежемесячно равными долями до третьего числа месяца, подлежащего оплате. Согласно п. 3 мирового соглашения арендная плата уплачивается на расчетный счет ФГУП «ФТ-Центр», а ООО «Сайгон» должно самостоятельно производить расчеты и вносить платежи без выставления счетов на оплату. Вместе с тем, за период с марта по июнь 2020 года (включительно), за период  с  июля по сентябрь 2020 года, с 01.03.2021 года по 28.03.2021 года  у ответчика образовалась задолженность по внесению арендной платы в общей сумме 3 100 830 рублей 65 копеек,  в связи с чем истец обратился с иском  о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ в сумме 77 331 рубль 18 копеек.

Ответчиком размер задолженности по арендной плате с учетом частичных оплат не оспаривается.

Рассмотрев первоначальный иск, суд пришел к следующим выводам.

В силу разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 18.07.2014 N 50 "О примирении сторон в арбитражном процессе" мировое соглашение представляет собой соглашение сторон, то есть сделку, вследствие чего к этому соглашению, являющемуся одним из средств защиты субъективных прав, помимо норм процессуального права, подлежат применению нормы гражданского права о договорах, в том числе правила о свободе договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким соглашением, если оно утверждено арбитражным судом, стороны прекращают спор (полностью или в части) на основе добровольного урегулирования взаимных претензий и утверждения взаимных уступок.

В силу принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) мировое соглашение может содержать любые не противоречащие закону или иным правовым актам условия. При этом Кодексом установлен исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых арбитражный суд отказывает в утверждении мирового соглашения, а именно: его противоречие закону и нарушение этим соглашением прав и законных интересов иных лиц (часть 6 статьи 141 АПК РФ). Таким образом, стороны при заключении мирового соглашения могут самостоятельно распоряжаться принадлежащими им материальными правами, они свободны в согласовании любых условий мирового соглашения, не противоречащих федеральному закону и не нарушающих права и законные интересы других лиц, в том числе при включении в мировое соглашение положений, которые связаны с заявленными требованиями, но не были предметом судебного разбирательства.

Исходя из условия мирового соглашения, утвержденного постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Новосибирской области от 19.06.2008 по делу № А45-11707/2007, стороны совершили действия, направленные на заключение договора аренды, отношения между сторонами регулируются главой 34 ГК РФ.

Пунктом 2 мирового соглашения установлен срок права пользования имуществом, который составляет 10 лет.

Однако ответчик после истечения срока договора ответчик спорные помещения не освободил, продолжал пользоваться имуществом, арендная плата перечислялась истцом ответчику в сумме, установленной мировым соглашением.

При новом рассмотрении дела истцом заявлено ходатайство от 25.12.2021 о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, подтверждающих отсутствие правовых оснований для владения и пользования ООО "Сайгон" объектом недвижимости до введения режима повышенной готовности на территории города Новосибирска в 2020 году и заявления ФГУП "ФТ-Центр" требования от 24.07.2020 № 878.

Изучив, указанные доказательства, суд установил, что в период действия мирового соглашения ООО "Сайгон" письмом № 12/18 от 21.05.2018,           ссылаясь на погашение задолженности по мировому соглашению, обратилось к ФГУП "ФТ-Центр" с просьбой о заключении договора аренды объекта на новый срок в порядке реализации ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", без проведения аукциона, в ответ на которое в  письме от 01.06.2018 № 1033 ФГУП "ФТ-Центр" сообщило о проведении необходимых мероприятий по согласованию указанной сделки с уполномоченным собственником имущества  - Росимуществом РФ, поскольку согласно пункту 2 статьи 294 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с данным кодексом; в силу пункта 2 статьи 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Кроме того, порядок заключения договора аренды государственного имущества, в том числе продление заключенного договора на новый срок в 2018 году урегулирован статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЭ «О защите конкуренции» (далее - Закон о защите конкуренции), приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67.

