АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ул. Гоголя, 18, г. Уфа, 

<

...>, http://ufa.arbitr.ru/, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-3946/25

г. Уфа

11 февраля 2026 года

Резолютивная часть решения объявлена 28.01.2026 Полный текст решения изготовлен 11.02.2026

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Жильцовой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шамсутдиновой А.Р. рассмотрел дело по первоначальному иску общества с ограниченной ответственностью "АромаЛюкс" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "СИБИРЬ ПРОПЕРТИ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 2 055 531 руб. 66 коп. неосновательного обогащения, 28 210 руб. 80 коп. убытков,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "СИБИРЬ ПРОПЕРТИ" к обществу с ограниченной ответственностью «АромаЛюкс» о внесении изменений в договор аренды от 31.03.2012,

при участии в судебном заседании:

от истца (онлайн): представитель ФИО1 по доверенность № 666-О от 31.01.2025, диплом, паспорт;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 27.01.2026, диплом, личность установлена на основании паспорта, ФИО3 (онлайн), доверенность № 38 от 13.01.2026 диплом, паспорт.

На рассмотрение Арбитражного суда Республики Башкортостан поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "АромаЛюкс" к обществу с ограниченной ответственностью "СИБИРЬ ПРОПЕРТИ" о взыскании 2 055 531 руб. 66 коп. неосновательного обогащения, 28 210 руб. 80 коп. убытков.

В материалы дела от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому в удовлетворении исковых требований просит отказать.

От истца поступили возражения на доводы ответчика, изложенные в отзыве на исковое заявление.

Определением от 25.08.2025 принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "СИБИРЬ ПРОПЕРТИ" к обществу с ограниченной ответственностью «АромаЛюкс» о внесении изменений в договор аренды от 31.03.2012.

В материалы дела от ответчика поступили письменные пояснения в дополнение к отзыву на исковое заявление.

От истца поступил отзыв на встречное исковое заявление, согласно которому в удовлетворении встречных исковых требований просит отказать.

В материалы дела от истца и ответчика поступили письменные пояснения.

Истцы по основному и встречному искам требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить, ответчики в удовлетворении исковых требований просили отказать.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав участвующих в деле лиц, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «АромаЛюкс» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «СИБИРЬСТРОЙИНВЕСТ» (с 17.05.2018 ООО "СИБИРЬ ПРОПЕРТИ" в связи со сменой права собственности, арендодатель) 31 марта 2012г. заключен договор аренды нежилого помещения № 00511100199.

В соответствии с условиями п.2.1 договора арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование (аренду) помещение. В свою очередь, помещение - это часть здания, площадью 251, 60 (двести пятьдесят одна целых и шестьдесят сотых) кв.м., помещение включает в себя нежилое помещение № 1.12 площадью 251, 60 (двести пятьдесят одна целых и шестьдесят сотых) кв.м. на 1 (первом) этаже, согласно Выписке из Технического Паспорта, выданным АКГУП «Алтайский центр земельного кадастра и недвижимости» Железнодорожный отдел «01» декабря 2011г.

Договором также определено понятие здания - нежилое отдельно стоящее здание торгово-развлекательный центр «Весна» с подземной автостоянкой, общей площадью 30 054,8 кв.м.

Согласно акту приема-передачи от 1 мая 2012г. арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование помещение в здании (Торгово-развлекательный центр «Весна» с подземной парковкой), расположенного по адресу: 656054, 

<

...> в.

Договором установлено «Целевое назначение Помещения» - использование помещения в целях организации и осуществления коммерческой деятельности арендатора для размещения и эксплуатации магазина/торговой точки под коммерческим обозначением (товарным знаком) «РИВ ГОШ» с целью организации розничной торговли парфюмерно-косметическими и сопутствующими товарами и выставки образцов

продукции, а также для подсобных и административных целей, связанных с такой деятельностью.

Согласно пункту 2.2 договора аренды помещение передается арендодателем арендатору в аренду для использования исключительно в соответствии с целевым назначением помещения. Срок аренды по договору: 5 (пять) лет с даты государственной регистрации договора в соответствующем органе, осуществляющем государственную регистрацию, соответственно, первоначальный срок договора с 16 мая 2012г. по 16 мая 2017г.

Дополнительным соглашением № 1 от 01 марта 2017г. стороны продлили действие договора до 16 мая 2022г.

Дополнительным соглашением № 12 от 15 марта 2022г. действие договора продлено до 17 мая 2029г.

В соответствии с условиями договора аренды, все изменения и дополнения к договору зарегистрированы в установленном действующим законодательством порядке.

