ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, 

<

...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-4181/2025

20 августа 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  14 августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 августа 2025 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В.,

судей  Воронова Т.А., Краецкой Е.Б., 

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5822/2025) общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Европейский» на решение Арбитражного суда Омской области от 25.06.2025 по делу № А46-4181/2025 (судья Малявина Е.Д.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Европейский» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Европейский» - ФИО1, по доверенности от 07.02.2025 сроком на 3 года; ФИО2, по доверенности от 07.02.2025 сроком на 3 года;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области – ФИО3, по доверенности от 27.12.2024 сроком до 31.12.2025, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Европейский» (далее – истец, ООО «СЗ «Европейский», общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее – ответчик, ТУ Росимущества, Управление) об обязании в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 08.12.2022 № ТУ-02/14-2022-27 об установлении арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3078 по состоянию на 01.11.2022, определенной на основании решения Арбитражного суда Омской области от 28.02.2024 по делу № А46-12245/2023, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Размер арендной платы за Участок составляет 3 084 162 рублей (три миллиона восемьдесят четыре тысячи сто шестьдесят два) рубля 40 копеек в год без НДС.».

Решением Арбитражного суда Омской области от 25.06.2025 по делу № А46-4181/2025 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование жалобы ее податель указывает следующее: общество при подписании дополнительного соглашения о замене арендатора не могло влиять на содержание условий договора аренды от 08.12.2022 № ТУ-02/14-2022-27, поскольку неподписание дополнительного соглашения повлекло бы отсутствие правовой возможности использования земельного участка для завершения строительства объектов; ООО «СЗ «Европейский» не являлось участником дела № А46-12245/2023, в связи с чем вывод суда о том, что момент вступления решения суда в законную силу не имеет правового значения, является необоснованным; ответчик недобросовестно скрыл от нового арендатора информацию о судебном акте по делу № А46-12245/2023 при подписании дополнительного соглашения; судом апелляционной инстанции по делу № 46-12245/2023 установлен факт завышения размера рыночной стоимости права аренды, определенной в отчете об оценке от 01.11.2022. 

От ТУ Росимущества поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

От ООО «СЗ «Европейский» поступили дополнительные пояснения к апелляционной жалобе.

Представленные отзыв и пояснения приобщены апелляционным судом к материалам дела в порядке статей 81, 262 АПК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «СЗ «Европейский» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, ответил на вопросы суда.

Представитель ТУ Росимущества поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, ответил на вопросы суда. 

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в собственности Российской Федерации находится земельный участок с кадастровым номером 55:36:070106:3078, площадью 52 811 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир строение. Участок находится примерно в 400 м, по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, ФИО4, ул. 11-я Заозерная, д. 2 на котором расположены объекты недвижимого имущества: объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:070106:5203, находящийся по адресу: г.Омск, ФИО4, проезд Кохомского, дом 37, корпус 3; объект незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:070106:5204, находящийся по адресу: 

<

...>.

Указанный участок был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью «Стройматериалы-99» (далее - ООО «Стройматериалы-99») для строительства в аренду на 3 года по договору от 01.04.2008 № 165-ТУ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 01.06.2009 по делу № А46-1252/2009 договор аренды от 01.04.2008 № 165-ТУ признан недействительным (ничтожным). В качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки суд обязал ООО «Стройматериалы-99» возвратить земельный участок ТУ Росимущества.

В 2021 году ООО «Стройматериалы-99» обратилось в адрес ТУ Росимущества с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3078 площадью 52 803 кв.м, местоположение которого установлено в 400 м юго-восточнее от ориентира - строение с почтовым адресом: 

<

...> на праве аренды сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней, без проведения торгов.

Письмом от 14.05.2021 № 55-01/2823 ТУ Росимущества в Омской области в предоставлении земельного участка отказано со ссылкой на отсутствие в представленном пакете документов и сведений, подтверждающих право собственности общества на объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке.

