ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

 www.21aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А83-14997/2022

город Севастополь

18 сентября 2023 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11.09.2023

В полном объёме постановление изготовлено 18.09.2023

 

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Евдокимова И.В., судей Колупаевой Ю.В., Тарасенко А.А., 

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от ФИО2 – ФИО3, представитель на основании доверенности от 05.12.2022 б/н;

от ООО «Мастер Квин» – ФИО3, представитель на основании доверенности от 12.05.2021 б/н;

от Акционерного общества «Коммерческий центр-2» - ФИО4, представитель на основании доверенности от 10.06.2022 б/н,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Акционерного общества «Коммерческий центр-2» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 23 июня 2023 года по делу № А83-14997/2022 (судья Осоченко И.К.),

по иску Акционерного общества «Коммерческий центр-2»

к Администрации города Симферополя Республики Крым,

ФИО5, ФИО2

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, МКУ Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым, общества с ограниченной ответственностью «Мастер Квин»

о признании договора аренды земельного участка недействительным и погашении записи о государственной регистрации, 

 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Коммерческий центр-2» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Администрации города Симферополя Республики Крым, ФИО5,  ФИО2, с требованиями (с учётом уточнений) о признании частично недействительным договора аренды № 131-2021 заключённого 25.06.2021 года между Администрацией города Симферополя Республики Крым и ФИО5, ФИО6 в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:22:010107:11962 в части наложения на земельный участок, необходимый для обслуживания недвижимого имущества:

- склад литер «А», тамбур Литер «А», литер «А1» общей площадью 799,5 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:3169);

- магазин Литер «Б» общей площадью 636,2 кв.м., (кадастровый номер 90:22:010107:6983);

- котельная Литер «Г», пристройка Литер «Г1», навес Литер «Г» общей площадью 510,04 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:6985);

- гараж Литер «Д» общей площадью 353,7 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:6986);

- холодильник Литер «Ж», тамбур Литер «Ж», Литер «Ж1» общей площадью 126,8 кв.м (кадастровый номер 90:22:010107:6988);

- уборная литер «Л» площадью застройки (по наружному обмеру) 26,9 кв.м.

Также истец просит исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации права аренды ФИО5, ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером 90:22:010107:11962, находящийся по адресу: 

<

...>, категория земель - земли населенных пунктов, площадь - 7793 кв.м.

Основанием для признания спорного договора недействительным, являются доводы  АО «Коммерческий центр-2» о том, что у истца отсутствует обеспечение беспрепятственного доступа ко всем зданиям, находящимся в собственности АО «КЦ-2» по адресу: РК, Симферополь, ул. ФИО8, 17, а также доступа к участку через центральные ворота, отсутствует возможность беспрепятственного доступа для обслуживания линейных объектов (водопровода, ЛЭП 04Кв), находящихся на балансе АО «КЦ-2» по адресу: РК, Симферополь, ул. ФИО8, 17.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 23.06.2023 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объёме.

Решение суда первой инстанции мотивировано тем, что намерение истца защитить право на беспрепятственное  пользование принадлежащими ему объектами недвижимости,  невозможно реализовать в рамках спора о признании сделки договора аренды земельного участка недействительной, поскольку для этого законодательством предусмотрен иной порядок, в том числе право на установление сервитута.

Не согласившись с решением суда первой инстанции Акционерное общество «Коммерческий центр-2» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить в полном объёме.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции при принятии решения неполно установил обстоятельства имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего спора, а также неправильно применил нормы материального и процессуального права.