В соответствии с условиями пункта 4.1 договора арендная плата состоит из постоянной части, платы за эксплуатацию и переменной части. Порядок оплаты для постоянной части арендной платы и платы за эксплуатацию установлен следующий: не позднее 20 числа каждого месяца аренды за текущий календарный месяц аренды. Переменная часть арендной платы оплачивается в течение 10 (десяти) банковских дней с момента получения счета арендатором.

Пунктом 4.4. договора аренды определен порядок индексации арендной платы.

Согласно пункту 4.10 договора арендатор вправе осуществлять коммерческую деятельность в помещении в соответствии с условиями настоящего договора. Арендодатель со своей стороны обязуется, при появлении в здании торгового центра 2-го мультибрендового оператора косметики и парфюмерии за исключением арендаторов, торгующих товарами под одной торговой маркой (монобрэндовыми товарами), а также операторов, согласованных с арендатором, арендная плата подлежит уменьшению на 70%. Уменьшение арендной платы вступает в действие с даты начала коммерческой деятельности в здании указанных арендаторов и действует до момента прекращения деятельности таких арендаторов.

По сведениям истца, с учетом открытия 1 августа 2024г. в здании торгово-развлекательного центра «Весна» (далее - ТРЦ «Весна») 2-го мультибрендового оператора косметики и парфюмерии - магазина «Подружка» (ООО «Табер Трейд»), им в адрес ответчика (арендодателя) были направлены уведомления исх. № б/н от 13 августа 2024г. и исх. № б/н от 22 августа 2024г. с приложением акта, фиксирующего начало коммерческой деятельности 2-го мультибрендового оператора косметики и парфюмерии - магазина «Подружка».

Суть направленных уведомлений заключалась в извещении арендодателя о праве арендатора с учетом положений пункта 4.10 договора аренды воспользоваться снижением ежемесячной арендной платы на 70%, начиная с 01.08.2024г. до даты прекращения коммерческой деятельности указанного оператора косметики и парфюмерии.

Арендодатель ответил отказом на вышеуказанные уведомления.

Возражения арендодателя на полученные уведомления о праве воспользоваться снижением арендной платы в соответствии с условиями договора аренды сводились первоначально, в частности, к тому, что магазин арендатора не относится к мультибрендовому магазину (исх. № 146 от 15.08.2024г., исх. № 147 от 19.08.2024г., п.6 приложения).

Впоследствии возражения арендодателя были сведены к тому, что открытый магазин «Подружка» не может быть отнесен к мультибрендовому оператору парфюмерно-косметической продукции (исх. № 210 от 02.10.2024г., п.6 приложения).

По мнению истца, данные утверждения не соответствуют действительности и положениям заключенного между сторонами договора аренды. Буквальное толкование п. 4.10 договора аренды в части указания на исключение в виде «арендаторов, торгующих товарами под одной торговой маркой (монобрэндовыми товарами)» указывает, что стороны в договоре определили, что мультибрендовым оператором косметики и парфюмерии являются магазины, торгующие несколькими торговыми марками. Также, договор аренды не содержит каких-либо ограничений по части признания магазина 2-м мультибрендовым в силу наличия того или иного ассортимента продукции, нет ограничений и по наличию того или иного ассортимента помимо парфюмерно-косметических товаров, отсутствуют требования и к возможному пересечению реализуемого ассортимента вновь открытого магазина с ассортиментом арендатора.

С учетом возражений ответчика истцом 01.11.2024 был проведен осмотр магазина «Подружка», открытого в ТРЦ «Весна», экспертом-товароведом ООО «ПрофЭксперТ», путем детализированной фотофиксации парфюмерно-косметической и иной продукции, представленной к реализации. По итогам осмотра был составлен акт осмотра от 01.11.2024 г., в котором зафиксированы названия парфюмерно-косметических брендов (марок), реализуемых в магазине с разделением на категории (косметическая продукция: декоративная, уходовая; парфюмерная продукция).

По утверждению истца, данный осмотр подтверждает отнесение магазина «Подружка» к мульти-брендовым операторам косметики и парфюмерии, а также правомерность применения арендатором п. 4.10 договора аренды.

Также, протоколом № 1731560456397 от 14.11.2024г. автоматизированной системой «ВЕБДЖАСТИС» зафиксирована текстовая графическая информация, размещённая на официальной странице ТРЦ «Весна» по адресу https://vk.com/vesnamail?from=search. Данным протоколом

зафиксирована размещенная информация об открытии магазина «Подружка» в ТРЦ «Весна», в частности, указано следующее: «Подружка - российская сеть магазинов косметики, парфюмерии...».

По мнению истца, еще одним подтверждением того, что открытый в ТРЦ «Весна» магазин «Подружка» специализируется на торговле парфюмерно-косметических товаров, является тот факт, что согласно выписке из ЕГРЮЛ, основной вид деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (код 47.75) указан следующий - Торговля розничная косметическими и товарами личной гигиены в специализированных магазинах.

