Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-10584/2022

17 февраля 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  14 февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  17 февраля 2023 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Компания с ограниченной ответственностью «Хайгроув Девелопмент Лимитед» (адрес:  Россия 199406, Санкт-Петербург, ул. Наличная, д.22, лит.А, пом.5-Н);

ответчик: Администрация Василеостровского района Санкт-Петербурга (адрес: Россия 199178, Санкт-Петербург, Большой пр. В.О., д.55);

третьи лица: 1) Управление Росреестра по Санкт-Петербургу; 2) Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга; 3) Общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис №1 Василеостровского района», 4) ООО «Стандартстрой»;

о признании права собственности на перепланированное помещение,

встречное требование о приведении самовольной перепланировки в изначальное состояние,

при участии:

- от истца: ФИО2 (доверенность от 07.07.2022),

- от ответчика: не явился, извещен, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя,

- от третьих лиц: 1-3 не явились, извещены; 4) ФИО3 (доверенность от 25.11.2022), 

 

установил:

Компания с ограниченной ответственностью «Хайгроув Девелопмент Лимитед» (далее – истец, Компания) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Администрации Василеостровского района города Санкт-Петербурга (далее – Администрация, ответчик) об обязании сохранить переоборудованные нежилые помещения - 5-Н, площадью 242,1 кв.м. и 5*-Н (усл.) площадью 123,4 кв.м., по адресу: 

<

...>, лит.А, в переоборудованном и перепланированном состоянии с восстановленной второй входной дверью, об обязании произвести регистрацию нежилых помещений - 5-Н, площадью 242,1 кв.м. и 5*-Н (усл.) площадью 123,4 кв.м., по адресу: 

<

...>, лит.А, в переоборудованном и перепланированном состоянии с восстановленной второй входной дверью. 

К участию в деле в качестве третьего лица привлечены Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (далее – Росреестр), Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга (далее – Служба), ООО «ЖКС №1 Василеостровского района» (далее – ЖКС), Комитет по градостроительству и архитектуре (далее – КГА), общество с ограниченной ответственностью «Стандартстрой» (далее – Общество). 

Судом принято к производству встречное заявление Администрации об обязании Компании за свой счет выполнить работы по приведению планировки нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, ул. Наличная, д.22, лит.А пом.5Н в первоначальное состояние в соответствии с планом вторичного объекта недвижимости по состоянию на 05.05.1999, а именно: 

-восстановить проем между помещениями пл. 19,9 кв.м. (№1) и пл.21,1 кв.м. (№5), -восстановить оконный проем в помещение пл. 18,1 кв.м. (№8),

- восстановить оконный проем в помещение пл.8,9 кв.м. (№10), -восстановить перегородки между помещениями пл.18,1кв.м. (№8), пл.18,1кв.м. (№7), пл.21,8кв.м. (№6), пл.11,1 кв.м. (№4), пл.21,1 кв.м. (№5), 

-исключить образование помещения за счет площади помещения пл. 18,1 кв.м. (№ 7) путем демонтажа перегородок с дверным проемом, 

- исключить образование помещения сан.узла за счет площади помещения пл.21,1 кв.м. (№ 5) путем демонтажа перегородок с дверным проемом, демонтировать сантехническое оборудование (унитаз и раковину), 

-демонтировать перегородку, установленную за счет площади помещения пл.21,1 кв.м. (№5) и части площади помещения пл.21.8 кв.м. (№6), 

-восстановить подиум со ступенями и перегородки между помещениями пл.8,9 кв.м (№10) и пл.9,4 кв.м. (№11) и пл.6,5 кв.м. (№12), исключить образование помещения кухни и сан.узла, путем демонтажа перегородок с дверными проемами, демонтировать сантехническое оборудование (унитаз, раковина, моек), 

- восстановить часть перегородок между помещениями пл. 19,9 кв.м. (№1), пл.9.1 кв.м. (№2), пл. 11,4 кв.м. (№3), 

-восстановить дверной проем между помещениями пл.12,4 кв.м. (№ 13) и пл.14,0 кв.м. (№15), заложить дверной проем в перегородке между помещением пл. 12,4 кв.м. (№14) и помещением пл. 12,4 кв.м. (№13), 