Считая, что отказ в предоставлении земельного участка нарушает права и законные интересы общества, ООО «Стройматериалы-99» обратилось в арбитражный суд с иском о признании отказа, изложенного в письме от 14.05.2021 № 55-01/2823, незаконным.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 19.07.2021 по делу № А46-9356/2021 исковые требования общества удовлетворены, суд признал недействительным решение Управления, выраженное в письме от 14.05.2021 № 55-01/2823 об отказе в предоставлении обществу земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3078 площадью 52 803 кв.м, местоположение которого установлено в 400 м юго-восточнее от ориентира - строения с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, Советский административный округ, ул. 11-я Заозерная, д. 2, на праве аренды сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней, без проведения торгов.

Суд обязал Управление в течение 30 дней со дня вступления в законную силу решения суда подготовить и направить в адрес ООО «Стройматериалы-99» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3078 площадью 52 803 кв.м, местоположение которого установлено в 400 м юго-восточнее от ориентира - строения с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, Советский административный округ, ул. 11-я Заозерная, д. 2.

Во исполнение вступившего в законную силу решения по делу № А46-9356/2021 между ТУ Росимущества в Омской области (арендодатель) и ООО «Стройматериалы-99» (арендатор) заключен договор аренды от 08.12.2022 № ТУ-02/14-2022-27 (далее – договор) земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3078, площадью 52 811 кв.м, местоположение которого установлено в 400 м юго-восточнее от ориентира - строение с почтовым адресом: Омская область, г. Омск, Советский административный округ, ул. 11-я Заозерная, д.2, на 2 года 11 месяцев 29 дней, без проведения торгов.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 08.12.2022.

В соответствии с пунктом 1.2 договора на участке расположены объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 55:36:070106:5203, 55:36:070106:5204.

Согласно пункту 2.1 договор заключен сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней и действует с момента его государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Размер арендной платы за участок составляет 8 819 000 руб. в год без НДС.

Арендная плата установлена в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Правила), а именно: определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка согласно отчету об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 01.11.2022 № 542-07-22 составляет 8 819 000 руб. в год (приложение № 3) (пункт 3.1 договора).

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что в соответствии с пунктом 8 Правил размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор. Настоящее условие не требует составления дополнительного соглашения.

В пункте 6.1 договора стороны установили, что все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме и подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Дополнительным соглашением от 16.02.2023 № 1 срок действия договора увеличен на 3 года.

Управлением в адрес арендатора направлено уведомление об изменении размера арендной платы на 2024 год. Так, размер арендной платы составил 9 202 444,20 руб. в год без НДС, где 1 квартал 2024 года – 2 290 552,95 коп., 2-4 кварталы 2024 года – 6 911 891,25 руб.

03.04.2024 между Управлением и ООО «СЗ «Европейский» подписано дополнительное соглашение о переходе прав и обязанностей арендатора по названному договору аренды к ООО «СЗ «Европейский», в связи с регистрацией 18.03.2024 права собственности ООО «СЗ «Европейский» на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 55:36:070106:5204, 55:36:070106:5204, расположенные на земельном участке.

В соответствии с пунктом 3 соглашения его действие распространяется на правоотношения сторон, возникшие с 18.03.2024. Условия договора, не затронутые соглашением, остаются без изменения (пункт 4 соглашения). 

Управление письмом от 05.04.2025 уведомило ООО «СЗ «Европейский» об изменении размера арендной платы на 2025 год. Так, размер арендной платы составил 9 546 956,26 руб. в год без НДС, где 1 квартал 2024 года – 2 324 029,90 руб., 2-4 кварталы 2024 года – 7 222 926,36 руб.

Между тем, как указывает истец, после подписания дополнительного соглашения, арендатору стало известно, что в рамках дела № А46-12245/2023 рассмотрен иск ТУ Росимущества к ООО «Стройматериалы - 99» о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком до заключения договора аренды за период с 07.12.2019 по 07.12.2022.

Из материалов указанного дела следует, что размер неосновательного обогащения определен Управлением на основании отчета об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 01.11.2022 № 542-07- 22, на основании которого установлен и размер арендной платы по договору.

Решением Арбитражного суда Омской области от 28.02.2024 по делу № А46-12245/2023 исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Стройматериалы-99» в пользу ТУ Росимущества взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 1 454 152,53 руб.; в удовлетворении остальной части требований отказано, распределены судебные расходы.