Таким образом, как полагает истец, для обеих компаний (ООО «АромаЛюкс» и ООО «Табер Трейд») основным видом экономической деятельности является торговля розничная косметическими и товарами личной гигиены в специализированных магазинах. Остальные виды экономической деятельности являются согласно выписке из ЕГРЮЛ дополнительными. Соответственно, указанный ОКВЭД выбран ООО «Табер Трейд» в качестве основного вида деятельности при постановке на налоговый учет исходя из преобладающего объема реализуемых услуг по розничной торговле косметическими товарами.

По мнению истца, витрина магазина «Подружка» также свидетельствует о том, что в данном магазине в первую очередь представлены косметика и парфюмерия. Магазин «Подружка», выставляя товары косметики и парфюмерии в первую линию и вторую линию торгового пространства магазина от главного (основного) вход, позиционирует себя в первую очередь как продавец косметики и парфюмерии, у которого также есть в ассортименте и товары иных групп, как сопутствующие, но они не являются главным продуктом и не определяют направление торгового профиля магазина, так как сопутствующие товары не предлагаются покупателю в первой, либо второй линии торгового пространства от главного (основного) входа в магазин. Данной концепции оформления торгового пространства придерживаются все основные мультибрендовые ретейлеры, реализующие товары косметики и парфюмерии на российском рынке, такие как: «Л’Этуаль», «Иль Де Боте», «Золотое Яблоко», в том числе и истец.

Уведомлением исх. б/н от 25.10.2024г. арендатором в адрес арендодателя был направлен также сравнительный анализ ассортиментного перечня магазинов «РИВ ГОШ» и «Подружка», согласно которому в магазинах, по состоянию на момент уведомления, представлено 137 марок парфюмерии и косметики (магазин «РИВ ГОШ») и 113 марок парфюмерии и косметики (магазин «Подружка»), соответственно.

Как считает истец, вышеизложенные обстоятельства подтверждают факт открытия именно 2-го мультибрендового магазина парфюмерии и косметики в ТРЦ «Весна».

Как указывает истец, за период с 1 августа 2024г. по 1 февраля 2025г. им была оплачена следующая арендная плата:

1. За август 2024г. - 472 587, 31 руб. (постоянная арендная плата - 322 113,42 руб., плата за эксплуатацию - 95 824, 38 руб., переменная плата - 54 649, 51 руб.);

2. За сентябрь 2024г. 475 227, 63 руб. (постоянная арендная плата - 322 113,42 руб., плата за эксплуатацию 95 824, 38 руб., переменная плата- 57 289, 83 руб.);

3. За октябрь 2024г. - 513 274, 86 руб. (постоянная арендная плата - 341 022,86, плата за эксплуатацию-101 450, 15 руб., переменная плата- 70 801, 85 руб.);

4. За ноябрь 2024г. - 518 099, 42 руб. (постоянная арендная плата - 344 659,29 руб., плата за эксплуатацию - 102 532, 03 руб., переменная плата - 70 908, 10 руб.);

5. За декабрь 2024г. - 510 093, 26 руб. (постоянная арендная плата - 344 659,29 руб., плата за эксплуатацию - 102 532, 03 руб., переменная плата - 62 901, 94 руб.);

6. За январь 2025г. - 447 191, 32 руб. (постоянная арендная плата - 344 659,29 руб., плата за эксплуатацию - 102 532, 03 руб.);

Итого выплачено за период с 1 августа 2024г. по 1 февраля 2025г.: 2 936 473 руб. 80 коп.

Оплата арендной платы подтверждается следующими платежными поручениями: № 12195 от 19.08.2024г, № 12196 от 19.08.2024г., № 192838 от 25.09.2024г., № 198800 от 18.10.2024г., № 198799 от 18.10.2024г., № 199966 от 25.10.2024г., № 199967 от 25.10.2024г., № 199957 от 25.10.2024г., № 207554 от 18.11.2024г., № 207555 от 18.11.2024г., № 208389 от 22.11.2024г., № 216183 от 18.12.2024г., № 216184 от 18.12.2024г., № 216776 от 23.12.2024г., № 3742 от 17.01.2025г., № 3743 от 17.01.2025г., № 5149 от 22.01.2025г. (п.8 приложения).

Как следует из искового заявления, с учетом положений пункта 4.10 договора аренды, арендная плата подлежала оплате в размере 30%, следовательно, 70% от арендной платы составляет 2 055 531 руб. 66 коп.

Таким образом, истец полагает, что у арендодателя возникло неосновательное обогащение в размере излишне уплаченной арендатором арендной платы по договору, составляющей 2 055 531 руб. 66 коп.

