﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Магадан 						          Дело № А37-1239/2021 

23.11.2021

Резолютивная часть решения объявлена 17.11.2021 

Решение  в  полном объеме изготовлено 23.11.2021 

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи Макаревич Е.М., 

при  ведении  протокола  судебного  заседания  секретарем  судебного  заседания  Спириной Ж.Л., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Охотского территориального управления Федерального агентства по рыболовству (ОГРН 1094910000107, ИНН 4909101638, адрес: 685030, г. Магадан, ул. Гагарина, д. 25а)

к обществу с ограниченной ответственностью «Жилсервис» (ОГРН 1034900019330, ИНН 4909908647, адрес: 685000, г. Магадан, пл. Горького, д. 9) 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора управления,

при участии в заседании: 

от истца: Коловоротный К.Б. – старший государственный инспектор, доверенность 28.12.2020 № 5187, диплом;

от ответчика: Юшина Т.Ю. – представитель, доверенность от 15.05.2021, диплом, 

УСТАНОВИЛ:

Истец, Охотское территориальное управление Федерального агентства по рыболовству (далее – Охотское ТУ Росрыболовства), обратился в Арбитражный суд Магаданской области с исковым заявлением к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью «Жилсервис» (далее – ООО «Жилсервис»), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора управления многоквартирным домом между истцом и ответчиком, изложив подпункт 4.2.10 пункта 4.2 главы 4, подпункт 4.3.18 пункта 4.3 главы 4, пункты 5, 6 приложения № 1 в следующей редакции истца:

- в подпункте 4.2.10 пункта 4.2 главы 4 договора управления, слова «по решению Управляющей компании» заменить словами «по решению собрания собственников помещений»;

- подпункт 4.3.18 пункта 4.3 главы 4 договора управления, исключить;

- пункт 5 (второй столбец таблицы) приложения № 1 к договору управления изложить в следующей редакции: «Работы по содержанию земельного участка в холодный период года, общей уборочной площадью 590,37 кв. м., в том числе со стороны главного фасада и входа в Охотское территориальное управление Федерального агентства по рыболовству, уборочной площадью 284 кв. м.»;

- пункт 6 (второй столбец таблицы) приложения № 1 к договору управления изложить в следующей редакции: «Работы по содержанию земельного участка в теплый период года, общей уборочной площадью 590,37 кв. м., в том числе со стороны главного фасада и входа в Охотское территориальное управление Федерального агентства по рыболовству, уборочной площадью 284 кв. м.»

В обоснование заявленных требований истец сослался на статьи 445, 446 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), статьи 44, 162 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ).  

Определением от 25.10.2021 судебное разбирательство по делу в судебном заседании было отложено на 17.11.2021. Информация о времени и месте заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ).

Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, указанным в отзывах (письменных пояснениях) от 19.10.2021 (л.д.13-15 т. 2), от 15.11.2021.

Выслушав представителей истца и ответчика, установив фактические обстоятельства дела, исследовав и оценив представленные в дело письменные доказательства, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Как следует из материалов дела, в соответствие с пунктом 2 Положения об Охотском территориальном управлении Росрыболовства, утвержденным приказом Росрыболовства от 17.09.2013 № 703, истец является государственным территориальным органом Федерального агентства по рыболовству (л.д.59-78 т. 1).

В оперативном управлении истца находится административное нежилое помещение, общей площадью 848 кв.м, находящееся на первом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Магадан, ул. Гагарина, д. 25-А (свидетельство о государственной регистрации права № 49АА 091384 – л.д.23 т. 1).

Собственниками помещений в многоквартирном доме № 25-А по улице Гагарина в городе Магадане, на их общем собрании, проведенном 04.08.2005, приняты решения:

- выбрать способ управления – управление управляющей организацией;

- выбрать управляющей организацией ООО «Жилсервис»;

- заключить договор управления на предложенных условиях (л.д.16 оборотная сторона т. 2). 

По результатам общего собрания собственников помещений собственниками с управляющей компанией были заключены договоры управления от 04.08.2005 (л.д.17-20 т. 2).

Договор управления на аналогичных условиях со стороны ООО «Жилсервис» был представлен непосредственно истцу в декабре 2020 года для подписания. 

Охотское ТУ Росрыболовства, со своей стороны, подписало указанный договор управления с протоколом разногласий от 09.12.2020 и направило ответчику с сопроводительным письмом от 09.12.2020 № 4/4912 (л.д.8-18 т. 1; л.д.3-7 т. 2).

Однако управляющая компания (ответчик) направила свои возражения от 28.12.2020 № 795 на представленный истцом протокол разногласий от 09.12.2020 (л.д.8 т. 2). 

В возражениях ответчик указал, что условия договора управления были приняты на общем собрании собственников, решения которого оформлены протоколом от 04.08.2005. Дальнейшие изменения в договор управления на основании части 1 статьи 162 ЖК РФ возможны по решению общего собрания собственников. Постановлением мэрии города Магадана от 27.03.2020 № 902 «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме № 25А по ул. Гагарина, собственник которого на общем собрании не приняли решение об установлении такого размера» размер платы в указанном многоквартирном доме утвержден 25,03 рублей за 1 кв.м с 01.05.2020 (л.д.126-129 т. 1).

