﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

20 ноября 2020 года

Дело №

А56-85621/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2020 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 ноября 2020 года.

	Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЛСТ Девелопмент» Тиховой Л.А. (доверенность от 27.05.2020), от общества с ограниченной ответственностью «Ремедиум» Шомесова Д.В. (доверенность от 27.08.2019),

рассмотрев  в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ремедиум» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда 17.06.2020 по делу №  А56-85621/2019,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Ремедиум», адрес: 196247, Санкт-Петербург, пл. Конституции, д. 3, лит. А, пом. 17Н, оф. 800, ОГРН 1177847300542, ИНН 7810705918 (далее – ООО «Ремедиум»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «ЛСТ Девелопмент», адрес: 188640, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Всеволожск, Всеволожский пр., д. 107, корп. И, оф. 20, ОГРН 1077847032614, ИНН 7841354900 (далее - ООО «ЛСТ Девелопмент»), о взыскании 12 000 000 руб. компенсации по инвестиционному договору от 31.05.2018 № 18, в рамках которого должно было осуществляться проектирование и строительство торгового центра на двух земельных участках.

Решением суда от 12.02.2020 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 17.06.2020 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Ремедиум» просит решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Податель жалобы ссылается на то, что суды дали ненадлежащую оценку и толкование условий договора, считает, что из пункта 4.6 договора следует, что выплата в размере 12 000 000 руб. отвечает требованиям штрафа, является фиксированной и носит разовый характер, обязанность застройщика подписать договор купли-продажи не поставлена в зависимость от каких-либо условий, из содержания пункта 3.3 договора следует, что вклад инвестора стороны оценили как твердую сумму (12 000 000 руб.), в состав которой входили все потенциальные расходы, связанные с изменением градостроительной документации, независимо от того, будут эти затраты произведены в полном объеме или нет.

Податель жалобы  не согласен с выводами суда первой инстанции о том, что истец не доказал факт несения затрат, связанных с исполнением договора,  и о злоупотреблении правом со стороны истца и с выводом апелляционного суда о ненадлежащем исполнении истцом договора.

Податель жалобы ссылается на то, что на момент направления ответчиком истцу письма о заключении договора купли-продажи в апреле 2019 года ответчик уже отказался от исполнения инвестиционного договора в одностороннем порядке, предложение ответчика не содержало условия о цене каждого из земельных участков, проект договора купли-продажи ответчик не направил.

Податель жалобы полагает, что по состоянию на февраль 2019 года сделал все от него зависящее для исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 3.2 договора, указывает на то, что в настоящее время ответчик произвел отчуждение земельного участка и получил прибыль. 

          Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

	Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО «Ремедиум» подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО «ЛСТ Девелопмент» обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

	Материалами дела подтверждается следующее.

ООО «ЛСТ Девелопмент» (застройщик) и  ООО «Ремедиум» (инвестор) заключили инвестиционный договор от 31.05.2018 № 18, в соответствии с которым стороны обязались принять участие в инвестировании проектирования и строительства торгового центра на двух принадлежащих застройщику на праве собственности земельных участках, относящихся к категории земель населенных пунктов, имеющих вид разрешенного использования – «для жилищного строительства», расположенных по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, массив Янино-Восточный: один площадью 20 541+/-50 кв. м с кадастровым номером 47:07:1039001:3703 с кадастровой стоимостью 56 744 101 руб.,  второй площадью 7 598 кв. м с кадастровым номером 47:07:1039001:1069 с кадастровой стоимостью 19 350 738 руб.

В пункте 1.3 договора стороны предусмотрели, что объект инвестирования должен обладать следующими характеристиками: назначение объекта капитального строительства - торговый центр, разрешенное использование объекта - торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией, производство хлебобулочных кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции, офисы, общая площадь объекта не менее 8 000 кв. м, парковка не менее чем на 290 машино-мест.

Инвестор обязался осуществить инвестиции по договору в общем размере 92 000 000 руб. Инвестирование осуществляется путем внесения денежных средств, а также совершением фактических и юридических действий, направленных на подготовку градостроительной документации, проектной и разрешительной документации на объект. Денежная оценка действий инвестора определяется соглашением сторон (пункт 3.1 договора). Инвестор вносит первую часть вклада путем выполнения в срок до 01.02.2019 работ по внесению изменений в градостроительную документацию с целью увеличения разрешенной площади застройки (не менее 8 000 кв. м) и по получению разрешения на строительство объекта (пункт 3.2 договора). Вклад инвестора в соответствии с пунктом 3.3 договора в виде выполнения работ, перечисленных в пункте 3.2 договора, стороны оценили в размере 12 000 000 руб., оставшаяся часть инвестиций в размере 80 000 000 руб. вносится инвестором путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика не позднее 15.02.2019 (пункт 3.4 договора).

Как следует из пункта 5.1 договора, инвестор имеет исключительное право выкупить земельные участки в срок до 01.02.2019; о своем намерении реализовать право выкупа инвестор уведомляет застройщика письменно, путем направления последнему подписанного инвестором проекта договора купли-продажи по форме, изложенной в приложении № 2 к договору; направленный инвестором договор застройщик обязан подписать в течение 14 календарных дней с момента его получения.

В пункте 5.2 договора стороны предусмотрели, что цена выкупа земельных участков составляет 80 000 000 руб., если иное не будет согласовано сторонами.

Согласно пункту 5.4 договора стороны обязуются одновременно с заключением договора купли-продажи, указанного в пункте 5.1 договора, заключить договоры, направленные на переход к инвестору прав и обязанностей на энергоресурсы: электроснабжение (цена договора 43 223 400 руб.), холодное и горячее водоснабжение (1 894 697 руб. 43 коп.), производственная и бытовая канализация (1 954 488 руб. 43 коп.), теплоснабжение (21 355 291 руб. 86 коп.).