Кроме того, как указывает истец, полученные от арендодателя возражения и досудебные претензии (исх. № 127 от 11.10.2024г., исх. № 220 от 22.10.2024г., исх. № 221 от 22.10.2024г., п.6 приложения) вынудили его произвести действия по доплате арендной платы к уже ранее оплаченной арендной плате, без учета снижения на основании п. 4.10 договора аренды, а также произвести оплату пени. Указанные доплаты были произведены арендатором вынуждено и не подтверждают согласия на оплату арендной платы в полном объеме без учета снижения на 70%.

Так, согласно положениям пункта 6.2 договора аренды «Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном предусмотренном ч.3 ст.450 ГК РФ, порядке расторгнуть договор путем направления в адрес арендатора,

указанный в договоре, соответствующего письменного уведомления, не менее чем за 15 (пятнадцать) дней до даты расторжения, и при условии, что арендатор не устранил нарушения обязательств в указанный срок, в случаях нарушения арендатором какой-либо своей нижеуказанной обязанности, в случаях неоднократного (более двух раз) невнесение арендатором в срок свыше 30 (тридцати) календарных дней относительно срока, установленного договором (под невнесением понимается также и внесение только части платежа) неосуществление арендатором, при отсутствии вины арендодателя и третьих лиц, по каким-либо причинам деятельности в помещении 30 (тридцать) календарных дней подряд в течение каждого из сроков, указанных в п. 2.3 договора.

Таким образом, как указывает истец, с целью исключения возможности направления уведомления со стороны арендодателя о расторжении договора аренды, арендатор произвел оплату при условии отсутствия согласия с оплатой арендной платы в полном объеме.

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, истец после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, обратился в суд с рассматриваемым иском.

Проанализировав условия договора аренды № 00511100199, суд пришел к выводу, что правоотношения сторон подлежат регулированию нормами законодательства об аренде (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также общими положениями Гражданского кодекса.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 654 ГК РФ определено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Истец просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в размере излишне уплаченной арендной платы за период с 01 августа 2024 года в связи с открытием магазина «Подружка» определяя его как «2-й мультибрендовый оператор косметики и парфюмерии».

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Исходя из смысла норм, регулирующих обязательства сторон, возникших вследствие неосновательного обогащения, в предмет доказывания при рассмотрении споров о взыскании со стороны неосновательного обогащения входят факты приобретения или сбережения имущества за счет другой стороны, отсутствия правовых оснований для такого получения имущества, размер неосновательного обогащения.

При взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать наличие факта неправомерного сбережения ответчиком имущества за его счет и размер такого сбережения. Бремя доказывания наличия неосновательного обогащения, а также его размер законом возлагается на истца.

Возражая относительно предъявленных требований, ответчик в отзыве указывает, что в связи с отсутствием однозначного понимания, что такое «мультибрендовый оператор косметики и парфюмерии» и кто является «2-й мультибрэндовый оператор косметики и парфюмерии», отсутствия нормативного определения наличия между сторонами разногласия в понимании пункта 4.10 договора, не может быть применено условие о сокращении арендной платы на 70%. Ответчик полагает, что магазин «Подружка» (ООО «Табер Трейд»), представленный в ТРЦ «Весна», не является мультибрендовым магазином косметики и парфюмерии. Указание истца на витрину магазина «Подружка», в первой и второй линии которой представлены косметика и парфюмерия не являются надлежащим доказательством того, что в данном магазине в первую очередь представлены косметика и парфюмерия, так как витрина и размещение товара могут меняться, переставляться с места не места в течение работы магазина. Также ответчик считает, что магазин «РИВ ГОШ», представленный в ТРЦ «Весна», не относится к мультибрендовому магазину парфюмерии и косметики. Указание на то, что ООО «Табер Трейд» и ООО «Аромалюкс» используют одинаковый ОКВЭД 47.75 также не свидетельствует о том, что магазин «Подружка» является мультибрендовым магазином парфюмерии и косметики. Из отзыва ответчика также следует, что по логике истца «2-й мультибрендовый оператор косметики и парфюмерии» был открыт в ТРЦ «Весна» ранее, а именно до открытия магазина «Подружка» в названном ТРЦ были следующие арендаторы, которые также торговали косметикой и парфюмерией: ООО «Силуэт», ООО Аптечная суть «Губернский лекарь», ИП ФИО4, ИП ФИО5, ООО «Калцру».