Вместе с тем, на возражения ответчика истец повторно с сопроводительным письмом от 13.04.2021 № 4/1495 направил ООО «Жилсервис» для рассмотрения протокол разногласий от 13.04.2021 к договору управления (л.д.19-22 т. 1).

Кроме того, истец направил ответчику письмо от 19.04.2021 № 1566 с требованием, в том числе привести договор управления в соответствие с требованиями действующего законодательства (л.д.9-12 т. 2).

Как следует из представленного в материалы дела договора управления, спорные пункты сформулированы следующим образом:

- управляющая компания вправе «4.2.10. Сдавать на временное размещение подвальные, чердачные и инфе помещения, а также их части, земельный участок, части крыш, фасадов, относящихся к общему имуществу, с последующим использованием денежных средств от хозяйственного оборота общего имущества на содержание, а также иные цели по решению Управляющей компании»;

- пункт 4.3.18 «Собственник нежилого помещения должен дополнительно заключить с Управляющей компанией договор на техническое содержание контейнеров, контейнерной площадки, вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов по норме накопления, согласованной с Департаментом САТЭК мэрии г. Магадана»;

- пункт 5 (второй столбец таблицы) приложения № 1 к договору управления: «Работы по содержанию земельного участка в холодный период»;

- пункт 6 (второй столбец таблицы) приложения № 1 к договору управления: «Работы по содержанию земельного участка в теплый период года».

Истец считает, что положения пункта 4.2.10 договора управления не соответствуют   пункту 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, согласно которому решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников. В этой связи истец просит в пункте 4.2.10 договора управления, слова «по решению Управляющей компании» заменить словами «по решению собрания собственников помещений».

В отношении пункта 4.3.18 договора управления истец в исковом заявлении указал на следующие обстоятельства.

В силу статьи 24.6 Федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления», сбор, транспортирование, обработка, утилизация, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов на территории субъекта Российской Федерации обеспечиваются одним или несколькими региональными операторами в соответствии с региональной программой в области обращения с отходами и территориальной схемой обращения с отходами.

Ответчику не присвоен в установленном порядке статус регионального оператора.

Кроме того, истцом заключен договор на оказание услуг по обращению с твердыми   коммунальными отходами № 66 от 24.02.2021 с организацией обладающим статусом регионального оператора – ООО «Региональный оператор «Магаданский» (л.д.43-49 т. 1).

Техническое содержание контейнеров твердых бытовых отходов, осуществляется региональным оператором, при этом расходы по их приобретению и содержанию включены в единый тариф на услуги регионального оператора согласно разделу 2 пункта 2.3 приказа Департамента цен и тарифов Магаданской области от 20.12.2019 № 2-ЖКК/66 (л.д.50-57 т. 1).

На основании изложенного, истец считает, что возложение соответствующих обязанностей на него необоснованно и просит пункт 4.3.18 договора управления, исключить.

Вместе с тем, как следует из пояснений ответчика (л.д.13-15 т. 2) и представленных им доказательств, оспариваемый пункт 4.3.18 договора управления уже исключен из договора.

Так, согласно представленному ответчиком расчету начислений за содержание общего имущества МКД (л.д.15-16 т. 2) данный расчет не содержит начисления за вывоз и утилизацию твердых коммунальных отходов. 

Минстроем России в письме от 23.01.2019 № 1784-МЕ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией ч. 8.1 ст. 23 Федерального закона от 29.12.2014 № 458-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об отходах производства и потребления», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» даны следующие разъяснения.

Частью 8.1 статьи 23 Федерального закона № 458-ФЗ установлено, что при первоначальном включении в состав платы за коммунальные услуги платы за коммунальную услугу по обращению с ТКО стоимость услуг по сбору, вывозу, утилизации (захоронению) ТКО исключается из платы за содержание жилого помещения начиная с месяца, в котором услуги по обращению с ТКО начинает оказывать региональный оператор по обращению с ТКО. Для такого изменения размера платы за содержание жилого помещения не требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, иной специализированный потребительский кооператив в срок не позднее десяти дней до дня начала оказания коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами обязаны известить собственников помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за содержание жилого помещения и по их требованию представить подтверждающие данный факт документы, в том числе документы, обосновывающие расчет этого размера платы. Таким образом, если региональный оператор по обращению с ТКО начал оказывать услуги по обращению с ТКО (далее – услуги ТКО) с 01.01.2019, изменение размера платы за содержание жилого помещения (ее уменьшение путем исключения из ее состава стоимости услуг ТКО) происходит с этой же даты и отражается в платежных документах за январь 2019 года.

В городе Магадане фактически приступило к оказанию услуг по обращению с ТКО с 01.01.2019 общество с ограниченной ответственностью «Региональный оператор «Магаданский».

В этой связи, ООО «Жилсервис» из платы за содержание общего имущества плата за вывоз и утилизацию ТКО исключена с 01.01.2019.

