Д Е В Я Т Ы Й А Р Б И Т Р А Ж Н Ы Й А П Е Л Л Я Ц И О Н Н Ы Й С У Д  

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12 

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 № 09АП-46967/2025-ГК

Дело № А40-279692/24

г.Москва

19 сентября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 19 сентября 2025 года  

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б., судей Валиева В.Р., Стешана Б.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО1  

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 05.06.2025 по делу № А40-279692/24 

по иску ИП ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  

к ЗАО «АВ-Инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) третье лицо: ФИО2  

о взыскании при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: ФИО3 по доверенности от 27.08.2025, диплом 107704 0364931 от 03.08.2023;  

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 27.01.2025, диплом ЦВ 389757 от 09.06.1994, ФИО5 по доверенности от 27.01.2025, диплом ВСБ 0065086 от 21.04.2003;  

от третьего лица: не явился, извещен, 

У С Т А Н О В И Л:

ИП ФИО1 обратилась в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ЗАО «АВ-Инвест» о взыскании задолженности по арендной плате за период с сентября 2024 по февраль 2025 года в размере 1 800 000 руб., неустойки в размере 169 200 руб. за период с 13.08.2024 по 28.01.2025, неустойки за период с 29.01.2025 по день фактического погашения основного долга в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, почтовых расходов в размере 2 196 руб., судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 120 000 руб., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ.  

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.06.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.  

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, согласно которой просит обжалуемое решение отменить, по основаниям, изложенным в жалобе.  

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал, просил решение отменить, исковые требования удовлетворить.  

Дополнения к апелляционной жалобе, поданные в суд 02.09.2025 посредством электронной подачи документов не приняты судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку нормами действующего процессуального законодательства не предусмотрена возможность представления дополнений к жалобе за пределами срока обжалования судебного акта.  

Представитель ответчика поддержал решение суда, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, представил письменные пояснения, которые приобщены судом к материалам дела.  

Дело рассмотрено в соответствии со ст.123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства.  

Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены в соответствии со ст.266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ.  

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.  

Как усматривается из материалов дела, между ИП ФИО1 (арендодатель) и ЗАО «АВ-инвест» (арендатор) был заключен Договор субаренды части общего имущества многоквартирного дома № 3 от 01.01.2023, в соответствии с которым истец обязался передать ответчику за плату во временное владение и пользование часть общедомового имущества, а ответчик обязался принять указанное в Договоре помещение и вносить арендную плату в порядке и в сроки, установленные Договором.  

27.11.2023 истец и ответчик заключили Дополнительное соглашение № 1, согласно которому действие Договора продлено на новый срок - до 27.10.2023.  

С учетом п.2 Дополнительного соглашения № 1 договор аренды продолжает своё действие.  

В соответствии с п.п.3.1, 3.2, 3.3 Договора размер арендной платы составляет 300 000 руб. в месяц, оплата производится безналичным платежом на расчетный счет истца не позднее десятого числа текущего месяца в счет предстоящего месяца (предоплата).  

Как указывал истец в суде первой инстанции, ответчик нарушил принятые на себя обязательства по своевременному внесению арендных платежей, ввиду чего у него перед истцом образовалась задолженность по арендной плате за период с сентября 2024 по февраль 2025 год в размере 1 800 000 руб.  

Кроме того, истцом начислены ответчику пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 13.08.2024 по 28.01.2025 в размере 169 200 руб., на основании п.6.2 договора.  

Направленная в адрес ответчика претензия, оставлена последним без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд города Москвы с соответствующим исковым заявлением.  

Суд первой инстанции установив, что договора аренды и договор субаренды являются недействительными сделками в силу ничтожности, как нарушающим требования закона и при этом посягающей на права и охраняемые законом интересы третьих лиц - собственников помещений многоквартирного дома, пришел к обоснованному выводу об отсутствии у истца права распоряжаться данным объектом, в связи с чем в удовлетворении исковых требований отказал.  

Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, соглашается с выводами суда первой инстанции.  

Как установлено судом первой инстанции, объектом аренды в Договоре является общее имущество многоквартирного дома (МКД), а именно: отдельные помещения подвала дома по адресу: 

<

...>, что следует из решения Гагаринского районного суда г.Москвы от 16.01.2024 по делу № 2-57/2024.  

Будучи видом общей собственности, общее имущество МКД принадлежит всем собственникам квартир этого дома. Общее имущество МКД может быть предметом  

сделок, в том числе аренды — такая сделка должна отвечать интересам собственников квартир, и заключена с их согласия в законно установленном порядке.  

В соответствии с ч.4, ст.36 Жилищного кодекса РФ; п.3 и п.3.1 ч.2, ст.44 Жилищного кодекса РФ; и ч.1, ст.46 Жилищного кодекса РФ чтобы передать общее имущество многоквартирного дома в пользование или аренду иным лицам, общим собранием собственников многоквартирного дома должны быть определены или утверждены следующие вопросы:  

- о передаче имущества (о пользовании общим имуществом иными лицами);  

- об определении лиц, уполномоченных на заключение договоров об использовании общего имущества;  

- об утверждении условий договора на передачу общего имущества в пользование; 

- о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными договорами на условиях, определенных решением общего собрания.  

В силу п.1 ст.46 Жилищного кодекса РФ для решения вопроса, предусмотренного п.3.1 ч.2 ст.44 Жилищного кодекса РФ, необходимо большинство 2/3 голосов от общего количества голосов собственников помещений.  

Однако, как усматривается из протокола от 22.03.2020, ни один из вышеуказанных вопросов на повестку общего собрания не выносился.  

Текст протокола общего собрания собственников от 22.03.2020 при заключении договора аренды с ИП ФИО1 не содержит обязательные для утверждения общим собранием прямые вопросы и решения по ним, дающие полномочия ФИО6 на заключение подобных сделок.  

Таким образом, у ФИО6 на дату подписания договора аренды и до настоящего времени отсутствуют полномочия от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме на заключение договоров об использовании общего имущества., ввиду чего, какие-либо законные права или полномочия по распоряжению общим имуществом собственников МКД у ИП ФИО1 также отсутствуют.  

В силу ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.  

По п.1 ст.168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст.168 Гражданского кодекса РФ).  

Перечень нарушающих требования закона или иного правового акта сделок, являющихся ничтожными в силу прямого указания закона, предусмотрен абзацем вторым п.73 Постановления № 25. Кроме того, по смыслу п.74 Постановления № 25 условием констатации ничтожности сделки является указание конкретного публичного интереса, либо охраняемых законом интересов третьих лиц, нарушаемых исполнением сделки, либо являться выявленное противоречие существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства.  

С учетом указанных положений, предъявляемое требование о признании сделки недействительной может быть удовлетворено лишь при условии установления конкретного интереса, охраняемого законом и нарушенного указываемой сделкой.  

Поскольку собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании не принимали решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, не определяли лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), а также порядок получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что договор аренды подписан не уполномоченным собственниками помещений в многоквартирном доме, что свидетельствует о недействительности договора аренды и договора субаренды.  

Доводы апелляционной жалобы, по существу, повторяют позицию истца, которая была им изложена в исковом заявлении, а также сводятся к переоценке установленных судом обстоятельств дела и подтверждающих данные обстоятельства доказательств.  

Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.  

На основании вышеизложенного, апелляционный суд приходит к выводу, что жалоба истца не подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют соответствующие основания, предусмотренные ст.270 АПК РФ для отмены решения суда первой инстанции.  

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.  

Заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения решения Арбитражного суда г.Москвы.  

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд  

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.06.2025 по делу № А40-279692/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

Председательствующий судья Е.Б. Алексеева 

Судьи: В.Р. Валиев  

Б.В. Стешан