Кроме того, из отзыва ответчика также следует, что в случае снижения арендной платы на 70%, сумма арендной платы за помещение площадью 251,60 кв.м. составит:

- в августе 2024 г. 141 776,19 рублей за помещение, что составляет 563,49 рублей /кв.м.;

- в сентябре 2024 г. 142 568,28 рублей за помещение, что составляет 566,64 рублей /кв.м.;

- в октябре 2024 г. 153 982,45 рублей за помещение, что составляет 612,01 рублей /кв.м.;

- в ноябре 2024 г. 155 429,82 рублей за помещение, что составляет 617,76 рублей /кв.м.;

- в декабре 2024 г. рублей за помещение, что составляет 608,21 рублей /кв.м.;

- в январе 2025 г. 134157,39 рублей за помещение, что составляет 533,21 рублей /кв.м., тогда как согласно заключению специалиста ИП ФИО6 № 01-ФЭ/2025 по результатам проведенного анализа предоставленной документации по состоянию на 31 декабря 2024 года средняя сумма расходов ООО «Сибирь Проперти» на эксплуатацию 1 квадратного метра помещения в месяц составляет 1 036,49 (одна тысяча тридцать шесть) рублей 49 коп. Снижение арендной платы на 70% не только не покроет расходы ответчика на обслуживание помещения истца, но и причинит убытки, а истец извлечет преимущества из своего недобросовестного поведения, так как помещением пользуется по цене значительно ниже рыночной арендной стоимости, при этом у самого истца на протяжении 2024 года наблюдается значительный рост выручки.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Так, в пункте 4.10 договора аренды стороны определили, что арендатор вправе осуществлять коммерческую деятельность в помещении в соответствии с условиями настоящего договора. Арендодатель со своей стороны обязуется, при появлении в здании торгового центра 2-го мультибрэндового оператора косметики и парфюмерии за исключением арендаторов, торгующих товарами под одной торговой маркой (монобрэндовыми товарами), а также операторов, согласованных с арендатором, арендная плата подлежит уменьшению на 70%. Уменьшение арендной платы вступает в действие с даты начала коммерческой деятельности в здании указанных арендаторов и действует до момента прекращения деятельности таких арендаторов.

Из представленных ответчиком возражений следует, что стороны в договоре аренды не определили значение понятий «мультибрендовый оператор косметики и парфюмерии», а также «2-й мультибрендовый оператор косметики и парфюмерии», тогда как значения этих понятий совершенно однозначно вытекают из условий заключенного договора аренды.

В абзаце третьем пункта 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 "О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление № 49) указано, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее

незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Согласно пункту 43 постановления № 49 при толковании условий договора в силу абзаца первого ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражении (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Согласно словарю значение слова «мультибрендовый» означает занимающийся продажей, производством нескольких брендов, то есть множество брендов (торговых марок).

Таким образом, буквальное толкование пункта 4.10 договора аренды в части указания на исключение в виде «арендаторов, торгующих товарами под одной торговой маркой (монобрэндовыми товарами)» указывает на то, что стороны также и в договоре определили, что мультибрендовым оператором косметики и парфюмерии являются магазины, торгующие не одной торговой маркой (монобренд), а большим количеством торговых марок (брендов).

Договор аренды не содержит каких-либо ограничений по части признания магазина 2-м мультибрендовым в силу наличия того или иного ассортимента продукции, нет ограничений и по наличию того или иного ассортимента помимо парфюмерно-косметических товаров, отсутствуют требования и к возможному пересечению реализуемого ассортимента вновь открытого магазина с ассортиментом арендатора.

Суд также принимает во внимание, что буквальное толкование условия пункта 4.10 договора аренды в части: «арендатор вправе осуществлять коммерческую деятельность в помещении в соответствии условиями настоящего договора», отсылает также к другим условиям договора аренды, заключенного между сторонами.

Так, согласно пункту 1.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения № 14 от 22.11.2022 года к договору аренды, целевое назначение помещения – использование арендатором помещения для ведения коммерческой деятельности с целью организации предприятия розничной торговли парфюмерией и косметикой, иными непродовольственными и бытовыми товарами, БАДами, с возможностью организации зоны тестирования реализуемых косметических средств, с возможностью организации косметического кабинета, имидж-студии и нейл-бара, где

арендатор вправе оказывать косметические, парикмахерские и иные услуги, связанные с деятельностью имидж-студии, косметического кабинета и нейл- бара, а также для хранения товара, подсобных и административных целей, связанных с такой деятельностью и пункта выдачи заказов (в том числе предоплаченных) покупателям и курьерским службам, при условии, что указанные заказы сформированы из числа товаров, входящих в ассортиментный перечень арендатора под торговым наименованием «РИВ ГОШ», Торговая марка «РИВ ГОШ».

Таким образом, сопоставляя пункт 4.10. договора аренды в части указания на возможное открытие мультибрендового магазина косметики и парфюмерии при осуществлении коммерческой деятельности арендатора и пункта 1.1. договора аренды в части содержания коммерческой деятельности арендатора, а также фактического ассортимента реализуемых товаров, следует однозначный вывод, что магазин «РИВ ГОШ» относится к мультибрендовому магазину парфюмерии и косметики.