На основании ч. 1 ст. 17.1, п. 1 ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, заключение нового договора осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Поручением от 08.10.2018 № РБ-03/33738, выданным Росимуществом ФГУП "ФТ-Центр", Росимущество согласовало  передачу в аренду объекта ООО "Сайгон" на новый срок в порядке реализации статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 "О защите конкуренции" с учетом преимущественного права арендатора без проведения торгов, установив существенные условия договора аренды.

Поручением определено, что в случае отказа ООО "Сайгон" от заключения договора аренды на новый срок на условиях, определенных в поручении, объект может быть передан в аренду только по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды в соответствии с положениями ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-Ф3 "О защите конкуренции" и приказа ФАС России о 10.02.2010 № 67.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается оформленное волеизъявление его сторон о возникновении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей на определенных условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 432 ГК РФ договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Пунктом 3 статьи 438 ГК РФ предусмотрено, что совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Акцепт оферты, т.е. принятие предложения о заключении договора, должен быть полным и безоговорочным (п. 1 ст. 438 ГК РФ).

Согласно статье 440 ГК РФ  когда в оферте определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту в пределах указанного в ней срока.

Когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени (п. 1 ст. 441 ГК РФ).

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем указано в оферте, не является акцептом (ст. 443 ГК РФ).

Письмом от 31.10.2018 № 2133 ФГУП "ФТ-Центр" направило ООО "Сайгон предложение о заключении договора аренды объекта по преимущественному праву на основании ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции, с приложением оригинала согласия собственника, выраженного в поручении Росимущества от 08.10.2018 № РБ-03/33738, и  договора аренды объекта, подписанного со стороны ФГУП "ФТ-Центр", которое получено ООО      "Сайгон" 19.11.2018 года.

Письмом от 14.12.2018 № 2527 ФГУП "ФТ-Центр" уведомило ООО "Сайгон" о необходимости либо вернуть подписанный договор в срок до 21.12.2018, либо передать объект по акту приема- передачи (возврата). Одновременно потребовало в течения пяти дней с момента получения уведомления погасить задолженность по арендной плате в сумме 1 177 000 руб.

Подписанный со стороны ООО "Сайгон" договор аренды не был возвращен ФГУП "ФТ-Центр" к установленному сроку, а сопроводительным письмом от 23.01.2019 ООО "Сайгон" направило ФГУП "ФТ-Центр" протокол разногласий к договору аренды.

Письмом от 22.03.2019 № 477 ФГУП "ФТ-Центр" сообщило, что рассматривает сопроводительное письмо от 23.01.2019 с протоколом разногласий как отказ от заключения договора аренды объекта.

Письмом от 09.04.2019 № 667, полученным ООО "Сайгон" 10.04.2019,  ФГУП "ФТ-Центр" сообщило о необходимости освобождения объекта до 17.04.2019 в связи с отказом ООО "Сайгон" от подписания договора аренды.

Таким образом, ООО "Сайгон" реализовало преимущественное право на заключение договора аренды объекта, отказавшись от заключения договора аренды, поскольку в срок для ответа на предложение о заключении договора аренды, установленный в письме от  14.12.2018 № 2527, не передало ФГУП "ФТ-Центр" подписанный со своей стороны договор аренды объекта.

Указанным письмом от 14.12.2018 № 2527 ООО "Сайгон" также было предупреждено ФГУП "ФТ-Центр" о необходимости возврата объекта в случае, если договор аренды не будет заключен сторонами в срок, определенный в письме.

Письмом от 09.04.2019 ФГУП "ФТ-Центр" потребовало от ООО "Сайгон" освободить объект и возвратить его до 17.04.2019 года по приложенному к письму акту приема-передачи до 17.04.2019.

