АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-4006/2021

17 августа 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 августа 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Гребенщиковой В.А.

судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Новиковой С.Н.

при участии:

от УМС г. Владивостока: ФИО1, представитель по доверенности от 25.12.2012;

от ООО «Парус»: ФИО2, представитель по доверенности                            от 02.05.2020

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Парус»                                     

на решение от 15.01.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2021

по делу № А51-12506/2019 

Арбитражного суда Приморского края

по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока                  

к обществу с ограниченной ответственностью «Парус»

о взыскании 1 225 831 руб. 43 коп.

У С Т А Н О В И Л :

Управление муниципальной собственности г. Владивостока                   (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее – УМС г. Владивостока, управление, уполномоченный орган, истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края к обществу с ограниченной ответственностью «Парус»                                   (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее – ООО «Парус», общество, ответчик) с иском о взыскании 1 225 831 руб. 43 коп., в том числе                                1 085 104 руб. 83 коп. задолженности по арендной плате по договору                            от 21.05.2013       № 01-02451- 001-Н-АР-6933-00 за период с 01.01.2017 по 31.12.2019, 140 726 руб. 60 коп. пени за период с 01.01.2017 по 31.12.2019, об обязании освободить нежилые помещения общей площадью 101,0 кв.м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 1, 2 (IV), этаж: подвал, расположенные по адресу: 

<

...>, и передать указанные помещения управлению по акту приема-передачи в течение 5 дней с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом уточнения требований, принятых судом определением от 21.08.2019 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ). 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.01.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2021, с ООО «Парус» в пользу                                 УМС г. Владивостока взыскано 843 801 руб. 71 коп. основного долга,                         89 808 руб. 45 коп. пени, на общество возложена обязанность по передаче управлению спорного имущества по акту приема-передачи в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда, в остальной части требований отказано.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «Парус» просит указанные судебные акты отменить в удовлетворенной части требований, в остальном оставить без изменения.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 20.05.2018 является неправомерным в силу недобросовестных действий истца, полагая, что у него наличествует право на выкуп спорного имущества. В этой связи указывает на то, что письмом от 22.02.2018 управление уведомило общество о прекращении арендных отношений с 20.05.2018 и при этом никаких действий по возврату помещения не предпринимало.  

В отзыве на кассационную жалобу управление, возражая относительно изложенных в ней доводов, просило состоявшиеся судебные акты оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Представители сторон, принявшие участие в судебном заседании посредством использования системы видео-конференц-связи при содействии Ленинского районного суда г. Владивостока, поддержали свои позиции, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, дав суду пояснения.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, изучив материалы дела, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.

По материалам дела установлено, между УМС г. Владивостока (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» (далее – ООО «Лев-Информ», арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 21.05.2013 № 01-02451-001-Н-АР-6933-00, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество (здание, помещение, строение), общей площадью 101,0 кв.м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1, 2 (IV), этаж подвал, расположенный по адресу:             

<

...>, для использования в целях «офис, торговое, бытовое обслуживание, склад, общественное питание», на срок с 21.05.2013 по 20.05.2018.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 03.11.2018 № 99/2018/216052230 собственником указанного недвижимого имущества является муниципальное образование г. Владивосток.

Пунктом 3.1 договора определен размер арендной платы – 37 100 руб.      08 коп. без учета НДС, уплачиваемых ежемесячно равными долями до                     1 числа месяца, следующего за расчетным. Расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы. 

В силу пункта 3.4 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льгот, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставиться в известность путем направления в его адрес уведомления. 

Во исполнение условий договора объект передан арендатору по акту приема-передачи от 21.05.2013.

Дополнительным соглашением от 10.06.2013 № 1 к договору аренды внесены условия по содержанию объекта аренды, являющегося памятником истории и культуры. 

30.10.2013 состоялась реорганизация ООО «Лев-Информ» в форме выделения в ООО «Парус», в результате которой права и обязанности арендатора по договору аренды от 21.05.2013 № 01-02451-001-Н-АР-6933-00 перешли к последнему, в связи с чем между сторонами 19.12.2013 подписано дополнительное соглашение № 3 к договору.

Уведомлением от 02.03.2015 № 28/6-1192 арендодатель проинформировал арендатора об установлении с 01.03.2015 коэффициента инфляции в размере 1,12, в результате чего размер арендной платы составил 16 783 руб. 78 коп. в месяц без учета НДС (с учетом применения коэффициента 0,4, корректирующего размер арендной платы), а с 01.01.2016 -  41 552 руб. 09 коп. в месяц без НДС.

Уведомлением от 07.04.2016 № 28/6-2406 арендодатель сообщил арендатору об установлении с 01.03.2016 коэффициента инфляции в размере 1,119, в результате чего размер арендной платы составил 46 496 руб. 79 коп. в месяц без учета НДС.

Уведомлением от 20.03.2017 № 28/6-1697 арендодатель сообщил арендатору об установлении с 01.03.2017 коэффициента инфляции в размере 1,049, в результате чего размер арендной платы составил 48 775 руб. 13 коп. в месяц без учета НДС.

