ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №    А83-8352/2023

24 июня  2024 года

город Севастополь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18.06.2024.

Постановление изготовлено в полном объеме 24.06.2024.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Евдокимова И.В.,  Плотникова И.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кучиной А.В.,   

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Арбитражного суда Республики Крым от 06.03.2024 по делу № А83-8352/2023 (судья Черная Д.М.)

по исковому  заявлению Администрации Нижнегорского района Республики Крым

к Государственному комитету по государственной регистрации и кадаструРеспублики Крым, ФИО1, ФИО2

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельныхтребований относительно предмета спора, Министерства имущественных и земельныхотношений Республики Крым

о признании сделки ничтожной и погашении записи государственной регистрациидоговора, 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Нижнегорского района Республики Крым (далее – истец, Администрация Нижнегорского района, администрация района, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с требованиями с учетом заявления об изменении предмета исковых требований от 20.07.2023, принятого судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,  ФИО1, ФИО2  (далее – ответчики) о признании ничтожной сделки по заключению договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, номер государственной регистрации 90:08:190701:2695-91/020/2022-8, дата государственной регистрации 21.12.2022, на земельный участок площадью 157 518 кв.м. с кадастровым номером 90:08:190701:2695, расположенный по адресу: Республика Крым, Нижнегорский район, Чкаловское сельское поселение, за границами населенных пунктов, заключенного между ФИО1 (далее – ФИО1) и ФИО2 (далее – ФИО2) и удостоверенного выпиской из ЕГРН от 22.12.2022; погашении записи государственной регистрации названного договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Заявленные требования администрация района со ссылками на положения статей 168 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивирует заключением ответчиками спорного договора в отсутствие письменного согласия собственника земельного участка на передачу прав с последующей государственной регистрацией последнего.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 06.03.2024 исковые требования удовлетворены; признан ничтожным договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, от 10.11.2022, заключенный между ФИО1 и ФИО2; погашена запись государственной регистрации договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, номер государственной регистрации 90:08:190701:2695-91/020/2022-8, дата государственной регистрации 21.12.2022, на земельный участок площадью 157 518 кв.м., с кадастровым номером 90:08:190701:2695, расположенный по адресу: Республика Крым, Нижнегорский район, Чкаловское сельское поселение, за границами населенных пунктов, заключенного между ФИО1 и ФИО2; взыскано с ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000,00 руб.; взыскано с ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000,00 руб.

Не согласившись решением суда первой инстанции, ФИО1 обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что  вопреки доводам суда первой инстанции, положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ не содержит  императивный запрет передачи прав и обязанностей по договору в случае, если заключение  договора возможно только путем проведения торгов; положения статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной являются специальными нормами по отношению к общим нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками на праве аренды; в связи с невозможностью исполнения принятых обязательств по договору аренды апеллянт был вынужден заключить спорный договора о передаче (уступке) прав  и обязанностей.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного  суд от 05.03.2024 апелляционная жалоба принята к производству суда.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

Лица, участвующие в деле, надлежащим  образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционных жалоб в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.

14.01.2021  на основании пункта 1 статьи 39.6, статей 39.11, 39.12, 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в соответствии с распоряжением Совета министров Республики Крым от 08.09.2020 №1451-р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка», протокола аукциона от 24.12.2020 между Минимущества Крыма и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №7а/08-2021 (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 157 518 кв. м. из земель, находящихся в собственности Республики Крым, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования земельного участка - выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур (код 1.2), кадастровый номер 90:08:190701:2695, расположенный: Республика Крым, Нижнегорский район, Чкаловское сельское поселение, в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, цель использования - выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур.

Земельный участок подлежит передаче арендатору по акту о передаче земельного участка, подписанному сторонами в течение 10 (десяти) календарных дней с даты заключения настоящего договора (пункт 1.4 договора).

В силу пункта 2.2 договора земельный участок передается без права передачи прав и обязанностей по договору третьим лицам, в залог, внесения в уставный фонд.

Согласно пункту 3.1 договора последний заключен на срок 49 лет с момента подписания акта передачи земельного участка, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6.5 настоящего договора. Настоящий договор вступает в силу и становится обязательным для сторон со дня его подписания (пункт 3.2 договора). Окончание срока действия настоящего договора или его расторжение не освобождает стороны от выполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором (пункт 3.3 договора).

На основании акта приема-передачи от 25.02.2021 земельный участок, являющийся предметом договора, передан Минимущества Крыма в аренду ФИО1

Впоследствии актом приема-передачи земельных участков от 22.03.2022 на основании распоряжения Совета министров Республики Крым «О безвозмездной передаче земельных участков из государственной собственности Республики Крым в муниципальную собственность муниципального образования Нижнегорский район Республики Крым» от 07.12.2021 №1628-р министерство передало из государственной собственности Республики Крым в муниципальную собственность муниципального образования Нижнегорский район Республики Крым, в том числе земельный участок с кадастровым номером 90:08:190701:2695.