В последующем ФГУП "ФТ-Центр" неоднократно требовало от ООО "Сайгон" прекратить использование объекта и возвратить его ФГУП "ФТ-Центр" (требование от 20.06.2019 № 1127 освободить объект и передать его ФГУП "ФТ-Центр" свободным от имущества и оборудования арендатора, требование от 24.07.2020 № 878, в связи с неисполнением которого ФГУП "ФТ-Центр" подан иск к ООО "Сайгон" по настоящему делу об уплате денежных средств за пользование объектом в спорный период и о возврате объекта.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В силу абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ любая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Из представленной суду переписки следует, что арендодатель по истечении действия мирового соглашения, ввиду уклонения арендатора от заключения договора аренды недвижимого имущества на новый срок в соответствии с требованиями законодательства о защите конкуренции, отсутствия согласия собственника на продление арендных отношений на условиях, предусмотренных мировым соглашением, сообщил ответчику об отсутствии оснований для дальнейшего продления арендных отношений и требовал освободить занимаемые нежилые помещения.

Ввиду изложенного, судом отклоняются доводы ответчика о том, что по истечении срока действия договора аренды договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ, пункт 2  статьи 621 ГК РФ), что истец не заявлял об отказе от договора аренды, поскольку в письмах истца содержатся требования к ответчику об освобождении спорных помещений, что свидетельствует о том, что истец возражал против продления договора аренды, заключенного на условиях мирового соглашения на новый срок,  и несмотря на предпринятые истцом усилия по согласованию условий договора и его заключению как с собственником, так и с арендатором,  арендатор  от заключения договора аренды на новый срок уклонился.

Таким образом, правомерны доводы истца о том, что  ООО "Сайгон" утрачены правовые основания занимать объект еще в 2019 году как в связи с отказом от заключения договора аренды в порядке реализации преимущественного права на заключение договора аренды, предусмотренного ч. 9 ст. 17.1 Закона о конкуренции, так и в связи с отказом ФГУП "ФТ-Центр" от продолжения аренды на условиях мирового соглашения посредством направления ООО "Сайгон" требования о возврате объекта (письмо от 09.04.2019      №667).

Исходя из изложенного, договор аренды прекратил свое действие 09.07.2019 года.

Доводы ответчика о том, что из фактических действий истца усматривается, что его воля вплоть до марта 2020 года была направлена на сохранение арендных отношений с ответчиком и получение от него дохода (п.4 письменных пояснений от 14.01.2022 года),          о бессрочности арендных отношений на условиях мирового соглашения, после истечения срока его действия, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и признаются судом ошибочными.

При заключении договора аренды на новый срок, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Соответственно после истечения срока действия мирового соглашения (19.06.2018), заключение нового договора аренды федерального имущества должно соответствовать как общим нормами гражданского кодекса, так и специальным нормам закона, устанавливающего порядок распоряжения федеральным имуществом унитарным предприятием, а также порядок передачи в аренду федерального имущества.

Учитывая, что на момент истечения срока действия мирового соглашения, утвержденного судом 19.06.2008, договор аренды на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ мог считаться продленным на неопределенный срок без проведения торгов для заключения нового договора аренды только до отказа ООО "Сайгон" от заключения договора аренды на новый срок, направленного ООО "Сайгон" письмом ФГУП "ФТ-Центр" от 31.10.2018 № 2133  в ответ на обращение ООО "Сайгон" о заключении нового договора аренды по преимущественному праву, изложенным в письме ООО "Сайгон" № 12/18 от 21.05.2018.

Сопроводительным письмом от 23.01.2019 ООО "Сайгон" направило ФГУП "ФТ-Центр" протокол разногласий к направленному договору аренды, полученному ФГУП "ФТ-Центр" 04.02.2019 года, а направленный  ФГУП "Ф'Г-Центр" экземпляр договора аренды ООО «Сайгон» не подписало.

Учитывая, что оферта ФГУП "ФТ-Ценгр" о заключении договора аренды получена ООО "Сайгон" 19.11.2018, по правилам п. 2 ст. 432, п. 1 ст. 435, ст. 438, ст. 433 ГК РФ, направленный после истечения срока для акцепта протокол разногласий к договору аренды правомерно расценен ФГУП "ФТ-Центр" как отказ от заключения договора аренды, о чем ООО "Сайгон" сообщено в письме от 22.03.2019 № 477.

Кроме того, для продления договора на новый срок на тех же условиях необходимо было получить согласие собственника – территориального управления Федерального агенства по управлению имуществом РФ по Новосибирской области. Однако согласия собственника на возобновление отношений на тот же срок ответчиком при рассмотрении спора не представлено, как и не представлено доказательств заключения договора аренды, проект которого была направлен арендодателем.