Так податель апелляционной жалобы указывает, что АО «Коммерческий центр-2», является собственником недвижимого имущества, расположенного в границах земельного участка, переданного в аренду, имея право на оформление права на земельный участок необходимый для обслуживания принадлежащем истцу недвижимого имущества, согласия на оформление земельного участка не давал. Ранее земельный участок был выделен истцу для обслуживания и эксплуатации оптово-розничной базы (решение № 462 32-й сессии от 15.09.2005 г. Симферопольского городского совета). Решением № 897 55-й сессии от 24.12.2009 года Симферопольского городского совета было решено переоформить правоустанавливающие документы и представить ЗАО «КЦ-2» земельный участок в аренду сроком на 10 лет для обслуживания и эксплуатации оптово-розничной базы. На сегодняшний день у истца отсутствует обеспечение беспрепятственного доступа ко всем зданиям, находящимся в собственности АО «КЦ-2» по адресу: РК, Симферополь, ул. ФИО8, 17, а также доступа к участку через центральные ворота. Также у истца отсутствует возможность беспрепятственного доступа для обслуживания линейных объектов (водопровода, ЛЭП 04Кв), находящихся на балансе АО «КЦ-2» по адресу: РК, Симферополь, ул. ФИО8, 17.

ФИО5 просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда первой инстанции без изменений, по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

В ходе рассмотрения данного дела в суде апелляционной инстанции, представителем истца было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статьям 82 и 87 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 09.03.2011 года № 13765/10 по делу № А63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении судебной экспертизы.

Вместе с тем, с учётом заявленных требований, исходя из входящих в предмет доказывания вопросов, с учётом имеющихся в материалах дела доказательств, апелляционная коллегия пришла к выводу об отсутствии основания для назначения судебной экспертизы по вопросам заявителя и, соответственно, для удовлетворения ходатайства.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив его материалы, оценив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

25.06.2021 года между Администрацией города Симферополя Республики Крым в лице главы администрации ФИО7, действующего на основании распоряжения от 12.04.2021 года № 435-рк и гражданином Российской Федерации ФИО5, гражданкой Российской Федерации ФИО2, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 02.09.2020 года № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», заключён Договор аренды земельного участка № 131-2021.

Согласно п. 1.1 Договора аренды земельного участка № 131-2021 от 25.06.2021 года, Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 7793 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> кадастровый номер 90:22:010107:11962.

Земельный участок расположен в зонах с особыми условиями использования территории: «Зона умеренного подтопления территории городского округа Симферополь Республики Крым р. Славянка» (90:00-6.319), «Прибрежная защитная полоса притока Славянка р. Салгир» (90:00-6.203), «Водоохранная зона притока Славянка р. Салгир» (90:00-6.263), «Зона слабого подтопления территории городского округа Симферополь Республики Крым р. Славянка» (90:22-6.432), охранная зона ЛЭП, «Место расположения фашистского концлагеря для военнопленных «Картофельный городок» (место массовой гибели советских граждан), 1941-1944 гг. Мемориал». Земельный участок предоставляется с целью обслуживания существующих объектов капитального строительства.

На земельном участке расположены объекты недвижимости:

- нежилое здание, площадью 70.4 кв.м., с кадастровым номером 90:22:010107:672, принадлежащее ФИО5 согласно записи о государственной регистрации права от 29.07.2020 № 90:22:010107:672-90/090/2020-5 (общая долевая собственность 1/2), принадлежащее ФИО2 согласно записи о государственной регистрации права от 29.07.2020 № 90:22:010107:672- 90/090/2020-4 (общая долевая собственность 1/2);

- нежилое здание, площадью 449.6 кв.м., с кадастровым номером 90:22:010107:670, принадлежащее ФИО5 согласно записи о государственной регистрации права от 29.07.2020 года № 90:22:010107:670- 90/090/2020-5 (общая долевая собственность 1/2), принадлежащее ФИО2 согласно записи о государственной регистрации права от 29.07.2020 года № 90:22:010107:670-90/090/2020-4 (общая долевая собственность 1/2);

- нежилое здание, площадью 405.5 кв.м., с кадастровым номером 90:22:010107:673, принадлежащее ФИО5 согласно записи о государственной регистрации права от 29.07.2020 года № 90:22:010107:673- 90/090/2020-5 (общая долевая собственность 1/2), принадлежащее ФИО2 согласно записи о государственной регистрации права от 29.07.2020 года № 90:22:010107:673-90/090/2020-4 (общая долевая собственность 1/2);

- нежилое здание, площадью 702.7 кв.м., с кадастровым номером 90:22:010107:681, принадлежащее ФИО5 согласно записи о государственной регистрации права от 29.07.2020 года № 90:22:010107:681- 90/090/2020-5 (общая долевая собственность 1/2), принадлежащее ФИО2 согласно записи о государственной регистрации права от 29.07.2020 года № 90:22:010107:681- 90/090/2020-4 (общая долевая собственность 1/2).

