﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А27-7844/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена  27 апреля 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 мая 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Сириной В.В.

судей                                                    Тихомирова В.В.

                                                             Щанкиной А.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса на решение от 21.10.2020 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 15.01.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-7844/2020 по иску Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса (650064, г. Кемерово, пр-кт Советский, д. 58, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) к индивидуальному предпринимателю Пазюра Инна Владимировна (ОГРНИП 307420527500030, ИНН 420700876855) о взыскании задолженности. 

Суд установил:

комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее – комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пазюра Инне Владимировне (далее – ИП Пазюра И.В., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 16.02.2018 по 05.09.2018 в сумме 222 867,69 руб., пени за период с 04.09.2018 по 24.03.2020 в сумме 138 496,95 руб., всего 361 364,64 руб. 

Решением от 21.10.2020 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 15.01.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано пеня в сумме 4 179,73 руб., в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 118 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Комитет обратился с кассационной жалобой на решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, в которой просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований комитета о взыскании задолженности за период с 16.02.2018 по 05.09.2018 в сумме 222 867,69 руб. и пене за период с 04.09.2018 по 24.03.2020 в сумме 138 496,95 руб.

В обоснование кассационной жалобы комитет ссылается на то, что размер арендной платы определен по результатам торгов, изменить действующий порядок (методику, механизм) определения арендной платы возможно только путем внесения изменений в договор аренды посредством подписания соответствующего соглашения; доказательств подписания указанного соглашения ответчиком не представлено.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости: земельный участок имеет кадастровый номер 42:24:0101037:2300; дата присвоения кадастрового номера: 01.11.2011; адрес: Кемеровская область, г. Кемерово, восточнее комплекса строений № 2/2 по ул. Радищева; площадь 3 643 кв. м; кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости: 42:24:0101037:3683; категория земель: земли населенных пунктов; виды разрешенного использования: склады.

Между комитетом (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Ладик» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.04.2012 № 03-04-ТС/12 (далее – договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью.

Характеристики земельного участка: категория земель – земли населенных пунктов; кадастровый номер 42:04:0101037:2300; адрес: г. Кемерово, Заводский район, восточнее комплекса строений № 2/2 по ул. Радищева; площадь 3 643 кв. м, вид разрешенного использования: для строительства торгово-офисного здания.

Земельный участок предоставляется для строительства торгово-офисного здания.

Земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 16.04.2017. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка – с 16.04.2012 (пункты 2.1, 2.3 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы устанавливается на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 3.2 договора арендатор самостоятельно ежегодно до 10 числа месяца, за который производится оплата, перечисляет арендную плату в размере 53 583,33 руб. 

Внесенная сумма задатка, составляющая 128 600 руб., засчитывается в счет арендной платы.

Согласно пункту 3.6 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях: принятия законов и иных нормативных правовых актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения; изменения кадастровой стоимости земельного участка; определения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка; при изменении условий использования земельных участков, влекущих при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами дополнительных коэффициентов.

В соответствии с пунктом 3.7 договора независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении арендной платы условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными:

с момента введения в действие соответствующего нормативного правового акта;

с даты составления отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка; с момента возникновения особых условий использования земельного участка, влекущих в соответствии с нормативными правовыми актами применение дополнительных коэффициентов при расчете размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 6.1 договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка в установленные договором сроки, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 7.2 договора в случае, если по окончании срока действия настоящего договора арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону не позднее чем за 10 дней до даты прекращения договора, указанной в предупреждении.

08.06.2015 администрацией города Кемерово закрытому акционерному обществу «Ладик» выдано разрешение на строительство № 42-305-60-2015 в отношении объекта недвижимости, площадью 1 490 кв. м.

11.09.2015 администрацией города Кемерово ЗАО «Ладик» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 42-305-68-2015 в отношении торгово-офисного здания.

На объект недвижимости: кадастровый номер 42:04:0101037:3683; наименование объекта: склад; площадь 1 480,8 кв. м, этажность (этаж) – 2, адрес (местоположение) объекта: Кемеровская область, Кемеровский городской округ, г. Кемерово, ул. Радищева, строение 2/2, корпус 2, зарегистрировано 25.12.2015 право собственности закрытого акционерного общества «Ладик», 16.02.2018 – переход права собственности к Пазюра И.В.

На основании соглашения от 16.07.2018, заключенного между комитетом, ЗАО «Ладик» и Пазюра И.В., к Пазюра И.В. с 16.02.2018 перешли права и обязанности прежнего правообладателя по договору аренды земельного участка № 03-04-ТС/12 от 20.04.2012.

На земельный участок с кадастровым номером 42:04:0101037:2300 площадью 3 643 кв. м, с назначением объекта: земли населенных пунктов, для размещения складских помещений зарегистрировано 06.09.2018 право собственности Пазюра И.В. (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 23.04.2019).

