ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-84102/2023

Дело № А40-98176/23

г. Москва

17 января 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи               Кочешковой М.В.,

судей:

Лепихина Д.Е., ФИО1, 

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Димос»

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 02.11.2023 по делу № А40-98176/23

по заявлению ООО «ДИМОС» 

к 1) Департаменту городского имущества города Москвы; 2) ООО «БИЗНЕСАВТО» 

о признании недействительными торгов, проведенных в форме электронного аукциона и признании недействительным договора купли-продажи

при участии:

от заявителя:

ФИО3, ФИО4 по доверенности от 03.11.2023;

от заинтересованных лиц:

1)ФИО5 по доверенности от 05.12.2023,

2) не явился, извещен;

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «ДИМОС» (далее – истец, ООО «ДИМОС») обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик-1, ДГИ, Департамент), обществу с ограниченной ответственностью «БИЗНЕСАВТО» (далее – ответчик – 2, ООО «БИЗНЕСАВТО») о признании недействительными торгов, проведенных в форме электронного аукциона №2100000500000000778200102 Департаментом городского имущества города Москвы 22.03.2023, по реализации имущества, находящегося в собственности города Москвы, нежилого помещения по адресу: 

<

...>, площадью 294,3 кв. м, этаж № 2, с кадастровым номером: 77:09:0001006:11613, оформленных протоколом № 21000005000000007782, лот №1 от 20.03.2023 и признании недействительным договора №78-00464/23 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы от 27.03.2023, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «БИЗНЕСАВТО» с характеристикой предмета: нежилое помещение площадью 294,30 кв. м, кадастровый номер 77:09:0001006:11613, расположенное по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.11.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО «ДИМОС» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. По мнению истца при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. 

В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просит решение суда первой инстанции отменить.

В судебном заседании представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Ответчик-2, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направил, заявлений и ходатайств суду не представил. Представил в суд письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Рассмотрев дело в порядке статей  123, 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, заслушав представителей сторон по делу, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено, что между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «ДИМОС» (далее - Арендатор) был заключен договор аренды от 18.02.2002 № 02-00061/02 (далее - Договор аренды) на нежилое помещение общей площадью 294,3 кв. м с кадастровым номером 77:09:0001006:11613, расположенное по адресу: 

<

...>. Договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном порядке (запись в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) от 22.03.2002 № 77-01/09-064/2002-992).

09.11.2022 истец обратился в Департамент с заявлением (регистрационный номер 33-5-109385/22-(0)-0) о предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» по адресу: 

<

...>.

Государственная услуга ООО «ДИМОС» оказана не была, от Департамента получен письменный отказ от 24.11.2022 № 33-5-109385/22-(0)-2 со ссылкой на наличие задолженности по арендной плате и утраты Обществом преимущественного права выкупа.

На основании распоряжения Департамента от 25.10.2022 № 62207 в отношении указанного нежилого помещения 22.03.2023 проведен аукцион по продаже имущества в электронной форме с открытой формой подачи предложений о цене.

Из материалов дела следует, что победителем аукциона признано ООО «БИЗНЕСАВТО», предложившее наибольшую цену лота.

27.03.2023 между Департаментом и ООО «БИЗНЕСАВТО» заключен договор № 78-00464/23 купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы.

14.04.2023 состоялся переход права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 294,3 кв. м, к покупателю по договору купли-продажи от 27.03.2023 № 78-00464/23 ООО «БИЗНЕСАВТО» (запись Едином государственном реестре недвижимости № 77:09:0001006:11613-77/051/2023-2).

Истец указал, что проведение указанных торгов нарушает права и интересы ООО «ДИМОС», поскольку Общество является действующим арендатором нежилого помещения на основании договора аренды от 18.02.2002 № 02-00061/02 и Общество обратилось до проведения оспариваемых торгов к Ответчику-1 с заявлением на получение государственной услуги по предоставлению заявителю преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно и обоснованно исходил из следующего.