С момента вступления в силу статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-Ф3 "О защите конкуренции" заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона о защите конкуренции.

На основании ч. 1 ст. 17.1, п. 1 ч. 3 ст. 17 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям может быть  осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.

Из буквального толкования пункта 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (с учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации в определении от 11.08.2018    по делу № 306-ЭС16-3182) не предусмотрена обязанность арендодателя неоднократно перезаключать договор аренды на срок не менее трех лет с арендатором, реализовавшим право на продление договора аренды посредством заключения договора без проведения конкурса.

Соответственно, по смыслу названной нормы, арендатор, отказавшийся от заключения направленного договора аренды, также считается реализовавшим право на продление договора аренды без проведения конкурса.

В абз. 3 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" изложена правовая позиция, согласно которой если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 Гражданского кодекса РФ)

Таким образом, правовым последствием отказа от заключения договора аренды является не повторное возобновление договора аренды на условиях мирового соглашения на неопределенный срок, как ошибочно считает ООО "Сайгон", а утрата ООО "Сайгон" преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов.

Доводы ответчика о том, что истец не заявлял об отказе от договора в порядке, предусмотренном п.2 статьи 610 ГК РФ, также признаются судом необоснованными, поскольку обязательных требований к содержанию уведомления об одностороннем отказе от договора законом не предусмотрено.

Судебной практикой подтверждено, что для наступления правовых последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в виде прекращения договора в связи с отказом стороны (арендодателя), необходимо и достаточно того, чтобы суд установил факт наличия воли указанной стороны на отказ от договора аренды и информированность другой стороны сделки (арендатора) о наличии волеизъявления об отказе от договора (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.08.2017 по делу № А20-3298/2016, № А83-2424/2015, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.0S.2015 по делу № А45-14876/2014, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014 по делу № А45-13032/2013).

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В письме от 14.12.2018 № 2527 арендодатель просил арендатора подписать договор аренды до 21.12.2018, либо передать помещение по акту приема-передачи.

Таким образом, из указанного письма следует, что арендодатель возражал против продления договора на условиях, установленных мировым соглашением и отказался от дальнейшей его пролонгации, указав ответчику о необходимости возврата помещений арендодателю.

Письмом от 09.04.2019 № 667 "Об освобождении незаконно занимаемого объекта федеральной собственности" ФГУП «ФТ-Центр» ясно и недвусмысленно потребовало освободить объект до 17.04.2019 и вернуть его по приложенному к письму акту приема-передачи.

В последующем ФГУП "ФТ-Центр" неоднократно требовало от ООО "Сайгон" прекратить использование объекта и возвратить его ФГУП "ФТ-Центр", о чем свидетельствуют требования арендодателя от 20.06.2019 № 1127, от 24.07.2020 № 878.

Таким образом, после отказа ООО "Сайгон" от заключения договора аренды в феврале 2019 года, направления ФГУП "ФТ-Центр" требования о возврате письмом от 09.04.2019      № 667 "Об освобождении незаконно занимаемого объекта федеральной собственности", направления в последующем ООО "Сайгон" требований об освобождении незаконно занимаемого объекта, ФГУП "ФТ-Центр", вопреки доводам ООО "Сайгон" в письменных пояснениях, не давало оснований ООО "Сайгон" полагать на направленность воли ФГУП "ФТ-Центр" на продление арендных отношений на условиях мирового соглашения бессрочно.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При новом рассмотрении спора установлено, что ООО "Сайгон" прекращен доступ в спорные помещения 29.03.2021 года, в настоящий момент спорное помещение не находится во владении ответчика, в связи с чем исковые требования в части возврата объекта аренды удовлетворению не подлежат.

Несвоевременный возврат имущества не освобождает от оплаты пользования недвижимым имуществом. При этом оплата пользования таким имуществом не является доказательством возобновления арендных отношений на неопределенный срок.