29.12.2019 комитет направил ответчику предупреждение от 28.12.2019 с требованием о погашении задолженности по арендной плате и пени.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Судом первой инстанции также установлено следующее.

Постановлением администрации города Кемерово от 09.11.2017 № 2891 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка» на основании статей 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), статьи 45 Устава города Кемерово, статьи 41 Правил землепользования и застройки в городе Кемерово, утвержденных решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.11.2006 № 75, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11.09.2015 № 42-305- 68-2015 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 42:04:0101037:2300, расположенного по адресу: Кемеровская область, г. Кемерово, восточнее комплекса строений № 2/2 по ул. Радищева, с «для строительства торгово-офисного здания» на «склады». 

Из ответа филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области от 30.05.2019 № 3878/14-11 на обращение комитета следует, что земельный участок с кадастровым номером 42:04:0101037:2300 поставлен на государственный кадастровый учет 01.11.2012 с разрешенным использованием «для строительства торгово-офисного здания». 17.11.2017 в соответствии с постановлением администрации г. Кемерово от 09.11.2017 № 2890 внесены изменения в сведения о разрешенном использовании земельного участка «склады». Кадастровая стоимость земельного участка до внесения изменений в сведения о разрешенном использовании составляла 6 601 000 руб. Данная стоимость установлена решением Комиссии по рассмотрению споров по определению кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 26.09.2017 № 21. Кадастровая стоимость после внесения изменений в сведения о разрешенном использовании земельного участка составила 2 192 000 руб. Данная стоимость установлена решением Комиссии по рассмотрению споров по определению кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 10.01.2018 № 1. 

Истец производит расчет арендной платы за период с 16.02.2018 по 05.09.2018 исходя из ежемесячных начислений в сумме 53 583,33 руб. По расчету истца начислено арендной платы за указанный период в сумме 355 308,50 руб. 

В счет внесения арендной платы за Пазюра И.В. 05.12.2018 перенесено по заявлению с договора ЗАО «Ладик» 132 440,81 руб. Задолженность по арендной плате составляет 222 867,69 руб., пени – за период с 04.09.2018 по 24.03.2020 – 138 496,95 руб.

Суд первой инстанции, определяя размер задолженности, исходил из того, что необходимо учитывать факт ввода объекта в эксплуатацию и изменение вида его разрешенного использования, в связи с чем плата за пользование земельным участком подлежит внесению по регулируемым ставкам.

Учитывая начисление арендной платы за период с 16.02.2018 по 05.09.2018 по формуле с применением кадастровой стоимости земельного участка, зачисление платежа по письму третьего лица на сумму 132 440,81 руб., судом установлено наличие переплаты в сумме 87 397,19 руб., в связи с чем начислению подлежат пени за период с 04.09.2018 по 05.12.2018 в сумме 4 179,73 руб.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами согласился, отклонив доводы комитета о начислении арендной платы исходя из условий договора аренды земельного участка на основании результатов торгов.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам права.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с пунктом 35 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если земельный участок предназначен для строительства или реконструкции зданий, сооружений, использование такого земельного участка для эксплуатации указанных зданий, сооружений может осуществляться без внесения изменений в правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на такой земельный участок.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что ответчик стал стороной договора аренды земельного участка в связи с приобретением объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.

Изначально земельный участок был предоставлен ЗАО «Ладик» на основании протокола о результатах торгов для строительства торгово-офисного здания. Однако после окончания строительства объект был введен в эксплуатацию и впоследствии назначение объекта было изменено на «склад». Таким образом, ответчик не приобретал земельный участок на торгах для строительства.

На момент перехода права собственности на объект недвижимости разрешенное использование спорного земельного участка уже было изменено со «строительства торгово-офисного здания» на «склад» в соответствии с постановлением администрации города Кемерово от 09.11.2017 № 2891.

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что ИП Пазюра И.В. получила в пользование земельный участок под уже существующим объектом недвижимости с измененным видом разрешенного использования, и, следовательно, право на расчет арендной платы в соответствии со статьей 39.7 ЗК РФ.

Учитывая, что в рассматриваемом случае объект введен в эксплуатацию, изменен вид разрешенного использования земельного участка, основание для исчисления задолженности по арендной плате и ее размер определены судами правильно. Истец не представил в кассационной жалобе возражений относительно расчета задолженности, из которого исходил суд первой инстанции (по основному долгу и пене).

 

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ). Доводы кассатора основаны на неверном понимании и толковании норм действующего законодательства.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 21.10.2020 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 15.01.2021 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-7844/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     В.В. Сирина

 

Судьи                                                                  В.В. Тихомиров

 

                                                                            А.В. Щанкина