АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

дело № А45-22383/2021

21 октября 2021 года

город Новосибирск

резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2021 года

в полном объёме решение изготовлено 21 октября 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, администрации Коченёвского района Новосибирской области, общества с ограниченной ответственностью АГРАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ФЕДОСИХИНСКОЕ

о признании незаконным решения, изложенного в уведомлении от 17.05.2021 № КУВД-001/2021-3558899/2

при участии в судебном заседании представителей

заявителя: ФИО3 по доверенности от 07.10.2021, удостоверение адвоката, ордер

заинтересованного лица: ФИО4 по доверенности от 21.09.2020, служебное удостоверение, диплом

установил

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 обратился с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, изложенного в уведомлении от 17.05.2021 № КУВД-001/2021-3558899/2, содержащем отказ в регистрации договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.11.2012 № 252 в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:11:028121:7.

В уведомлении от 17.05.2021 № КУВД-001/2021-3558899/2 государственный регистратор Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области сделал вывод о невозможности государственной регистрации договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.11.2012 № 252, поскольку договор о передаче (уступке) прав от 08.06.2020 заключён обществом с ограниченной ответственностью АГРАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ФЕДОСИХИНСКОЕ и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 за пределами срока действия договора аренды. 

Заявитель полагает, что договор аренды земельного участка от 06.11.2012 № 252, заключённый между администрацией Коченёвского района Новосибирской области и обществом с ограниченной ответственностью АГРАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ФЕДОСИХИНСКОЕ, после 30.10.2017 был возобновлён на неопределённый срок, в связи с чем договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.11.2012 № 252, заключённый 08.06.2020 между обществом с ограниченной ответственностью АГРАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ФЕДОСИХИНСКОЕ и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 является действительным, а у государственного регистратора отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации договора о передаче (уступке) прав от 08.06.2020.

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 поддержал заявленные требования.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области против доводов заявителя возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Изучив доводы заявления и отзыва на него, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей сторон, суд пришёл к следующим выводам.

По смыслу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Результаты исследования представленных в материалы дела доказательств и оценка доводов сторон свидетельствуют о наличии правовых оснований для признания оспариваемого решения незаконным.

По существу спора судом установлены следующие фактические обстоятельства.

Между администрацией Коченёвского района Новосибирской области и обществом с ограниченной ответственностью АГРАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ФЕДОСИХИНСКОЕ 06.11.2012 был заключён договор аренды земельного участка на территории Федосихинского сельсовета Коченевского района Новосибирской области.

По условиям договора арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду для сельскохозяйственного производства земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 54:11:028121:7 площадью 842 200 кв. м, имеющий местоположение: Новосибирская область, Коченёвский район, Федосихинский сельсовет, в северной части кадастрового квартала 54:11:028121.

Пунктом 2.1 договора стороны согласовали, что срок аренды участка устанавливается с 31.10.2012 по 30.10.2017.

Договор вступает в юридическую силу с момента государственной регистрации в Коченёвском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (пункт 2.2 договора).

Согласно пункту 2.3 договора после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Согласно пункту 7.3 договора истечение срока действия настоящего договора влечёт за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия настоящего договора не будет достигнуто соглашение о его продлении.

Государственный регистратор при проверке документов, поступивших на государственную регистрацию, посчитал, что поскольку отсутствуют документы, подтверждающие волю сторон на продление договора, оформленные до окончания срока действия договора, договор прекратил своё действие 30.10.2017.

Суд при оценке условий договора от 06.11.2012 № 252, заключённого между администрацией Коченёвского района Новосибирской области и обществом с ограниченной ответственностью АГРАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ФЕДОСИХИНСКОЕ, исходит из правил статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, требований закона, разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, пояснений участников процесса и фактического поведения сторон по указанному договору.

По смыслу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Администрацией Коченёвского района Новосибирской области, выступающей арендодателем по договору от 06.11.2012 № 252, даны следующие пояснения.

06.11.2012 между администрацией Коченёвского района Новосибирской области и обществом с ограниченной ответственностью АГРАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ФЕДОСИХИНСКОЕ был заключён договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 54:11:028121:7 площадью 842 200 кв. м на территории Федосихинского сельсовета Коченёвского района Новосибирской области.

Срок аренды по договору изначально был определён с 31.10.2012 по 30.10.2017.

После 30.10.2017 договорные отношения сторон были фактически продолжены без заключения какого-либо соглашения. Арендатор оплачивал арендную плату, арендодатель принимал эту оплату, что согласно правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации означало возобновление договора на тех же условиях на неопределённый срок.

Администрация Коченёвского района Новосибирской области с даты заключения договора никогда не требовала и не требует его расторжения.

11.06.2020 в администрацию Коченёвского района Новосибирской области поступило уведомление от общества с ограниченной ответственностью АГРАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ФЕДОСИХИНСКОЕ об уступке прав и обязанностей арендатора по указанному договору от общества с ограниченной ответственностью АГРАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ФЕДОСИХИНСКОЕ индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 в соответствии с заключённым 08.06.2020 договором уступки прав и обязанностей.

С указанного времени оплата по договору аренды поступает от индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2.

Претензий у администрации Коченёвского района Новосибирской области к новому арендатору нет.

Спора о праве между администрацией Коченёвского района Новосибирской области и первоначальным арендатором и арендатором настоящим по земельному участку с кадастровым номером 54:11:028121:7 нет.

Администрация Коченёвского района Новосибирской области признаёт договор аренды от 06.11.2012 продлённым на неопределённый срок на оговоренных в нём условиях, как признаёт и состоявшуюся 08.06.2020 уступку прав и обязанностей по указанному договору, в связи с чем полагает необоснованным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в государственной регистрации права от 17.05.2021 г. № КУВД-001/2021-3858899.