В соответствии с пунктом 5.7 договора с момента заключения договора купли-продажи земельных участков настоящий договор прекращает свое действие; денежные средства, перечисленные инвестором застройщику по договору, возврату не подлежат.

Стороны предусмотрели в пункте 4.6 договора, что в случае нарушения застройщиком исключительного права инвестора, предусмотренного пунктом 5.1 договора, либо заключения застройщиком договоров купли-продажи и иных договоров, связанных с передачей права собственности третьим лицам на земельные участки во время действия договора, застройщик обязан компенсировать инвестору его затраты, связанные с исполнением пункта 3.2 договора, в размере 12 000 000 руб. в срок не более 3-х рабочих дней после направления инвестором соответствующего уведомления с требованием о выплате указанной компенсации.

Пунктом 6.3 договора установлено право застройщика в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора при нарушении инвестором сроков внесения инвестиций, предусмотренных пунктами 3.2, 3.4 договора. В случае принятия решения о расторжении договора по указанному основанию застройщик направляет в адрес инвестора уведомление о расторжении договора. Договор считается расторгнутым с момента получения инвестором уведомления о расторжении, при этом денежные средства, а также затраты (расходы) инвестора, произведенные им в связи с исполнением настоящего договора, возмещению застройщиком инвестору не подлежат.

Инвестор направил застройщику электронное письмо от 31.01.2019         № 31/01/19/01 по адресу электронной почты, который, по мнению истца, принадлежит генеральному директору застройщика, ссылаясь на пункт 5.1 договора, с проектом договора купли-продажи земельных участков.

Застройщик письмом от 05.02.2019 обратился к инвестору с просьбой  предоставить информацию об исполнении инвестором условий договора, сославшись на то, что 01.02.2019 истёк установленный договором срок исполнения инвестором работ по внесению изменений в градостроительную документацию и получению разрешения на строительство.

Застройщик направил инвестору уведомление от 19.02.2019 об одностороннем отказе от исполнения договора на основании пункта 6.3 договора, ссылаясь на неисполнение инвестором обязательств по договору.

 	Инвестор направил застройщику претензию от 18.03.2019 № 18/03/19/03 об уплате компенсации в размере 12 000 000 руб.

Указывая на неисполнение ООО «ЛСТ Девелопмент» обязательства о заключении договора купли-продажи земельных участков, ООО «Ремедиум» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, сослался на недоказанность истцом неисполнения ответчиком обязательств по договору и недоказанность несения истцом затрат по договору, отказал в иске.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов. 

Суды обеих инстанций правильно применили статью 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и, исходя из буквального значения содержащихся в пунктах 3,2, 3.3, 4.6, 5.1 договора слов и выражений установили действительную волю сторон.

Суды установили, что вклад инвестора в виде выполнения работ по внесению изменений в градостроительную документацию и получению разрешения на строительство объекта стороны оценили в 12 000 000 руб. 

Суды обоснованно сослались на то, что истец не представил доказательств, подтверждающих исполнение им обязательств по договору на указанную сумму. 

Суды установили, что в согласованный сторонами в договоре срок обязательства по договору истцом не исполнены.

Исходя из установленных по делу обстоятельств и имеющихся в деле доказательств суды сделали правильный вывод о том, что истец не доказал наличие оснований для компенсации понесённых им расходов за  счёт ответчика.

Суды правомерно сочли, что толкование положений пункта 4.6 договора во взаимосвязи с другими условиями договора не позволяет сделать вывод о том, что указанная в этом пункте сумма является неустойкой (штрафом) за отказ от заключения договора купли-продажи земельного участка.

Стороны  установили, что в договоре стороны условились, что указанная сумма носит компенсационный характер. Поскольку истец не доказал, что он понёс расходы в связи с исполнением договора на эту сумму, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных истцом требований.

Доводы подателя жалобы мотивированно отклонены судами первой и апелляционной инстанций. 

Суды обоснованно исходили из того, что представленные истцом договоры с третьими лицами на выполнение работ на сумму 6 392 221 руб. и платежные поручения на сумму 4 917 102 руб. 93 коп., не могут быть приняты в качестве доказательств, из которых вытекает обязанность застройщика компенсировать инвестору его затраты, связанные с исполнением договора. Суды правильно сослались на то, что истцом не доказано исполнение обязательств в установленный договором срок до расторжения договора, а также на то, что истцом не доказано, что результат произведенных по заключенным истцом с третьими лицами договорам работ представляет для застройщика ценность и связан с договором инвестирования.

Отклоняя довод о направлении истцом договора купли-продажи земельных участков по электронной почте, суды правильно указали на то, что в деле не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что стороны предусмотрели возможность обмена документами в электронной форме.

Ссылка подателя жалобы на то, что он сделал всё зависящее от него для исполнения обязательств по договору, несостоятельна. В данном случае, исходя из согласованных сторонами договора условий, факт неисполнения истцом обязательств по договору в  установленный срок, является достаточным основанием для отказа во взыскании в его пользу с ответчика компенсации понесённых истцом затрат.

Довод подателя жалобы о том, что ответчик произвел отчуждение земельного участка и получил прибыль, несостоятельна, поскольку отчуждение произошло после расторжения договора инвестирования.

Поскольку нормы права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, сделанные судами выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения.

	С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 288, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа					

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда 17.06.2020 по делу № А56-85621/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Ремедиум» - без удовлетворения. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Г.М. Рудницкий

 Е.В. Чуватина