-восстановить проем в капитальной стене между помещениями пл. 14,0 кв.м. (№15) и помещением пл. 13,9 кв.м. (№16), -заложить дверной проем в перегородке между помещениями пл.9,0 кв.м. (№18) и помещением пл. 13,9 кв.м. (№16), 

-восстановить конфигурацию перегородки между помещением пл.9,0 кв.м (№18) и помещением пл. 15,5 кв.м. (№17), 

-восстановить перегородки между помещениями пл.3,7 кв.м. (№29) между помещением пл.20,8 кв.м. (№ 28) и пл.20,5 кв.м. (№30), 

-заложить дверной проем в перегородке между помещениями пл.20,8 кв.м. (№28) и помещением пл.20,5 кв.м. (№30), -восстановить часть перегородки между помещениями пл. 14,7 кв.м. (№25) и помещением пл.8,3 кв.м. (№26), 

-демонтировать новую перегородку с дверным проемом, установленную за счет площади помещения пл.8,3 кв.м. (№26), 

-восстановить мойку в помещении пл. 14,7 кв.м. (№25). 

Определением суда от 11.10.2022, производство по делу приостановлено, в связи с назначением по делу судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы «Аспект» ФИО4 

В суд 22.11.2022 поступило заключение эксперта ООО «Центр независимой экспертизы «Аспект» ФИО4, в связи с чем производство по делу было возобновлено.

До вынесения решения по существу заявленных требований истец, в порядке установленном ст.49 АПК РФ, заявил об изменении исковых требований, просил сохранить нежилые помещения – 5-Н, площадью 242,1 кв.м. и 5*-Н (усл.) площадью 123,4 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, ул. Наличная, д.22, лит.А, образованные из нежилого помещения 5-Н общей площадью 374,8 кв.м. с кадастровым номером 78:2209Б:0:2:1, в переоборудованном и перепланированном состоянии на 12.03.2020 (технический паспорт) с восстановленными четырьмя входами в нежилое помещение – 2(двумя) входами со стороны главного фасада и 2(двумя) входами со стороны двора, в соответствии с поэтажным планом 1 этажа дома, изготовленным в 1964 г.

Изменение исковых требований принято судом.

Администрация, Росреестр, КГА, ЖКС, Служба, извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии с требованиями процессуального законодательства, в суд не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав пояснения истца, рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее.

24.05.1999 Компания по договору купли-продажи приобрела в собственность нежилое помещение 5-Н, общей площадью 374,8 кв. метров, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Наличная улица, дом 22, литера А, подвал - 1-й этаж, кадастровый номер 78:2209Б:0:2:1.

Согласно плану нежилого помещения, изготовленному филиалом ГУ ГУИОН ПИБ Василеостровского района Санкт-Петербурга, и переданному при подписании договора, помещение было оборудовано одной входной дверью.

Однако согласно архивным документам филиала ГУ ГИОН ПИБ Василеостровского района, при строительстве дома нежилое помещение 5-Н было оборудовано двумя входными дверьми, как и аналогичное помещение в данном доме (поэтажный план 1 этажа дома, изготовленный в 1964 году).

Также наличие двух входных дверей в помещении 5-Н дома 22, литера А по улице Наличная в Санкт-Петербурге подтверждается и общими сведениями о вторичном объекте недвижимости, установленными сотрудниками ПИБ и КЗРиЗ при обследовании 10 июня 1996 года.

В целях приведения объекта в соответствие с проектными планами, истец  в 2000-2001 годах организовал выполнение работ по обустройству в помещении второй стеклянной входной двери в том проеме, где она предусматривалась по проекту дома. Согласно панорамным фотографиям фасада дома, выполненными Google Карты в 2011 году, 2012 году, 2014 году, 2017 году, 2018 году, 2019 году в 2021 году нежилое помещение 5-Н имеет два дверных проема.

Кроме того, в июне 2013 года истец принял решение о проведении перепланировки и переоборудованию нежилого помещения 5-Н с целью образования двух нежилых помещений, в связи с чем им был заключен договор с Обществом, которое обязалось получить согласованную проектную документацию на перепланировку и переоборудование нежилого помещения 5-Н с целью образования двух нежилых помещений 5-Н и 5*-Н (условно), расположенного по адресу: 

<

...>, организовать выполнение работ по переоборудованию и перепланировке нежилого помещения, подготовить и организовать приемку нежилых помещений после выполнения указанных работ, произвести регистрацию переоборудования и перепланировки нежилых помещений в соответствующих регистрационных органах.