Вступившим в законную силу постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2024 решение суда первой инстанции изменено, изложено в редакции, в соответствии с которой исковые требования удовлетворены в части, с ООО «Стройматериалы-99» в пользу ТУ Росимущества взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 7 337 032,23 руб.; в удовлетворении остальной части требований отказано, распределены судебные расходы.

Стоимость аренды предметом кассационного обжалования не являлась.

По мнению истца, поскольку суды при определении размера неосновательного обогащения пришли к выводу о невозможности применения результатов отчета об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 01.11.2022 № 542-07-22, имеются основания для заключения дополнительного соглашения об изменении арендной платы.

В письме от 17.09.2024  общество обратилось к Управлению с требованием о заключении дополнительного соглашения к договору, изменяющего размер годовой арендной платы, поскольку вступившим в законную силу судебным актом установлена недостоверность результатов оценки, изложенных в отчете от 01.11.2022 № 542-07-22, а также указало на необходимость применения подпункта «е» пункта 3 Правил (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 10.02.2023 № 191, которым предусмотрено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, на которых расположены объекты незавершенного строительства, определяется в размере 3% от кадастровой стоимости такого участка).

В ответном письме от 11.10.2024 Управление от заключения дополнительного соглашения отказалось, в связи с тем, что при подписании дополнительного соглашения о переходе прав и обязанностей арендатора по договору аренды, общество выразило согласие с размером арендной платы, установленной на основании отчета от 01.11.2022 № 542-07-22.

Поскольку до настоящего момента дополнительное соглашение сторонами не подписано, Управление уклоняется от внесения изменений в размер стоимости арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 422 ГК РФ). 

Как указано выше, в пункте 6.1 договора стороны установили, что все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме и подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 Правил в редакции, действующей в момент заключения договора между Управлением и ООО «Строймалериал-99», размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: 

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; 

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; 

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии; 

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка (пункт 6 Правил).

Таким образом, расчет арендной платы правомерно произведен сторонами с применением рыночной стоимости права аренды. В рассматриваемом случае, арендатор, не оспаривая методику расчета размера арендной платы, указывает на преюдициально установленную недостоверность данных отчета от 01.11.2022 № 542-07-22 при рассмотрении дела № А46-12245/2023.

Оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для иных правовых выводов, нежели тех, что изложены в обжалуемом решении.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ) и разъяснениям, приведенным в абзаце 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - Информационное письмо № 92), отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу требований статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Положения Закона № 135-ФЗ предусматривают способы восстановления нарушенного права в виде оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или в виде признания недействительным отчета независимого оценщика.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка согласно отчету об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 01.11.2022 № 542-07-22, составляет 8 819 000 руб. в год, что нашло свое отражение в договоре аренды, подписанном ООО «Сройматериалы-99» в отсутствие возражений. Также отсутствовали возражения относительно стоимости аренды и у ООО «СЗ «Европейский» при подписании дополнительного соглашения от 03.04.2024.

Таким образом, ООО «Сройматериалы-99» и ООО «СЗ «Европейский», действуя своей волей и в своем интересе, сочли размер арендной платы обоснованным, отвечающим ситуации на рынке недвижимости и своим коммерческим интересам (статья 421 ГК РФ).

В пункте 2 Информационного письма № 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

С требованиями о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, указанной в спорном отчете, либо о признании недействительным отчета независимого оценщика ни ООО «Стройматериалы-99», ни ООО «СЗ «Европейский» в установленном законом порядке не обращались, иное из материалов дела не следует.

При этом следует учитывать, что в соответствии с правовой позицией, сформулированной в Информационном письме № 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Иной подход не способствовал бы внесению правовой определенности в правоотношения сторон, поскольку предполагает возможность стороны в любой момент нивелировать результаты оценки, на основании которой заключен договор.

Доводы апеллянта об установлении в рамках дела № А46-12245/2023 обстоятельств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости права аренды от 01.11.2022 № 542-07-22 обоснованно отклонены судом первой инстанции, учитывая, что соответствие спорного отчета требованиям действующего законодательства судами не исследовалось, отчету дана оценка в порядке статьи 71 АПК РФ как одному из доказательств по делу в целях определения размера неосновательного обогащения за предшествующий заключению договора аренды период.

