АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

 

Именем Российской Федерации 

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-17630/2018

город Вологда

07 декабря 2018 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 07 декабря 2018 года.

 

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Зреляковой Л.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску заместителя прокурора Вологодской области к обществу с ограниченной ответственностью «ТехноСталь» (ОГРН 

<

***>), Комитету по управлению имуществом города Череповца (ОГРН 

<

***>) о признании недействительными пунктов 5.1.2, 7.4 договора аренды земельного участка от 18 октября 2017 года № 14896, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Мэрии города Череповца,

при участии от истца Иволги О.В. по доверенности от 13.11.2018, от ответчика Комитета по управлению имуществом города Череповца ФИО2 по доверенности от 29.12.2017, от третьего лица ФИО3 по доверенности от 23.11.2018,  

 

у с т а н о в и л:

заместитель прокурора Вологодской области обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТехноСталь» (ОГРН 

<

***>; далее – ООО «ТехноСталь»), Комитету по управлению имуществом города Череповца (ОГРН 

<

***>; далее – Комитет) о признании недействительными пунктов 5.1.2, 7.4 договора аренды земельного участка от 18 октября 2017 года № 14896, заключенного Комитетом и ООО «ТехноСталь». 

Определением суда от 07 ноября 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Мэрия города Череповца (далее – Мэрия).

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Комитет в отзыве на исковое заявление и его представитель в судебном заседании против удовлетворения иска возражали, поскольку оспариваемые условия включены в договор правомерно, истцом не доказано нарушение публичных интересов.

Мэрия в отзыве на исковое заявление и ее представитель в судебном заседании также просили в иске отказать, так как истцом не указано, в чем заключается нарушение публичных интересов или прав и законных интересов других лиц, само по себе несоответствие сделки законодательству не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Оспариваемые пункты договора не нарушают интересы муниципального образования. 

ООО «ТехноСталь» о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направило, отзыв на исковое заявление не представило. 

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ООО «ТехноСталь».

Заслушав объяснения представителей истца, Комитета и Мэрии, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 18 октября 2017 года Комитет (арендодатель) и ООО «ТехноСталь» (арендатор) на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, распоряжения Губернатора Вологодской области от 04.10.2017 № 3654-р заключили договор аренды земельного участка № 14896, согласно пунктам 1.1 – 1.3 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:21:0102004:270, площадью 40 740 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>; вид разрешенного использования: тяжелая промышленность; цель предоставления участка: для строительства предприятия по производству решетчатых настилов и обработке металла.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 09 октября 2017 года.

В соответствии с пунктом 2.1 договора его условия распространяются на правоотношения, возникшие с 09 октября 2017 года по 08 октября 2027 года, то есть договор заключен на десять лет.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области 31 октября 2017 года.

Пунктом 7.4 договора предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора в случаях:

- неосвоения участка в течение трех лет с даты заключения договора аренды;

- использования участка не в соответствии с видом разрешенногоиспользования и целью его предоставления;

- просрочки внесения арендатором арендной платы трех и более раз подряд по истечении установленного договором срока платежа с превышением 7 банковских дней.

При этом арендодатель уведомляет арендатора об отказе от договора не менее чем за 20 календарных дней. В случае отсутствия на земельном участке объекта недвижимости, иных сооружений земельный участок считается возвращенным арендодателю с даты, указанной в письменном отказе. 

Пунктом 5.1.2 договора установлено, что арендатор имеет право в пределах срока договора с согласия арендодателя передать участок в субаренду.

Ссылаясь на то, что пункты 7.4 и 5.1.2 договора прямо противоречат положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, заместитель прокурора Вологодской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в связи со следующим. 

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"»).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 Пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании пункта 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.

В пункте 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в свою очередь, предусматривает общие условия и основания для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Договор прекращается с момента получения соответствующего уведомления стороны, заявившей об отказе от договора (исполнения договора), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В рассматриваемом деле предметом заключенного Комитетом и ООО «ТехноСталь» договора аренды от 18 октября 2017 года № 14896 выступает публичный земельный участок, при этом договор аренды заключен на десять лет.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации направлены на предоставление арендатору земельного участка, переданного в аренду на длительный срок (более чем пять лет), защиты от произвольного прекращения арендных отношений по немотивированному волеизъявлению арендодателя; при этом арендные отношения могут быть прекращены принудительно (при отсутствии добровольного соглашения обеих сторон) только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых оценивается судом, поэтому односторонний отказ арендодателя во внесудебном порядке от исполнения договора во внесудебном порядке невозможен.

Согласованное в пункте 7.4 оспариваемого договора условие, наделяющее арендодателя правом на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке, прямо противоречит императивным положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Кроме того, суд приходит к выводу, что пункт 5.1.2 договора также противоречит пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 5.1.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право в пределах срока договора с согласия арендодателя передать участок в субаренду.

Между тем, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. Условие пункта 5.2.1 договора противоречит требованиям законодательства.

Комитет полагает, что оспариваемое условие договора касается только случая передачи имущества в субаренду, а не относится к переуступке прав и обязанностей по договору аренды (перенаем), в связи с чем пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не распространяется на передачу имущества в субаренду. Арбитражный суд не может согласиться с указанным мнением ответчика, поскольку оно основано на неверном толковании содержания пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Системное толкование пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что в нем речь идет о любой передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды третьему лицу, в том числе и о передаче имущества в субаренду.

Ссылки Комитета и Мэрии на то, что в настоящем случае иск не подлежит удовлетворению в связи с отсутствием подлежащих охране публичных интересов, не могут быть приняты судом во внимание. 

На основании пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело на любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснено, что, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. 

Судом установлено, что спорные условия договора аренды не соответствуют требованиям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, что исключает соблюдение принципов добросовестного ведения деятельности участников гражданского рота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц. 

Применительно к настоящему спору суд приходит к выводу, что заявленный иск направлен на защиту названных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании вышеизложенного иск подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

 

р е ш и л :

признать недействительными пункты 5.1.2, 7.4 договора аренды земельного участка от 18 октября 2017 года № 14896, заключенного Комитетом по управлению имуществом города Череповца (ОГРН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «ТехноСталь» (ОГРН 

<

***>).

Решение суда может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                             Л.В. Зрелякова