В период с сентября по декабрь 2017 года работы по перепланировке и переоборудованию нежилого помещения 5-Н были выполнены. Изменения объекта отражены в техническом паспорте на помещение и в ведомости помещений и их площадей, выданных Компании филиалом ГУП ГУИОН «ПИБ Центрального района Санкт-Петербурга» 16.03.2020.

Однако при получении выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 25.09.2020 года истец обнаружил, что в плане помещений отсутствует восстановленная входная дверь, а планировка нежилых помещений не соответствует техническому паспорту и ведомости помещений, выданных ГУП «ГУИОН».

20.05.2021 истец подал документы в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу для регистрации двух нежилых помещений 5-Н и 5*-Н. Однако уведомлением от 07.06.2021 КУВД-001/2021-20266506/1 регистрация нежилых помещений была приостановлена в связи с отсутствием согласования проведенной перепланировки.

14.07.2021 и 04.10.2021 Компания обращалась в КГА с просьбой согласовать проектную документацию по перепланировке нежилого помещения 5-Н, однако КГА в письме  от 26.10.2021 № 01-21-9-350038/21 отказал в согласовании проектной документации, так как не бело получено задание на благоустройство (восстановление входной двери), нарушен порядок подачи заявления на благоустройство и требование к проектной документации.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованием к Администрации о сохранении помещений в перепланированном состоянии.

Администрация обратилась в суд с встречным требованием о приведении объектов в первоначальное состояние.

По ходатайству сторон судом было назначено проведение судебной строительно технической экспертизы по вопросам:

1) Имеется ли в нежилом помещении 5-Н дома 22, литера А по Наличной улице в Санкт-Петербурге перепланировка применительно к плану помещения 1964 года? Если имеется, в чем она заключается?

2) Имеется ли в нежилом помещении 5-Н дома 22, литера А по Наличной улице в Санкт-Петербурге перепланировка применительно к плану помещения 1999 года. Если имеется, в чем она заключается?

3) Затронуто ли при проведении перепланировки нежилого помещения 5-Н общее имущество МКД?

4) Соответствует ли произведенная перепланировка и переоборудование в нежилом помещении 5-Н дома 22, литера А по Наличной улице в Санкт-Петербурге градостроительным нормам и правилам?

5) Соответствует ли произведенная перепланировка и переоборудование в нежилом помещении 5-Н дома 22, литера А по Наличной улице в Санкт-Петербурге противопожарным нормам и правилам?

6) Соответствует ли произведенная перепланировка и переоборудование в нежилом помещении 5-Н дома 22, литера А по Наличной улице в Санкт-Петербурге санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам?

7) Угрожает ли произведенная перепланировка и переоборудование жизни и здоровью граждан?

Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы «Аспект» ФИО4

Заключение эксперта поступило в арбитражный суд.

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности и взаимосвязи, заключение эксперта по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, суд считает требования истца подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По смыслу пункта 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Поскольку в настоящее время отсутствует специальный закон, регулирующий вопросы, связанные с переустройством или перепланировкой нежилых помещений в многоквартирном доме, то в силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ и части 1 статьи 7 ЖК РФ при рассмотрении настоящего спора подлежат применению нормы жилищного законодательства.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме, а перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В силу пункта 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), перепланировка помещения может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов.

Частью 1 статьи 26 ЖК РФ предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно части 4 указанной статьи решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

В соответствии с частью 5 статьи 26 ЖК РФ Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 29 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 ЖК РФ являются самовольными.

Частью 3 статьи 29 ЖК РФ установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Вместе с тем в силу части 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Таким образом, при рассмотрении иска о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии существенным для дела обстоятельством в данном случае является установление факта того, что произведенная перепланировка не повлияла на законные интересы граждан, а спорные помещения в существующем виде не создают угрозу их жизни или здоровью.

С целью проверки указанных обстоятельств судом проведена судебная строительно-техническая экспертиза, по результатам которой в суд представлено заключение эксперта ФИО4 №1881/22-СЭ.