Уведомлением от 29.03.2018 № 28/6-2311 арендодатель проинформировал арендатора об установлении с 01.03.2018 коэффициента инфляции в размере 1,018, в результате чего размер арендной платы составил 49 653 руб. 08 коп. в месяц без учета НДС.

Уведомлением от 22.02.2018 № 28/6-1202 арендодатель сообщил арендатору о предстоящем окончании срока действия договора, установленного согласно пункту 5.1 договора, 20.05.2018, потребовав в течение 5 дней после окончания срока действия договора освободить арендуемое помещение. 

Впоследствии УМС г. Владивостока направило в адрес ООО «Парус» претензию от 18.05.2018 № 28/12-3668 с требованием погасить задолженности по договору аренды в размере 480 428 руб. 10 коп. и пени в сумме 27 604 руб. 34 коп. 

В письме от 10.05.2018, направленном в адрес управления, общество указало о намерении заключить договор аренды на новый срок до выкупа помещения.

Ссылаясь на нарушение ООО «Парус» условий договора в части внесения арендной платы и наличие задолженности, уполномоченный орган  письмом от 23.05.2018 № 28/6-3758 отказал в заключении договора аренды на новый срок на основании пункта 6 муниципального правового акта от 30.07.2009 № 168-МПА «Положение о способах управления и распоряжения муниципальным имуществом города Владивостока», а также просил в течение 10 дней с момента получения настоящего письма погасить задолженность по оплате арендных платежей, уплатить пени и освободить занимаемое помещение, передав его представителю управления по акту приема-передачи, неисполнение которого послужило поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Спорные отношения сторон, как верно отмечено судами, регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об аренде, а также общими положениями Кодекса об обязательствах. 

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ). 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ закреплено, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

Пунктом 5.1 договора определен срок окончания действия договора – 20.05.2018. 

Между тем, как установлено судами, после окончания срока действия договора арендованное имущество не было возвращено арендодателю, несмотря на полученное обществом уведомление от 22.02.2018 № 28/6-4912.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

В силу пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. 

С учетом изложенного требование управления о взыскании арендной платы суды признали обоснованным. 

Проверив представленный расчет арендной платы за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 на сумму 1 085 104 рублей 83 копеек, суд первой инстанции установил, что за период с 01.01.2017 по 20.05.2018 (дата окончания срока действия договора) управление необоснованно не применило корректирующий коэффициент арендной платы в значении 0,7, установленный для субъектов малого и среднего предпринимательства решением Думы г. Владивостока от 27.02.2003 № 173 «Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток» в редакции муниципального правового акта города Владивостока от 05.08.2016                         № 286- МПА. 

В этой связи, произведя перерасчет, суд признал, что размер задолженности за период с 01.01.2017 по 31.12.2019 составляет 843 801 руб. 71 коп., как следствие, удовлетворил данное требование. 

В пункте 1 статьи 329 ГК РФ указано, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. 

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При неуплате арендатором платежей в установленный срок начисляется пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, в перерасчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности (пункт 4.1 договора).  

Установив факт просрочки исполнения ответчиком своих обязательств по уплате арендных платежей, суд первой инстанции счел требование истца о взыскании неустойки на основании пункта 4.1 договора правомерным и подлежащим удовлетворению за период с 02.02.2017 по 31.12.2019 в размере 89 808 руб. 45 коп.  

Указанные выводы поддержаны судом апелляционной инстанции при повторном разрешении спора. 

Доводы ООО «Парус» о том, что задолженность по уплате арендных платежей образовалась ввиду недобросовестных действий УМС                       г. Владивостока, которое препятствовало реализации преимущественного права на выкуп спорного помещения, являлись предметом анализа судов обеих инстанций, им дана надлежащая мотивированная оценка, с которой соглашается суд кассационной инстанции.

Ввиду того, что спорное помещение располагается в здании, отнесенном к объекту культурного наследия регионального значения «Дом доходный Медведева», расположенном по адресу: 

<

...>, входящим в состав объекта культурного наследия регионального значения «Архитектурный ансамбль застройки участка улицы Светланской (20 строений)», конец XIX века – начало XX века, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, регистрационный номер (251711286610015), и на момент обращения общества с заявлением о выкупе арендованного имущества действовали положения, вступившие в силу 22.01.2015 (редакция Федерального закона от 22.10.2014 № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), в связи с чем у уполномоченного органа отсутствовали правовые основания для принятия положительного решения на приватизацию объекта культурного наследия в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Ссылку в жалобе на то, что в связи с направлением письма от 22.02.2018 о прекращении арендных отношений с 20.05.2018 управление никаких действий по возврату помещения не предпринимало, следует признать необоснованной в силу статьи 622 ГК РФ, поскольку такая обязанность лежит на арендаторе. При этом, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора правильно определены законы, которые следовало применить в рассматриваемой ситуации, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований процессуального законодательства. 

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 15.01.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2021 по делу № А51-12506/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                В.А. Гребенщикова

Судьи    М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.Н. Новикова