Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-29220/2021

Резолютивная часть постановления объявлена   28 мая 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме   31 мая 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Щанкиной А.В.,

судей                                                         Донцовой А.Ю.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Этон» на решение от 08.08.2023 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Галкина Н.С.) и постановление от 06.02.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Афанасьева Е.В., Апциаури Л.Н., Лопатина Ю.М.) по делу № А45-29220/2021 по иску Мэрии города Новосибирска (630099, г. Новосибирск, пркт Красный, 34, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Этон» (630084, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды, об обязании снести постройку и освободить земельный участок.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (630091, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Лик» (630099, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), Департамент строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска (630091, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Этон» - ФИО2 по доверенности от 28.12.2023 (сроком на 1 год), диплом, паспорт.

Суд установил:

Мэрия города Новосибирска (далее также - истец, мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Этон» (далее также - ответчик, ООО «Этон») о расторжении договора аренды земельного участка от 04.10.2020 № 98443, об обязании общества в течение месяца со дня вступления судебного акта в законную силу своими силами или за свой счет снести самовольную постройку, а именно: 6-этажный кирпичный объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:012655:33, по адресу: 

<

...>, освободить и возвратить мэрии земельный участок с кадастровым номером 54:35:012655:33 площадью    2 528 кв. м.

Решением от 21.07.2022 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 08.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением от 06.04.2023 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение от 21.07.2022 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 08.12.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда отменены, дело направлено в Арбитражный суд Новосибирской области на новое рассмотрение в ином составе суда.

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, суд округа в постановлении от 06.04.2023 указал, что при новом рассмотрении суду необходимо в том числе, установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, определить, предоставлялся ли земельный участок ответчику для строительства спорного объекта, предприняты ли ответчиком все надлежащие меры к легализации спорного объекта, получено ли в установленном законом порядке разрешение на его строительство (с учетом обстоятельств выдачи двух разрешений на строительство с одинаковыми датами и номерами в отношении разных объектов), поставить на обсуждение сторон вопрос о проведении строительно-технической экспертизы для определения соответствия спорного объекта проектной документации, строительным и техническим нормам и правилам, противопожарным требованиям, нормам СанПиН, Правилам землепользования и застройки, установить, имеются ли основания для расторжения договора аренды в связи с его существенным нарушением арендатором.

Требования истца мотивированы тем, что в нарушение условий договора от 04.10.2010 № 98443 ответчик на арендованном земельном участке самовольно возвел 6-этажный кирпичный объект незавершенного строительства. Земельный участок для строительства/завершения строительства ответчику не предоставлялся, разрешение на строительство объекта в установленном законом порядке не выдавалось, в связи с чем объект является самовольной постройкой и подлежит сносу.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, общество с ограниченной ответственностью «Лик» (далее - ООО «Лик»), Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска, Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска (далее - УАСИ).

Решением от 08.08.2023 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 06.02.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены: суд расторг договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 04.10.2020 № 98443, обязал ООО «Этон» в течение месяца со дня вступления судебного акта в законную силу своими силами или за свой счет снести самовольную постройку, а именно: 6-этажный кирпичный объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:012655:33, по адресу: 

<

...>. Обязал ООО «Этон» освободить и возвратить в распоряжение Мэрии земельный участок с кадастровым номером 54:35:012655:33 площадью 2 528 кв. м.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «Этон» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение от 08.08.2023 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 06.02.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда полностью и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: судом не учтено наличие продления разрешения на строительство ООО «Этон» до 25.01.2022 с подписью и печатью уполномоченного лица, что отсутствует на разрешении ООО «Новострой-Сибирь»; наличие двух разрешений на строительство с одинаковыми номерами и датами выдачи, выданные разным лицам, достоверно не свидетельствует о том, что разрешение на строительство от 22.08.2012 № Ru 54303000-308, выданное ООО «Этон», является недостоверным либо вовсе не выданным; о фальсификации разрешения на строительство от 22.08.2012 № Ru 54303000-308, выданного ООО «Этон» в соответствии с требованиями статьи 161 АПК РФ истцом не заявлено; в материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорный объект имеет нарушения, создающие угрозу жизни и здоровью, поскольку судом на обсуждение не выносился вопрос о назначении судебной экспертизы; судом не учтено, что полноценное исследование объекта на предмет того, создает ли оно угрозу жизни и здоровью граждан, невозможно в настоящее время, поскольку его строительство не завершено, объект не эксплуатируется; право собственности ответчика на незавершенный строительством объект зарегистрировано в установленном порядке, никем не оспорено; судами не устанавливалась существенность нарушений и возможность их устранения.