Указанный договор аренды № 131-2021 от 25.06.2021 года, а также соответствующее обременение (аренда) зарегистрированы в ЕГРН 14.07.2021 года, записи № 90:22:010107:11962-91/020/2021-2,3.

При этом, ранее согласно решению Исполнительного комитета Симферопольского городского Совета от 28.07.2005 года № 1399 «Об оформлении права коллективной собственности на нежилые здания по ул. ФИО8, 17 на имя ООО «Мастер Квин» в соответствии с протоколом собрания членов правления Закрытого акционерного общества «Коммерческий центр - 2» от 13.03.2004 года, протоколом № 4 собрания участников ООО «Мастер Квин» от 09.06.2005 года, приказом ЗАО «КЦ-«2» от 10.06.2005 года № 6, актом приёма-передачи от 10.06.2005 года, учредительным договором ООО «Мастер Квин», в качестве учредительного взноса в уставный фонд созданного ООО «Мастер Квин» ЗАО «КЦ-2» внесена часть нежилых зданий по ул. ФИО8, 17 в г. Симферополе, а именно: овощехранилище литер «В», бензозаправка литер «З», склад литер «Е», склад литер «И», общей площадью по наружным обмерам 2029,5 кв.м., общей площадью по внутренним обмерам 1628,2 кв.м., что составляет 46/100 долей объекта недвижимого имущества, расположенного по ул. ФИО8, 17, в связи с чем принято решение оформить за ООО «Мастер Квин» право коллективной собственности на указанные нежилые здания общей площадью 1628.2 кв.м., что составляет 46/100 долей объекта недвижимого имущества по ул. ФИО8, 17.

На основании указанного решения исполнительного комитета 17.08.2005 ООО «Мастер Квин» выдано свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 1628,2 кв. м, расположенные по адресу: Автономная 

<

...>, что составляет 46/100 долей.

Судом также установлено, что решением Арбитражного суда Республики Крым по делу №А83-1991/2017 от 14.02.2018 года, оставленным без изменений постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2018 года исковые требования ООО «Мастер Квин» были удовлетворены, прекращено право общей долевой собственности ООО «Мастер Квин» и АО «Коммерческий центр-2» на объекты недвижимости - нежилые здания базы, расположенные по адресу: 

<

...>, а именно: склад общей площадью 449,6 кв.м-, (кадастровый номер 90:22:010107:670); склад общей площадью 702,70 кв.м, (кадастровый номер 90:22:010107:681); овощехранилище общей площадью 405,50 кв.м, (кадастровый номер 90:22:010107:673); бензозаправку общей площадью 70,40 кв.м, (кадастровый номер 90:22:010107:672). Произведен раздел общего имущества - нежилых зданий базы, расположенных по адресу: 

<

...>, путём выдела в натуре доли ООО «Мастер Квин» в размере 46/100 долей в виде следующих объектов недвижимости: склад общей площадью 449,6 кв.м., (кадастровый номер 90:22:010107:670); склад общей площадью 702,70 кв.м., (кадастровый номер 90:22:010107:681); овощехранилище общей площадью 405,50 кв.м., (кадастровый номер 90:22:010107:673); бензозаправка общей площадью 70,40 кв.м., (кадастровый номер 90:22:010107:672).

Признано за ООО «Мастер Квин» право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, а также взыскано с АО «Коммерческий центр-2» в пользу ООО «Мастер Квин» 79 336 руб. 32 коп. судебных расходов, в том числе 31 336 руб. 32 коп. расходов, связанным с проведением экспертизы, 48000 руб. государственной пошлины. 

Дополнительным решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.05.2018 года, оставленным без изменений постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда в собственность АО «Коммерческий центр-2» выделено следующее имущество: склад литер «А», тамбур литер «а», литер «а1» общей площадью 799,5 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:3169); магазин литер «Б» общей площадью 636,2 кв.м, (кадастровый номер 90:22:010107:6983); котельная литер «Г», пристройка литер «Г1», навес литер «г» общей площадью 510,4 кв.м, (кадастровый номер 90:22:010107:6985); гараж литер «Д» общей площадью 353,7 кв.м, (кадастровый номер 90:22:010107:6986); холодильник литер «Ж», тамбур литер «ж», литер «ж1» общей площадью 126,8 кв.м, (кадастровый номер 90:22:010107:6988); уборная литер «Л», площадью застройки (по наружному обмеру) 26,9 кв.м. Взыскано с ООО «Мастер Квин» в пользу АО «Коммерческий центр-2» стоимость компенсации в размере 332 634 руб.

В настоящее время склад общей площадью 449,6 м2 с кадастровым номером 90:22:010107:670, склад общей площадью 702,70 м2 с кадастровым номером 90:22:010107:681, овощехранилище общей площадью 405,50 м2 с кадастровым номером 90:22:010107:673 и бензозаправка общей площадью 70,40 м2 с кадастровым номером 90:22:010107:672, расположенные по адресу: 

<

...>, принадлежат ФИО2 и ФИО5 на праве общей долевой собственности по 1/2 доле каждому на основании Договора купли-продажи от 07.03.2020, заключенному между ООО «Мастер Квин» и указанными физическими лицами, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости, приобщенными к материалам дела о регистрации права, произведенного в июле 2020 года.

Из материалов дела усматривается, что АО «Коммерческий центр-2» произвело регистрацию отведенных ему объектов недвижимости на основании решения Арбитражного суда Республики Крым по делу № А83-1991/2017 от 14.02.2018 года и Дополнительного решения Арбитражного суда Республики Крым от 30.05.2018 года по делу № А83-1991/2017 только в апреле 2023 года.

Полагая, что оспариваемый договор аренды № 131-2021 от  25.06.2021 года был заключён в нарушение положений Закона № 38-ЗРК, Земельного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, и как следствие, грубо нарушает права истца, как собственника объектов недвижимого имущества, находящихся на переданном в пользу ответчиков земельном участке (его части), в том числе является препятствием для нормального осуществления истцом предпринимательской деятельности, общество обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с данными исковыми требованиями.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, а также доводы, изложенные в апелляционной жалобе, коллегия судей пришла к выводу, об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, по следующим обстоятельствам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что частью 1 статьи 35 ЗК РФ, статьями 271, 552 ГК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к иному лицу - оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право  пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Таким образом, любой собственник недвижимости является законным землепользователем: на него распространяются как права, так и обязанности по надлежащему использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требованиями строительных, экологических, санитарногигиенических, противопожарных и иных нормативов.

Статьями 25-26 ЗК РФ предусмотрена обязанность оформить правоустанавливающие документы на землю, занятую объектом недвижимости.

Подпунктами 2, 6 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом, в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, вправе обратиться самостоятельно любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

Исходя из положений пунктов 6, 7, 8 статьи 39.20 ЗК РФ, законом установлена обязанность правообладателей зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, заключить с истцом договор аренды земельного участка, на котором находится принадлежащее правообладателю здание, сооружение.