Представитель ответчика пояснил, что в направленном истцу проекте договора управления в ходе судебного заседания обнаружена техническая ошибка в указанной части. Подпункт 4.3.18, согласно которому собственник нежилого помещения должен дополнительно заключить с управляющей компанией договор на техническое содержание контейнеров, контейнерной площадки, вывоз и утилизацию твердых бытовых отходов по норме накопления, согласованной с Департаментом САТЭК мэрии г. Магадана, исключен. 

Данное обстоятельство подтверждается представленным ответчиком расчетом начислений (л.д.15-16 т. 2), а также квитанциями и счетами-фактурами, выставляемыми управляющей компанией собственникам МКД № 25-а по ул. Гагарина в г. Магадане, в том числе и истцу.

Далее. Пункт 5 (второй столбец таблицы) приложения № 1 к договору управления изначально имеющий редакцию: «Работы по содержанию земельного участка в холодный период года», истец просит изложить в редакции: «Работы по содержанию земельного участка в холодный период года, общей уборочной площадью 590,37 кв. м., в том числе со стороны главного фасада и входа в Охотское территориальное управление Федерального агентства по рыболовству, уборочной площадью 284 кв. м.»;

Пункт 6 (второй столбец таблицы) приложения № 1 к договору управления изначально имеющий редакцию: «Работы по содержанию придомовой территории в теплый период года», изложить в редакции: «Работы по содержанию земельного участка в теплый период года, общей уборочной площадью 590,37 кв. м., в том числе со стороны главного фасада и входа в Охотское территориальное управление Федерального агентства по рыболовству, уборочной площадью 284 кв. м.».

Поскольку стороны не пришли к взаимному согласию со спорными условиями договора управления, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). Лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим лицом в отношении заключения публичного договора, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Договор управление многоквартирным домом относится к числу публичных договоров, поэтому обязанность по его заключению возлагается на управляющую компанию.

Из пункта 1 статьи 435 ГК РФ следует, что офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Согласно пункту 1 статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Реализовав предусмотренный указанной нормой порядок урегулирования разногласий при заключении договора, и не достигнув соглашения, истец, направивший протокол разногласий, передал их на разрешение суда.

По правилам статьи 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Проанализировав заявленные требования и материалы дела, суд не усматривает оснований для урегулирования разногласий по договору управления МКД в редакции истца, исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом (пункт 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (часть 5 статьи 46 ЖК РФ).

В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

В части 3 статьи 161 ЖК РФ установлено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

На основании части 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, положения жилищного законодательства РФ не предполагают возможности заключения договоров управления с собственниками жилых и нежилых помещений на разных условиях, за исключением случаев, когда такие различия утверждены решением общего собрания собственников помещений МКД.

Судом установлено, что собственниками помещений в многоквартирном жилом доме № 25-А по улице Гагарина в городе Магадане, на их общем собрании, проведенном 04.08.2005, приняты решения:

- выбрать способ управления – управление управляющей организацией (вопрос 2 повестки);

- выбрать управляющей организацией ООО «Жилсервис» (вопрос 3 повестки);

- заключить договор управления на предложенных условиях (вопрос 4 повестки).

Решения, принятые на общем собрании собственников помещений МКД, оформлены протоколом от 04.08.2005 (л.д.16 оборотная сторона, т. 2). 

По результатам общего собрания собственниками помещений с управляющей компанией заключены договоры управления от 04.08.2005 (л.д.17-20 т. 2)

При этом из протокола собрания следует, что общее собрание собственников помещений МКД проведено при наличии установленного законом кворума, с участием собственников помещений, обладающих 67,98 % голосов от общего числа голосов; решения собственников, оформленные данным протоколом, в установленном законом порядке не оспорены и не признаны недействительными.

Исследовав предложенные истцом в протоколе разногласий редакции условий договора управления, суд приходит к выводу о том, что они фактически направлены на внесение изменений в заключенный собственниками помещений МКД и управляющей организацией единый договор управления МКД на условиях, утвержденных 04.08.2005 на общем собрании.

Несогласие с данными условиями договора является основанием для рассмотрения спора о внесении изменений в действующий договор.

В силу части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм жилищного и гражданского законодательства позволяет сделать вывод, что договор управления МКД по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Суд считает, что изменение условий заключенного единого договора управления от 04.08.2005 возможно только по решению собственников помещений, принятому на общем собрании собственников помещений жилого дома при наличии необходимого кворума.

Истец не наделен правом на внесение в одностороннем порядке изменений в договор управления, являющийся единым и обязательным для всех собственников помещений многоквартирного дома.

Поскольку возникшие между сторонами разногласия относительно условий договора управления МКД относятся к уже заключенному договору, то у суда отсутствуют основания для рассмотрения настоящего спора как преддоговорного.

При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

По заявленным исковым требованиям госпошлина составляет 6 000,00 рублей.

В связи с отказом в удовлетворении иска госпошлина относится на истца, однако последний освобожден от ее уплаты на основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ датой принятия настоящего решения является дата его изготовления в полном объеме.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (часть 1 статьи 177 АПК РФ). По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований истцу отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Магаданской области.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Магаданской области при условии, что оно было предметом рассмотрения Шестого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                    Макаревич Е.М.