/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-29134/2017

г. Краснодар

29 мая 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (ИНН 2349002300, ОГРН 1022304653260) – Кондры Е.А. (доверенность от 20.02.2018),  в отсутствие ответчиков: индивидуального предпринимателя Загороднего Андрея Петровича (ИНН 234900838904, ОГРНИП 317237500181973), индивидуального предпринимателя Иорданян Астхик Важикоевны (ИНН 235205104935, ОГРНИП 314230104400052), третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице межмуниципального отдела по Калининскому, Красноармейскому и Славянскому районам, администрации Анастасиевского сельского поселения Славянского района, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Управления по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2017 (судья Куликов О.Б.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2018 (судьи Ковалева Н.В., Маштакова Е.А., Нарышкина Н.В.) по делу № А32-29134/2017, установил следующее.

Управление по муниципальному имуществу и земельным отношениям администрации муниципального образования Славянский район (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Загороднему А.П. (далее – предприниматель Загородний А.П.), индивидуальному предпринимателю Иорданян А.В. (далее – предприниматель Иорданян А.В.) о признании договора от 27.03.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору от 17.08.2015 № 4810007085 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:27:1101000:10813 площадью 328 тыс. кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, Анастасиевское сельское поселение, в 500 м по направлению на запад от ориентира ст. Анастасиевской, заключенного предпринимателями, недействительным.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю в лице межмуниципального отдела по Калининскому, Красноармейскому и Славянскому районам (далее – управление) и администрация Анастасиевского сельского поселения Славянского района (далее – администрация поселения).

Решением от 25.12.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 20.03.2018, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что спорный земельный участок предоставлен предпринимателю Загороднему А.П. в установленном порядке. Доказательства того, что оспариваемый договор уступки (цессии) нарушает права и законные интересы муниципального образования, наносит ущерб публичным интересам, отсутствуют. Право на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, предоставлено законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

В кассационной жалобе управление просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования. Податель жалобы указывает, что на момент заключения договора аренды полномочия органов власти по предоставлению земельных участков были определены в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступившим в силу с 01.03.2015; далее – Закон № 171-ФЗ), которым внесены изменения в земельное и градостроительное законодательство, в том числе в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), в том числе в статью 3.3 данного Закона. Согласно абзацу 3 пункта 2 данной статьи распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществлялось органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения. Согласно пункту 2 статьи 3.3 Закона № 137-ФЗ (с изменениями, вступившими в силу с 01.01.2017) предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района. Таким образом, у администрации поселения отсутствовали полномочия для согласования передачи прав и обязанностей арендатора по договору уступки (цессии). Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», вступившего в силу 01.06.2015; далее – Закон № 42-ФЗ), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. Договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:27:1101000:10813 заключен после вступления в силу Закона № 42-ФЗ. Вывод судов о том, что нормы земельного законодательства имеют приоритет перед нормами гражданского законодательства, а оговорка в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) означает, что законом могут быть установлены иные правила, которые имеют приоритет (в данном случае иное правило регулирования установлено Земельным кодексом), является ошибочным.

В судебном заседании представитель управления поддержал доводы, приведенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя управления, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в соответствии с постановлением администрации от 18.06.2015 № 367 «О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, Анастасиевское сельское поселение, в 500 м по направлению на запад от ориентира ст. Анастасиевская», выпиской из протокола от 04.08.2015 № 1 заседания единой комиссии по проведению аукционов, администрация (арендодатель) и предприниматель Загородний А.П. (арендатор) заключили договор от 17.08.2015 № 4810007085 земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 328 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:27:1101000:10813, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, Анастасиевское сельское поселение, в 500 м по направлению на запад от ориентира ст. Анастасиевская, для сельскохозяйственного использования, сроком до 04.08.2025

Пунктом 2.6 договора предусмотрено, что договор о передаче (уступке) прав и обязанностей, заключается с письменного согласия арендодателя.

Письмом от 24.03.2017 № 7 администрация поселения согласовало арендодатору переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

27 марта 2017 года предприниматель Загородний А.П. (арендатор) и предприниматель Иорданян А.В. (новый арендатор) заключили договор о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору от 17.08.2015 № 4810007085 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Согласно сведениям из выписки из ЕГРН от 25.05.2017 № 23/266/004/2017-1498 на спорный земельный участок зарегистрировано право аренды за предпринимателем Иорданян А.В.

Управление, полагая, что договор о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору аренды заключен с нарушением требований земельного законодательства, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований судебные инстанции исходили из того, что нормы земельного законодательства имеют приоритет перед нормами гражданского законодательства, а оговорка в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) означает, что законом могут быть установлены иные правила, которые имеют приоритет (в данном случае иное установлено Земельным кодексом).

Вместе с тем выводы судов сделаны без учета следующего.

На основании пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 данного Кодекса).

В силу статьи 615 Гражданского кодекса арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Закона № 42-ФЗ, вступившего в силу 01.06.2015) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что положения Гражданского кодекса в измененной Законом № 42-ФЗ редакции, не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса).

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в том числе земельным законодательством (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса).

Статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции, подлежащей применению), что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:27:1101000:10813 имеет целевое назначение – для сельскохозяйственного использования, предоставлен в аренду по результатам торгов (выписка из протокола от 04.08.2015 № 1 заседания единой комиссии по проведению аукционов) и после даты вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса (в редакции Закона № 42-ФЗ). Таким образом, на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Вывод судебных инстанций о приоритете положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса является ошибочным. Правила названной нормы допускают возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по совершенному после 01.06.2015 на торгах договору.

При изложенных обстоятельствах у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований. Договор от 27.03.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору заключении вопреки правилам пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса и нарушает порядок распоряжения публичными землями сельскохозяйственного назначения. В силу изложенного данная сделка является недействительной (ничтожной) в связи с ее противоречиями закону  (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Поскольку все обстоятельства по делу установлены и не требуется их дополнительного исследования, суд кассационной инстанции в целях правильного применения норм материального права считает необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение, отменить решение и апелляционное постановление и вынести новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2018 по делу № А32-29134/2017 отменить. Признать недействительным договор от 27.03.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору от 17.08.2015 № 4810007085 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 328 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:27:1101000:10813, расположенного по адресу: Краснодарский край, Славянский район, Анастасиевское сельское поселение, в 500 м по направлению на запад от ориентира ст. Анастасиевской.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                        Я.Е. Волков

Судьи                                                                                                                      В.А. Анциферов

А.И. Мещерин