Как установлено судом первой инстанции, согласно решению исполнительного комитета Симферопольского городского Совета от 28.07.2005 года № 1399 «Об оформлении права коллективной собственности на нежилые здания по ул. ФИО8, 17 на имя ООО «Мастер Квин», в соответствии с протоколом собрания членов правления Закрытого акционерного общества «Коммерческий центр – 2» от 13.03.2004 года, протоколом № 4 собрания участников ООО «Мастер Квин» от 09.06.2005 года, приказом ЗАО «КЦ-2» от 10.06.2005 года № 6, актом приёма-передачи от 10.06.2005 года, учредительным договором ООО «Мастер Квин», в качестве учредительного взноса в уставный фонд созданного ООО «Мастер Квин» ЗАО «КЦ-2» внесена часть нежилых зданий по ул. ФИО8, 17 в г. Симферополе, а именно: овощехранилище литер «В», бензозаправка литер «З», склад литер «Е», склад литер «И», общей площадью по наружным обмерам 2029,5 кв.м., общей площадью по внутренним обмерам 1628,2 кв.м., что составляет 46/100 долей объекта недвижимого имущества, расположенного по ул. ФИО8,17, в связи с чем принято решение оформить за ООО «Мастер Квин» право коллективной собственности на указанные нежилые здания общей площадью 1628,2 кв.м., что составляет 46/100 долей объекта недвижимого имущества по ул. ФИО8, 17.

На основании указанного решения исполнительного комитета 17.08.2005 года ООО «Мастер Квин» было выдано свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество - нежилые помещения общей площадью 1628,2 кв.м., расположенные по адресу: Автономная 

<

...>, что составляет 46/100 долей.

Также из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Республики Крым по делу № А83-1991/2017 от 14.02.2018 года, оставленным без изменений постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2018 года исковые требования ООО «Мастер Квин» были удовлетворены, прекращено право общей долевой собственности ООО «Мастер Квин» и АО «Коммерческий центр-2» на объекты недвижимости - нежилые здания базы, расположенные по адресу: 

<

...>, а именно: склад общей площадью 449,6 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:670); склад общей площадью 702,70 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:681); овощехранилище общей площадью 405,50 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:673); бензозаправку общей площадью 70,40 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:672). Произведен раздел общего имущества - нежилых зданий базы, расположенных по адресу: 

<

...>, путём выдела в натуре доли ООО «Мастер Квин» в размере 46/100 долей в виде следующих объектов недвижимости: склад общей площадью 449,6 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:670); склад общей площадью 702,70 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:681); овощехранилище общей площадью 405,50 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:673); бензозаправка общей площадью 70,40 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:672).

Признано за ООО «Мастер Квин» право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, а также взыскано с АО «Коммерческий центр-2» в пользу ООО «Мастер Квин» 79 336 руб. 32 коп. судебных расходов, в том числе 31 336 руб. 32 коп. расходов, связанным с проведением экспертизы, 48000 руб. государственной пошлины.   Дополнительным решением Арбитражного суда Республики Крым от 30.05.2018 года, оставленным без изменений постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда в собственность АО «Коммерческий центр-2» выделено следующее имущество: склад литер «А», тамбур литер «а», литер «а1» общей площадью 799,5 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:3169); магазин литер «Б» общей площадью 636,2 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:6983); котельная литер «Г», пристройка литер «Г1», навес литер «г» общей площадью 510,4 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:6985); гараж литер «Д» общей площадью 353,7 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:6986); холодильник литер «Ж», тамбур литер «ж», литер «ж1» общей площадью 126,8 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:6988); уборная литер «Л», площадью застройки (по наружному обмеру) 26,9 кв.м. Взыскано с ООО «Мастер Квин» в пользу АО «Коммерческий центр-2» стоимость компенсации в размере 332634 руб.

На основании решения Арбитражного суда Республики Крым по делу                                   № А83-1991/2017 от 14.02.2018 года и дополнительного решения Арбитражного суда Республики Крым от 30.05.2018 года по делу № А83-1991/2017 ООО «Мастер Квин» зарегистрировало в установленном порядке право собственности на объекты недвижимости: склад общей площадью 449,6 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:670); склад общей площадью 702,70 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:681); овощехранилище общей площадью 405,50 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:673); бензозаправка общей площадью 70,40 кв.м. (кадастровый номер 90:22:010107:672).