Поэтому доводы ответчика о том, что истец принимал оплату арендной платы, не прекращал энергоснабжение объекта, не ограничивал доступ в помещение, не являются, вопреки пояснениям ответчика, поведением истца, свидетельствующим о сохранении арендных отношений, при условии представленной истцом переписки, свидетельствующей об обратном.

Как разъяснено в обзоре практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018) плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении (п. 6).

Соответственно оплата ООО "Сайгон" платежей за пользование имуществом в размере, определенном мировым соглашением, с указанием в назначении платежа на мировое соглашение, вопреки доводам ООО "Сайгон" не означает, что договор аренды на условиях мирового соглашения являлся действующим и продленным на неопределенный срок. Данные разъяснения касаются размера платежей, которые подлежат уплате арендатором в случае прекращения арендных отношений, и не указывают на возобновление арендных отношений после прекращения договора аренды по любым основаниям. ?

Кроме того, как следует из содержания писем ФГУП "ФТ-Центр" в адрес ООО "Сайгон", содержащих требование погасить задолженность, обязанность по оплате владения и пользования объектом осуществлялась ООО "Сайгон" как в период действия мирового соглашения, так и после прекращения его действия, ненадлежащим образом (с нарушением срока и порядка оплаты, установленного мировым соглашением).

В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от обязательств или изменение недопустимы, если не предусмотрены договором или законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Поскольку ответчиком плата за пользование имуществом не уплачена в полном объеме, то исковые требования в части взыскания задолженности по арендным платежам подлежат удовлетворению в полном объеме. Размер арендной платы определен истцом до даты ограничения доступа ответчика в спорное помещение, судом проверен расчет, признан верным, расхождений с письменными пояснениями ответчика не имеет.

В соответствии со статьей 395 ГК РФ истцом на сумму задолженности начислены проценты за пользование чужими средствами, размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.03.2020 по 02.09.2020 составляет 21 927,65 руб., за период с  04.07.2020 по 07.06.2021 в размере 47 899 рублей 57 копеек.

Расчет истца проверен судом, признан правильным. В этой части основания для отказа в удовлетворении исковых требований не имеется.

Доводы ответчика об освобождении ответчика от оплаты процентов за пользование чужими денежными средствами по первоначальному иску со ссылкой на пункт 3 статьи 401 ГК РФ, постановление Правительства Новосибирской области от 18 марта 2020 № 72-п «О введении режима повышенной готовности на территории Новосибирской области», Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21 апреля 2020 г.), постановление Правительства РФ от 3 апреля 2020 г. N 439 “Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества”, согласно которым штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются, судом во внимание приняты быть не могут, поскольку на ответчика, не являющегося законным правообладателем спорного имущества, данные нормативные  правовые акты не распространяются.

По встречному иску.

Рассмотрев доводы истца по встречному иску, сопоставив их с возражениями ответчика, фактическими обстоятельствами дела и нормами действующего законодательства, суд пришел к следующим выводам.

Федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» от 01 апреля 2020 N 98-ФЗ установлено, что в отношении договоров  аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности на территории субъекта РФ, арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году (часть 1 статьи 19 ФЗ).

Также в силу части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 года № 98-ФЗ 3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 03 апреля 2020 года № 439 установлены Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, согласно которым арендатор, чья деятельность относится к наиболее пострадавшим отраслям экономики, имеет право на отсрочку арендных платежей на следующих условиях: а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды; б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.; в) штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы (в том числе в случаях, если такие меры предусмотрены договором аренды) в связи с отсрочкой не применяются; г) установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих уплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается. Условия отсрочки, предусмотренные Требованиями, применяются к дополнительным соглашениям к договору аренды об отсрочке независимо от даты заключения такого соглашения (пункт 4 Требований). Режим повышенной готовности введен на территории Новосибирской области Постановлением Правительства Новосибирской области от 18 марта 2020 года № 72-п «О введении режима повышенной готовности на территории Новосибирской области» с «18» марта 2020г. и действует до сих пор.