При этом, открываемый согласно пункту 4.10. договора аренды 2-й мультибрендовый магазин косметики и парфюмерии по содержанию коммерческой деятельности также предполагает торговлю парфюмерией и косметикой, а также иными непродовольственными товарами. Содержание пунктов 1.1. и 4.10. договора аренды при их сопоставлении не предполагает распространение пункта 4.10. договора аренды на магазины, торгующие только и одновременно косметикой и парфюмерией.

Представленные истцом в материалы дела протокол от 14.11.2024г. № 1731560456397 и сравнительный анализ, указанный в уведомлении исх. б/н от 25.10.2024г., подтверждают, что для магазина «Подружка» договором аренды № ДДА0338 от 15.05.2024 установлена возможность реализации косметики и парфюмерии, и эта возможность в полной мере реализована реальным ассортиментом реализуемого товара в магазине в количестве более 100 (ста) различных брендов косметики и парфюмерии, что дополнительно подтверждает отнесение магазина «Подружка» ко 2-му мультибрендовому оператору косметики и парфюмерии.

При этом доводы ответчика об отнесении магазина «Подружка» к неспециализированному предприятию торговли со смешанным ассортиментом товаров не имеют правового значения, поскольку это не исключает отнесение магазина и к «мультибрендовому оператору косметики и парфюмерии».

Доводы ответчика о том, что пункт 4.10 договора вступает в силу при осуществлении деятельности магазина, торгующего только и одновременно косметикой и парфюмерией, подлежат судом отклонению, поскольку данные ограничения не установлены, тем более что в современной торговле практически невозможно найти магазин, который специализируется исключительно на одной линии товаров, практически всегда имеется какой-либо дополнительный ассортимент, о чем также говорит и расширенный

перечень товаров и услуг, указанный в договоре аренды, и несколько видов ОКВЭД.

Из представленного истцом сравнительного анализа (уведомление исх. б/н от 25.10.2024г.) также следует, что 50 % площади магазина «Подружка» занято продукцией парфюмерии и косметики, как и в магазине «РИВ ГОШ» продукция парфюмерии и косметики занимает более 50 %.

Согласно сетевой энциклопедии «Википедия» «РИВ ГОШ» - российская парфюмерно-косметическая сеть (https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%A0%D0%B8%D0%B2_%D0%93%D0%BE

%D1%88), в свою очередь и «Подружка» - сеть магазинов косметики и парфюмерии

(https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%9F%D0%BE%D0%B4%D1%80%D1%83% D0%B6%D0%BA%D0 %B0).

Доводы ответчика о том, что до открытия магазина «Подружка» в ТРЦ «Весна» уже были арендаторы, которые также торговали косметикой и парфюмерией, а именно: ООО «Силуэт», ООО Аптечная суть «Губернский лекарь», ИП ФИО4, ИП ФИО5, ООО «Калцру», что исключает отнесение магазина «Подружка» ко второму мультибрендовому магазину также подлежат отклонению.

Указанные ответчиком магазины не могут быть отнесены к мультибрендовым, поскольку не отвечают признакам «мультибрендовости парфюмерии и косметики», так как в некоторых из указанных реализуется только косметика или только парфюмерия, или реализуется небольшое количество торговых марок косметики и парфюмерии.

Так, указанные ответчиком арендаторы: ООО «Силуэт», ООО Аптечная сеть «Губернский лекарь», ИП ФИО4, ИП ФИО5, ООО «Калцру» имели в своем ассортименте либо только косметику для волос, либо только парфюмерию, либо небольшое количество торговых марок косметики и парфюмерии.

Также ответчиком указано на возникновение убытков в случае снижения размера арендной платы на 70% при применении пункта 4.10 договора аренды. По мнению ответчика, снижение арендной платы на 70% не только не покроет расходы ответчика на обслуживание помещения истца, но и причинит убытки, тогда как истец извлечет преимущества из своего недобросовестного поведения, поскольку будет пользоваться помещением по цене значительно ниже рыночной арендной стоимости, при этом у самого истца на протяжении 2024 года наблюдается значительный рост выручки.

В качестве подтверждения таких убытков имеется ссылка на заключение аудитора индивидуального предпринимателя ФИО6 № 01-ФЭ/2025 от 11.03.2025г. (далее-заключение).