Пунктом 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам недействительных торгов.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу статьи 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Отношения по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, субъектам малого и среднего предпринимательства регламентированы нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

В статье 3 Закона № 159-ФЗ определены условия, при которых субъектами малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В силу части 2 статьи 4 Закон № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 

1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; 

2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок; 

3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое недвижимое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества, арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передач и во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Таким образом, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

Согласно части 1 статьи 6 Закона № 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона № 159-ФЗ в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 Информационного письма от 22.12.2005 № 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства», при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Как указал Конституционный суд Российской Федерации в пункте 2.2 Определения от 15.07.2010 № 948-О-О положение пункта 1 статьи 449 ГК РФ, устанавливающее, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 166 данного Кодекса и частью 1 статьи 4 АПК РФ направлено на соблюдение режима законности при проведении торгов и защиту интересов лиц, чьи права затронуты нарушением правил проведения торгов.

Признание торгов недействительными должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 № 12573/11).

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, установление факта его нарушения, установление факта нарушения права истца именно ответчиком, наличие материального ущерба.

При этом лицо, настаивающее на признании незаконными результатов торгов, обязано доказать, что удовлетворение иска повлечет восстановление его нарушенных прав и законных интересов (статья 12 ГК РФ, статья 4 АПК РФ).

Следовательно, в силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ по настоящему делу истцу следует, прежде всего, доказать, какие конкретно его права и законные интересы в результате проведения торгов были нарушены, и каким образом признание торгов недействительными повлечет восстановление этих прав.

Суд первой инстанции правильно указал, что в связи с утратой арендатором преимущественного права, продажа спорного объекта осуществлялась по нормам Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», истец не был лишен возможности участвовать в аукционе и приобрести данный объект на торгах.

Надлежащим способом защиты для восстановления нарушенных прав в данном случае являлся иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя. Истец же просит признать недействительными торги, проведенные в форме электронного аукциона №2100000500000000778200102 от 22.03.2023 и признать недействительным договор №78-00464/23 купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между Департаментом и ООО «БИЗНЕСАВТО».

При этом продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого и среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона №159-ФЗ.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законам случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 АПК РФ).

Как разъяснено в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

При этом оспаривание заключенной между ответчиками сделки, стороной которой истец не является, не повлечет восстановление прав истца.

При этом пунктом 1 статьи 617 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Кроме того, суд первой инстанции верно отметил, что спорная сделка не подлежит признанию недействительной в силу пункта 2 статьи 6 Закона № 159-ФЗ и пункта 11 Информационного письма 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу которых продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки на основании части 1 статьи 6 Закона. 

В этом случае в соответствии с частью 2 статьи 6 Закона № 159-ФЗ заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке.

Правовая позиция суда находит свое отражение в  постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2011 по делу № А57-9766/2010, правомерность которого поддержана определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также в постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.12.2020 по делу № А59-6708/2019.

Таким образом, при продаже недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого и среднего предпринимательства права на приобретение защита нарушенного права возможна путем осуществления перевода на заинтересованное лицо прав и обязанностей покупателя.

Избранный ООО «ДИМОС» способ защиты нарушенного права по настоящему делу не предусмотрен законом для возникшего правоотношения и не приведет к восстановлению прав и интересов заявителя.

Ссылка истца на судебную практику по делу № А12-32476/2021 правильно признана судом первой инстанции несостоятельной, поскольку в рамках указанного дела спор был рассмотрен в рамках 24 главы АПК РФ, где исследуются иные обстоятельства, в частности, законность действий органа, осуществляющего публичные полномочия, применительно к названному делу – законность отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Применительно к настоящему спору, обстоятельства дела № А12-32476/2021 имеют схожесть с делом № А40-276422/22, в части проверки на законность отказа уполномоченного органа исполнительной власти в предоставлении государственной услуги.

В этой связи суд первой инстанции пришел к правильному выводу об избрании истцом в настоящем деле ненадлежащего способа защиты нарушенного права и отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска в настоящем деле.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу об отказе в удовлетворении иска. 

Судом апелляционной инстанции рассмотрены все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. 

Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено. Основания для отмены решения суда отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 02.11.2023 по делу № А40-98176/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья:                                                                      М.В. Кочешкова

Судьи:                                                                                                                   Д.Е. Лепихин

           ФИО1