Отзыв на кассационную жалобу в материалы дела не поступил.

В судебном заседании представитель кассатора полностью поддержал ранее изложенную правовую позицию по делу.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 04.10.2010 между мэрией и обществом заключен договор аренды земельного участка № 98443, с первоначальным сроком действия по 04.10.2020. Дополнительным соглашением № 1 от 28.09.2020 срок действия договора продлен до 04.10.2023.

Обществу передан в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:012655:33, расположенный в пределах Дзержинского района г. Новосибирска, площадью 2 528 кв. м, для эксплуатации здания (гаража), здания (административно-производственного) по ул. Авиастроителей, 1а.

Согласно пункту 4.1 договора арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, на возведение строений в соответствии с правилами застройки в городе Новосибирске.

31.03.2011 в Едином государственном реестре недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:012655:33 зарегистрировано обременение в виде аренды на основании договора, общество является правообладателем указанного земельного участка.

17.05.2021 истцом проведено обследование участка, в результате которого установлено, что в его границах расположен 6-этажный кирпичный объект незавершенного строительства.

Ссылаясь на то, что земельный участок предоставлялся для эксплуатации здания, разрешение на строительство объекта не выдавалось, объект возведен в нарушение норм законодательства, мэрия обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Руководствуясь статьями 271, 450, 222, 552, 606, 610, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), установив, что земельный участок предоставлялся ответчику для эксплуатации зданий, а не для строительства/завершения строительства объекта незавершенного строительства, размещение объекта незавершенного строительства не соответствует цели предоставления земельного участка и его разрешенному использованию, произведено без согласований с соответствующими органами и без какой-либо разрешительной документации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имеются основания для расторжения договора аренды земельного участка.

Отказывая в приобщении отчетов о техническом состоянии спорного объекта в качестве дополнительных доказательств, апелляционный суд указал на длительное рассмотрение дела (повторное), процессуальную возможность ответчика как заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы, так и заблаговременно предоставить иные доказательства относительно технического состояния объекта в обоснование своей позиции.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Правовые последствия самовольной постройки определены в пункте 2 статьи 222 ГК РФ, в частности самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных в пункте 3 названной статьи, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. Кроме того, с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться уполномоченные органы в соответствии с Федеральным законом.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки (пункт 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022) (далее - Обзор от 16.11.2022).

При этом степень существенности подобных нарушений подлежит оценке в каждом конкретном случае с учетом фактических обстоятельств дела.  Оценка таких обстоятельств не должна носить формальный характер.

Иными словами, основанием к отказу в удовлетворении иска о признании права собственности на объект самовольного строительства может служить не само по себе наличие (констатация) каких-либо отступлений от требований нормативных правовых актов (включая различные градостроительные нормативы), а существенный характер таких нарушений, оказывающих (либо потенциально способных оказать) реальное негативное воздействие на права и охраняемые законом интересы других лиц (в том числе публичные интересы).

Изложенное соотносится с природой самовольного строительства как правонарушения, где ординарной санкцией выступает снос самовольной постройки, а единственной ему альтернативой - сохранение такой постройки (ее легализация) в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ. То есть основания к сохранению самовольной постройки имеют место в том случае, когда характер допущенного нарушения не позволяет принять решение о ее сносе.

Одним из критериев значительности (существенности) нарушений градостроительных и строительных норм и правил является несоблюдение застройщиком при строительстве самовольного объекта требований действующего законодательства о техническом регулировании и о пожарной безопасности, поскольку создается реальная угроза жизни и здоровью граждан.

Так, в силу положений статей 1, 2, 6, 7, 32, 34 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» (далее – Закон № 184-ФЗ) объекты капитального строительства должны быть построены с учетом обязательных для применения и исполнения требований к объектам технического регулирования, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, установленных техническими регламентами, принятыми федеральными законами и подзаконными нормативными актами.

В целях защиты жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества от пожаров принят Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее – Закон № 123-ФЗ), который определяет основные положения технического регулирования в области пожарной безопасности и устанавливает общие требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе к зданиям и сооружениям, промышленным объектам, пожарно-технической продукции и продукции общего назначения.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 6 Закона № 123-ФЗ пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной, если в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Законом  № 184-ФЗ, и нормативными документами по пожарной безопасности.

Более того, при эксплуатации зданий должны соблюдаться требования установленные Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (далее – Закон № 384-ФЗ), в котором установлены минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям (в том числе к входящим в их состав сетям инженерно-технического обеспечения и системам инженерно-технического обеспечения), а также к связанным со зданиями и с сооружениями процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса).