Согласно данному заключению, по состоянию на 31 декабря 2024г., сумма расходов ООО «Сибирь Проперти» на эксплуатацию 1 квадратного метра арендуемого арендатором помещения в месяц составляет 1 036, 49 руб.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", пунктами 1, 2 статьи 421 Кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 14.06.2016 N 308-ЭС-1443, регулятивная функция частного права направлена на поддержание и охрану тех отношений, которые установлены самоопределяющимися субъектами своей волей и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ). Исходя из такого понимания нормативного смысла гражданского законодательства должно осуществляться и толкование составляющих его содержание правовых предписаний.

Суд отмечает, что включение пункта 4.10 в договор аренды, предусматривающего возможность снижения арендной платы, являлось свободным волеизъявлением сторон, осуществляющих предпринимательскую деятельность, более того, возможность снижения арендной платы арендатором полностью зависит от действий арендодателя, связанных с действиями по заключению договора аренды с 2-м мультибрендовым оператором косметики и парфюмерии. Возможность снижения арендной платы при наличии условий, указанных в п.4.10 договора аренды, предусмотрена настоящим договором и не является односторонним необоснованным волеизъявлением арендатора.

При этом договором аренды не установлена какая-либо связь между изменениями размера выручки, как в сторону увеличения, так и снижения, и обоснованностью снижения арендной платы в соответствии с положениями пункта 4.10 договора аренды.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд полагает правомерной позицию истца о том, что в связи с появлением в ТРЦ «Весна» 2-го мультибрендового магазина «Подружка» имеет право на уменьшение арендной платы на 70%.

Как указывает истец, за период с 1 августа 2024г. по 1 февраля 2025г. в соответствии с условиями договора им была оплачена следующая арендная плата:

- за август 2024г. - 472 587, 31 руб. (постоянная арендная плата - 322 113,42 руб., плата за эксплуатацию - 95 824, 38 руб., переменная плата - 54 649, 51 руб.);

- за сентябрь 2024г. 475 227, 63 руб. (постоянная арендная плата - 322 113,42 руб., плата за эксплуатацию 95 824, 38 руб., переменная плата- 57 289, 83 руб.);

- за октябрь 2024г. - 513 274, 86 руб. (постоянная арендная плата - 341 022,86, плата за эксплуатацию-101 450, 15 руб., переменная плата- 70 801, 85 руб.);

- за ноябрь 2024г. - 518 099, 42 руб. (постоянная арендная плата - 344 659,29 руб., плата за эксплуатацию - 102 532, 03 руб., переменная плата - 70 908, 10 руб.);

- за декабрь 2024г. - 510 093, 26 руб. (постоянная арендная плата - 344 659,29 руб., плата за эксплуатацию - 102 532, 03 руб., переменная плата - 62 901, 94 руб.);

- за январь 2025г. - 447 191, 32 руб. (постоянная арендная плата - 344 659,29 руб., плата за эксплуатацию - 102 532, 03 руб.);

Итого выплачено за период с 1 августа 2024г. по 1 февраля 2025г.: 2 936 473 руб. 80 коп.

Оплата арендной платы подтверждается следующими платежными поручениями: № 12195 от 19.08.2024г, № 12196 от 19.08.2024г., № 192838 от 25.09.2024г., № 198800 от 18.10.2024г., № 198799 от 18.10.2024г., № 199966 от 25.10.2024г., № 199967 от 25.10.2024г., № 199957 от 25.10.2024г., № 207554 от 18.11.2024г., № 207555 от 18.11.2024г., № 208389 от 22.11.2024г., № 216183 от 18.12.2024г., № 216184 от 18.12.2024г., № 216776 от 23.12.2024г., № 3742 от 17.01.2025г., № 3743 от 17.01.2025г., № 5149 от 22.01.2025г. (п.8 приложения).

По расчету истца, с учетом положений пункта 4.10 договора арендная плата подлежала оплате в размере 30%, следовательно, 70% от арендной платы составляет 2 055 531 руб. 66 коп.

С учетом представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения в размере излишне уплаченной арендной платы за период с 01 августа 2024 года в связи с открытием магазина «Подружка» в размере - 2 055 531 руб. 66 коп.

Истцом также заявлено требование о взыскании убытков в сумме 28 210 руб. 80 коп.

В обоснование заявленных убытков истец указал, что помимо доплаты арендной платы без учета снижения, предусмотренного пунктом 4.10 договора, по требованию арендодателя произвел выплату пени в сумме 28 210 руб. 80 коп. платежными поручениями от 25.10.2024 № 199956 и от 30.10.2024 № 200734 за нарушение сроков внесения арендных платежей.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

На основании статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимается как реальный ущерб (расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для

восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества), так и упущенная выгода – неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

По общему правилу необходимыми условиями наступления ответственности за нарушение обязательства в виде возмещения убытков являются факт противоправного поведения должника (нарушение им обязательства), возникновение негативных последствий у кредитора (понесенные убытки, размер таких убытков – с учетом принципа разумности и запрета на неосновательное обогащение) и наличие причинно-следственной связи между противоправным поведением должника и убытками кредитора.