При таких условиях, учитывая фактическое поведение и волю сторон по договору аренды земельного участка от 06.11.2012 № 252, суд пришёл к выводу о достижении сторонами этого договора соглашения о продлении арендных отношений на неопределённый срок в соответствии с условиями пунктов 2.3, 7.3 договора.

По этой причине вывод государственного регистратора о прекращении договора с 30.10.2017 представляется ошибочным и не соответствующим фактическим обстоятельствам и правоотношениям сторон.

Поскольку договор аренды земельного участка от 06.11.2012 № 252 после 30.10.2017 продлён на неопределённый срок, у общества с ограниченной ответственностью АГРАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ФЕДОСИХИНСКОЕ имелось право заключить 08.06.2020 с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от 06.11.2012 № 252.

Против такой уступки возражений со стороны арендодателя – администрации Коченёвского района Новосибирской области не заявлено.

Согласно пункту 1.1 договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключённого 08.06.2020 между обществом с ограниченной ответственностью АГРАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ФЕДОСИХИНСКОЕ и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО2, по настоящему договору правообладатель – арендатор по договору аренды земельного участка от 06.11.2012 № 252 передаёт все права и обязанности правоприобретателю – новому арендатору в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:11:028121:7, предоставленного администрацией Коченёвского района Новосибирской области, с разрешённым использованием: для сельскохозяйственного производства площадью 842 200 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, Коченёвский район, Федосихинский сельсовет.

В соответствии с пунктом 1.2 договора от 08.06.2020 договор аренды земельного участка от 06.11.2012 № 252, права и обязанности по которому передаются правоприобретателю, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, запись регистрации 54-54/012-54/012/002/2016-306/2.

Права и обязанности по договору аренды передаются правоприобретателю в пределах срока основного договора аренды (пункт 3.1 договора от 08.06.2020).

Согласно пункту 4.1.1 договора от 08.06.2020 после совершения сделки в срок до 08.07.2020 правообладатель обязан направить собственнику земельного участка уведомление о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу.

Правоприобретатель обязан совершить все необходимые действия по государственной регистрации настоящего договора и перехода права аренды (пункт 4.2.4 договора от 08.06.2020).

В соответствии с пунктом 6.1 договора от 08.06.2020 настоящий договор о передаче прав и обязанностей и переход права по договору аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.

Право аренды на земельный участок переходит к правоприобретателю с момента государственной регистрации договора в установленном законом порядке (пункт 6.3 договора от 08.06.2020).  

11.06.2020 правообладетель исполнил обязанность, предусмотренную пунктом 4.1.1 договора от 08.06.2020, предоставив в администрацию Коченёвского района Новосибирской области уведомление об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 06.11.2012 № 252 от общества с ограниченной ответственностью АГРАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ФЕДОСИХИНСКОЕ индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2.

Возражений по уступке в соответствии с заключённым 08.06.2020 договором от арендодателя не последовало.

При таких условиях у государственного регистратора отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации договора о передаче (уступке) прав от 08.06.2020 в соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 26 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, (пункт 3 Обзора) даны следующие разъяснения.

Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком, предоставленным в установленном порядке без торгов для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Земельным кодексом Российской Федерации и федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределённый срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведёнными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлён на неопределённый срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключён до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключённому без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (часть 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления (часть 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учётом правового регулирования спорных правоотношений и фактически установленных по делу обстоятельств суд пришёл к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 06.11.2012 № 252 после 30.10.2017 был возобновлён на неопределённый срок, в связи с чем у общества с ограниченной ответственностью АГРАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ФЕДОСИХИНСКОЕ имелось право заключить 08.06.2020 с индивидуальным предпринимателем главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от 06.11.2012 № 252.

Довод представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области о том, что договоры, заключённые на неопределённый срок, а значит и соглашение об уступке прав, государственной регистрации не подлежат, судом проверен и признан необоснованным.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 06.11.2012 был заключён на срок более одного года и прошёл государственную регистрацию.

По смыслу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключён в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка на срок один год и более подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Таким образом, при заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и вступают в силу с момента государственной регистрации изменений к договору в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Если иное не установлено законом, договор цессии по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки (пункт 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Факт продления договора аренды земельного участка на неопределённый срок не умаляет прав сторон на внесение в него изменений и не является препятствием для государственной регистрации представленного договора уступки прав аренды, поскольку из положений статей 450, 452, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует невозможность изменения условий договора аренды, возобновлённого на неопределённый срок.

Поскольку изначально договор аренды земельного участка от 06.11.2012 № 252 был зарегистрирован, следовательно, договор уступки прав аренды от 08.06.2020, заключённый между обществом с ограниченной ответственностью АГРАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ФЕДОСИХИНСКОЕ и индивидуальным предпринимателем ФИО2, также подлежит государственной регистрации.

Судебные расходы по делу в виде уплаченной заявителем государственной пошлины распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом результатов его рассмотрения относятся на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Ошибочно излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (пункт 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области об отказе в регистрации договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.11.2012 № 252, заключённого между обществом с ограниченной ответственностью АГРАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ФЕДОСИХИНСКОЕ и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 08.06.2020, (уведомление от 17.05.2021 № КУВД-001/2021-3858899/2) незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области устранить допущенные нарушения прав индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 путём государственной регистрации договора о передаче (уступке) прав от 08.06.2020.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 300 рублей расходов по государственной пошлине по заявлению.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу по заявлению взыскателя.

Выдать индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 справку на возврат из федерального бюджета 2 700 рублей государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск). Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова