﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

23 июля 2019 года

Дело №

А56-58205/2017

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга  Ерохова Л.И. (доверенность от 26.12.2018), от общества с ограниченной ответственностью «Питер-Констракшн» Мальцевой Е.П. (доверенность от 26.04.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2018 (судья Кротов С.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2019 (судьи Тимухина И.А., Желтянников В.И., Пряхина Ю.В.) по делу № А56-58205/2017,					

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – КИО, комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Питер-Констракшн», место нахождения: 197198, Санкт-Петербург, Большая Пушкарская ул., д. 10, лит. Б, пом. 15-Н, ОГРН 1089847172953, ИНН 7801467960 (далее – ООО «Питер-Констракшн», общество), о взыскании 12 346 415 руб. 89 коп. задолженности по договору от 07.08.2002 №00/ЗК-01895 (01) аренды земельного участка на инвестиционных условиях за период с 01.07.2016 по 15.03.2017, 1 247 283 руб. 93 коп. неустойки за просрочку платежей за период с 11.07.2016 по 31.03.2017,  1 825 515 руб. 09 коп. штрафа за нарушение пункта 5.2.1 договора, 2 323 691 руб. 73 коп. пеней за нарушение пункта 5.2.2 договора, 1 789 401 руб. 14 коп. штрафа за нарушение пункта 7.2.15 договора, о расторжении договора аренды от 07.08.2002 и о выселении ответчика с земельного участка площадью 8 470 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221В-1, участок 3. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён конкурсный управляющий общества Полуянов Владимир Анатольевич.

Решением суда от 30.05.2018 иск удовлетворён частично, с общества в пользу комитета взыскано 12 346 415 руб. 89 коп. задолженности, 1 785 487 руб. 89 коп. неустойки за просрочку платежа, 1 825 515 руб. 09 коп. штрафа за нарушение пункта 5.2.1 договора, 1 789 401 руб. 14 коп. штрафа за нарушение пункта 7.2.15 договора, в остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционного суда от 04.03.2019 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит решение и постановление изменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Податель жалобы считает необоснованным отказ суда в удовлетворении требования о расторжении договора и выселении общества с занимаемого участка, ссылаясь на то, что общество не вносит арендную плату по договору с 2014 года, является недобросовестным контрагентом, кроме того, в отношении общества открыто конкурсное производство, что не предполагает финансового оздоровления общества.

Податель жалобы считает необоснованным уменьшение судом размера неустойки, ссылается на то, что явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства обществом не обоснована и не доказана.

В отзыве на кассационную жалобу конкурсный управляющий общества просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы. Конкурсный управляющий ссылается на то, что в случае удовлетворения кассационной жалобы он не сможет реализовать право по заявлению о признании права собственности на объект незавершённого строительства – гостиничный комплекс и в дальнейшем реализовать указанный актив общества, что приведёт к нарушению прав и законных интересов кредиторов, дольщиков.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель общества обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Конкурсный управляющий общества о месте и времени рассмотрения дела извещён надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

На основании распоряжения администрации Санкт-Петербурга от 23.04.2002 № 619-ра Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник КИО, арендодатель) и акционерное обществом закрытого типа «Экрос» (в результате изменения наименования - закрытое акционерное общество «Научно-производственное объединение «Экрос», арендатор, далее – ЗАО «НПО «Экрос») заключили договор от 07.08.2002 № 00/3K-01895(01) аренды на инвестиционных условиях земельного участка общей площадью 8 470 кв. м с кадастровым номером 78:2221В:3004, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 2221В-1, участок 3, для осуществления инвестиционного проекта по строительству гостиничного комплекса с подземной и полуподземной автостоянками и дальнейшего использования объекта после осуществления проекта на срок до 07.11.2003. 

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 19.04.2005 № 519 стороны заключили дополнительное соглашение от 15.06.2005 № 3 о замене ЗАО «НПО «Экрос» закрытым акционерным обществом «ИВИ-93» (далее – ЗАО «ИВИ-93»), срок действия договора продлён до 31.12.2005, изменена арендная плата и порядок расчётов по договору. 

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 24.02.2009 № 223 заключено дополнительное соглашение от 06.04.2009 № 8 о замене ЗАО «ИВИ- 93» на ООО «Питер-Констракшн», продлён срок договора до 30.11.2011. 

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 12.05.2014 № 337 стороны заключили дополнительное соглашение от 04.06.2014 № 9 о продлении срока договора до 31.12.2016, договор дополнен пунктом 4.4., согласно которому общая сумма подлежащего перечислению арендатором платежа составила 38 093 307 руб. на срок завершения строительства предусмотренного договором объекта, то есть по 31.12.2016. 

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом условий договора, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил требование о взыскании задолженности, снизил размер неустойки на основании статьи  333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), и отказал в иске о расторжении договора и выселении.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Питер-Констракшн».

Определением суда от 25.12.2017 по делу № А56-81525/2017 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Полуянов В. А.

Определением суда первой инстанции от 09.02.2018 по делу № А56-81525/2017 заявление временного управляющего о принятии обеспечительных мер удовлетворено частично: суд запретил комитету расторгать заключенные с обществом договоры аренды земельных участков от 07.08.2002 №№ 00/ЗК-17896(01) и 00/ЗК-01895(01), от 04.08.2014 № 01/ЗКС-03723, а Управлению Росреестра - совершать регистрационные действия, связанные с прекращением права аренды общества в отношении указанных земельных участков.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.07.2018 по делу № А56-81525/2017 указанное определение оставлено без изменения.

Решением суда от 02.06.2018 по делу № А56-81525/2017 общество признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Полуянов В.А.

На основании установленных по делу фактических обстоятельств суды,  руководствуясь приведёнными нормами права, сделали обоснованный вывод о том, что правовое последствие в виде расторжения договора и выселения общества с земельного  участка несоразмерно нарушению допущенного ответчиком обязательства, не соответствует принципу соблюдения баланса интересов сторон, может привести к нарушению прав дольщиков. 

При этом суды исходили из того, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. 

Суды обоснованно посчитали, что интересы истца в данном случае должным образом защищены взысканием в его пользу с арендатора долга по арендной плате и неустойки за нарушение исполнения обязательств. Доводы,  касающиеся необходимости истребования земельного участка для осуществления инвестиционного проекта, реализации которого может препятствовать договорные отношения с ответчиком, истцом не заявлены. 

Суды на основании фактических обстоятельств дела сочли, что сохранение договорных отношений в данном случае не противоречит положениям статей  450, 619 ГК РФ.

Доводы подателя жалобы,  касающиеся уменьшения размера неустойки, не могут быть приняты судом кассационной инстанции.

         В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

	Суд первой инстанции правильно применил указанную норму права и на основании заявления ответчика снизил размер неустойки. Апелляционный суд правомерно исходил из того, что установленный судом с учётом применения статьи 333 ГК РФ размер неустойки обеспечивает соблюдение баланса интересов сторон, является достаточной компенсацией нарушенных прав арендодателя.

          Кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

	С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа   

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.05.2018 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2019 по делу № А56-58205/2017 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - без удовлетворения. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

 И.В. Сергеева