Таким образом, применение гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков возможно при наличии условий, предусмотренных законом. Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать причинение вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между противоправным поведением и наступлением вреда, вину причинителя вреда.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом учтено, что договором аренды предусмотрены сроки оплаты арендной платы и нарушение сроков влечет ответственность в виде уплаты пени.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу о недоказанности наличия всех элементов состава гражданско-правового нарушения, необходимых и достаточных для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков, поскольку ответчик не является лицом, в результате действий которого у истца возникли убытки по оплате пени.

Обществом "СИБИРЬ ПРОПЕРТИ" обратилось с встречным исковым заявлением к обществу «АромаЛюкс» о внесении изменений в договор аренды от 31.03.2012.

Истец по встречному иску просит внести в п. 4.10 договора аренды от 31.03.2012 следующие изменения:

«4.10. Арендатор вправе осуществлять коммерческую деятельность в Помещении в соответствии условиями настоящего Договора. Арендодатель со своей стороны обязуется, при появлении в Здании Торгового Центра магазинов косметики и парфюмерии таких как: Л'Этуаль, Иль Де Ботэ, Золотое яблоко, ЦУМ, а также магазинов, реализующих косметику и парфюмерию ценовой категории, аналогичной реализуемой Арендатором,

когда совпадение реализуемых брендов составляет более 70%, за исключением действующих арендаторов, торгующих товарами под одной

торговой маркой (монобрэндовыми товарами), а также операторов, согласованных с Арендатором, Арендную плату уменьшить на 70%. Уменьшение Арендной платы вступает в действие в даты начала коммерческой деятельности в Здании указанных арендаторов и действует до момента прекращения деятельности таких арендаторов».

Истец полагает, что реальные бизнес риски возникают у продавца когда в одном торговом центре появляется второй продавец с совпадающим ассортиментом, в том числе и по ценовой категории и привлекающий аналогичных покупателей. Кроме того, в целях устранения неопределенности в условиях договора, арендодатель предлагает конкретизировать условия п. 4.10 Договора аренды, внеся изменения, которые сохранили бы условие об эксклюзивности арендатора по представленности в сегменте рынка, к которой относится арендатор.

Как было указано, согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В рассматриваемом случае, в пункте 4.10 договора стороны предусмотрели, что арендатор вправе осуществлять коммерческую деятельность в помещении в соответствии с условиями настоящего договора. Арендодатель со своей стороны обязуется, при появлении в здании торгового центра 2-го мультибрендового оператора косметики и парфюмерии за исключением арендаторов, торгующих товарами под одной торговой маркой (монобрэндовыми товарами), а также операторов, согласованных с арендатором, арендная плата подлежит уменьшению на 70%. Уменьшение арендной платы вступает в действие с даты начала коммерческой деятельности в здании указанных арендаторов и действует до момента прекращения деятельности таких арендаторов».

Из согласованных условий договора аренды не усматривается право арендодателя на безусловное одностороннее изменение условий договора аренды.

Существо инициативного изменения договора является одним из способов защиты нарушенного права, реализация которого преследует цель

восстановления баланса интересов участников обязательства, при котором учтены интересы всех субъектов этих правоотношений, интересы одних субъектов не противопоставляются интересам других субъектов, и эти интересы уравновешены путем выделения среди них приоритетных.

Истцом не доказано наличия обстоятельств, предусмотренных действующим законодательством для изменения в судебном порядке договора аренды ввиду существенного изменения обстоятельств.

Учитывая, что рассматриваемом случае при подписании договора сторонами было достигнуто соглашение о возможности уменьшения арендной платы при появлении в здании торгового центра 2-го мультибрендового оператора косметики и парфюмерии за исключением арендаторов, торгующих товарами под одной торговой маркой (монобрэндовыми товарами), а также операторов, согласованных с арендатором, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 86 327 руб. подлежат возмещению истцу за счет ответчика, в остальной части относятся на истца с учетом частичного удовлетворения требований.

Излишне уплаченная госпошлина в сумме 1225 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Поскольку в удовлетворении встречных исковых требований отказано, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска относятся на истца по встречному иску.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "АромаЛюкс" удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СИБИРЬ ПРОПЕРТИ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "АромаЛюкс" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 2 055 531 руб. 66 коп. неосновательного обогащения, а также 86 327 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "АромаЛюкс" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из федерального бюджета госпошлину в сумме 1225 руб., уплаченную по платежному поручению от 05.02.2025 № 8617.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя.

В удовлетворении встречных исковых требованиях общества с ограниченной ответственностью "СИБИРЬ ПРОПЕРТИ" отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Е.А. Жильцова