Как указывают ответчики, в настоящее время склад общей площадью 449,6 м2 с кадастровым номером 90:22:010107:670, склад общей площадью 702,70 м2 с кадастровым номером 90:22:010107:681, овощехранилище общей площадью 405,50 м2 с кадастровым номером 90:22:010107:673 и бензозаправка общей площадью 70,40 м2 с кадастровым номером 90:22:010107:672, расположенные по адресу: 

<

...>, принадлежат ФИО2 и ФИО5 на праве общей долевой собственности по 1/2 доле каждому на основании Договора купли-продажи от 07.03.2020 года, заключённому между  ООО «Мастер Квин» и указанными физическими лицами, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости, приобщёнными к материалам дела о регистрации права, произведенного в июле 2020 года. АО «Коммерческий центр-2» произвело регистрацию объектов недвижимости на основании решения Арбитражного суда Республики Крым по делу №А83-1991/2017 от 14.02.2018 года и Дополнительного решения Арбитражного суда Республики Крым от 30.05.2018 года по делу №А83-1991/2017 только в апреле 2023 года.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). Заключение договора аренды земельного участка является обязанностью правообладателя здания, сооружения или помещений в них, в силу прямого указания закона (определение ВС РФ от 17.10.2017 года № 304-ЭС17-14590).

Судом первой инстанции было установлено, что  ответчики ФИО2 и ФИО5 в установленном порядке обратились в Администрацию г. Симферополя с заявлением об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, расположенных по адресу: 

<

...>. Администрацией города Симферополя Республики Крым принято Постановление от 09.04.2021 года № 2096 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории,  расположенных по адресу: 

<

...>», согласно которому схематически отображено расположение земельного участка на кадастровом плане территории, с обозначением расположенных на нем объектов капитального строительства, границ земельных участков, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, границ устанавливаемого сервитута для проезда/прохода. В результате утверждения Администрацией г. Симферополя указанной схемы из земельного участка общей площадью 16810 м2 с кадастровым номером 90:22:000000:879 (дата присвоения кадастрового номера 07.10.2015), который не имел зарегистрированного пользователя (пользователей), посредством раздела был образован новый земельный участок площадью 7793 м2 с кадастровым номером 90:22:000000:879, который был передан в аренду ФИО2 и ФИО5 согласно договору аренды, а часть земельного участка с кадастровым номером 90:22:000000:879, на котором расположены объекты недвижимости истца, оставшаяся после образования нового земельного участка с кадастровым номером 90:22:010107:11962, предоставленного в аренду ФИО2 и ФИО5, осталась в фактическом пользовании АО «Коммерческий центр-2» с измененными границами площадью 9017 м2.

Из материалов дела следует, что право собственности муниципального образования городской округ Симферополь на земельный участок с кадастровым номером 90:22:000000:879 площадью 9017 м2 (после раздела и изменения границ), зарегистрировано в ЕГРН 25.11.2020, запись № 90:22:000000:879-91/048/2020-1. Право собственности муниципального образования городской округ Симферополь на земельный участок площадью 7793 м2 с кадастровым номером 90:22:010107:11962, зарегистрировано в ЕГРН 13.05.2021, запись № 90:22:010107:11962-91/020/2021-1.

Ответчики ФИО2 и ФИО5, будучи собственниками объектов недвижимости, расположенных на исходном земельном участке, на той его части, в границах которой был образован новый земельный участок площадью 7793 м2 с кадастровым номером 90:22:010107:11962, на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ обратились в адрес Администрации с заявлением на предоставление им в аренду без проведения торгов указанного земельного участка, находящегося в  муниципальной собственности.

25.06.2021 года между Администрацией города Симферополя Республики Крым в лице главы администрации ФИО7, действующего на основании распоряжения от 12.04.2021 года № 435-рк, гражданином Российской Федерации ФИО5, гражданкой Российской Федерации ФИО2 в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 02.09.2020 года  № П/0321 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», заключен Договор аренды земельного участка № 131-2021.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со вторым абзацем пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 года № 4275/11 разъяснено, что возможность опорочить право ответчика на земельный участок, на котором находится строение истца, возможно только в случае, если у ответчика имеется титул собственника на весь земельный участок и этот участок неделим.