Деятельность арендатора относится к наиболее пострадавшим отраслям экономики от коронавирусной инфекции. Основным видом деятельности ООО «Сайгон» является деятельность ресторанов и услуг по доставке продуктов код ОКВЭД2 - 56.10, она входит в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утверждённый постановлением Правительства РФ № 434 от 03.04.2020г.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 18 марта 2020 № 72-п «О введении режима повышенной готовности на территории Новосибирской области» с 14-00 18 марта 2020 года на территории Новосибирской области введен режим повышенной готовности.

Желая воспользоваться правом на предоставленную отсрочку, арендатор 28 апреля 2020 года обратился к арендодателю с требованием об уменьшении размера арендной платы, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01 апреля 2020г.

В связи с отсутствием у ООО "Сайгон" действующего договора аренды и статуса арендатора объекта, письмом от 01.06.2020 № 653 ФГУП "ФТ-Центр" отказалось от предоставления ООО "Сайгон" преференций, предусмотренных п. 2 распоряжения Правительства Российской Федерации от 19.03.2020 № 670-р (с учетом внесенных изменений), а также ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020    № 98-ФЗ, которые предоставлялись арендаторам по договорам аренды, заключенным до введения действие режима повышенной готовности.

Поскольку судом при рассмотрении первоначального иска установлено, что после истечения срока действия мирового соглашения на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ, действие такого договора аренды на условиях мирового соглашения было прекращено и ООО "Сайгон" утрачен статус арендатора объекта до введения режима повышенной готовности в г. Новосибирске в марте 2020 года и до вступления в силу Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций",  то встречные исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку ответчик утратил права арендатора в 2019 году, и на момент обращения к арендодателю за предоставлением отсрочки и уменьшения арендной платы в 2020 году, утратил право требовать заключения соглашения как во внесудебном, так и в судебном порядке.

Отказавшись от заключения договора аренды на предложенных условиях, ООО "Сайгон" в дальнейшем не предпринимало попытки заключить договор аренды в судебном порядке, полагая для себя предпочтительным пользоваться федеральным имуществом на условиях мирового соглашения без принятия на себя обязанностей арендатора федерального имущества по договору аренды (в том числе в части установления неустойки за просрочку оплаты аренды, соблюдения особых условий использования федерального имущества, являющегося объектом гражданской обороны, обязанности по содержанию арендованного имущества, проведения ремонта, страхования объекта и т.п.).

Доводы ответчика по встречному иску о том, что ООО «Сайгон», несмотря на введение режима повышенной готовности, осуществляло деятельность, связанную с доставкой потребителям и торговлей на вынос продуктов питания, и недополученная прибыль в 2020 году, на которую ссылается ООО «Сайгон» может быть связана с ненадлежащей организацией своей деятельности по доставке продуктов питания потребителям и иными причинами, судом не могут считаться обоснованными, поскольку ООО «Сайгон» представлены сведения из налоговой и бухгалтерской отчетности, свидетельствующие о существенном снижении показателей прибыли, наличия убытков от деятельности в 2020 году в сумме 103 тыс. руб., что могло являться основанием для снижения размера арендной платы при условии наличия  у арендатора права на такое уменьшение.

Исходя из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны.

В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Однако данный довод не повлиял на результат рассмотрения дела.  Расходы по уплате государственной пошлины в части удовлетворенных исковых требований по первоначальному иску относятся на ответчика по первоначальному иску, в остальной части – в связи с излишней уплаты государственной пошлины, связанной с объединением дел, возврату истцу из дохода федерального бюджета в соответствии с положениями части 1 статьи 110 АПК РФ, расходы истца по встречному иску относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску.

Взыскать в пользу федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-центр)", (ОГРН 

<

***>), г. Москва, с общества ограниченной ответственностью "Сайгон", (ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, задолженность в размере 3 100 830 рублей 65 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.03.2020 по 07.06.2021 года в размере 77 331 рубль 18 копеек, 38 891-00 рубль государственной пошлины.

Возвратить федеральному государственному унитарному предприятию "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-центр)", (ОГРН 

<

***>), г. Москва, из дохода федерального бюджета 12 411 рублей государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

По встречному иску.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                                                                           А.И. Айдарова