При этом вопреки доводам апеллянта основанием для назначения судебной экспертизы было несоответствие отчета от 01.11.2022 № 542-07-22 периоду возникновения неосновательного обогащения с 07.12.2019 по 07.12.2022) а не недостоверность отчета от 01.11.2022. № 542-07-22. Заключение эксперта от 28.12.2023 № 1514/40/23 признано надлежащим доказательством по делу.

По результатам анализа первоначально представленного отчета и результатов судебной экспертизы, апелляционный суд в постановлении от 02.09.2024 констатировал, что разница в обоих отчетах оценки обусловлена избранием оценщиками разных методик сопоставления. При этом аналоги, приведенные в экспертном заключении судебной экспертизы, по мнению суда апелляционной инстанции, приближены к действительным показателям, поскольку при оценке экспертом применен дифференцированный подход.

Вопреки позиции подателя жалобы, указанное не свидетельствует о признании результатов оценки, изложенных в отчете от 01.11.2022 № 542-07-22, недостоверными, поскольку оценка спорного отчета дана исключительно в целях определения надлежащего размера неосновательного обогащения, возникшего в конкретный период. 

В этой связи, оценка рыночной стоимости аренды, произведенная по состоянию на 01.11.2022, не могла быть использована при расчете неосновательного обогащения в исковый период, обстоятельства обоснованности определения стоимости аренды на основании спорного отчета не являлись предметом спора и судами не исследовались.

Более того, само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 № 310- ЭС15-11302).

Применительно к обстоятельствам настоящего спора как ООО «Сройматериалы-99», так  и ООО «СЗ «Европейский» своими конклюдентными действиями по подписанию договора аренды и дополнительного соглашения к нему признали определённую на основании отчета от 01.11.2022 № 542-07-22 стоимость аренды обоснованной и соответствующей текущей ситуации на рынке недвижимости.

Так, дополнительное соглашение к договору аренды от 03.04.2024, на основании которого к ООО «СЗ «Европейский» перешли права и обязанности арендатора по договору, подписано обществом без замечаний к размеру и порядку определения арендной платы.

Законодателем установлен повышенный стандарт поведения субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в гражданских правоотношениях (пункт 3 статьи 401 ГК РФ), предполагающий необходимость особой осмотрительности при приобретении и осуществлении ими гражданских прав, несоблюдение которого предполагает отнесение на субъекта предпринимательской деятельности соответствующих негативных последствий (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2016 № 308-ЭС14-1400).

Утверждение апеллянта о том, что о нарушении своих прав ему стало известно не ранее вступления в законную силу судебного акта по делу № А46-12245/2023, признается несостоятельным, поскольку исследование обстоятельств в рамках названного спора не могло повлиять на возможность нового арендатора при вступлении в арендные правоотношения проверить спорный отчет и, при необходимости, заявить мотивированные возражения со ссылкой на репрезентативные по его мнению результаты оценки.

Не проявление в данном случае истцом должной внимательности и осмотрительности при вступлении в арендные правоотношения (без проверки стоимости аренды, которая, по его мнению, является завышенной) возлагает негативные последствия в виде обязанности исполнить обязательства в полном объеме по установленной в договоре цене.

Истец, являясь профессиональным субъектом предпринимательской деятельности (профессиональным застройщиком), мог и должен был осуществлять проверку принимаемых им посредством подписания дополнительного соглашения условий аренды, располагал возможностью запросить и получить от Управления необходимую информацию, имел возможность истребовать спорный отчет об оценке и урегулировать разногласия, однако не предпринял для этого минимально достаточных мер.

При этом вопреки доводам апеллянта оценка коммерческой привлекательности  объекта под застройку, одним из весомых компонентов которой является стоимость аренды земли, должна была быть произведена на стадии принятия решения о приобретении объектов незавершенного строительства. Доводы общества о том, что они были вынуждены вступить в уже действующий договор аренды в этой связи подлежат отклонению.