Таким образом, установление судом факта угрозы жизни и здоровью граждан, которая возникла в связи с нарушением застройщиком градостроительных и строительных норм и правил, безусловно является основанием для отказа в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку.

Кроме того, одним из видов градостроительных и строительных норм и правил являются предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в частности – минимальные расстояния от границ земельного участка, за пределами которого запрещено строительство зданий, строений, сооружений, установленного градостроительным регламентом территориальной зоны.

Согласно положениям статей 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости, помимо наличия права на земельный участок, требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности.

При оценке значительности допущенных при возведении строения нарушений судам следует принимать во внимание положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

Таким образом, выводы о значительности/незначительности выявленных нарушений находятся в пределах дискреционных полномочий суда и должны быть сделаны с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого спора.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, определенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопроса, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В силу статей 45, 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, в том числе в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению, создании или возведении на земельном участке самовольной постройки.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимной связи с учетом требований статьи 71 АПК РФ, установив, что земельный участок по договору был предоставлен обществу для целей эксплуатации уже существующего здания (гаража) и административно-бытового здания (с кадастровыми номерами 54:35:012623:137 площадью 402,8 кв. м (в настоящее время право собственности принадлежит ООО «Лик») и 54:35:012623:138 площадью 256,8 кв. м (право собственности принадлежит ООО «Этон»), которые определены в пункте 1.3 договора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам об отсутствии у ответчика права на возведение объектов капитального строительства, а также отсутствии надлежащего технического контроля за строительством спорного объекта      (6-этажного здания).

Судами обоснованно учтено, что согласно тексту представленного ответчиком разрешения № Ru 54303000-308 от 22.08.2012, обществу «Этон» разрешено строительство объекта капитального строительства - здания административно-бытового корпуса (общая площадь объекта - 1 851,0 кв. м, площадь земельного участка - 2 528 кв. м, количество этажей - 6, в том числе цокольный, строительный объем - 5 775,0 куб. м, в том числе подземной части - 354,0 куб. м), расположенного по адресу: Новосибирская область,          г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Авиастроителей.

Между тем, судами правомерно отмечена совокупность следующих обстоятельств, указывающих, что, в действительности, разрешение на строительство ответчику в установленном порядке не выдавалось: разрешение ответчиком в материалы дела представлено в копии (подлинник в ходе рассмотрения дела не представлен, в том числе и при повторном рассмотрении дела), срок действия разрешения № Ru 54303000-308 от 22.08.2012 неоднократно продлялся, последний раз - до 25.01.2022; из отзыва Управления и представленных им документов следует, что разрешение № Ru 54303000-308 выдано 22.08.2012 не ООО «Этон», а иному лицу и в отношении иного объекта, а именно по заявлению застройщика  - ООО «Новострой-Сибирь» на строительство магазина с выставочными помещениями на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063610:36 по ул. Троллейная. 128/2 стр. в Ленинском районе города; на земельном участке с кадастровым номером 54:35:012655:33 по ул. Авиастроителей в Дзержинском районе города Новосибирска разрешение на строительство какого-либо объекта капитального строительства не выдавалось, с заявлением о выдаче такого разрешения и документами, предусмотренными статьей 51 ГрК РФ, никто не обращался, что следует из анализа исходящей корреспонденции, подлежащей учету.

Исходя из того, что: в распоряжении органа, уполномоченного на выдачу разрешений на строительство объекта капитального строительства, отсутствуют сведения о том, что разрешение на строительство от 22.08.2012 № Ru 54303000-308 выдавалось ООО «Этон»; ответчиком в свою очередь не представлены в суд надлежащие документы, подтверждающие обращение за выдачей и продлением представленного им в суд разрешения на строительство; ответчик не представил доказательств того, что он обращался с заявлением о выдаче разрешения на строительство спорного объекта, а также того, что он обращался с заявлениями о продлении разрешения на строительство, не представил также и проектную документацию на объект, градостроительный план земельного участка, хотя наличие таких документов является необходимым для получения разрешения на строительство; по данным Департамента строительства за оформлением градостроительного плана в отношении рассматриваемого земельного участка ответчик не обращался, градостроительный план на земельный участок с кадастровым номером 54:35012655:33 в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности не зарегистрирован; заявление на подготовку и выдачу градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 54:35012655:33 в Главное управление архитектуры и градостроительства Мэрии города Новосибирска на 29.12.2023 не поступало, суды первой и апелляционной инстанций пришли к мотивированным выводам о том, что в условиях наличия явного спора в отношении факта выдачи ответчику разрешения на строительство, последний не указал фактические обстоятельства получения такого разрешения на строительство № Ru 54303ООО-ЗОБ от 22.08.2012, оформления документации, необходимой для его получения, не обосновал обращение с заявлениям о продлении разрешения.