При этом, Администрацией города Симферополя Республики Крым принято Постановление от 09.04.2021 года № 2096 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории,  расположенных по адресу: 

<

...>». 

В результате утверждения Администрацией г. Симферополя указанной схемы из земельного участка общей площадью 16810 м2 с кадастровым номером 90:22:000000:879 (дата присвоения кадастрового номера 07.10.2015), который не имел зарегистрированного пользователя (пользователей), посредством раздела был образован новый земельный участок площадью 7793 м2 с кадастровым номером 90:22:000000:879, который был передан в аренду ФИО2 и ФИО5 согласно договору аренды, а часть земельного участка с кадастровым номером 90:22:000000:879, на котором расположены объекты недвижимости истца, оставшаяся после образования нового земельного участка с кадастровым номером 90:22:010107:11962, предоставленного в аренду ФИО2 и ФИО5, осталась в фактическом пользовании АО «Коммерческий центр-2» с измененными границами площадью 9017 м2.

Указанное Постановление Администрации города Симферополя Республики Крым от 09.04.2021 года № 2096 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории,  расположенных по адресу: 

<

...>»  в установленном законом порядке обжаловано не было, незаконныне признавалось.

Как правильно указал суд первой инстанции, в соответствии со статьёй 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, условием для признания сделок недействительными является:

-     нарушение  прав или охраняемых законом интересов лица;

- обязательное наступление неблагоприятных последствий для лица, оспаривающего сделку.

Как указывает апеллянт - АО «Коммерческий центр-2», нарушение  его прав и  охраняемых законом интересов выразилось в том, что заключая оспариваемый договор аренды земельного участка № 131-2021 от 25.06.2021 года, ответчики не могли не знать о том, что на части земельного участка с кадастровым номером 90:22:010107:11962 находились объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности.

По мнению судебной коллегии, указанные  доводы являются несостоятельными, поскольку на момент заключения договора   аренды земельного участка № 131-2021 от 25.06.2021 года, права на объекты недвижимости, отведенные АО «Коммерческий центр-2» на основании решения Арбитражного суда Республики Крым по делу №А83-1991/2017 от 14.02.2018 года и Дополнительного решения Арбитражного суда Республики Крым от 30.05.2018 года по делу № А83-1991/2017, в установленном законом порядке зарегистрированы не были, такая регистрация произведена истцом только в апреле 2023 года.

Также истец указывает на то, что в данный момент отсутствует обеспечение беспрепятственного доступа ко всем зданиям, находящимся в собственности АО «КЦ-2» по адресу: РК, Симферополь, ул. ФИО8, 17, а также доступ к участку через центральные ворота. Отсутствует возможность беспрепятственного доступа для обслуживания линейных объектов (водопровода, ЛЭП 04Кв), находящихся на балансе АО «КЦ-2» по адресу: РК, Симферополь, ул. ФИО8, 17.

Однако, суд первой инстанции правильно указал, что намерение истца защитить его право на беспрепятственное  пользование принадлежащими ему объектами недвижимости,  невозможно реализовать в рамках спора о признании сделки договора аренды земельного участка недействительной, поскольку для этого законодательством предусмотрен иной порядок, в том числе право на установление сервитута.

По существу требования АО «Коммерческий центр-2»  сводятся к требованиям установления определённого порядка пользования земельным участком, принадлежащим ответчикам, что может быть достигнуто путём установления сервитута, в связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Учитывая всё выше изложенное, коллегия судей полагает, что доводы подателя апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены судебного акта.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, нормы материального и процессуального права не нарушены и применены правильно, судом полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения не имеется.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 части 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 23 июня 2023 года по делу               № А83-14997/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Акционерного общества «Коммерческий Центр-2» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                               И.В. Евдокимов

Судьи                                                                                                                           Ю.В. Колупаева

                                                                                                                            А.А. Тарасенко