Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-13688/2023

28 апреля 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  24 апреля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  28 апреля 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Добрая компания» (адрес: Россия,

192102, Санкт-Петербург, Волковский проспект, Дом 32, Литер А, пом./пом. 1-Н/127, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.12.2015, ИНН: 

<

***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Адамант» (адрес: Россия, 190068, Санкт-Петербург, набережная реки Мойки, 72, литера, помещение 1-Н, ком. №116, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 14.11.2003, ИНН: 

<

***>)

о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора,

 

при участии

- от истца: представители ФИО2, на основании доверенности от 21.04.2023, ФИО3, на основании доверенности от 13.02.2023,

- от ответчика: представитель ФИО4, на основании доверенности от 16.01.2023, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Добрая компания» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Адамант» (далее – ответчик, Компания) о признании недействительным (ничтожным) одностороннего отказа Компании от исполнения договора аренды от 01.06.2019 № Р5-1 в редакции дополнительного соглашения от 30.01.2023, выраженного в уведомлении от 09.02.2023 № 11/23.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, просил их удовлетворить, также представил возражения на отзыв ответчика.

Представитель ответчика просил в удовлетворении иска отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

В соответствии с требованиями статей 136, 137 АПК РФ арбитражный суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Обществом (арендатор) и Компанией (арендодатель) 01.06.2019 заключен договор № Р 5-1 (далее - договор) аренды части здания многофункционального комплекса, совмещенного с надземным вестибюлем станции метрополитена «Волковская» общей площадью 11479,3 кв.м, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Волковский пр., дом 32, лит. А этажность 5, а именно пом. Щ 127 помещения 1-Н площадью 33,8 кв. м., расположенное на 5 этаже, в целях использования под офис.

Договор аренды заключен на срок 11 календарных месяцев с момента его подписания сторонами (пункт 2 договора).

Акт приема-передачи помещения подписан 01.06.2019.

Впоследствии правоотношения по договору аренды ежегодно продлевались путем подписания сторонами дополнительных соглашений от 06.04.2020, от 16.03.2021, от 03.02.2022, от 30.01.2023 к договору.

Дополнительным соглашением от 30.01.2023 стороны продлили срок действия договора на согласованных условиях с 01.02.2023 по 31.12.2023 (пункт 1 дополнительного соглашения от 30.01.2023).

Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды в редакции дополнительного соглашения от 30.01.2023, существенные условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.

09.02.2023 посредством электронной почты в адрес Общества поступило уведомление от 09.02.2023 № 11/23 об отказе от исполнения договора.

Основанием для расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке послужили, по мнению арендодателя, неоднократные нарушения арендатором сроков внесения арендной платы в соответствии с пунктами 6.3.3, 6.4 договора.

Истец указывает на то, что на момент заключения дополнительного соглашения от 30.01.2023, согласно акту сверки, задолженность арендатора перед арендодателем составляла 421 руб. 24 коп., которая была самостоятельно (в отсутствие требований со стороны арендодателя) погашена 25.01.2023. Каких-либо требований об оплате ответчиком не выдвигалось. Также из искового заявления следует, что 19.01.2023 арендатор внес платеж за январь 2023 года, 08.02.2023 внесена арендная плата за февраль 2023 года.

Считая отказ Компании от договора недействительным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Как указано в пункте 1 статьи 450.1 ГК РФ, предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора), договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Таким образом, отказ от договора является односторонней сделкой, которая может быть оспорена по правилам признания недействительными сделок (глава 9 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При этом, пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из разъяснений пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее - Постановление № 54) следует, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 14 Постановления № 54 при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Постановлением № 54 даны соответствующие разъяснения не только о правовых последствиях отказа от договора, но и о необходимости учета баланса интересов сторон договора при осуществлении одной из них такого права.

Так, в пункте 14 Постановления № 54 указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения в Постановлении № 54 направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Положения статьи 619 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения, в частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации утвержденный Президиумом Верховного суда Российской Федерации 13.04.2016).

Согласно пункту 27 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из материалов дела усматривается, что Общество и Компания заключили договор часть здания многофункционального комплекса, совмещенного с надземным вестибюлем станции метрополитена «Волковская», находящегося по адресу: 192102, 

<

...>, литера А, этажность 5, общей площадью 11 479,3 кв.м., а именно пом. №127 помещения 1-Н, площадью 33,8 кв.м, расположенное на 5 (пятом) этаже, выделенные на плане (Приложение № 1).

Сторонами установлено, что настоящий договор действует 11 месяцев.

Объект передан 01.06.2019 Обществу по акту приема-передачи.

Впоследствии правоотношения по договору ежегодно продлевались путем подписания дополнительных соглашений.

09.02.2023 Компания посредствам электронной почты направило Обществу отказ от исполнения договора, выраженный в уведомлении от 09.02.2023 № 11/23, из которого следует, что основанием для расторжения договора послужили неоднократные нарушения арендатором сроков внесения арендной платы в соответствии с пунктами 6.3.3 и 6.4 договора. Договор считается расторгнутым на 16 день с даты направления настоящего уведомления.

Согласно пунктам 6.3 и 6.3.3 условий договора (приложение № 2 к договору) арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке в случае неоднократного (два и более раз) не внесения арендной платы (полностью или в части) и/или нарушения срока оплаты арендной платы.

Между тем из пункта 6.4 условий договора следует, что сторона, отказывающаяся от исполнения договора в соответствии с пунктами 6.2 и 6.3 настоящих условий договора аренды, обязана письменно направить другой стороне требование об устранении нарушений, послуживших основанием для расторжения договора. Если указанные нарушения не будут устранены в 15-дневный срок с момента направления требования, договор считается расторгнутым на 16 день с момента направления требования.

Однако из материалов дела не следует, что арендодатель в соответствии с пунктом 6.4 договора направлял в адрес арендатора предупреждения о необходимости исполнения договорного обязательства в части своевременной оплаты арендной платы. Факт невыполнения данного условия представитель ответчика подтвердил в судебном заседании.

Согласно части первой статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если данные правила не позволяют определить содержание договора, то в соответствии со второй частью указанной статьи должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования пункта 6.4 договора следует, что право арендодателя на расторжение договора возникает после устранения арендатором нарушений послуживших основанием для отказа от исполнения договора. 

Поскольку Компанией в нарушение условий пункта 6.4 договора письменного требования в адрес арендатора о необходимости исполнения договорного обязательства в части своевременной оплаты арендной платы направлено не было, оснований считать односторонний отказ от договора аренды соответствующий действующему законодательству, у суда не имеется.

В данном случае, арендодателем не были соблюдения требования к совершению односторонней сделки, отказ от исполнения договора аренды от 01.06.2019 № Р5-1 в редакции дополнительного соглашения от 30.01.2023, выраженный в уведомлении от 09.02.2023 № 11/23, не влечет правовых последствий, в связи с чем требование, заявленное истцом, следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать недействительной (ничтожной) сделкой односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Адамант» от исполнения договора аренды от 01.06.2019 № Р5-1 в редакции дополнительного соглашения от 30.01.2023, выраженный в уведомлении от 09.02.2023 № 11/23.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Адамант» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Добрая компания» 6 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Балакир М.В.