Оснований для иных выводов у суда округа не имеется. Иного по материалам дела кассатором не доказано.

В связи с чем доводы кассатора о том, что существование двух разрешений на строительство с одинаковыми номерами и датами выдачи, выданных разным лицам, достоверно не свидетельствует о том, что разрешение на строительство от 22.08.2012 № Ru 54303000-308, выданное ООО «Этон», является недостоверным либо вовсе не выданным, правомерно признаны судами несостоятельными, и также подлежат отклонению судом округа как не обоснованные.

На основании верно установленных обстоятельств при повтором рассмотрении дела суды правомерно констатировали, что в настоящем случае по материалам дела ответчик, не обращаясь за разрешением на строительство, представил в орган Росреестра для осуществления регистрации права собственности на объект незавершенного строительства недостоверный документ, который ему никогда не выдавался, следовательно, нельзя признать, что ответчик предпринял соответствующие закону меры к легализации объекта, являющегося по причине отсутствия разрешения на строительство самовольной постройкой.

Иного из материалов настоящего дела не следует и кассатором не доказано, в связи с чем суд округа отклоняет доводы общества о надлежащем разрешении на строительство спорного объекта и государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, не оспоренной в судебном порядке, учитывая, что ответчик, в нарушение условий договора (земельный участок с кадастровым номером 54:35:012655:33 предоставлялся обществу для эксплуатации здания гаража, здания (административно-производственное), принадлежавших ему на праве собственности), возвел на указанном земельном участке спорный 6-этажный объект.

Общество, согласно представленным в дело доказательствам, действовало с явным намерением обхода закона, осуществив государственную регистрацию путем представления в регистрирующий орган документ недостоверного содержания.

Ссылки кассатора на пункты 4.1, 4.2 договора как на основание для использования земельного участка для возведения нового объекта обоснованно отклонены судами, поскольку из буквального толкования указанных пунктов следует, что условия договора предусматривают предоставление земельного участка в аренду для целей использования уже имеющихся (построенных, возведённых) объектов и не предполагают права возводить на земельном участке новые объекты, в том числе и многоэтажные здания без получения согласований землеустроительных, архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных и природоохранных органов и без разрешающей строительство документации.

Судами верно учтено, что поскольку расположенное на земельном участке административно-производственное здание было отчуждено третьему лицу ООО «Лик», право собственности которого на нежилое здание (административно-производственное) с кадастровым номером 54:35:012621:137 зарегистрировано в установленном порядке (договор купли-продажи здания от 01.01.2019 площадью 402,8 кв. м, год завершения строительства 1955, по адресу: 

<

...>), к ООО «Лик» в силу закона перешло и право пользования земельным участком на тех же условиях, что было у продавца, а именно ООО «Этон», то есть в соответствии с договором аренды, в этой связи ответчик перестал быть единственным лицом, использующим участок на основании договора аренды, поскольку право аренды земельного участка в части, необходимой для эксплуатации административно-производственного здания, перешло и к ООО «Лик».

Исходя из того, что ответчик перестал быть единственным землепользователем земельного участка, в настоящее время он не имеет права в отсутствие согласования другого правообладателя земельного участка использовать его для строительства иных объектов, доказательств наличия такого согласования со стороны ООО «Лик» также не представлено.

Поскольку требование Мэрии о расторжении договора аренды от 04.10.2020             № 98443, заключенного с ООО «Этон», направлено на приведение в соответствие с законом сложившихся в отношении использования земельного участка отношений, что согласуется с действиями истца по направлению ответчику предложения об оформлении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, оно обоснованно удовлетворено судами нижестоящих инстанций.

Учитывая, что земельный участок предоставлялся ответчику для эксплуатации зданий, а не для строительства/завершения строительства объекта незавершенного строительства, размещение объекта незавершенного строительства не соответствует цели предоставления земельного участка и его разрешенному использованию, произведено без каких-либо согласований с соответствующими органами и без разрешительной документации, имеются основания для расторжения договора аренды земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций при повторном рассмотрении дела пришли к обоснованному выводу о том, что указание на необходимость освобождения земельного участка после расторжения договора не означает освобождение земельного участка от тех объектов, для эксплуатации которых он представлялся, а именно от законно возведенных (построенных) и зарегистрированных административного здания и здания гаража, освобождение касается только лишь незаконно используемой части участка от расположенного на нем объекта самовольного строительства.