В этой связи администраций подготовлено дополнительное соглашение от 22.03.2022 №1 к договору вместе с актом приема-передачи земельного участка, которое арендатором подписано не было.

25.01.2023 в администрацию района от ФИО1 поступило уведомление от 23.12.2022 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №7а/08-2021 ФИО2 в соответствии с договором о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, от 10.11.2022 (далее – договор уступки).

В соответствии с пунктом 1.1 договора уступки арендатор по договору аренды земельного участка передает все права и обязанности правообладателю - новому арендатору в отношении земельного участка, предоставленного Минимущества Крыма для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур (код 1.2), площадью 157 518 кв. м., расположенного по адресу: Республика Крым, Нижнегорский район, Чкаловское сельское поселение.

22.12.2022 Госкомрегистром в ЕГРН внесены соответствующие сведения об уступке прав и обязанностей по договору аренды.

Администрация Нижнегорского района, полагая, что арендатор в нарушение норм действующего гражданского и земельного законодательства, а также условий договора аренды совершил сделку об уступке прав и обязанностей иному лицу без получения согласия арендодателя, обратилась в суд с данным исковым заявлением, прибегнув к судебной защите.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с приведенными нормами ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. При этом под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 74 и 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Как следует из пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 №54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве» уступка права, совершенная в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).

Согласно статье 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 382 ГК РФ).

В соответствии со статьей 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору (статья 388 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

Данное правило обеспечивает реализацию публичного интереса в обеспечении равных возможностей для лиц, находящихся в одинаковых условиях, в доступе к приобретению земель, относящихся к государственной и муниципальной собственности.

В силу статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В свою очередь, в соответствии с пунктом 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким образом, положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательных процедур.

Перечень оснований для заключения договора без проведения торгов является исчерпывающим и не предусматривает такое основание как уступка права, предоставленного ранее иному субъекту.

Таким образом, действующим законодательством установлен запрет передачи прав и обязанностей по договору в случае, если заключение договора возможно только путем проведения торгов.

Учитывая изложенное, арбитражный суд первой инстанции  обоснованно признал заключенный 10.11.2022 между ФИО1 и ФИО2 договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не соответствующий требованиям действующего законодательства и посягающий на публичные интересы.

Как верно указал суд первой инстанции, ФИО1, заключая 10.11.2022 сделку о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, фактически передал ФИО2 права и обязанности, которые он приобрел по итогам конкурсных процедур, в обход законодательного запрета в части применения конкурентных процедур, чем нарушаются права неопределенного круга третьих лиц - потенциальных участников торгов. Следовательно, сделка, имеющая своим последствием приобретение права аренды земельного участка в обход торгов, каковой является договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, от 10.11.2022, ничтожна.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд  первой  инстанции пришел к верному вывод о том, что в нарушение установленного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета, отраженного также в пункте 2.2 договора аренды, ФИО1 совершил сделку, направленную на передачу реализованного с торгов права аренды земельного участка с кадастровым номером 90:08:190701:2695 лицу, не являвшемуся участником торгов.

Указанные обстоятельства являются основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, от 10.11.2022 в качестве применения последствия признания недействительности ничтожной сделки.

Таким образом, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что имеются основания для удовлетворения требования администрации о погашении Госкомрегистром записи о государственной регистрации названного договора, заключенного между ФИО1 и ФИО2

По мнению апеллянта, к спорным правоотношениям должны применяться требования статьи 22 ЗК РФ, согласно которой при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Суд апелляционной инстанции признает указанные доводы ошибочными основанными  на неверном толковании норм материального права, поскольку  статья 22 ЗК РФ регулирует условия договора аренды без проведения торгов, тогда как положения пункта 7 статьи 448 ГК РФ касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодателем установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, вследствие чего обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Таким образом, пунктом 7 статьи 448 ГК РФ установлен запрет на передачу прав и обязанностей по договору аренды, в том числе недвижимого имущества, заключенному по результатам торгов.

Аналогичная позиция отражена в  определении  Верховного Суда РФ от 25.10.2021 N 310-ЭС21-19377 по делу N А08-1374/2020, определении  Верховного Суда РФ от 20.04.2023 N 303-ЭС23-4681 по делу N А51-3402/2022.

Иные доводы апеллянта отклоняются апелляционным судом ввиду их необоснованности и неверного толкования ответчиком норм права.

Доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.  Приведенным доводам судом первой инстанции дана надлежащая оценка, и они отклонены. Оснований для признания их обоснованными не усматривает и суд апелляционной инстанции.

Обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Предусмотренные статьей 270 АПК РФ основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение  Арбитражного суда Республики Крым от 06.03.2024  на основании пункта 1 части 1 статьи 269 АПК РФ подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 06.03.2024 по делу № А83-8352/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

 

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия  и может быть  обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья      

 

Судьи 

              Ю.В. Колупаева 

 

              И.В. Евдокимов   

 

              И.В. Плотников