В заключении эксперта указано, что применительно к плану помещения 1964 года в помещении 5Н имеются перепланировки, которые заключаются в частичном демонтаже межкомнатных перегородок и дверных заполнений, устройстве новых перегородок, устройстве светопрозрачных перегородок и новых дверных заполнений. В результате перепланировки в границах капитальных стен помещения 5-Н организованы новые помещения, предназначенные для нужд офиса и пиццерии.

Применительно к плану 1999 года в помещении имеется перепланировка, выразившаяся в демонтаже перегородок и возведении новых, установке сантехнического оборудования, изменении конфигурации помещений, обустройстве дверного проема в перегородке между помещениями.

Также в заключении сделан вывод, что при проведении перепланировки помещения затронуто общее имущество многоквартирного дома в части прокладки воздуховодов системы вытяжной вентиляции и устройства наружных блоков кондиционеров на дворовом фасаде дома.

Согласно выводам эксперта произведенная перепланировка не соответствует градостроительным нормам и правилам в части отсутствия согласованной проектной документации и приемки выполненных работ МВК района и не соответствует противопожарным нормам и правилам, поскольку отсутствует пожарная сигнализация. При этом перепланировка соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам и не нарушает права третьих лиц.

Истцом в материалы дела представлены Комплект исполнительной документации по системе СПС и СОУЭ, сертификат соответствия, проектная документация и заключение специалиста, подтверждающие обустройство на объекте пожарной сигнализации и устранение замечаний, указанных в заключении эксперта.

Таким образом, на момент рассмотрения дела истцом устранены нарушения, обусловленные отсутствием пожарной сигнализации.

Проанализировав представленные доказательства и заключение эксперта суд установил, что проведенные Обществом перепланировки выражаются в обустройстве 4 выходов из помещения. При этом указанные выходы были предусмотрены в плане объекта 1964 года и соответствуют проектной документации здания. Также в помещении проведены перепланировки, обусловленные сносом и возведением перегородок, формированием новых помещений внутри существующего объекта. При этом сведений о сносе несущих перегородок и создании аварийности здания проведенной перепланировкой материалы дела не содержат. 

Вывод эксперта о нарушении градостроительных и строительных правил обусловлен отсутствием актов МВК. Однако как указано в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022 (далее – Обзор от 16.11.2022), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки. Применительно к перепланировке помещения, это означает, что отсутствие акта МВК при отсутствии иных нарушений, не может быть основанием для отказа в сохранении перепланировки.

В заключении эксперт указывает, что Компанией при проведении перепланировки затронуто общее имущество многоквартирного дома, что выразилось в размещении на фасаде дополнительного оборудования: воздуховодов и кондиционеров. Между тем, размещение оборудования на фасаде не относится к перепланировке, в связи с чем при разрешении вопроса о сохранении перепланировки указанное обстоятельство не может рассматриваться, как препятствующее сохранению объекта в существующем виде.

Таким образом, судом не установлено фактов, препятствующих сохранению помещений в перепланированном виде, поскольку перепланировка не повлияла на законные интересы граждан, а спорные помещения в существующем виде не создают угрозу их жизни или здоровью. С учетом изложенного требования Компании подлежат удовлетворению, а встречные требования Администрации – отклонению.

Как указано в пункте 27 Обзора от 16.11.2022, судебные издержки, понесенные в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную застройщиком без получения необходимых разрешений на принадлежащем ему земельном участке, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, при отсутствии нарушения прав истца ответчиком.

Ввиду изложенного, судебные расходы, понесенные Компанией в связи с рассмотрением настоящего дела, остаются на Компании.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Сохранить нежилые помещения – 5-Н, площадью 242,1 кв.м. и 5*-Н (усл.) площадью 123,4 кв.м., по адресу: Санкт-Петербург, ул. Наличная, д.22, лит.А, образованные из нежилого помещения 5-Н общей площадью 374,8 кв.м. с кадастровым номером 78:2209Б:0:2:1, в переоборудованном и перепланированном состоянии на 12.03.2020 (технический паспорт) с восстановленными четырьмя входами в нежилое помещение – 2(двумя) входами со стороны главного фасада и 2(двумя) входами со стороны двора, в соответствии с поэтажным планом 1 этажа дома, изготовленным в 1964 году.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья                                                                                                  Вареникова А.О.