Установив, что: земельный участок с кадастровым номером 54:35012655:33 находится в зоне коммунальных и складских объектов (П-2), в соответствии со статьей 46 Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 (далее – Правила землепользования и застройки), минимальный отступ минимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 20%; максимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 80%; с учетом площади земельного участка, а также площади объектов, процент застройки на спорном земельном участке составляет ориентировочно 49%; минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 3 м (для проекций балконов, крылец, приямков, хозяйственных построек, подземных частей объектов - 1 м); в соответствии с заключением кадастрового инженера от 25.04.2022 величина от контура объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:45:012655:800 до границ земельного участка с кадастровым номером 54:45:012655:33 с северной, западной и южной сторон составляет от 0,2 м до 2,1 м, суды пришли к мотивированным выводам о том, что расположение спорного объекта не соответствует установленным требованиям Правил землепользования и застройки и нарушения в данной части являются существенными.

Принимая во внимание, что фактически 6-этажный объект ООО «Этон» примыкает к объекту ООО «ЛИК», а именно стена одного объекта расположена и примыкает к стене второго объекта, конструктивно между объектами (между смежными стенами) отсутствует какое-либо пространство, такое расположение спорной самовольной постройки, при котором стена спорного объекта примыкает к стене другого здания, а конструктивно между объектами отсутствует какое-либо пространство, является нарушением противопожарных норм и правил, между двумя отдельными зданиями полностью отсутствует противопожарный разрыв, предусмотренный приказом МЧС России от 24.04.2013 № 288 (ред. от 15.06.2022) «Об утверждении свода правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (пункт 4.3, таблица 1), при этом противопожарные расстояния должны составлять не менее 10 метров для производственных и складских зданий, в зависимости класса конструктивной пожарной опасности, суды пришли к обоснованным выводам о том, что возведенный ответчиком объект не соответствует строительным и техническим нормам и правилам, противопожарным требованиям, нормам СанПиН, Правилам землепользования и застройки, а его возведение и последующая регистрация в ЕГРН на основании недостоверных документов в существующей конфигурации нарушает права и законные интересы истца как собственника земельного участка, а также третьего лица как собственника смежного здания и правообладателя земельного участка на праве аренды.

Установленные судами нарушения противопожарных норм в части отсутствия противопожарного разрыва между соседними зданиями являются существенными и не устранимыми.

Доводы кассатора о том, что указанные выводы судов противоречат отчету о техническом состоянии спорного объекта, который не принял суд апелляционной инстанции, подлежат отклонению окружным судом как противоречащие установленным судами обстоятельствам.

Таким образом, учитывая пассивное процессуальное поведение как при первоначальном, так и при повторном рассмотрении дела, связанное с не заявлением ходатайств о назначении судебной экспертизы, и несвоевременной подачей доказательств по делу, отсутствие со стороны ответчика каких-либо необходимых и достаточных мер для легализации спорной постройки, совершение действий, направленных на обход закона для целей регистрации права на постройку, связанных с предоставлением документов недостоверного содержания (статья 10 ГК РФ), значительность допущенных при возведении строения нарушений (градостроительные и противопожарные нормы), отсутствие надлежащего строительного надзора при возведении спорного объекта, значительный временной период рассмотрения дела, суд округа отклоняет доводы кассатора о не проведении судами судебной экспертизы и не выяснении вопроса о возможности приведения постройки в соответствии с требованиями нормативных актов как противоречащие процессуальному поведению стороны, не выразившей намерений на раскрытие перед нижестоящими судами тех обстоятельств, на которые она сослалась при кассационном обжаловании.

Иной подход будет означать предоставление стороне ответчика необоснованного предпочтения при доказывании, что является нарушением фундаментального принципа гражданского судопроизводства - состязательности и равенства в осуществлении процессуальных прав.

Доводы кассационной жалобы общества не опровергают сделанных судами выводов по установленным фактическим обстоятельствам, не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права при принятии судебных актов, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции.

Выводы судов об установлении правовых и фактических оснований для признания объекта самовольной постройкой и удовлетворении требований о расторжении договора и ее сносе являются законными и соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Основания для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 АПК РФ отсутствуют, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит. Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 08.08.2023 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 06.02.2024 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-29220/2021 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                             А.В. Щанкина

Судьи                                                                           А.Ю. Донцова

ФИО1