Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-8595/2024

г. Петрозаводск

03 февраля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 22 января 2025 года.   

Полный текст решения изготовлен 03 февраля 2025 года.

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Лайтинен В.Э., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никифоровой А.И., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя Великодворского Вячеслава Олеговича к акционерному обществу «Тандер» о расторжении договора №ПтрФ/58320/17 от 23.08.2017 и обязании освободить нежилые помещения,

при участии представителей:

истца – Устинова И.А. (доверенность от 11.02.2020), 

ответчика – Тихомировой С.В. (доверенность от 21.02.2024), Кухарчук Д.А. (доверенность от 16.06.2024),  

установил:

индивидуальный предприниматель Великодворский Вячеслав Олегович (ОГРНИП: 315100100012404, ИНН: 101200095558; далее – истец, ИП Великодворский В.О.) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к акционерному обществу «Тандер» (ОГРН: 1022301598549, ИНН: 2310031475, адрес: 350002, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. им. Леваневского, д. 185; далее – ответчик, АО «Тандер») о расторжении договора №ПтрФ/58320/17 от 23.08.2017 и обязании освободить нежилые помещения в течение одного календарного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Иск обоснован ссылкой на статьи 615, 619, 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик в отзыве на иск заявленные требования не признал, указав, что действия АО «Тандер» не нарушают условия договора и не противоречат действующему законодательству; инфляция и увеличение ключевой ставки ЦБ РФ не являются существенным изменением обстоятельств; истец является профессиональным участником рынка недвижимости; истцом нарушен досудебный порядок урегулирования спора.

Истцом представлены письменные возражения на отзыв ответчика.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свои правовые позиции, изложенные соответственно в исковом заявлении и отзыве на него.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

 23.08.2017 между ИП ФИО1 (арендодатель) и АО «Тандер» (арендатор) заключен договор № ПтрФ/58320/17, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял по акту приема-передачи от 30.08.2017 за плату по временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество - нежилое помещение площадью 773,3 кв.м. (в редакции дополнительного соглашения от 20.10.2017), кадастровый номер 10:07:0010119:238, расположенное на 1 этаже здания по адресу: 

<

...>.

Договор аренды заключен на срок до 31.12.2030 (пункт 1.4) и зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, а также компенсировать стоимость коммунальных услуг: электроэнергии, воды, тепла, до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги.

Согласно пункту 5.2.1 договора арендная плата (с четвертого месяца аренды) за пользование помещениями составляла 695970 руб. в месяц (без НДС).

В пункте 5.2.2 договора стороны установили, что не ранее чем через 12 (двенадцать) месяцев после подписания акта приема-передачи арендная плата может быть увеличена по соглашению сторон на индекс инфляции (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен (www.gks.ru), но не более чем на 5%, не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 месяцев аренды. Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы арендодатель обязуется направить арендатору для рассмотрения за 90 дней до предполагаемой даты изменения.

Как указал истец, в течение всего срока исполнения договора аренды (с сентября 2017 года по сентябрь 2024 года) АО «Тандер» уклонялось от выполнения вышеуказанных условий договора об изменении размера арендной платы с учетом инфляции, тогда как письмами от 04.08.2018, 29.08.2019, 15.04.2021, 30.03.2023, 05.07.2023 арендодатель предлагал арендатору рассмотреть вопрос об увеличении размера арендной платы.

 С учетом официальных сведений об уровне инфляции в Российской Федерации в течение 2019 - 2022 годов (2019 год - 3,05%, 2020 год - 4,91%, 2021 год - 8,39%, 2022 год - 11,94%) и условий пункта 5.2.2 договора аренды, размер арендной платы, по мнению истца, подлежал увеличению в указанный период как минимум на 20% от первоначального размера, установленного при заключении договора в 2017 году.

ИП ФИО1, признав действия АО «Тандер», направленными на воспрепятствование увеличению размера арендной платы с учетом инфляции, нарушающими условия договора аренды и ущемляющими его права и законные интересы, как собственника недвижимого имущества, на получение дохода от использования его имущества с учетом реальных экономических условий, принял решение о расторжении договора аренды и направил в адрес ответчика соответствующее уведомление от 08.04.2024. 

Поскольку в добровольном порядке договор аренды № ПтрФ/58320/17 от 23.08.2017 ответчиком не расторгнут, занимаемые по договору аренды помещения не освобождены, ИП ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2 статьи 451 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (часть 1, 3 статьи 614 ГК РФ).

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

Проанализировав пункт 5.2.2 договора № ПтрФ/58320/17 от 23.08.2017 в совокупности с иными условиями договора с учетом положений статьи 431 ГК РФ и приведенных выше разъяснений, суд пришел к выводу о том, что стороны не согласовали возможность одностороннего увеличения арендной платы арендодателем, такое изменение возможно лишь по соглашению сторон.

В рассматриваемом случае пунктом 5.2.2 договора предусмотрена обязанность арендодателя направить арендатору предложение об изменении размера постоянной части арендной платы для рассмотрения.

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть увеличена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 38 Постановления № 49 разъяснил, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании вышеизложенного, поскольку стороны согласовали порядок увеличения постоянной составляющей арендной платы - только по соглашению сторон, у арендодателя не возникло права на безусловное одностороннее изменение размера постоянной части арендной платы.

При этом ответчик, не согласившийся на соответствующее предложение истца об увеличении арендной платы, действует в рамках установленных договором прав сторон, что не может характеризоваться злоупотреблением правом.

Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что спорное условие было навязано истцу арендатором либо истец имел намерение заключить договор на ином условии. ИП ФИО1 при заключении договора действовал по своей воле и в своем интересе, самостоятельно под свою ответственность принимал все необходимые решения и оценивал все риски последствий заключенного договора.

Как следует из материалов дела, при заключении договора в пункте 5.2.1 договора стороны установили арендную плату в размере 695970 руб. 00 коп. в месяц, дополнительным соглашением от 10.01.2019 к договору арендная плата увеличена до 704322 руб. 00 коп. в месяц.

Сторонами 16.11.2022 было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствие с которым арендодатель согласовал арендатору производство на объекте строительно-монтажных работ на сумму 7033485 руб. 12 коп., расходы на улучшение помещений возложены на арендатора.

Дополнительным соглашением от 18.11.2022 к договору стороны согласовали размер арендной платы на период с 01.12.2022 по 31.12.2023 в размере 700000 руб. 00 коп. 

С учетом изложенного, довод истца об уклонении арендатора от подписания соглашений об изменении размера арендной платы по договору опровергнут представленными в материалы дела доказательствами, вследствие чего, признан судом несостоятельным.

В судебном заседании установлено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно в установленном договором порядке и размере, что истцом не оспорено. Доказательств существенных нарушений условий договора аренды со стороны ответчика, влекущих такие последствия как его расторжение, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом.

При заключении договора аренды стороны были свободны в установлении условий срока аренды, размера арендной платы, при этом каждая из них действовала в своем интересе.

Инфляционные процессы, в том числе увеличение ключевой ставки ЦБ РФ, не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения на длительный срок, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, а потому не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. При этом, следует отметить, что в материалах дела не имеется каких-либо доказательств, подтверждающих тяжелое экономическое положение арендодателя, наступившее вследствие изменения обстоятельств, которые он не мог преодолеть.

Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды по указанным истцом основаниям, в связи с чем, в удовлетворении иска отказано. 

Судебные расходы по уплате госпошлины подлежат отнесению на истца в порядке части 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 15000 руб. 00 коп. государственной пошлины.

3. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>).

 Судья

Лайтинен В.Э.