Предпринимательские просчеты общества не могут нивелироваться последующим изменением условий договора путем признания их редакции не соответствующей интересам стороны.

Учитывая, что все условия договора, включая стоимость аренды как существенное условие договора, были доведены до арендатора, недобросовестности со стороны Управления не усматривается.

Обстоятельства, установленные в рамках дела № А46-12245/2023, не обладают свойством преюдициальности по отношению к настоящему спору, и не могли повлиять на право ООО «СЗ «Европейский» заявлять соответствующие возражения при вступлении в арендные правоотношения. 

Таким образом, подписав дополнительное соглашение, истец выразил согласие со всеми условиями договора аренды, в том числе, счел размер арендной платы приемлемым.

Гражданское законодательство не предусматривает право и возможность стороны договора произвольно изменять его условия.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (статья 424 ГК РФ).

В силу положений статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В настоящем случае существенное нарушение договора со стороны арендодателя арендатором не обосновано и материалами дела не подтверждается.

Как указано в пункте 1 статьи 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно статье 453 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, также является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Относимость проведения судебной экспертизы по арбитражному делу по спору о неосновательном обогащении за предшествующий период к существенным изменениям обстоятельств, имевшим место после подписания дополнительного соглашения от 03.04.2024, отсутствует, иное обществом не обосновано.

Более  того заключение судебной экспертизы по делу № А46-12245/2023 на дату подписания дополнительного соглашения от 03.04.2024 имелось в материалах дела, его содержание было отражено в решении Арбитражного суда Омской области от 28.02.2024 по делу №А46-12245/2023 (резолютивная часть от 13.02.2024), которое было размещено в Картотеке арбитражных дел в открытом доступе и с которым ООО «СЗ «Европейский» могло ознакомиться как до подписания дополнительного соглашения с ответчиком 03.04.2024, так и до заключения договора купли-продажи объектов незавершенного строительства с ООО «Сройматериалы-99» от 05.03.2024. При этом общество подтверждает, что о вынесении постановления апелляционного суда от 02.09.2024 они знали.

Таким образом, обстоятельства, на которые ссылается истец, не являются существенным изменением обстоятельств по смыслу статьи 451 ГК РФ, так как были известны обществу как на момент подписания дополнительного соглашения, так и на момент приобретения объектов незавершенного строительства.

Соответственно основания для изменения условий договора отсутствуют.

Недобросовестность ответчика материалами дела не подтверждается (статья 10 ГК РФ).

Также апелляционный суд учитывает, что общество настаивает на применении стоимости аренды, определенной экспертом на период с 07.12.2021 по 07.12.2022, к отношениям на будущий период, то есть с  2025 года (уточнении исковых требований от 03.06.2025 на распространение действия договора аренды на прошлый период не указано), что не отвечает требованию к  актуальности оценки и установленному Постановлением №582 принципу экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора в период до заключения договора аренды от 08.12.2022 в отношении спорного земельного участка имелись арбитражные споры, на момент вступления в арендные отношения ООО «СЗ «Европейский» таковые отсутствовали, внесение правовой определенности безусловно повысило коммерческую привлекательность объекта аренды, а значит и рыночную стоимость аренды.

При этом судом первой инстанции обоснованно отмечено, что в соответствии с пунктом 2 постановления Правительства РФ от 10.02.2023 № 191 «О внесении изменений в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» арендная плата, рассчитанная по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка до дня вступления в силу изменений, утвержденных настоящим постановлением, подлежит перерасчету по истечении 5 лет со дня ее установления. 

На момент рассмотрения указанный срок не истек, что не исключает последующую возможность сторон пересмотреть размер арендной платы.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Иные доводы апелляционной жалобы являются несостоятельными и отклоняются апелляционным судом, поскольку они основаны на ошибочном толковании норм материального права и направлены на переоценку обстоятельств, в полной мере установленных судом первой инстанции. 

Доводы апелляционной жалобы не влияют на правильность выводов суда, поэтому не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта в апелляционном порядке.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 25.06.2025 по делу № А46-4181/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.В. Бацман

Судьи

Т.А. Воронов

Е.Б. Краецкая