АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул.Учебная,51,г.Омск,644024,тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05,http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-1364/2022

11 апреля 2023 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 11 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тихоновой К.А. (до перерыва – секретарем ФИО1, секретарем ФИО2, помощником судьи Хлыновой Е.А.), рассмотрев в открытом судебном заседании 09.03-04.04.2023 дело по иску Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Юридическое бюро «Кабинет» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью «Инвест», индивидуального предпринимателя ФИО3, о взыскании задолженности по договору,

при участи представителей согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Омской области (далее – истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Омской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Юридическое бюро «Кабинет»« (далее – ответчик, ООО «Юридическое бюро «Кабинет») о взыскании задолженности по Договору аренды № АЗ-36-012-2019 земельного участка, находящегося в собственности Омской области, предоставляемого с аукциона от 02.09.2019 в размере 7 950 413,47 руб. в том числе 791 770,15 руб. – основной долг, за период с 01.02.2021 по 14.03.2021, а также пени в размере 7 158 643,32 руб. за период с  01.02.2021 по 31.01.2023. 

Судом осуществлено привлечение третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью «Инвест», индивидуального предпринимателя ФИО3.

Рассмотрение дела приостанавливалось судом до разрешения спора в рамках дела № А46-2038/2022, откладывалось в судебном заседании в связи с удовлетворением ходатайств, представлением дополнений и уточнений, истребованием доказательств.

Истец в судебном заседании требования подержал в полном объеме с учетом уточнений от 09.02.2023. Ответчик высказался согласно представленному отзыву, указал, что с уточненной суммой задолженности по Договору аренды № АЗ-36-012-2019 земельного участка от 02.09.2019 в размере 791 770,15 руб. за период с 01.02.2021 по 14.03.2021 согласен, просит снизить пеню в порядке статьи 333 ГК РФ, представил расчет пени, рассчитанной, исходя из двойной ключевой ставки ЦБ РФ.

Выслушав представителей истца и ответчика, изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства. 

Между субъектом Российской Федерации - Омской областью, представляемой Министерством имущественных отношений Омской области и обществом с ограниченной ответственностью «Юридическое бюро «Кабинет» был заключен Договор аренды № АЗ-36-012-2019 земельного участка от 02.09.2019 сроком на 7 лет в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:7623, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир - строение. Участок находится примерно в 100 метрах, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Ленинский АО, пр-кт Сибирский, д.12.

На указанном земельном участке Ответчиком были построены объекты капитального строительства с кадастровыми номерами 55:36:170110:11227, 55:36:170110:11228. ООО «Юридическое бюро кабинет» с 30.03.2021 не является собственником указанных зданий.

В соответствии с договором аренды Земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:7623, предоставлен под строительство административного здания. Строительство осуществлено и объекты недвижимости отчуждены.  В настоящее время участок эксплуатируется собственниками построенных зданий с кадастровыми номерами 55:36:170110:11227, 55:36:170110:11228 (ООО «Инвест», ИП ФИО3 марина Оттоновна)

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:7623 занят вышеуказанными объектами капитального строительства, а также парковочной зоной необходимой для их обслуживания. 

С 30.03.2021 ответчик не имеет доступа к указанному земельному участку и объектам капитального строительства на нем. Считаем, что с момента отчуждения здания, у ООО «Юридическое бюро «Кабинет» отсутствуют права на земельный участок, а также отсутствует обязанность по исполнению договора аренды, ввиду перехода прав и обязанностей по нему к ООО «Инвест» и ИП ФИО3.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 2 статьи 552 ГК РФ)

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно проектной документации, раздел 2 схема планировочной организации земельного участка (лист 1, лист 3) на здания с кадастровыми номерами 55:36:170110:11227, 55:36:170110:11228 предполагается возведение двух зданий а также парковочной зоны для их эксплуатации, что свидетельствует об использовании зданий только собственниками объектов.

Ссылаясь на то, что задолженность по уплате арендных платежей и пени, предусмотрены Договором аренды № АЗ-36-012-2019 земельного участка от 02.09.2019, в добровольном порядке в установленные сроки не погашена, Министерство обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с Ответчика.

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд находит требование истца подлежащим частичному удовлетворению, исходя из следующего. 

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. 

По положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Как предусмотрено статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду. 

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается. 

Факт пользования в спорный период ООО «Юридическое бюро «Кабинет» земельным участком, переданным по акту приема-передачи земельного участка в аренду на основании договора аренды земельного участка, подтвержден материалами дела, и по существу не оспорен. 

В уточненной редакции заявленных требований размер задолженности за период с 01.02.2021 по 14.03.2021 Договору аренды № АЗ-36-012-2019 земельного участка от 02.09.2019 составляет 791 770,15 руб.

Наличие указанной задолженности не оспорено и признано ответчиком. 

Кроме того, истцом заявлено о взыскании неустойки в размере 7 158 643,32 руб. за период с 01.02.2021 по 31.01.2023. 

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В соответствии с пунктом 5.3 Договоры в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, Арендатор обязан уплачивать пени в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки. 

Ответчик заявил ходатайство о снижении размера начисленной неустойки, в связи с её чрезмерностью, указав, что используемый истцом размер пени соответствует 36 % годовых, что существенно превышает размер даже двойной ключевой ставки ЦБ РФ.

В силу Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. 

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и определении с этой целью величины, достаточной для компенсации потерь кредитора, следует исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Снижение неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России. Снижение неустойки ниже однократной учетной ставки Банка России на основании соответствующего заявления ответчика допускается лишь в экстраординарных случаях, когда убытки кредитора компенсируются за счет того, что размер платы за пользование денежными средствами, предусмотренный условиями обязательства (заем, кредит, коммерческий кредит), значительно превышает обычно взимаемые в подобных обстоятельствах проценты. 

Согласно Постановления Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий (до 01.10.2022) на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. Мероприятия, предусмотренные мораторием, предоставляют как преимущества (например, освобождение от уплаты неустоек и иных финансовых санкций).

Тем самым, по расчетам суда, размер пени по Договору аренды № АЗ-36-012-2019 земельного участка от 02.09.2019 с учетом применения статьи 333 ГК РФ составляет 175 046,28 руб. за период с 01.02.2021 по 31.01.2023 (за вычетом периода моратория).

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание установленный законом принцип обязательности обеспечения платности землепользования, суд считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению частично. 

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Министерство имущественных отношений Омской области освобождено от уплаты государственной пошлины по настоящему делу. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Юридическое бюро «Кабинет» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по договору аренды № АЗ-36-012-2019 земельного участка от 02.09.2019 в размере 791 770 руб. 15 коп., пени за период с 01.02.2021 по 31.01.2023 в сумме 175 046 руб. 28 коп.

В удовлетворении исковых требований в остальной части - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Юридическое бюро «Кабинет» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 7631 руб. 01 коп. государственной пошлины.  

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                С.В. Ярковой